Uitspraken van de Huurcommissie: zoeken, lezen en gebruiken
Een uitspraak van de Huurcommissie laat zien hoe de regels uitpakken in een echte zaak. Weet u hoe vergelijkbare zaken zijn beslist, dan schat u uw kansen beter in en staat uw verzoek of verweer sterker. Een uitspraak is bindend, tenzij de huurder of de verhuurder binnen acht weken na verzending de kantonrechter om een beslissing vraagt.
U vindt uitspraken van de Huurcommissie in haar openbare register. Op 16 oktober 2026 stonden daar 44.281 uitspraken in. Hoe een zaak afloopt, hangt sterk af van het onderwerp. Van de servicekostenzaken in LEX is 70 procent gegrond, bij de jaarlijkse huurverhoging maar 4 procent.
- 8 wekenNa de verzending heeft u acht weken om naar de kantonrechter te gaan. Daarna is de uitspraak bindend.
- 3 wekenBinnen drie weken kunt u in verzet gaan tegen een uitspraak van de voorzitter. Onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie wordt dat zes weken.
- 18%van de zaken in LEX eindigt zonder inhoudelijke beslissing, omdat het verzoek niet-ontvankelijk is.
- 43.742uitspraken van de Huurcommissie staan in LEX, stand op 16 oktober 2026.
- 3 februari 2026Huurverlaging wegens gebreken
- 26 mei 2025Huurverlaging wegens gebreken
- 4 december 2024Huurverlaging wegens gebreken
- 19 november 2024Herstelmelding gebreken
- 5 augustus 2024Huurverlaging wegens gebreken
Ingekorte weergave van de uitspraak van 3 februari 2026, zonder adres. Het aantal uitspraken in het register is dat van 16 oktober 2026.
Uitspraken van de Huurcommissie zoeken
U opent het register via de pagina Eerdere uitspraken op huurcommissie.nl, of rechtstreeks op portaal.huurcommissie.nl. In het zoekveld bovenaan typt u een woord dat in de uitspraak voorkomt, zoals schimmel of lift. Zoekt u op zaaknummer, adres of postcode, dan gebruikt u Uitgebreid zoeken.
Een zaaknummer in het gewone zoekveld levert niets op. Onder Uitgebreid zoeken kunt u ook filteren op een periode, het type woonruimte, de partij die het verzoek indiende en de soort uitspraak, zoals afrekening servicekosten.
De Huurcommissie is wettelijk verplicht dit register bij te houden (artikel 3i van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Namen van huurders en verhuurders staan er niet in, adressen van woningen wel.
Niet elke uitspraak is te vinden. Uitspraken over gevoelige persoonsgegevens, zoals iemands inkomen of medische informatie, publiceert de Huurcommissie niet. Op de zoekpagina waarschuwt de Huurcommissie zelf dat het register niet volledig is en niet geschikt voor statistiek of trendanalyses. Houd daar rekening mee als u zoekt naar een vaste lijn in de uitspraken.
Het register na het datalek van 2025
In mei 2025 ontdekte de Huurcommissie dat in ongeveer 350 uitspraken namen van huurders of verhuurders zichtbaar waren. Het register ging offline, en de Huurcommissie meldde het datalek bij de Autoriteit Persoonsgegevens (bericht van 16 juli 2025). Daarna is elke uitspraak opnieuw gecontroleerd en waar nodig beter geanonimiseerd. Vanaf 23 september 2025 kwamen de uitspraken stap voor stap terug. Op 6 februari 2026 meldde de Huurcommissie dat het register weer volledig en veilig toegankelijk is. Wat niet openbaar hoort te zijn, is nu afgeschermd.
Andere bronnen
- In de jaarverslagen van de Huurcommissie staan de cijfers per jaar, zoals het aantal afgehandelde geschillen en hoe vaak verzet slaagt.
- Op data.overheid.nl staat het register als dataset. Daarachter zit alleen een link naar dezelfde zoekpagina, geen bestand dat u kunt downloaden.
- Komt een zaak na de Huurcommissie bij de kantonrechter, dan staat het vonnis soms op uitspraken.rechtspraak.nl. Een partij kan de Huurcommissie ook vragen de uitspraak van de kantonrechter aan het register toe te voegen.
- In LEX staan 43.742 uitspraken van de Huurcommissie, aangevuld met uitspraken van rechters en adviezen, samen ruim 68.000. U stelt uw vraag zoals u die aan een collega zou stellen, en bij elk antwoord ziet u de bron.
Zo leest u een uitspraak van de Huurcommissie
Uitspraken van de Huurcommissie zijn steeds op dezelfde manier opgebouwd, in zes delen. Bovenaan staan de kop en de kern. Dan volgen het verloop van de procedure, de beoordeling, de leges en de beslissing. Begin met de kern, want daar ziet u meteen de uitkomst. Lees daarna de beoordeling. Daarin legt de Huurcommissie uit waarom de zaak zo is beslist, en juist dat deel citeert u in een verzoek of verweer.
