Gebreken en huurverlaging: het gebrekenboek van de Huurcommissie uitgelegd
De Huurcommissie kan de kale huur tijdelijk verlagen tot 20, 30 of 40 procent als een huurwoning een ernstig gebrek heeft, zoals schimmel, een lekkage of een verwarming die het niet doet. Welk percentage geldt, hangt af van de categorie waarin het gebrek in het gebrekenboek staat. De lagere huur geldt tot de verhuurder het gebrek heeft verholpen.
Officieel heet het gebrekenboek Beleidsboek Gebreken. De Huurcommissie heeft ook beleidsboeken over onder meer het puntenstelsel, de servicekosten en de leges. Alle beleidsboeken staan op de website van de Huurcommissie.
Een huurder van KernWonen meldt op 10 maart 2026 schimmel in de slaapkamer. Het gebrek valt in categorie C, en de kale huur gaat van 700 naar 280 euro.
Rekenvoorbeeld. Een huurder van KernWonen meldt op 10 maart 2026 schimmel op de muur van de slaapkamer. De plek is groter dan 0,25 m² en ontstaat door doorslaand vocht. In het gebrekenboek staat dit gebrek niet op lijst A. Het is ook geen B2, want het gaat om één kamer. Het valt in categorie C, onder CV1. De kale huur van 700 euro kan dan tijdelijk omlaag tot 40 procent. Dat is 280 euro per maand, 420 euro minder. De lagere huur geldt vanaf 1 april 2026, de eerste dag van de maand na de melding. De huurder kan vanaf 22 april naar de Huurcommissie en dient het verzoek in op 4 mei. Na het herstel op 15 juli geldt vanaf 1 augustus weer de volle huur. In die vier maanden betaalt de huurder samen 1.680 euro minder huur.
Zo werkt het gebrekenboek
In het gebrekenboek staat hoe de Huurcommissie een verzoek om huurverlaging wegens gebreken beoordeelt. Elk ernstig gebrek valt in categorie A, B of C, vaak met een concrete maat, zoals een schimmelplek vanaf 0,25 m². Bij een A-gebrek kan de kale huur tijdelijk omlaag tot 20 procent, bij een B-gebrek tot 30 procent en bij een C-gebrek tot 40 procent.
De regels zelf staan in de wet. Een huurder kan de Huurcommissie om tijdelijke huurverlaging vragen als de woning een ernstig gebrek heeft (artikel 7:257 lid 2 BW). De drie lijsten met gebreken, A, B en C, staan in bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte (artikel 7:241 BW). In artikel 6 van dat besluit staat hoe ver de huur per categorie omlaag mag. Het bestuur en de zittingsvoorzitters van de Huurcommissie werken die regels uit in het gebrekenboek, en dat boek is openbaar (artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte). De Huurcommissie wijkt er alleen van af als het beleid in een zaak tot onevenredige gevolgen zou leiden.
Het gebrekenboek verschijnt elk half jaar in een nieuwe versie. Bij een verzoek om huurverlaging hangt de versie af van de datum van de melding. De versie van juli 2026 geldt voor gebreken die op of na 1 juli 2026 zijn gemeld. Daarin valt een woning zonder temperatuurregelaar onder C2. Ook staat er duidelijker in wanneer schimmel bij natuurlijke ventilatie een gebrek is. Verder behandelt de Huurcommissie weer verzoeken over warmteoverlast in bestaande bouw.
De Huurcommissie gebruikt het gebrekenboek in drie procedures. De bekendste is het verzoek van de huurder om huurverlaging wegens onderhoudsgebreken (artikel 7:257 lid 2 BW). Ook als een huurder de aanvangshuur laat toetsen, kijkt de Huurcommissie of er bij het begin van de huur al ernstige gebreken waren (artikel 7:249 BW en artikel 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, kortweg Uhw). Een melding vooraf is dan niet nodig, en de verlaging gaat in op de begindatum van het contract. In de derde procedure vraagt de verhuurder de Huurcommissie vast te stellen dat de gebreken zijn verholpen (artikel 4 lid 3 Uhw).
Verlagen tot 20, 30 of 40 procent
Het percentage is het deel van de kale huur dat de huurder blijft betalen, niet de korting. Bij een kale huur van 700 euro en een C-gebrek betaalt de huurder dus nog 280 euro per maand. De servicekosten betaalt de huurder gewoon door, want de verlaging gaat alleen over de kale huur. Welke kosten de verhuurder als servicekosten mag rekenen, leest u in de gids over servicekosten.
Zeer ernstige gebreken
De kale huur kan tijdelijk omlaag tot 20 procent.
Bijvoorbeeld geen toilet, geen keuken, geen ventilatie of een voordeur die niet op slot kan.
Gesloten lijst
Ernstige gebreken
De kale huur kan tijdelijk omlaag tot 30 procent.
Bijvoorbeeld vocht en schimmel waardoor meerdere kamers bijna onbruikbaar zijn, regen die door dak of gevel binnenkomt of een riolering die niet werkt.
Gesloten lijst
Overige ernstige gebreken
De kale huur kan tijdelijk omlaag tot 40 procent.
Bijvoorbeeld een verwarming die de kamers niet warm krijgt, een lekkende leiding of schimmel door doorslaand vocht vanaf 0,25 m².
Open lijst, met een aanvullende C-lijst
Stelt de Huurcommissie een gebrek vast, dan is de maximale verlaging het uitgangspunt. Lager dan 20, 30 of 40 procent gaat de huur niet, maar de Huurcommissie mag wel minder ver gaan (artikel 6 lid 1 Besluit huurprijzen woonruimte). Daarbij weegt mee hoe ernstig het gebrek het woongenot schaadt.
