Huuradvies op het spreekuur en aan de telefoon, van intake tot doorverwijzing
Een huurder belt over schimmel, over een afrekening van de servicekosten die niet klopt of over een brief met een huurverhoging. U hebt een paar minuten om te begrijpen wat er speelt, welke termijn loopt en wat de huurder nu het beste kan doen.
De gids is bedoeld voor medewerkers van huurteams, huurdersorganisaties, juridische loketten en corporaties die huurders adviseren, op het spreekuur of aan de telefoon. U leest hoe u het gesprek opbouwt, welke vervolgvragen ertoe doen, hoe u het advies vastlegt en wanneer u doorverwijst. Alle termijnen uit de wet staan in één tabel. Aan de hand van drie gesprekken op een spreekuur in Deventer ziet u hoe het in de praktijk gaat.
Het gesprek in zes stappen
Een goed adviesgesprek heeft een vaste opbouw, ook als het maar tien minuten duurt. De huurder vertelt eerst wat er aan de hand is. Daarna haalt u er met gerichte vragen de feiten uit, kijkt u welke termijn loopt en geeft u een advies dat de huurder kan uitvoeren. Dit zijn de zes stappen.
- Laat de huurder vertellenOnderbreek de huurder de eerste minuut niet. Huurders vertellen vaak eerst wat hen het meest dwarszit, en dat is niet altijd waar de juridische vraag zit. Noteer in de woorden van de huurder wat er speelt.
- Leg de basis vastNoteer het adres, de verhuurder, de huursector en het soort contract. Zonder die gegevens kunt u geen goed advies geven, want de regels verschillen per sector.
- Vraag gericht doorPer onderwerp zijn er een paar vragen die het verschil maken. Wanneer is het gemeld, hoe, en wat was de reactie? Welke stukken zijn er?
- Ga na welke termijn looptEen gemiste termijn is vaak niet te herstellen. Vraag naar elke datum in brieven van de verhuurder en naar de ingangsdatum van een huurverhoging.
- Geef een advies dat de huurder kan uitvoerenZeg wat de huurder nu moet doen, voor welke datum, en wat de volgende stap is als dat niets oplevert. Aan een advies zonder volgende stap heeft de huurder weinig.
- Leg vast en spreek af wie wat doetSchrijf op wat u adviseerde en welke afspraak u maakte. Zeg de huurder wanneer u terugbelt of wat de huurder moet nasturen.
Vraag aan het begin ook wat de huurder wil bereiken. Wie over schimmel belt, wil meestal vooral dat de schimmel weg is. Huurverlaging is dan geen doel, maar een middel om de verhuurder in beweging te krijgen. Daar past u uw advies op aan.
De intake in de eerste minuten
In de intake noteert u de basisgegevens. Werk met een vaste lijst, dan vergeet u niets, ook niet op een druk spreekuur. Deze gegevens hebt u bij elke huurvraag nodig.
| Gegeven | Waarom het ertoe doet |
|---|---|
| Adres en woning | Aan het adres ziet u wie de verhuurder is, om welk complex het gaat en of uw organisatie al eerder een huurder op dit adres hielp. |
| Wie belt | De huurder zelf, een medehuurder, een familielid of een hulpverlener. Belt iemand anders dan de huurder, vraag dan of de huurder ervan weet en ermee instemt. |
| Verhuurder | Een woningcorporatie, een particuliere verhuurder of een belegger. Bij een corporatie zijn er altijd een klachtenprocedure en een klachtencommissie. |
| Huursector | Sociale huur, middenhuur of vrije sector, en de datum waarop het contract is gesloten. Daarvan hangt af welke regels gelden en of de Huurcommissie de zaak kan behandelen. |
| Contract | Voor onbepaalde of bepaalde tijd, een zelfstandige of onzelfstandige woning, en sinds wanneer de huurder er woont. |
| Wat er speelt | In de woorden van de huurder, met de datum waarop het begon. |
| Wat al is gedaan | Of het probleem al is gemeld, wanneer, hoe en met welke reactie. |
| Stukken | Het contract, brieven, e-mails, foto's of de afrekening. Wat heeft de huurder al, en wat kan de huurder nasturen? |
| Lopende termijn | Een ingangsdatum, een datum in een brief van de verhuurder of een zitting. Die datum bepaalt hoe snel er iets moet gebeuren. |
Vraag ook altijd of er eerder contact over hetzelfde probleem was, met uw organisatie of met een andere. Een huurder die voor de derde keer belt over dezelfde lekkage, heeft een ander advies nodig dan iemand die het gebrek net heeft gemeld.