De kop
Hier staan het zaaknummer, de soort verzoek, het adres van de woning, de partij die het verzoek indiende en de verzenddatum. Een zaaknummer dat op een V eindigt, hoort bij een verzetzaak.
Kern van de uitspraak
In een paar regels leest u hier de uitkomst, bijvoorbeeld dat de huur vanaf 1 mei 2025 tijdelijk naar 40 procent gaat.
Verloop van de procedure
U leest wanneer de huurder het gebrek meldde, wanneer het verzoek binnenkwam, welk onderzoek de Huurcommissie deed en welke stukken partijen stuurden. Aan die data ziet u of de termijnen zijn gehaald.
Beoordeling
De Huurcommissie weegt in dit deel de feiten. U leest wat er in het rapport van het onderzoek staat, hoe partijen daarop reageerden en waarom de Huurcommissie het rapport volgt of ervan afwijkt. Bij gebreken staan hier ook de categorie en het nummer uit het gebrekenboek.
Leges
De partij die geheel of grotendeels ongelijk krijgt, betaalt de leges, ook als de andere partij de zaak begon. Voor een huurder is dat € 25, voor een verhuurder € 500. Krijgen beide partijen ongeveer evenveel ongelijk, dan kan de Huurcommissie bepalen dat ieder de helft van het eigen bedrag betaalt (artikel 7 leden 2 en 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Krijgt een verhuurder vaker volledig ongelijk in dezelfde soort zaak, dan worden de leges hoger. De tweede keer is dat € 700, de derde keer € 1.400 en vanaf de vierde keer € 1.750. Daarvoor tellen de uitspraken in vier achtereenvolgende kalenderjaren mee, volgens de Uitvoeringswet en het legesbeleid van de Huurcommissie (artikel 7 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). In het Besluit huurprijzen woonruimte staat tot 1 januari 2027 nog drie, maar volgens de toelichting bij Staatsblad 2026, 267 is dat een verschrijving. In de gids over de procedure bij de Huurcommissie leest u wanneer u het legesvoorschot terugkrijgt, bijvoorbeeld als u het verzoek intrekt of een schikking treft.
Beslissing
In dit deel staat wat er vanaf nu geldt, zoals de huurprijs en de datum waarop die ingaat, of het bedrag aan servicekosten. Daaronder leest u wat u kunt doen als u het niet eens bent met de uitspraak.
Uitspraak van de voorzitter of van de commissie
Bij een duidelijke zaak beslist de voorzitter van de Huurcommissie alleen, zonder zitting. Dat kan als een verzoek kennelijk niet-ontvankelijk, kennelijk redelijk of kennelijk niet redelijk is, of als de bezwaren kennelijk gegrond of ongegrond zijn (artikel 20 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Kennelijk betekent hier dat de uitkomst ook zonder zitting vaststaat. U herkent zo'n uitspraak aan de kop en de ondertekening. Daar staat dat de voorzitter heeft beslist.
Elke partij kan binnen drie weken na verzending in verzet gaan tegen een uitspraak van de voorzitter. Dat doet u schriftelijk en met redenen, bij de Huurcommissie zelf (artikel 20 lid 6 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Is het verzet gegrond, dan vervalt de uitspraak van de voorzitter en behandelt de commissie het verzoek opnieuw. Is het verzet ongegrond, dan blijft die uitspraak staan. Gaat niemand in verzet, dan gelden voor de uitspraak van de voorzitter dezelfde regels als voor een uitspraak van de commissie (artikel 20 lid 8 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Die uitspraak is dan bindend, tenzij een partij binnen acht weken na verzending de kantonrechter om een beslissing vraagt. In de gids over de procedure bij de Huurcommissie leest u hoe verzet in de praktijk verloopt.
Onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie (Staatsblad 2026, 311) wordt de termijn voor verzet zes weken in plaats van drie. Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in (bericht van 29 september 2026). Een koninklijk besluit legt die datum vast, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen. De voorzitter moet de termijn in de uitspraak noemen (artikel 20 lid 6). Ga daarom uit van de termijn die in de uitspraak staat. Twijfelt u bij een uitspraak rond de ingangsdatum van de wet, dan kunt u het verzet het beste binnen drie weken indienen.
Met die wet verandert meer dan alleen de termijn voor verzet. Zo moeten huurders een gebrek eerst schriftelijk melden voordat zij een zaak bij de Huurcommissie kunnen beginnen. De andere wijzigingen staan in ons artikel over de Wet toekomstbestendige huurcommissie.
Bindend, tenzij u binnen acht weken naar de kantonrechter gaat
Gaat binnen acht weken na verzending niemand naar de kantonrechter, dan is de uitspraak bindend (artikel 7:262 Burgerlijk Wetboek). Wat de Huurcommissie heeft vastgesteld, geldt dan als afspraak tussen huurder en verhuurder. Dat geldt onder meer voor uitspraken over de huurprijs, gebreken, servicekosten en huurverhoging. De acht weken gaan in op de verzenddatum die in de uitspraak staat, niet op de dag dat u de uitspraak ontvangt.