Een kleinere verlaging
Soms verlaagt de Huurcommissie de huur minder ver, meestal tot 60, 80 of 90 procent. In hoofdstuk 6 van het gebrekenboek staan daarvan voorbeelden, zoals een gebrek in de berging of het trappenhuis. Ook een gedeeltelijk herstel binnen zes weken, of maatregelen die de overlast verminderen, kunnen tot een kleinere verlaging leiden. Werkt de huurder niet genoeg mee aan het herstel, dan kan de verlaging kleiner worden of helemaal vervallen. Duurt het herstel langer door een oorzaak die voor risico van de verhuurder komt, zoals een aannemer die tekortschiet of een VvE waarop de verhuurder moet wachten, dan is dat mogelijk geen reden voor een kleinere verlaging.
Kleinere verlagingen, gebrekenboek hoofdstuk 6.2
| Situatie | Huur verlaagd tot |
|---|---|
| Het gebrek zit buiten de woning, zoals in de tuin of de schuur, of in een kelder of berging | 60 procent |
| Het gebrek zit in een gemeenschappelijke ruimte, zoals de hal of het trappenhuis, en niet aan de voordeur van de woning | 80 procent |
| Gevolgschade in een vertrek, zoals een woon- of slaapkamer | 60 procent |
| Een kamer die alleen indirect te ventileren is, via een andere ruimte | 60 procent |
| Rioolstank die beperkt blijft tot toilet en badkamer | 60 procent |
| Een gebrek in de woning dat de huurder eenvoudig of met weinig kosten zelf kan oplossen | 80 procent |
| Een los scharnier aan een keukenkast die verder bruikbaar is | 80 procent |
| Herstel duurt langer omdat onderdelen op maat moeten worden gemaakt, in een vertrek, zoals een woon- of slaapkamer | 60 procent |
| Een bel en intercom die niet werken vanaf de eerste verdieping | 60 procent |
Meer gebreken tegelijk
Heeft de woning meer dan één ernstig gebrek, dan tellen de verlagingen niet bij elkaar op. Alleen de grootste verlaging geldt, tot dat gebrek is verholpen (artikel 6 lid 5 Besluit huurprijzen woonruimte). Bij een B-gebrek en een C-gebrek betaalt de huurder dus eerst 30 procent van de kale huur. Is het B-gebrek hersteld, dan betaalt de huurder 40 procent, tot ook het C-gebrek is verholpen.
De gebreken per categorie
Categorie A en B zijn gesloten lijsten. Een gebrek dat daar niet op staat, is nooit een A- of B-gebrek. Categorie C is open. Daaronder valt elk ander gebrek dat het woongenot ernstig schaadt. Naast C1 tot en met C10 houdt de Huurcommissie daarom een aanvullende C-lijst bij.
De volledige omschrijving van elk gebrek, met de toelichting, leest u in het gebrekenboek van juli 2026.
Categorie A, huur tijdelijk tot 20 procent
| Code | Gebrek |
|---|---|
| A1 | De woning is niet aangesloten op het riool of op een ander systeem voor afvalwater. |
| A2 | Toilet, keuken, woonkamer, slaapkamer of badkamer kan helemaal niet worden geventileerd. Onvoldoende ventilatie valt onder C1. |
| A3 | In de woonkamer of een slaapkamer komt helemaal geen daglicht binnen. Te weinig daglicht valt onder C5. |
| A4 | Er is geen toilet dat is aangesloten op de afvoer en de waterleiding. Bij een kamer mag het toilet gedeeld zijn. |
| A5 | Er is geen bad, douche of wastafel met een kraan en een afvoer. |
| A6 | Een zelfstandige woning mist een aanrecht met spoelbak of een plek voor een kooktoestel. |
| A7 | De voordeur van de woning of de deur van de eigen kamer kan niet op slot. |
| A8 | De woning is onbewoonbaar door de staat van de fundering, de muren, het dak, de trappen, de vloeren, de schoorstenen, de balkons, de galerijen of de balustrades. Die staat is gevaarlijk voor de veiligheid en de gezondheid van de bewoners. Een probleem met een van deze onderdelen is al genoeg. |
Categorie B, huur tijdelijk tot 30 procent
| Code | Gebrek |
|---|---|
| B1 | De gemeente heeft de verhuurder verplicht om voorzieningen aan de woning te treffen, of heeft een last onder bestuursdwang of dwangsom opgelegd. Het werk is nog niet gedaan, en de gebreken waar het om gaat schaden het woongenot ernstig. |
| B2 | Door de bouwkundige staat van de woning ontstaat condens, doorslaand of optrekkend vocht in de keuken, de woonkamer of de slaapkamers. Op muren, plafonds of vloeren zitten vrijwel altijd vocht en schimmel, of balken en vloerdelen zijn door houtrot aangetast. Het gaat om meer dan één kamer, en die kamers zijn bijna niet meer te gebruiken. Plaatselijke schimmel valt onder CV1, schimmel in de badkamer onder sanitair (CN). |
| B3 | Regenwater lekt door het dak, de gevel of een ander deel van de buitenkant naar binnen, waardoor de woning veel minder bruikbaar is. |
| B4 | Het afvoerkanaal van de verwarming voert rook of verbrandingsgassen zo slecht af dat wonen er ernstig onder lijdt. |
| B5 | Door verzakking staan buitenmuren scheef, hellen vloeren of zijn plafonds of binnenwanden in slechte staat. Bij scheefstand en helling gaat het in de regel om 15 mm of meer per meter. Er moet ook een tweede gebrek zijn, zoals klemmende deuren of ramen of scheuren in de muren. Eén gebrek alleen kan een C-gebrek zijn. |
| B6 | De riolering werkt niet, of zo slecht dat wonen er ernstig onder lijdt. |
| B7 | Er is voortdurend ernstige stank, omdat de vloer boven de kruipruimte niet goed afsluit. |
| B8 | Aan de buitenkant zijn er zoveel onderhoudsgebreken tegelijk dat wonen er ernstig onder lijdt. Denk aan zeer slecht schilderwerk, houtrot in kozijnen en ramen, slecht voegwerk, ernstig kierende buitendeuren en ramen en een dak in zeer slechte staat. Eén gebrek alleen kan een C-gebrek zijn. |
Categorie C, huur tijdelijk tot 40 procent
| Code | Gebrek |
|---|---|