De huursector bepalen
De huursector is geen detail. Sinds de Wet betaalbare huur zijn er drie sectoren, en uw advies hangt af van de sector. Bij een contract dat op of na 1 juli 2024 is gesloten, telt in de praktijk het aantal punten van de woning. Tot en met 143 punten is het sociale huur, van 144 tot en met 186 punten middenhuur, en vanaf 187 punten vrije sector.
Bij een ouder contract telt de kale huur bij het begin van het contract. Lag die boven de liberalisatiegrens van dat moment, dan valt het contract in de vrije sector (artikel 7:247 BW en artikel 12a Besluit huurprijzen woonruimte). Ligt de maximale huur van zo'n woning onder de huurtoeslaggrens, in de praktijk bij 143 punten of minder, dan kan de huurder sinds 1 juli 2025 toch een lagere huur voorstellen, tot de maximale huur die bij dat aantal punten hoort. De huurder stuurt dan een puntentelling mee. Stemt de verhuurder niet in, dan kan de huurder naar de Huurcommissie, tot zes weken na de voorgestelde ingangsdatum (artikelen 7:252 en 7:254 BW en artikel 208e lid 2 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek).
Vraag dus naar de datum van het contract, de kale huur bij het begin en, als de huurder dat weet, het aantal punten. Voor een kamer gelden altijd alle huurprijsregels. De uitzonderingen voor middenhuur en vrije sector gelden namelijk alleen voor zelfstandige woningen. In de tabel hieronder ziet u welke zaken de Huurcommissie per sector behandelt. Meer over de regels leest u in het artikel Wet betaalbare huur.
Wat de Huurcommissie per sector behandelt
| Vraag | Sociale huur | Middenhuur | Vrije sector |
|---|---|---|---|
| Huurverlaging wegens een gebrek | Ja, als het gebrek zes weken na de melding niet is verholpen (7:257). | Ja, bij een contract vanaf 1 juli 2024. Een ouder contract boven de liberalisatiegrens valt in de vrije sector. | Nee. De huurder kan huurverlaging vorderen bij de kantonrechter (7:207). |
| Jaarlijkse huurverhoging | Ja, bij een voorstel van de verhuurder. Bezwaar voor de ingangsdatum, daarna de procedure van 7:253. Bij een verhoging volgens een afspraak in het contract nu nog niet (7:248 lid 1). | Ja, als de verhoging uit het contract hoger is dan de wet toestaat. Binnen vier maanden na de ingangsdatum (7:247b en 7:248). | Ja, als de verhoging uit het contract hoger is dan de wet toestaat. Binnen vier maanden na de ingangsdatum (7:248). |
| Servicekosten | Ja, tot 24 maanden na de uiterste datum voor het jaaroverzicht (7:260). | Ja, met dezelfde termijn. | Ja, met dezelfde termijn. |
In elke sector kan de huurder een te hoge aanvangshuur laten toetsen, binnen zes maanden na het begin van het contract (artikel 7:249 BW). De Huurcommissie telt dan de punten van de woning. Zo blijkt ook of een woning terecht als vrijesectorwoning is verhuurd.
Doorvragen per onderwerp
Huurders vertellen hun verhaal zoals ze het hebben beleefd. Dat is waardevol, maar voor een advies hebt u feiten nodig. Vraag daarom per onderwerp gericht door, en vraag steeds naar stukken. Wat de huurder op papier of in de mail heeft, telt later zwaarder dan wat de huurder zich herinnert.
Gebreken en onderhoud
- Wat is er precies kapot, in welke ruimte, en sinds wanneer?
- Is het gemeld bij de verhuurder? Wanneer, hoe en is er een bevestiging?
- Wat deed de verhuurder daarna? Is er iemand komen kijken, is er een afspraak?
- Zegt de verhuurder dat de huurder het zelf heeft veroorzaakt, bijvoorbeeld door te weinig te ventileren?
- Hoe ernstig is het? Kan de huurder een ruimte niet gebruiken, of zijn er gezondheidsklachten?