Stapt u wel naar de kantonrechter, dan beslist die zelf over het punt dat aan de Huurcommissie was voorgelegd. Tegen die beslissing staat geen hoger beroep of cassatie open (artikel 7:262 lid 2 BW). Zorg er dus voor dat uw dossier meteen compleet is. Hoe u zo'n dossier opbouwt, staat in de gids over het procesdossier in een huurzaak.
Uitspraken van de Huurcommissie per onderwerp
Bij elk onderwerp vindt u vijf uitspraken uit 2024 tot en met 2026, met telkens wat de doorslag gaf. De datum is die van afdoening in het register en kan afwijken van de verzenddatum in de uitspraak. Adressen en plaatsnamen laten wij weg. Met het zaaknummer vindt u de volledige tekst in het openbare register, onder Uitgebreid zoeken.
- Gebreken en huurverlaging
- Schimmel, vocht en lekkage
- Servicekosten
- Jaarlijkse huurverhoging
- Huurprijs en puntentelling
Gebreken en huurverlaging
Bij een ernstig gebrek kan de huurder de Huurcommissie vragen de huur tijdelijk te verlagen. Dat kan pas als de verhuurder het gebrek niet binnen zes weken na de melding heeft verholpen (artikel 7:257 lid 2 BW). De Huurcommissie deelt het gebrek volgens het gebrekenboek in categorie A, B of C in. Ging de huur in de uitspraken hieronder omlaag, dan viel het gebrek in categorie C. De huurder betaalde dan nog 40 of 60 procent van de kale huur.
In deze zaken gaf het bewijs vaak de doorslag, zoals een geluidsmeting op de juiste plek of het onderzoek in de woning zelf.
Hoe het gebrekenboek werkt en wat u doet voordat het tot een zaak komt, leest u in de gids over gebreken en huurverlaging.
- Een lift die steeds uitvalt
Uitkomst Huur verlaagd tot 40 procent
De lift in een flat viel steeds uit en was op de dag van het onderzoek niet gekeurd. De verhuurder wees op vandalisme. Volgens de Huurcommissie ging het om ernstige storingen door ouderdom of technische gebreken van de installatie, een gebrek in categorie C. De huur ging terug tot 40 procent, vanaf de eerste dag van de maand na de melding. De verhuurder had al meer dan vier keer een zaak van dezelfde soort verloren en betaalde daarom € 1.750 leges.
- Geluid van de warmtepomp van de buren
Uitkomst Geen ernstig gebrek
De huurder klaagde over laagfrequent geluid van de warmtepomp van de buren en legde een eigen geluidsrapport over. Op de zitting bleek dat die meting op de verkeerde erfgrens was gedaan. De verhuurder had op de juiste plek laten meten, en daar bleef het geluid binnen de normen. Ervaart de huurder toch hinder, dan is dat volgens de Huurcommissie nog geen technisch gebrek waarvoor de verhuurder verantwoordelijk is.
- Gebreken in een woning in de vrije sector
Uitkomst Huurcommissie niet bevoegd
Het contract begon in juli 2023. De huur was € 1.650 per maand, ruim boven de liberalisatiegrens van toen. Over gebreken in zo'n woning kan de Huurcommissie alleen een advies geven, en alleen als huurder en verhuurder hebben afgesproken dat zij een geschil aan de Huurcommissie voorleggen (artikel 5 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Een algemene flyer waarin de verhuurder de Huurcommissie noemde, gold niet als zo'n afspraak. De Huurcommissie verklaarde zich onbevoegd. De kantonrechter kan zo'n geschil wel behandelen.
- Herstel gemeld, maar de ventilatie bleef vervuild
Uitkomst Huur blijft verlaagd
De verhuurder vroeg de Huurcommissie de verlaagde huur op te heffen, omdat de mechanische ventilatie hersteld zou zijn. De onderzoeker vond nog steeds zwaar vervuilde kanalen en een afzuigventiel dat niet op de afzuigbuis was aangesloten. Het installatiebedrijf had de ventielen alleen afgesteld en niet gereinigd. De huur bleef verlaagd, en de verhuurder kreeg het legesvoorschot van € 500 niet terug.
- Niemand deed open bij het onderzoek
Uitkomst Verzoek niet redelijk
De huurder wist vooraf wanneer de onderzoeker zou komen, maar die stond voor een dichte deur. Volgens de huurder zou een buurvrouw de onderzoeker binnenlaten, maar zij meldde zich niet. Volgens de Huurcommissie moet de huurder zelf zorgen dat er een volwassene in de woning is. Zonder onderzoek kon de Huurcommissie niet over de gebreken beslissen, en daarom was het verzoek niet redelijk. Op 21 juli 2025 verklaarde de Huurcommissie het verzet van de huurder ongegrond. De huurder mag wel een nieuw verzoek indienen.
Het verzet heeft zaaknummer 2417529V.
Schimmel, vocht en lekkage
Schimmel, vocht en lekkage komen in gebrekenzaken veel voor. In ongeveer 5.600 van de bijna 14.000 gebrekenzaken in LEX komt in de samenvatting schimmel, vocht, lekkage of condens voor. Bij schimmel en vocht draait het vaak om de vraag of het vocht door de woning zelf komt of door de manier waarop de bewoner de woning gebruikt.