| C1 | Toilet, keuken, badkamer, woonkamer of slaapkamer is zo slecht te ventileren dat er ernstige stank of vochtoverlast ontstaat. Kan er een raam open of is er een ventilatiekanaal, dan is natuurlijke ventilatie mogelijk en is er geen gebrek. |
| C2 | De verwarming krijgt de kamers niet warm genoeg. Bij 10 graden vorst moet de verwarming in de regel de woonkamer en de keuken op 20 graden kunnen houden. Voor de slaapkamer is dat 18 graden, voor de badkamer 22 graden en voor het toilet, de entree en de overloop 15 graden. Ook een woning zonder thermostaat of andere temperatuurregelaar heeft dit gebrek. |
| C3 | Installaties zoals de lift, de cv of de mechanische ventilatie geven voortdurend ernstige geluidsoverlast. In nieuwbouw vanaf 1 april 2021 ligt de grens in de regel bij 30 dB, en bij 40 dB voor een installatie voor verwarming of koeling die buiten staat, zoals een warmtepomp. In bestaande bouw ligt de grens bij 40 dB. Er moet ook echt overlast zijn. |
| C4 | Een waterleiding of afvoer lekt ernstig, ook als de leiding in de woning ernaast of erboven ligt. |
| C5 | Er komt te weinig daglicht in de woonkamer, minder dan 0,5 m² daglichtoppervlak. Voor een rijksmonument of een woning in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht geldt een uitzondering. Ook dan kijkt de Huurcommissie wel hoe ernstig de bewoonbaarheid eronder lijdt. |
| C6 | Binnenmuren of plafonds hebben ernstige scheuren, of pleisterwerk of wandtegels laten los. Bij pleisterwerk en tegels gaat het in de regel om een aaneengesloten oppervlak van 0,25 m² of meer. |
| C7 | Muren, vloeren of plafonds tussen twee woningen houden te weinig geluid tegen. Ook hier moet er echt overlast zijn. |
| C8 | Een gebrek veroorzaakt een ander gebrek aan de woning, zoals vergaan stucwerk na een lekkage, en die gevolgschade schaadt het woongenot ernstig. Ontstaat de schade doordat de huurder het gebrek niet op tijd meldt, dan komt die voor rekening van de huurder. Over gevolgschade aan roerende zaken, zoals laminaat en behang, beslist de Huurcommissie niet. |
| C9 | Er zijn ernstige vocht- of schimmelplekken door optrekkend of doorslaand vocht. Dit gebrek geldt alleen als er water van buitenaf binnenkomt door een lek in de buitenschil van de woning. Meer hierover staat onder CV1 en CV2 in de aanvullende C-lijst. |
| C10 | Er zijn meerdere gebreken die elk net niet ernstig genoeg zijn, maar samen het woongenot wel ernstig schaden. |
De aanvullende C-lijst
De aanvullende C-lijst is ingedeeld per onderdeel van de woning, zoals binnendeuren, balkons en de keuken. Bij veel gebreken staat een maat of een voorbeeld, zodat u ziet wanneer het gebrek ernstig genoeg is.
Aanvullende C-lijst, onderdelen die vaak terugkomen (gebrekenboek hoofdstuk 5)
| Onderdeel | Voorbeelden van C-gebreken |
|---|---|
| Vocht (CV) | Schimmel-, vocht- of roetplekken door optrekkend of doorslaand vocht, vanaf 0,25 m² in een woonkamer, slaapkamer of keuken, en vanaf 1 m² in een berging, gang of toilet. Schimmel door te weinig ventilatie valt onder C1. Ook condens door een fout in de bouw, en een kelder waar zo vaak water staat dat de ruimte niet meer bruikbaar is. |
| Installaties (CQ) | Een cv die helemaal niet werkt door een technisch gebrek, lekkende radiatoren, veel storingen door ouderdom, gevaarlijke elektra, gaslucht, te weinig warm water, lood in het drinkwater boven 5 microgram per liter, kans op legionella, een lift met veel storingen en mechanische ventilatie die niet werkt. |
| Sanitair (CN) | Een badkamervloer zonder afschot, water dat vanuit de douche naar een andere ruimte lekt, vrijwel constant schimmel in de badkamer vanaf 0,25 m², een lekkende wastafel, een losse of gebarsten wc-pot die lekt of stinkt. |
| Keuken (CW) | Een aanrechtblad dat water doorlaat, een keukenblok waarvan bijna geen la of deur meer sluit, minder dan 60 cm tussen kookplaat en kastjes erboven, en kapotte inbouwapparatuur die bij de woning hoort. |
| Kozijnen, ramen en deuren (CD, CE, CF) | Een raam of deur die niet meer open of dicht gaat, houtrot waardoor regen binnenkomt en een naad tussen raam of deur en kozijn die de huurder niet zelf kan dichten, in de regel vanaf 8 mm bij houten en vanaf 5 mm bij metalen of kunststof kozijnen. Voor andere naden gelden andere maten. |
| Riolering (CM) | Afvalwater dat lekt of terugstroomt, en rioolstank in de woning of het trappenhuis. |
| Rookmelder (CU) | De verplichte rookmelder ontbreekt of werkt niet. Lege batterijen vervangt de huurder zelf. |
| Overig (CX) | Asbest dat een gevaar voor de gezondheid oplevert, ongedierte dat binnenkomt door de bouwkundige staat, een kapotte bel of intercom bij een gesloten trappenhuis, en warmteoverlast in een hittewoning. |
Bij warmte gaat het om twee verschillende gebreken. Krijgt de verwarming de kamers in de winter niet warm, dan is dat gebrek C2, met de temperaturen uit de tabel van categorie C. Wordt de woning in de zomer te heet, dan is dat warmteoverlast (CX4). Bij nieuwbouw vanaf 1 januari 2021 toetst de Huurcommissie dat aan de TOjuli-norm, met een grenswaarde van 1,20. Voor bestaande bouw bestaat nog geen objectieve norm. Bij nieuwbouw en bij bestaande bouw moet de huurder de warmteoverlast al bij het begin van de procedure met feiten en omstandigheden onderbouwen. Bij bestaande bouw is het volgens het gebrekenboek niet genoeg om alleen de vragenlijst van de Huurcommissie in te sturen, of alleen het energielabel, foto's van de thermostaat of een GTO-berekening.