De verhuurder moet gebreken op verzoek van de huurder verhelpen, behalve kleine herstellingen en schade waarvoor de huurder zelf aansprakelijk is (artikelen 7:206 en 7:217 BW). De huurder heeft recht op een lagere huur vanaf de dag waarop het gebrek is gemeld of al genoeg bekend was, tot het is verholpen (artikel 7:207 BW). Verhelpt de verhuurder het gebrek niet binnen zes weken na de melding, dan kan de huurder de Huurcommissie om huurverlaging vragen (artikel 7:257 BW). Die route staat open bij sociale huur, en bij middenhuur als het contract op of na 1 juli 2024 is gesloten. In de vrije sector gaat een geschil over gebreken naar de kantonrechter (artikel 7:247 BW).
Adviseer de huurder altijd om het gebrek schriftelijk te melden en een kopie te bewaren. Laat de huurder in de melding de datum noemen, foto's meesturen en om herstel vragen. Met de Wet toekomstbestendige huurcommissie wordt een schriftelijke melding ook een voorwaarde voor een procedure bij de Huurcommissie. Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in. Het koninklijk besluit dat de datum vastlegt, was op 15 oktober 2026 nog niet verschenen. De regering schreef dat het voor de hand ligt dat ook een e-mail of appbericht telt. Meer over vocht en schimmel leest u in het artikel Schimmel in de huurwoning, en over de verdeling van het onderhoud in het artikel De gebrekenregeling.
Huurverhoging
- Wat staat er in de brief, en per wanneer gaat de verhoging in?
- Om welke sector gaat het, en is de verhoging gebaseerd op de wet of op een afspraak in het contract?
- Heeft de huurder al bezwaar gemaakt, of de nieuwe huur al betaald?
- Zijn er gebreken aan de woning die al eerder zijn gemeld?
Een sociale huurder die bezwaar wil maken tegen een voorstel tot huurverhoging, doet dat schriftelijk en voordat de verhoging ingaat. De verhuurder kan dan binnen zes weken na de ingangsdatum de Huurcommissie om een uitspraak vragen (artikel 7:253 lid 1 BW). Is de ingangsdatum al voorbij, dan is het niet altijd te laat. Heeft de huurder de verhoging niet betaald en stuurt de verhuurder binnen drie maanden een aangetekende herinnering, dan kan de huurder nog zelf naar de Huurcommissie. Dat moet binnen vier maanden na de ingangsdatum (artikel 7:253 leden 2 en 3 BW). Deze regels gelden niet als in het contract van de sociale huurder een afspraak over de jaarlijkse verhoging staat (artikel 7:248 lid 1 BW). Is de verhoging volgens zo'n afspraak hoger dan de wet toestaat, dan geldt alleen de toegestane verhoging (artikel 7:248 lid 2 BW). De huurder kan zo'n verhoging nu nog niet aan de Huurcommissie voorleggen, wel aan de kantonrechter. Onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie kan het ook bij de Huurcommissie. Bij middenhuur en in de vrije sector gelden de regels van artikel 7:253 BW niet (artikelen 7:247 en 7:247b BW). Daar volgt de verhoging uit een afspraak in het contract, en de wet stelt een maximum. Vraag dus naar het contract en reken de verhoging na. Is die hoger dan toegestaan, dan kan de huurder de Huurcommissie om een uitspraak vragen, binnen vier maanden na de ingangsdatum (artikel 7:248 leden 3 en 4 BW). Meer over de maximale verhogingen leest u in het artikel Huurverhoging 2026.
Servicekosten
- Over welk jaar gaat het, en wanneer kwam het jaaroverzicht?
- Welke posten vindt de huurder te hoog, en waarom?
- Heeft de huurder om de facturen gevraagd?
De verhuurder moet elk jaar een overzicht van de servicekosten sturen, uiterlijk zes maanden na het einde van het kalenderjaar. In het overzicht staat hoe de kosten zijn berekend. De huurder mag de facturen en andere stukken inzien (artikel 7:259 BW). Komen huurder en verhuurder er niet uit, dan kan de Huurcommissie een uitspraak doen. Dat kan tot 24 maanden na de uiterste datum voor het overzicht (artikel 7:260 BW). Hoe een huurder een afrekening post voor post nakijkt, leest u in de gids De servicekostenafrekening controleren. Op 1 januari 2027 veranderen de regels voor servicekosten. Daarover gaat het artikel Wet modernisering servicekosten.
Huurachterstand
- Hoe hoog is de achterstand, en sinds wanneer?
- Is er contact met de verhuurder geweest, en is er een betalingsregeling voorgesteld?