Hoe u de oorzaak vaststelt en van melding naar aantoonbaar herstel komt, leest u in de gids over schimmel en vocht in de huurwoning.
- Schimmel in een berging die als bijkeuken werd gebruikt
Uitkomst Geen ernstig gebrek
De huurder gebruikte een niet geïsoleerde berging als bijkeuken. De schimmel kwam door vochtdoorslag en condens op de koude wanden. De berging had een rooster in de deur en een afvoer door het dak, en volgens de Huurcommissie is dat voor een berging genoeg ventilatie. De verhuurder hoeft een berging niet geschikt te maken als bijkeuken. Er was dus geen gebrek dat voor rekening van de verhuurder kwam.
- Een nieuwe melding na een jaar stilte
Uitkomst Verzet ongegrond
De huurder meldde vocht in 2021, in 2023 en opnieuw in november 2024. Na de melding van 2023 had de verhuurder gekeken en geen vocht gevonden, en daarna hoorde de verhuurder niets meer. De Huurcommissie zag de melding van november 2024 daarom als een nieuwe melding. Pas zes weken na die melding mocht de huurder de Huurcommissie om huurverlaging vragen. Het verzoek kwam dus te vroeg, zoals de voorzitter al had beslist. Het verzet tegen die uitspraak slaagde niet.
- Gevolgschade van een lekkage bij de bovenburen
Uitkomst Huur verlaagd tot 60 procent
Water uit de woning van de bovenburen had de muren en het plafond van de keuken beschadigd. De Huurcommissie zag een gebrek in categorie C en verlaagde de huur tot 60 procent, vanwege de ernst en omdat het om een verblijfsruimte ging. Het verzoek kwam later dan zes maanden na de melding, dus de verlaging ging niet verder terug dan zes maanden voor het verzoek. Het was minstens de vierde keer dat de verhuurder zo'n zaak verloor. Daarom betaalde de verhuurder € 1.750 leges.
- Een kleine vochtkring na herstel
Uitkomst Volle huur weer toegestaan
Na herstel van optrekkend vocht zag de huurder nog een vochtplek. Volgens de meting van de onderzoeker was de muur droog. Er zat alleen nog een lichte vochtkring van 0,007 vierkante meter. Zo'n kleine plek is volgens de Huurcommissie geen gebrek in de zin van het gebrekenboek. De verhuurder mocht weer de volle huur rekenen, vanaf de eerste dag van de maand na het herstel. Wordt de plek groter, dan kan de huurder die opnieuw melden en een nieuwe zaak beginnen.
- Lekkage uit de badkamer en een ongeriefvergoeding
Uitkomst Huur verlaagd tot 40 procent
De badkamer was niet goed waterdicht afgewerkt, en het water lekte door naar de woonkamer eronder. De verhuurder bood de huurder € 1.000 voor het ongerief, maar de huurder trok het verzoek niet in. De Huurcommissie moest dus beslissen. De huur ging terug tot 40 procent en bleef zo tot de eerste dag van de maand na het herstel. Huurder en verhuurder mogen de vergoeding en de huurverlaging met elkaar verrekenen.
Servicekosten
De verhuurder stuurt elk jaar, uiterlijk zes maanden na afloop van het kalenderjaar, een overzicht van de servicekosten. Daarin staan de kosten per soort en hoe ze zijn berekend (artikel 7:259 lid 2 BW). Zijn huurder en verhuurder het niet eens, dan kan een van beiden de Huurcommissie om een uitspraak vragen. Dat kan tot 24 maanden nadat de termijn voor het overzicht is verstreken (artikel 7:260 BW).
Bij geen enkele soort zaak krijgt de huurder in LEX zo vaak gelijk als bij servicekosten. In de uitspraken hieronder rekent de Huurcommissie kosten alleen mee als de verhuurder ze met facturen aantoont.
Welke kosten de Huurcommissie toetst en wat u vanaf 2027 anders doet, leest u in de gids over servicekosten.
- Geen afrekening, alleen eigen tabellen
Uitkomst Kosten vastgesteld op € 674,15
De verhuurder stuurde geen afrekening. Eigen tabellen, voorschotnota's en een factuur zonder huisnummer telden niet als bewijs van de werkelijke kosten. De Huurcommissie rekende wel een schoonmaakfactuur mee die de verhuurder later nastuurde. De Huurcommissie stelde de servicekosten over 2023 vast op € 674,15. De verhuurder betaalde € 500 leges.
- Te vroeg naar de Huurcommissie
Uitkomst Niet-ontvankelijk
De huurder vroeg de afrekening over 2024 op 9 juni 2025 op en stapte op 1 juli naar de Huurcommissie. De verhuurder had tot 30 juni de tijd voor de afrekening. Volgens de Huurcommissie moet de huurder de verhuurder daarna nog minstens drie weken geven om de afrekening alsnog te sturen. Het verzoek was dus te vroeg. Voor het jaar 2024 kan de huurder nog tot 30 juni 2027 een nieuw verzoek indienen.