Geen gebrek voor de Huurcommissie
Niet alles wat kapot is, leidt tot een lagere huur. Volgens het gebrekenboek vallen vier soorten gebreken buiten het onderhoud van de verhuurder.
- Gebreken aan voorzieningen die de huurder zelf heeft aangebracht, zoals een eigen keuken of badkamer.
- Gebreken aan voorzieningen die de huurder van de vorige huurder heeft overgenomen, als is afgesproken dat de huurder die onderhoudt. Dat blijkt bijvoorbeeld uit een overnameformulier.
- Kleine herstellingen, zoals een kraanleertje vervangen, de afvoer ontstoppen of het filter van de ventilatie vervangen (artikel 7:217 BW en het Besluit kleine herstellingen).
- Gebreken die de huurder zelf heeft veroorzaakt, bijvoorbeeld door verkeerd gebruik.
De Huurcommissie kijkt bovendien alleen naar de ernstige gebreken uit de lijsten. In de rest van het huurrecht is het begrip gebrek ruimer. Volgens artikel 7:204 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de woning, of een andere omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen. Daardoor heeft de huurder minder woongenot dan bij het sluiten van het contract van een goed onderhouden woning mocht worden verwacht. Een badkamer die gedateerd is maar goed werkt, is voor de Huurcommissie in de regel geen gebrek. In een zaak over een verouderde badkamer, toilet en keuken besliste de Huurcommissie dat het ging om een wens tot woningverbetering, en niet om een gebrek. Welk onderhoud voor de huurder is en welk voor de verhuurder, leest u in de gids over huuradvies op het spreekuur.
Als de onderzoeker het gebrek niet kan vaststellen
Meestal bekijkt een onderzoeker van de Huurcommissie de woning. Voor sommige gebreken heeft de Huurcommissie niet de apparatuur of de kennis. Dan moet de huurder het gebrek aantonen met een rapport van een onafhankelijke deskundige. Dat geldt onder meer voor geluidsoverlast (C3 en C7), de werking van de cv of de lift, lood in het drinkwater, asbest en een rookmelder die niet werkt. Zonder dat rapport kan de Huurcommissie het gebrek niet vaststellen, en volgt er geen verlaging.
Vanaf welke dag de huurverlaging ingaat
De lagere huur gaat in op de eerste dag van de maand na de melding, ook als de huurder het verzoek pas later indient (artikel 16 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Naar de Huurcommissie kan de huurder pas als het gebrek zes weken na de melding nog niet is verholpen. Wil de huurder de verlaging over de hele periode, dan moet het verzoek binnen zes maanden na de melding komen (artikel 7:257 lid 2 BW).
Termijnen bij huurverlaging wegens gebreken
| Moment | Wat geldt | Bron |
|---|---|---|
| De melding | De termijnen beginnen op de dag na de melding. De Huurcommissie beoordeelt de woning zoals die was op de dag van de melding. Alleen de gemelde gebreken tellen mee, en gebreken die de verhuurder door hun aard of samenhang ook zonder melding moest kennen. | artikel 7:257 lid 2 BW, artikel 16 lid 2 Uhw |
| Zes weken na de melding | Is het gebrek dan niet verholpen, dan kan de huurder naar de Huurcommissie. Bij een melding op 13 april kan dat vanaf 26 mei. Laat de verhuurder eerder schriftelijk weten dat het gebrek niet wordt hersteld, dan mag de huurder volgens het gebrekenboek het verzoek meteen indienen. | artikel 7:257 lid 2 BW, gebrekenboek 3.3.2 |
| Zes maanden na de melding | Laatste dag voor een verzoek over de hele periode. Een later verzoek kan nog, maar de verlaging gaat dan niet verder terug dan zes maanden voor het verzoek. | artikel 7:257 leden 2 en 3 BW |
| Ingang van de lagere huur | De eerste dag van de maand na de maand van de melding. De Huurcommissie rekent met de kale huur op de laatste dag van de maand daarvoor. | artikel 16 lid 3 Uhw, gebrekenboek 3.3.6 |
| Einde van de lagere huur | De eerste dag van de maand na de maand van het herstel. Vanaf dan geldt weer de volle huur. | artikel 12 lid 4 en artikel 16 lid 4 Uhw |
Een voorbeeld
Een huurder van KernWonen, een verzonnen corporatie, mailt op 10 maart 2026 dat er schimmel op de muur van de slaapkamer zit. De plek is groter dan 0,25 m² en ontstaat door vocht dat door de gevel slaat. Dat is een C-gebrek (CV1). Voor deze melding geldt nog het gebrekenboek van januari 2026, maar daarin staat hetzelfde gebrek met dezelfde maat. KernWonen herstelt de gevel niet binnen zes weken. Vanaf 22 april 2026 kan de huurder dus naar de Huurcommissie. De huurder dient het verzoek in op 4 mei 2026. De kale huur is 700 euro. Stelt de Huurcommissie het gebrek vast, dan betaalt de huurder vanaf 1 april 2026 nog 280 euro per maand. KernWonen herstelt de gevel op 15 juli 2026, dus vanaf 1 augustus 2026 geldt weer de volle huur. Vier maanden lang betaalt de huurder 420 euro minder, samen 1.680 euro.