- Heeft de huurder andere schulden, en is er al hulp?
- Is er al een brief van een deurwaarder of een dagvaarding?
Een verhuurder kan een huurcontract voor een woning niet zelf ontbinden als de huur niet is betaald. Daarvoor moet de verhuurder naar de rechter (artikel 7:231 BW). Bij een achterstand moet de verhuurder in veel gevallen ook de gemeente inlichten, zodat de schuldhulpverlening contact kan opnemen met de huurder (artikel 2 Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening). Verwijs de huurder zo vroeg mogelijk naar die hulp. Ligt er al een dagvaarding, adviseer de huurder dan altijd om naar de zitting te gaan of schriftelijk te reageren, en snel juridische hulp te zoeken. Welke stappen een corporatie bij een achterstand zet en wat de kantonrechter daarbij nagaat, leest u in de gids over huurachterstand, van herinnering tot ontruiming.
Opzegging en tijdelijke huur
- Wie zegt op, de huurder of de verhuurder, en hoe is de opzegging gedaan?
- Welke reden noemt de verhuurder?
- Is het contract voor onbepaalde of voor bepaalde tijd, en sinds wanneer?
Een verhuurder kan alleen opzeggen bij exploot of aangetekende brief. In de brief moet de verhuurder een van de gronden uit de wet noemen. Ook moet de verhuurder de huurder vragen om binnen zes weken te laten weten of die met het einde van de huur instemt (artikel 7:271 BW). Alleen een schriftelijke instemming telt. Reageert de huurder niet of stemt de huurder niet in, dan loopt het huurcontract door tot de rechter heeft beslist (artikel 7:272 BW). Adviseer de huurder dus om niet zomaar in te stemmen.
Een tijdelijk contract van twee jaar of korter mag een verhuurder alleen nog sluiten met huurders uit groepen die bij algemene maatregel van bestuur zijn aangewezen. De verhuurder moet de huurder dan tussen drie maanden en een maand voor het einde schriftelijk laten weten wanneer het contract afloopt. Gebeurt dat niet, dan loopt het contract voor onbepaalde tijd door (artikel 7:271 lid 2 BW).
Termijnen die u altijd nagaat
Bij veel huurvragen loopt een termijn die de huurder niet kent. Loop deze lijst bij elk gesprek in gedachten na, en noem de datum hardop. Zet de datum ook in het verslag en in de bevestiging aan de huurder. Uhw in de tabel staat voor Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte.
| Situatie | Termijn | Artikel |
|---|---|---|
| Voorstel tot huurverhoging, sociale huur of kamer | Schriftelijk bezwaar voor de ingangsdatum van de verhoging | 7:253 lid 1 BW |
| Geen bezwaar gemaakt, de verhoging niet betaald en een aangetekende herinnering ontvangen | Verzoek aan de Huurcommissie binnen vier maanden na de ingangsdatum | 7:253 leden 2 en 3 BW |
| Huurverhoging volgens het contract, middenhuur of vrije sector | Verzoek aan de Huurcommissie binnen vier maanden na de ingangsdatum, als de verhoging hoger is dan de wet toestaat | 7:248 leden 3 en 4 BW |
| Gebrek gemeld en niet verholpen | Naar de Huurcommissie na zes weken, bij voorkeur binnen zes maanden na de melding | 7:257 BW |
| Aanvangshuur lijkt te hoog | Verzoek binnen zes maanden na het begin van het huurcontract | 7:249 BW |
| Jaaroverzicht servicekosten | De verhuurder stuurt het uiterlijk zes maanden na het kalenderjaar, dus voor 1 juli | 7:259 lid 2 BW |
| Geschil over servicekosten | Verzoek aan de Huurcommissie tot 24 maanden na de uiterste datum voor het jaaroverzicht | 7:260 lid 2 BW |
| Uitspraak van de voorzitter van de Huurcommissie | In verzet bij de Huurcommissie binnen drie weken na verzending, of binnen acht weken naar de rechter. Onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie worden de drie weken zes weken | 20 lid 6 Uhw |
| Uitspraak van de Huurcommissie | Naar de rechter binnen acht weken na verzending van de uitspraak. Is er verzet gedaan tegen een uitspraak van de voorzitter, dan loopt die termijn vanaf de uitspraak op het verzet | 7:262 BW, 20 lid 8 Uhw |
| Opzegging door de verhuurder | De verhuurder vraagt de huurder om binnen zes weken te laten weten of die instemt. Reageert de huurder niet, dan is dat geen instemming. Wil de verhuurder de huur toch beëindigen, dan moet de verhuurder naar de rechter | 7:271 lid 5 en 7:272 BW |
| Renovatie van tien of meer woningen, waarmee 70 procent of meer van de huurders instemde | Naar de rechter binnen acht weken na de brief over de instemming | 7:220 lid 3 BW |
Let bij elke termijn op de sector. De bezwaarprocedure van artikel 7:253 BW geldt niet bij middenhuur en in de vrije sector. Bij sociale huur en bij een kamer geldt die wel, tenzij in het contract een afspraak over de jaarlijkse verhoging staat (artikel 7:248 lid 1 BW). De toets van een verhoging uit het contract (artikel 7:248 lid 4 BW) geldt juist voor middenhuur en vrije sector. Met gebreken kan de huurder naar de Huurcommissie bij sociale huur, en bij middenhuur met een contract vanaf 1 juli 2024. De andere termijnen gelden in alle sectoren.