- Een afrekening die klopte
Uitkomst Bezwaren ongegrond
De huurder had bezwaar tegen een of meer posten van de afrekening over 2023. Het onderzoek van de Huurcommissie kwam uit op € 795,97, één cent minder dan de verhuurder had berekend. De bezwaren waren ongegrond. Op 8 juli 2025 verklaarde de Huurcommissie het verzet ongegrond, zodat de uitspraak bleef staan. De verhuurder had de afrekening wel te laat gestuurd, maar dat had op zichzelf geen gevolgen.
Het verzet heeft zaaknummer 2502120V.
- Tegemoetkoming voor energie niet aangevraagd
Uitkomst Kosten lager vastgesteld
De verhuurder had de tijdelijke tegemoetkoming blokaansluitingen (TTB) voor elektriciteit niet aangevraagd. De verhuurder zei de regeling niet te kennen. Alleen de houder van het energiecontract kon die tegemoetkoming aanvragen, en dat was de verhuurder. Volgens de Huurcommissie mag dat niet voor rekening van de huurder komen. De Huurcommissie trok het minimumbedrag van de tegemoetkoming af van de elektriciteitskosten.
- Kosten van vóór de ingangsdatum van de huur
Uitkomst Kosten vastgesteld op € 463,64
Volgens de huurder begon de huur pas op 28 januari 2022, en daarom betwistte de huurder de kosten over de weken daarvoor. In het contract was de ingangsdatum met de hand aangepast. De verhuurder kon een eerdere ingangsdatum niet bewijzen, dus nam de Huurcommissie 28 januari 2022 als ingangsdatum aan. De verhuurder had geen afrekening gestuurd. De Huurcommissie stelde de kosten vast op € 463,64.
Jaarlijkse huurverhoging
De verhuurder doet een voorstel tot huurverhoging schriftelijk, minstens twee maanden voor de ingangsdatum (artikel 7:252 BW). Maakt de huurder op tijd bezwaar, dan kan de verhuurder tot zes weken na de ingangsdatum de Huurcommissie vragen of het voorstel redelijk is (artikel 7:253 BW).
Bezwaar tegen de jaarlijkse huurverhoging slaagt zelden. In LEX is 4 procent van die zaken gegrond. In drie van de vijf zaken hieronder ging het voor de verhuurder mis op de vorm of de termijn.
De maxima per jaar en de route bij bezwaar staan in de gids over huurverhoging en bezwaar.
- De brief kwam te laat aan
Uitkomst Verhoging een maand later
Het voorstel was gedateerd op 24 april 2024, maar kwam pas op 1 mei aan. Een voorstel moet de huurder twee volle maanden voor de ingangsdatum hebben bereikt, en de verhuurder kon niet aantonen dat het voorstel op tijd was aangekomen. Een verhoging per 1 juli was daarom niet redelijk, per 1 augustus wel. Huurder en verhuurder betaalden elk de helft van hun leges.
- Inkomensafhankelijke verhoging zonder huishoudverklaring
Uitkomst Alleen de standaardverhoging
De verhuurder wilde de huur inkomensafhankelijk met € 50 per maand verhogen. Daarvoor moet de verhuurder vóór het voorstel bij de Belastingdienst de huishoudverklaring opvragen, een verklaring over het huishoudinkomen, en die met het voorstel meesturen. Die verklaring ontbrak, ook nadat de Huurcommissie erom had gevraagd. Het voorstel voldeed dus niet aan de wet, en alleen de standaardverhoging van 5 procent bleef over.
- Een kelder onder water is nog geen bezwaargrond
Uitkomst Verhoging redelijk
De huurder maakte bezwaar tegen de verhoging, omdat de kelder al maanden onder water stond. Onderhoudsgebreken zijn alleen een bezwaargrond als de Huurcommissie de huur al tijdelijk heeft verlaagd of daar een procedure over loopt. Dat was hier niet zo. De verhoging van 5,5 procent bleef staan. Voor de lekkage kan de huurder een aparte procedure voor huurverlaging wegens gebreken beginnen.
- Eén dag te laat bij de Huurcommissie
Uitkomst Niet-ontvankelijk
De huurder had bezwaar gemaakt tegen een verhoging per 1 juli 2025. Volgens de Huurcommissie moest de verhuurder uiterlijk op 11 augustus een verzoek indienen. Het verzoek kwam op 12 augustus binnen. De zes weken zijn een fatale termijn, waarvan de Huurcommissie niet kan afwijken. De verhoging ging niet door. De verhuurder kan wel een nieuw voorstel doen, weer minstens twee maanden voor de ingangsdatum.
- Een indexatiebeding in de vrije sector
Uitkomst Verhoging teruggebracht tot 3,7 procent
In een geliberaliseerd huurcontract stond een jaarlijkse indexatie volgens de consumentenprijsindex. De verhuurder verhoogde de huur met 11,5 procent, terwijl het beding hooguit 3,7 procent toeliet. Het wettelijke maximum voor de vrije sector was in 2025 4,1 procent, maar het lagere percentage uit het contract gaat dan voor. De Huurcommissie stelde de verhoging vast op 3,7 procent.