Stel dat de huurder pas op 20 november 2026 naar de Huurcommissie gaat. Dat is meer dan zes maanden na de melding, en dan gaat de verlaging niet verder terug dan zes maanden voor het verzoek. De Huurcommissie telt die zes maanden terug vanaf de eerste dag van de maand na het verzoek, hier 1 december. De lagere huur geldt dan pas vanaf 1 juni 2026. Met het herstel op 15 juli blijven er twee maanden over, samen 840 euro. Dient de huurder het verzoek op 1 december in, dan gaat de lagere huur pas op 1 juli in, een maand later dan bij een verzoek op 30 november. De wettekst is op dit punt niet eenduidig, maar zo rekent de Huurcommissie in haar uitspraken.
Zonder JavaScript staat hier de uitkomst van het voorbeeld uit de tekst. De kale huur is 700 euro en het gebrek valt in categorie C. De huurder meldt het gebrek op 10 maart 2026 en dient het verzoek in op 4 mei 2026. Het herstel volgt op 15 juli 2026.
- Minder huur per maand
- € 420,00
- Minder huur over 4 maanden
- € 1.680,00
- Verzoek bij de Huurcommissie mogelijk vanaf
- 22 april 2026
- Laatste dag voor een verzoek over de hele periode
- 10 september 2026
- Lagere huur vanaf
- 1 april 2026
- Volle huur weer vanaf
- 1 augustus 2026
De uitkomst is een indicatie op basis van artikel 7:257 BW, artikel 16 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en de voorbeelden in hoofdstuk 3 van het gebrekenboek. Of er een gebrek is en welk percentage geldt, beslist de Huurcommissie.
Huurcommissie of kantonrechter
De huurder kiest zelf of de zaak naar de Huurcommissie of naar de kantonrechter gaat (artikel 7:257 lid 2 BW). Beide tegelijk kan niet. Loopt er al een zaak bij de kantonrechter over dezelfde gebreken, dan kan de huurder daarmee niet meer naar de Huurcommissie. Na een uitspraak van de Huurcommissie kan elke partij de zaak wel binnen acht weken aan de kantonrechter voorleggen (artikel 7:262 BW).
Bij de kantonrechter gelden deels andere regels. Daar loopt de verlaging vanaf de dag waarop de huurder het gebrek behoorlijk heeft gemeld, of vanaf de dag waarop het gebrek al genoeg bekend was om maatregelen te nemen. De verlaging loopt tot het gebrek is verholpen (artikel 7:207 BW). Wacht de huurder langer dan zes maanden na de melding, dan gaat de verlaging ook daar niet verder terug dan zes maanden voor de vordering (artikel 7:257 leden 1 en 3 BW). Het gebrekenboek is beleid van de Huurcommissie zelf. De kantonrechter bepaalt zelf welke verlaging evenredig is, en gaat uit van het ruimere begrip gebrek uit artikel 7:204 BW.
In de vrije sector heeft de huurder die keuze niet. Een geschil over gebreken gaat dan naar de kantonrechter (artikel 7:247 BW). De Huurcommissie kan alleen een advies geven, en alleen als huurder en verhuurder hebben afgesproken dat het geschil naar de Huurcommissie mag, bijvoorbeeld in het huurcontract (artikel 5 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Of een woning in de vrije sector valt, hangt af van de kale huur bij het begin van de huur. Bij een contract vanaf 1 juli 2024 ligt de grens bij de maximale huurprijs voor een woning met 186 punten. Daardoor kan ook een huurder van een middenhuurwoning bij gebreken naar de Huurcommissie. Bij een ouder contract telt de liberalisatiegrens die gold toen de huur begon. Verlaagt de Huurcommissie bij zo'n ouder contract de huur tot het niveau van de sociale huur, dan kan de huurder daarna ook met gebreken bij de Huurcommissie terecht. Hoe de twee procedures verder verschillen, leest u in de gids over het procesdossier in een huurzaak.
Schriftelijk melden, naar verwachting vanaf 1 januari 2027
Zodra de Wet toekomstbestendige huurcommissie geldt, moet de huurder een gebrek eerst schriftelijk melden. Pas daarna kan de huurder naar de Huurcommissie. De termijnen van zes weken en zes maanden lopen dan vanaf die schriftelijke melding. Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in. Een koninklijk besluit legt die datum vast, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen.
Op dit moment is een melding vormvrij, dus ook een telefonische melding telt. In een uitspraak uit 2025 ging de lagere huur in op de eerste dag van de maand na het telefoontje van de huurder, terwijl de e-mail pas tien dagen later kwam. Na de wetswijziging (Staatsblad 2026, 311) kan een huurder die alleen heeft gebeld, niet meer naar de Huurcommissie. De Huurcommissie beoordeelt dan ook alleen gebreken die schriftelijk zijn gemeld, en gebreken die de verhuurder door hun aard of samenhang ook zonder melding moest kennen (artikel 16 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte).
Ook een WhatsApp-bericht geldt volgens de regering als schriftelijke melding. Het meldformulier van de Huurcommissie is niet verplicht. Uit de melding moet wel blijken welk gebrek de huurder meldt en op welke datum.