Huurprijs en puntentelling
Tot zes maanden nadat de eerste huurovereenkomst voor de woning is ingegaan, kan een huurder de Huurcommissie vragen of de afgesproken huurprijs redelijk is (artikel 7:249 BW). Volgens de Huurcommissie kan dat bij een tijdelijk contract dat vóór 1 juli 2024 is afgesloten nog tot zes maanden na het einde van de huur. De Huurcommissie telt dan de punten van de woning en vergelijkt de huur met de maximale huurprijs die bij dat puntenaantal hoort.
Wat er sinds 1 juli 2024 per segment geldt, leest u in ons artikel over de Wet betaalbare huur.
- Geen energielabel bij de start van de huur
Uitkomst Huur verlaagd naar € 583,18
De huurder was al verhuisd, maar had een tijdelijk contract en mocht daarom nog om toetsing vragen. De verhuurder wilde punten voor energielabel A, omdat de woning werd verduurzaamd. De Huurcommissie keek naar de situatie bij de start van de huur. Toen was er geen label, dus telde het bouwjaar. Met 100 punten ging de huur van € 845 naar € 583,18.
- Een woning die op punten in de vrije sector valt
Uitkomst Huurprijs redelijk
De huur was € 2.950 per maand. De woning had 204 punten, en de maximale huur bij dat puntenaantal lag boven de vrijesectorgrens van 2024. Dan mogen huurder en verhuurder de huur vrij afspreken, dus de afgesproken huur bleef staan. Over de gebreken die de huurder noemde, kon de Huurcommissie in deze zaak niet beslissen.
- Een all-inprijs voor een gemeubileerde woning
Uitkomst Kale huur € 476,70
De huurder betaalde € 1.150 per maand voor een gemeubileerde woning, zonder aparte kale huur. Zoals de wet voorschrijft, rekende de Huurcommissie 55 procent van die prijs als kale huur en 25 procent als voorschot servicekosten. Met 79 punten was ook die kale huur van € 632,50 te hoog. De Huurcommissie stelde de kale huur vast op het maximum bij 79 punten, € 476,70. Op 8 januari 2026 verklaarde de Huurcommissie het verzet van de verhuurder tegen de puntentelling ongegrond.
Het verzet heeft zaaknummer 2505871V.
- Overgangsrecht van de Wet betaalbare huur
Uitkomst Huurcommissie niet bevoegd
Een contract uit 2019 had een huur boven de liberalisatiegrens van dat jaar. In 2025 vroeg de huurder om huurverlaging. Bij zo'n oud contract kan de Huurcommissie volgens het overgangsrecht van de Wet betaalbare huur alleen beslissen als de woning op punten in de sociale sector valt. Met 150 punten was dat niet zo, en dus was de Huurcommissie niet bevoegd.
- Opslag voor een beschermd stadsgezicht
Uitkomst Huurprijs redelijk
De woning had 113 punten, goed voor een maximale huur van € 701,30. De verhuurder liet zien dat de woning in een beschermd stads- of dorpsgezicht ligt. Daardoor gold een opslag van 5 procent, tot € 736,36. De afgesproken huur van € 722 lag daaronder en was dus redelijk.
Cijfers uit 43.742 uitspraken
Van de 43.742 uitspraken van de Huurcommissie in LEX is 47 procent geheel of deels gegrond, 32 procent ongegrond en 18 procent niet-ontvankelijk. De overige 3 procent is ingetrokken. De oudste uitspraak is van 3 mei 2021, de jongste van 9 september 2026. Per soort verzoek verschilt de uitkomst sterk, van 4 procent gegrond bij de jaarlijkse huurverhoging tot 70 procent bij servicekosten.
Gegrond betekent dat het verzoek, het bezwaar of het verzet geheel of voor een deel slaagt. Bij de meeste soorten is dat het verzoek of het bezwaar van de huurder. Niet-ontvankelijk betekent dat de Huurcommissie de zaak niet inhoudelijk behandelt, bijvoorbeeld omdat het verzoek te vroeg of te laat binnenkomt of omdat de Huurcommissie niet bevoegd is.
| Soort verzoek | Aantal | Gegrond | Ongegrond | Niet-ontvankelijk | Ingetrokken |
|---|---|---|---|---|---|
| Gebreken en huurverlaging | 13.984 | 45% | 33% | 20% | 2% |
| Servicekosten | 10.679 | 70% | 10% | 19% | 1% |
| Toetsing aanvangshuur | 5.363 | 49% | 21% | 20% | 10% |
| Verzet tegen een voorzittersuitspraak | 3.771 | 29% | 65% | 4% | 2% |
| Jaarlijkse huurverhoging | 3.331 | 4% | 91% | 6% | 0% |
| Huurverlaging op verzoek van de huurder | 2.065 | 48% | 13% | 33% | 6% |
| Gedrag van de verhuurder | 746 | 10% | 30% | 58% | 2% |
| Overig of zonder label | 3.803 | 49% | 30% | 17% | 3% |
| Alle uitspraken | 43.742 | 47% | 32% | 18% | 3% |
Is een servicekostenzaak gegrond, dan krijgt bijna altijd de huurder gelijk. Bij de jaarlijkse huurverhoging kreeg de verhuurder in 91 procent van alle uitspraken gelijk (3.019 van 3.331). Verzet tegen een uitspraak van de voorzitter slaagt in 29 procent van de verzetzaken in LEX. Klachten over het gedrag van de verhuurder zijn in 58 procent van de zaken niet-ontvankelijk, onder meer omdat de klachtprocedure niet geldt voor een woning in de vrije sector (artikel 3 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Op haar informatiepagina voor huurders in de vrije sector schrijft de Huurcommissie wel dat zo'n klacht mogelijk is. Op die pagina gaat het om een advies over de klacht. De klachtprocedure vervalt met de Wet toekomstbestendige huurcommissie. Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in. Een koninklijk besluit legt die datum vast, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen. Tot die tijd geldt de klachtprocedure nog.
| Jaar | Aantal | Gegrond | Ongegrond | Niet-ontvankelijk | Ingetrokken |
|---|---|---|---|---|---|
| 2021vanaf mei | 1.148 | 67% | 24% | 6% | 1% |
| 2022 | 5.870 | 58% | 27% | 15% | 0% |
| 2023 | 8.712 | 42% | 33% | 21% | 3% |
| 2024 | 11.416 | 43% | 36% | 18% | 3% |
| 2025 | 12.724 | 46% | 30% | 19% | 4% |
| 2026tot 9 september | 3.872 | 47% | 30% | 19% | 3% |
| Alle uitspraken | 43.742 | 47% | 32% | 18% | 3% |
De aantallen per jaar zijn de uitspraken uit dat jaar die in LEX staan, geen jaarcijfers van de Huurcommissie. Het aandeel niet-ontvankelijke zaken lag vanaf 2023 elk jaar rond één op de vijf. Het jaar 2026 is nog niet compleet. Van mei tot en met september 2026 staan er in totaal 576 uitspraken in LEX. Lees het lage aantal voor 2026 dus niet als een daling.
Uw zaak onderbouwen met eerdere uitspraken
Een eerdere uitspraak is alleen bindend voor de partijen in die zaak. Toch weegt een passende uitspraak zwaar in een verweer, een verzoek of een gesprek met de andere partij. De Huurcommissie beslist volgens vaste regels uit de wet en uit beleidsboeken zoals het gebrekenboek. Met een of twee uitspraken laat u zien hoe die regels uitpakken in een zaak als de uwe.
Kies een zaak die echt op de uwe lijkt
Zoek een uitspraak over dezelfde soort verzoek, hetzelfde gebrek en dezelfde periode. De regels veranderen namelijk. Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet betaalbare huur. Het maximale percentage voor de huurverhoging verschilt per jaar, en de Huurcommissie past het gebrekenboek sinds 2025 elk half jaar aan. Een uitspraak over de verhoging van 2023 helpt dus weinig bij een geschil over 2025.
Noem de datum en het zaaknummer
Noem bij elke uitspraak die u aanhaalt de datum en het zaaknummer. Schrijf bijvoorbeeld Huurcommissie 3 februari 2026, zaaknummer 2508395. Citeer de overweging waar het om gaat letterlijk, en leg in een of twee zinnen uit waarom de feiten vergelijkbaar zijn. Stuur de uitspraak mee als bijlage, want een directe link naar een uitspraak in het register werkt niet.
Controleer eerst de termijnen
Bijna één op de vijf zaken is niet-ontvankelijk, onder meer omdat een verzoek te vroeg of te laat kwam. Controleer daarom eerst deze termijnen.
- Bij gebreken kan de huurder pas naar de Huurcommissie als de verhuurder het gebrek niet binnen zes weken na de melding heeft verholpen.
- De afrekening servicekosten moet uiterlijk zes maanden na het kalenderjaar bij de huurder zijn. Een verzoek aan de Huurcommissie kunt u indienen tot 24 maanden nadat de termijn voor de afrekening is verstreken.
- Na bezwaar tegen een huurverhoging kan de verhuurder tot zes weken na de ingangsdatum naar de Huurcommissie.
- De huurder kan de aanvangshuur laten toetsen tot zes maanden nadat de eerste huurovereenkomst voor de woning is ingegaan.
- Verzet tegen een uitspraak van de voorzitter kan binnen drie weken na verzending. Onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie wordt dat zes weken.
- Naar de kantonrechter gaat u binnen acht weken na verzending van de uitspraak.
Wie een termijn mist, krijgt vaak een niet-ontvankelijkverklaring, zoals in de zaken van 29 juli 2025 en 29 september 2025 hierboven.