Bij de kantonrechter blijft een behoorlijke kennisgeving genoeg (artikel 7:207 BW). Daar kan een telefonische melding dus blijven tellen. Voor gebreken die vóór de ingangsdatum van de wet alleen mondeling zijn gemeld, bevat de wet geen overgangsregeling. Bevestig zulke meldingen daarom nu al schriftelijk.
Zo richt u het meldproces in
Een schriftelijke melding heeft een vaste datum. Wel kan dan elke e-mail, elk bericht in het klantportaal en elk appje aan een opzichter een termijn laten beginnen. Ook een melding die in een gedeelde mailbox blijft liggen, telt mee. Laat daarom alle meldingen op één plek binnenkomen, en noteer de datum waarop de huurder de melding verstuurde. Bij de Huurcommissie telt die verzenddatum.
- Bevestig elke melding schriftelijk. Noem daarin de datum, een kenmerk en de volgende stap. Dan staat de datum voor beide partijen vast.
- Belt een huurder over een gebrek, vraag dan om een e-mail of een bericht in het portaal. Of zet het gesprek zelf op papier en stuur dat naar de huurder.
- Leg vast welke gebreken in de melding staan. De Huurcommissie beoordeelt in de regel alleen die gebreken.
- Vertel medewerkers en aannemers dat een appje van een huurder een melding kan zijn.
Hoe u het meldproces opzet, leest u in het artikel Gebreken schriftelijk melden. De andere wijzigingen door de nieuwe wet staan in het artikel Wet toekomstbestendige huurcommissie en in de checklist huurrecht 2027.
Herstellen en vastleggen na een melding
Herstelt u een gemeld gebrek binnen zes weken, dan kan de huurder niet naar de Huurcommissie (artikel 7:257 lid 2 BW). Lukt dat niet en stelt de Huurcommissie het gebrek later vast, dan geldt de lagere huur met terugwerkende kracht. De lagere huur loopt dan van de eerste dag van de maand na de melding tot de eerste dag van de maand na het herstel. Elke maand vertraging kost de verhuurder dus een deel van de huur.
- Bevestig de melding dezelfde dag of de dag erna. Noem in de bevestiging de datum van de melding en de gemelde gebreken.
- Laat de woning snel bekijken en leg de oorzaak vast. Maak foto's, noteer de maten en meet zo nodig het vocht. Zoek ook op of het gebrek in het gebrekenboek staat, en in welke categorie.
- Herstel binnen zes weken. Lukt dat niet, bijvoorbeeld omdat onderdelen op maat moeten worden gemaakt of de oorzaak moeilijk te vinden is, leg dan vast wat u doet en waarom het langer duurt. Volgens het gebrekenboek kan de verlaging dan kleiner uitvallen. Dat hangt af van de stappen die u kunt aantonen.
- Neem tijdelijke maatregelen die de overlast verminderen, zoals een bouwdroger of een extra kachel. Ook dat kan tot een kleinere verlaging leiden.
- Werkt de huurder niet mee, leg dan elke afspraak vast en noteer de datum en wat er gebeurde. Bied de huurder schriftelijk een nieuwe afspraak aan.
- Leg de datum van het herstel vast met een werkbon en foto's, en laat de huurder zo mogelijk voor akkoord tekenen. Die datum bepaalt wanneer de volle huur weer geldt.
- Heeft de Huurcommissie de huur verlaagd en is de huurder het niet met u eens dat het gebrek is verholpen, vraag de Huurcommissie dan snel om het herstel vast te stellen (artikel 4 lid 3 en artikel 16 lid 4 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). De Huurcommissie gaat daarbij volgens het gebrekenboek niet verder terug dan zes maanden voor uw verzoek, ook als het herstel eerder klaar was.
Geen huurverhoging zolang het gebrek blijft
Heeft de Huurcommissie gebreken vastgesteld, dan kan de verhuurder pas weer een voorstel tot huurverhoging doen als huurder en verhuurder het erover eens zijn dat die gebreken zijn opgeheven (artikel 7:250 lid 2 BW). Controleer dus voor de jaarlijkse huurverhoging of er voor de woning nog gebreken openstaan die de Huurcommissie heeft vastgesteld. Met de Wet toekomstbestendige huurcommissie komt deze regel in artikel 7:248 lid 5 BW te staan. Dan geldt de regel ook voor een verhoging op grond van een beding in het huurcontract, en ook bij een middenhuurwoning. Hoe de jaarlijkse huurverhoging verder werkt, leest u in de gids over huurverhoging en bezwaar.
Adviseer de huurder het gebrek schriftelijk te melden, er foto's bij te doen en de verzonden e-mail of brief te bewaren. Het verzoek kan pas zes weken na de melding, en het liefst binnen zes maanden. De huurder kiest de Huurcommissie of de kantonrechter, want beide tegelijk kan niet. Raad de huurder af de huur in te houden, want dan ontstaat een huurachterstand.
Zorg dat de huurder de verplichte bijlagen meestuurt, zoals het bewijs van de melding, en het voorschot voor de leges op tijd betaalt. Bij ongeveer twee op de vijf niet-ontvankelijke zaken over gebreken ontbraken stukken of gegevens.
Komt het toch tot een procedure, dan hangt de uitkomst af van uw stukken.
Wat de Huurcommissie beslist in bijna 14.000 gebrekenzaken
Beslist de Huurcommissie over de inhoud, dan krijgt de huurder in 56 procent van de gebrekenzaken geheel of deels gelijk. Over alle zaken gerekend, ook de niet-ontvankelijke, is 45 procent gegrond. Wijst de Huurcommissie een verzoek af, dan is het gebrek meestal niet ernstig genoeg. Bijna een op de vijf verzoeken strandt al eerder, vaak op ontbrekende stukken.
Bij ruim acht op de tien ongegronde verzoeken vond de Huurcommissie geen gebrek dat ernstig genoeg was voor een lagere huur. Wie de maten uit het gebrekenboek kent, zoals 0,25 m² voor een schimmelplek, ziet dus snel of een melding kans maakt.
Hoe ver de huur omlaag ging
In 4.160 toegewezen zaken konden we de oude en de nieuwe huur uit de uitspraak halen. In ruim de helft ging de huur omlaag tot 40 procent, de maximale verlaging bij een C-gebrek. Verlagingen tot 20 of 30 procent, bij A- en B-gebreken, kwamen zelden voor. In bijna vier op de tien zaken koos de Huurcommissie voor een kleinere verlaging.
Waarom een verzoek niet-ontvankelijk is
Van de 13.984 verzoeken was 20 procent niet-ontvankelijk. In ongeveer twee op de vijf van die zaken ontbraken verplichte bijlagen of gegevens, zoals het bewijs van de melding. In een kwart was de Huurcommissie niet bevoegd, meestal omdat de woning in de vrije sector valt. Bij ongeveer een op de negen van die zaken kwam het verzoek te vroeg, nog binnen de zes weken na de melding. Bij 5 procent was het voorschot voor de leges niet op tijd betaald.
Per onderwerp
Lekkage, vocht en schimmel komen veruit het vaakst voor. Het gaat om uitspraken op een verzoek van de huurder, en een uitspraak kan over meer onderwerpen gaan. De cijfers voor de tien gebreken die het vaakst terugkomen, staan op de pagina Huurcommissie in cijfers.
Verzoeken over geluid waren het minst vaak gegrond, in minder dan een kwart van de zaken. Mogelijk komt dat doordat de huurder geluidsoverlast vaak met een akoestisch rapport moet aantonen, als de onderzoeker het gebrek niet zelf kan vaststellen. Bij lekkage en vocht was het omgekeerd. Daar waren ongeveer vier op de vijf verzoeken gegrond.
Over de cijfers
De cijfers gaan over 13.984 uitspraken van de Huurcommissie in LEX, van 6 mei 2021 tot en met 5 februari 2026. Het gaat om de uitspraken met het label ‘Huurverlaging wegens gebreken’, ‘Herstelmelding gebreken’ of ‘Onderhoud en gebreken’, dat de Huurcommissie zelf toekent. Daarvan zijn er 174 verzoeken van verhuurders om vast te stellen dat gebreken zijn verholpen. Bij de bijna 3.000 latere uitspraken in LEX, tot en met 9 september 2026, staat nog geen label voor de soort procedure. Die tellen daarom niet mee.
De peildatum is 16 oktober 2026. Onder gegrond vallen ook 18 zaken die gedeeltelijk gegrond waren. Bij 4 uitspraken was de uitkomst niet duidelijk. Het aandeel van 56 procent gaat alleen over zaken waarin de Huurcommissie inhoudelijk besliste, en gaat uit van de partij die volgens de uitspraak gelijk kreeg. Uit de aantallen gegrond en ongegrond volgt 57 procent. Het verschil komt onder meer door de herstelverzoeken van verhuurders. Door afronding tellen de percentages soms niet precies op tot 100.
De uitkomst komt uit de uitspraak zelf. In een steekproef van twintig uitspraken klopte die achttien keer. De andere twee waren randgevallen, zoals een herstelverzoek van de verhuurder. De onderwerpen hebben we gevonden met zoekwoorden in de samenvatting die LEX van elke uitspraak maakt. Voor de reden van niet-ontvankelijkheid zochten we op vaste zoekwoorden in de kern van de uitspraak en in die samenvatting. Per uitspraak telde de eerste reden die we vonden. Ook de ongegronde verzoeken zonder ernstig gebrek hebben we met zoekwoorden geteld, in het begin van elke uitspraak. De aantallen zijn dus een benadering. Hoe u uitspraken zoekt en leest, staat op de pagina Uitspraken van de Huurcommissie.
Veelgestelde vragen
Het gebrekenboek, officieel het Beleidsboek Gebreken, is het beleid van de Huurcommissie voor huurverlaging bij gebreken. Er staat in welke gebreken ernstig genoeg zijn en hoe ver de huur dan tijdelijk omlaag kan. De gebreken zijn verdeeld over drie categorieën, A, B en C. Het bestuur en de zittingsvoorzitters van de Huurcommissie stellen het gebrekenboek op (artikel 6 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte). Bij een verzoek om huurverlaging geldt de huidige versie voor gebreken die op of na 1 juli 2026 zijn gemeld.
De Huurcommissie kan de kale huur tijdelijk verlagen tot 20 procent bij een A-gebrek, tot 30 procent bij een B-gebrek en tot 40 procent bij een C-gebrek. De huurder betaalt dus nog ten minste 20, 30 of 40 procent van de kale huur. Schaadt het gebrek het woongenot minder, zoals bij een gebrek in de berging of het trappenhuis, dan kan de Huurcommissie de huur minder ver verlagen, bijvoorbeeld tot 60 of 80 procent. Zijn er meer gebreken, dan geldt de grootste verlaging, tot dat gebrek is verholpen.
Een C-gebrek is een ernstig gebrek dat niet op de lijst van categorie A of B staat, maar het woongenot wel ernstig schaadt. Voorbeelden zijn een verwarming die de kamers niet warm genoeg krijgt, een lekkende leiding, onvoldoende ventilatie met vochtoverlast en schimmelplekken door doorslaand of optrekkend vocht vanaf 0,25 m² in een woon- of slaapkamer. Bij een C-gebrek kan de Huurcommissie de kale huur tijdelijk verlagen tot 40 procent.