Onderbouw uw standpunt met stukken
In veel samenvattingen hierboven gaf het bewijs de doorslag. Denk aan facturen bij servicekosten, een meetrapport op de juiste plek, een melding met datum en een keuringscertificaat. In het voorbeeld verweerschrift en het artikel over verweer bij de Huurcommissie ziet u hoe u die stukken op een rij zet.
Veelgestelde vragen
In het openbare register van de Huurcommissie. U komt daar via de pagina Eerdere uitspraken op huurcommissie.nl. Typ in het zoekveld een woord, zoals schimmel. Zoekt u op zaaknummer, adres of postcode, dan gebruikt u Uitgebreid zoeken. Daar kiest u ook een periode, de soort uitspraak en de partij die het verzoek indiende. Uitspraken met gevoelige persoonsgegevens, zoals iemands inkomen of medische informatie, publiceert de Huurcommissie niet.
Ja, op een paar uitzonderingen na. De Huurcommissie moet haar uitspraken in een openbaar register zetten (artikel 3i Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Namen van huurders en verhuurders staan er niet in, het adres van de woning wel. Na een datalek dat in mei 2025 aan het licht kwam, ging het register offline en controleerde de Huurcommissie elke uitspraak opnieuw. Op 6 februari 2026 meldde de Huurcommissie dat het register weer volledig online is.
Ja, tenzij de huurder of de verhuurder binnen acht weken na verzending van de uitspraak de kantonrechter om een beslissing vraagt (artikel 7:262 BW). Gebeurt dat niet, dan geldt wat de Huurcommissie heeft vastgesteld als afspraak tussen huurder en verhuurder. Tegen een uitspraak van de voorzitter kan een partij ook binnen drie weken in verzet gaan bij de Huurcommissie. Onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie wordt dat zes weken. Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in. Een koninklijk besluit legt die datum vast, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen.
Ja. Binnen acht weken na de verzenddatum kunt u de kantonrechter vragen over hetzelfde punt te beslissen. Tegen die beslissing staat geen hoger beroep of cassatie open (artikel 7:262 lid 2 BW). Na de uitspraak van de kantonrechter kunt u de Huurcommissie vragen die uitspraak aan het register toe te voegen.
Nee, een bezwaarprocedure zoals bij een besluit van de gemeente bestaat hier niet. Er zijn wel twee andere routes. Tegen een uitspraak van de voorzitter gaat u binnen drie weken na verzending in verzet bij de Huurcommissie zelf (artikel 20 lid 6 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie wordt dat zes weken. Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in. Een koninklijk besluit legt die datum vast, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen. Is het verzet gegrond, dan vervalt de uitspraak van de voorzitter en behandelt de commissie het verzoek opnieuw. Gaat het om een uitspraak van de commissie, of gaat niemand in verzet, dan kunt u binnen acht weken na verzending de kantonrechter om een beslissing vragen.
Ja. De verlaging gaat in op de eerste dag van de maand na de melding van het gebrek (artikel 16 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte), als de huurder het verzoek binnen zes maanden na de melding indient. Komt het verzoek later, dan gaat de verlaging niet verder terug dan zes maanden voor het verzoek (artikel 7:257 lid 3 BW). De verlaging loopt tot de eerste dag van de maand na het herstel.
De Huurcommissie publiceert geen uitspraken met gevoelige persoonsgegevens, zoals iemands inkomen of medische informatie. Het register is daardoor niet volledig. Ook verschijnt een uitspraak pas enige tijd na de afdoening in het register. Bij de uitspraken op deze pagina zat daar bijna twee maanden tot ruim een jaar tussen. Bent u zelf partij, dan krijgt u een afschrift van de uitspraak.
De Huurcommissie behandelt het verzoek dan niet inhoudelijk. Dat gebeurt vaak omdat het verzoek te vroeg of te laat binnenkomt, omdat er stukken ontbreken of omdat de Huurcommissie niet bevoegd is, zoals bij een woning in de vrije sector. Van de uitspraken in LEX eindigt 18 procent zo.
In LEX stelt u uw vraag zoals u die aan een collega zou stellen, bijvoorbeeld over schimmel in een berging of een afrekening zonder facturen. De LEX Assistent zoekt in ruim 68.000 uitspraken en adviezen, in de wet en in de kennisbank. Bij elk antwoord staat de bron. Met LEX Verweer maakt u daarna een concept van het verweer voor de Huurcommissie.
Bronnen: het openbare register van de Huurcommissie (waarin wij op 16 oktober 2026 alle 25 uitspraken hebben opgezocht), de berichten van de Huurcommissie over het datalek, de Wet toekomstbestendige huurcommissie (Staatsblad 2026, 311) en het bericht van de Rijksoverheid daarover, de artikelen 3, 3i, 5, 7, 16 en 20 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikel 4 van het Besluit huurprijzen woonruimte en de artikelen 7:249, 7:252, 7:253, 7:257, 7:259, 7:260 en 7:262 van het Burgerlijk Wetboek. Cijfers uit LEX, peildatum 16 oktober 2026. Deze pagina is geen juridisch advies voor uw zaak. Bijgewerkt: 16 oktober 2026.