Alleen als het achterstallig onderhoud leidt tot een ernstig gebrek uit het gebrekenboek. Een lekkend dak of een kozijn met houtrot waardoor regen binnenkomt, kan zo'n gebrek zijn. Zijn er aan de buitenkant zoveel onderhoudsgebreken tegelijk dat wonen er ernstig onder lijdt, dan is dat een B-gebrek (B8). De kale huur kan dan tijdelijk omlaag tot 30 procent. Een keuken of badkamer die alleen gedateerd is maar goed werkt, is voor de Huurcommissie in de regel geen gebrek. Bij de kantonrechter geldt het ruimere begrip gebrek uit artikel 7:204 BW.
Bij de Huurcommissie gaat de lagere huur in op de eerste dag van de maand na de maand waarin de huurder het gebrek aan de verhuurder heeft gemeld (artikel 16 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Dat is vaak eerder dan het verzoek. Dient de huurder het verzoek later in dan zes maanden na de melding, dan gaat de verlaging niet verder terug dan zes maanden voor het verzoek (artikel 7:257 lid 3 BW). Vanaf de eerste dag van de maand na de maand waarin het gebrek is verholpen, betaalt de huurder weer de volle huur.
Nu nog niet. Volgens artikel 7:207 BW is een behoorlijke kennisgeving genoeg, en die mag ook mondeling. Dat verandert met de Wet toekomstbestendige huurcommissie. Wie dan naar de Huurcommissie wil, moet het gebrek eerst schriftelijk aan de verhuurder melden. De termijnen van zes weken en zes maanden lopen vanaf die schriftelijke melding. De Huurcommissie beoordeelt dan alleen gebreken die schriftelijk zijn gemeld, of die de verhuurder door hun aard of samenhang ook zonder melding moest kennen. Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in. Een koninklijk besluit legt die datum vast, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen. Bij de kantonrechter blijft een behoorlijke kennisgeving genoeg.
Niet voor een bindende uitspraak. In de vrije sector gaat een geschil over huurverlaging wegens gebreken naar de kantonrechter. De Huurcommissie kan alleen een advies geven, en alleen als huurder en verhuurder hebben afgesproken dat het geschil naar de Huurcommissie mag, bijvoorbeeld in het huurcontract (artikel 5 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Bij een contract vanaf 1 juli 2024 kan een huurder van een middenhuurwoning wel naar de Huurcommissie. Bij een ouder contract telt de liberalisatiegrens die gold toen de huur begon.
Het vaakst omdat stukken ontbreken. In ongeveer twee op de vijf niet-ontvankelijke zaken over gebreken ontbraken verplichte bijlagen of gegevens, zoals het bewijs van de melding. Andere redenen zijn dat de woning in de vrije sector valt, dat het verzoek binnen zes weken na de melding kwam en dat het voorschot voor de leges niet op tijd was betaald. Dat blijkt uit 2.734 niet-ontvankelijke uitspraken in LEX, peildatum 16 oktober 2026.
Dat is riskant. Houdt de huurder de huur in, dan ontstaat een huurachterstand, en daarover kan de verhuurder naar de kantonrechter. De gewone route is huurverlaging vragen, bij de Huurcommissie of bij de kantonrechter. Een huurder mag een gebrek wel zelf verhelpen en de redelijke kosten met de huur verrekenen, maar alleen als de verhuurder met het herstel in verzuim is (artikel 7:206 lid 3 BW).
Heeft de Huurcommissie gebreken vastgesteld, dan kan de verhuurder pas weer een voorstel tot huurverhoging doen als huurder en verhuurder het erover eens zijn dat die gebreken zijn opgeheven (artikel 7:250 lid 2 BW). Met de Wet toekomstbestendige huurcommissie komt die regel in artikel 7:248 lid 5 BW te staan. Dan geldt de regel ook voor een verhoging op grond van een beding in het huurcontract, en ook bij een middenhuurwoning.
Heeft de Huurcommissie de huur verlaagd, dan kan de verhuurder de Huurcommissie vragen vast te stellen dat het gebrek is verholpen (artikel 4 lid 3 en artikel 16 lid 4 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Stelt de Huurcommissie dat vast, dan geldt de volle huur weer vanaf de eerste dag van de maand na het herstel. Volgens het gebrekenboek gaat de Huurcommissie daarbij niet verder terug dan zes maanden voor het verzoek. Dien het verzoek dus snel na het herstel in.
Voor wie met LEX werkt
Wilt u weten hoe de Huurcommissie in een vergelijkbare zaak besliste, stel die vraag dan aan de LEX Assistent in LEX. De assistent zoekt in ruim 68.000 uitspraken en adviezen, in de wet en in de kennisbank. Bij elk antwoord staat de bron.
In LEX Dossiers stelt u één vraag over alle stukken van een zaak, bijvoorbeeld of het gebrek schriftelijk is gemeld. LEX zet de antwoorden in een tabel. Bij elk antwoord staat de passage uit het stuk. Staat het antwoord niet in een stuk, dan ziet u ‘niet in dit stuk’.
Alle gidsen over huurrecht, geordend per onderwerp, staan op de overzichtspagina Huurrecht.
Deze pagina is algemene informatie en geen juridisch advies. KernWonen en de huurder zijn verzonnen. Bronnen: Huurcommissie, Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026 (pdf), het gebrekenboek op huurcommissie.nl, Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 204, 206, 207, 217, 241, 247, 248, 249, 250, 257 en 262, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikelen 4, 5, 12 en 16, Besluit huurprijzen woonruimte, artikel 6 en bijlage II, Besluit kleine herstellingen, Wet toekomstbestendige huurcommissie, Staatsblad 2026, 311, nota naar aanleiding van het tweede verslag, Kamerstukken I 2025/26, 36 791, E en het nieuwsbericht van de Rijksoverheid van 29 september 2026. Cijfers: uitspraken van de Huurcommissie in de database van LEX, peildatum 16 oktober 2026. Bijgewerkt: 16 oktober 2026.