Reken een termijn altijd na met de datums uit de stukken, niet met wat de huurder zich herinnert. En zeg erbij wat er gebeurt als de termijn verstrijkt. Gaat een huurder na een aangetekende herinnering niet binnen vier maanden na de ingangsdatum naar de Huurcommissie, dan geldt de huurverhoging als afgesproken.
Het advies vastleggen
Een gesprek dat niet is vastgelegd, is voor uw organisatie niet gebeurd. Belt de huurder over twee weken terug en krijgt de huurder dan een collega aan de lijn, dan moet die collega in een minuut kunnen zien wat er speelde, wat u adviseerde en wat er is afgesproken. Een goed verslag beschermt ook uzelf, als later de vraag komt wat u de huurder hebt geadviseerd.
Houd feiten, inschatting en advies uit elkaar
Schrijf eerst op wat de huurder vertelt, in de woorden van de huurder. Zet daarnaast wat met een stuk is bevestigd. Schrijf daarna uw advies op, met de bron erbij, zoals een wetsartikel of een uitspraak. Zo ziet een collega meteen welke feiten nog moeten worden nagegaan. En zo wordt het verhaal van één kant niet ongemerkt het uitgangspunt van het advies.
Voorbeeld van een gespreksverslag, verzonnen
| Gesprek | Telefoon, 8 oktober 2026, 14.20 uur. Huurder van een corporatiewoning in Deventer, sociale huur, contract voor onbepaalde tijd sinds 2015. |
|---|---|
| Vraag | Wat kan de huurder doen aan schimmel in de slaapkamer die steeds terugkomt? |
| Wat de huurder vertelt | Schimmel sinds eind augustus. Gemeld per e-mail op 2 september. De corporatie antwoordde dat de huurder vaker moet ventileren. Er is niemand komen kijken. |
| Wat vaststaat | Nog niets met stukken. De huurder stuurt de e-mail van 2 september en het antwoord van de corporatie na. |
| Advies | Het gebrek nog eens schriftelijk melden met foto's en om een inspectie vragen. De melding van 2 september blijft het startpunt voor de termijnen. Alle e-mails bewaren. Komt er geen herstel, dan kan de huurder vanaf 15 oktober de Huurcommissie om huurverlaging vragen, bij voorkeur uiterlijk 2 maart 2027 (artikel 7:257 BW). |
| Afspraak | De huurder stuurt de stukken voor 15 oktober. Wij bellen op 22 oktober terug. |
De datum van 15 oktober in dit voorbeeld volgt uit artikel 7:257 lid 2 BW. De zes weken beginnen op de dag na de melding, dus op 3 september, en zijn op 14 oktober om. De zes maanden lopen tot en met 2 maart 2027. Daarna kan de huurder nog steeds een verzoek doen, maar dan krijgt de huurder over het verleden niet meer dan zes maanden huurverlaging (artikel 7:257 lid 3 BW).
Bevestig het advies aan de huurder
Zet na het gesprek het advies, de termijn en de afspraak in een korte e-mail of brief aan de huurder. Huurders onthouden van een telefoongesprek vaak maar een deel, zeker als ze ongerust zijn. Een geschreven advies kunnen ze teruglezen en aan een ander laten zien. Houd interne notities, zoals uw inschatting van de kansen, apart van wat de huurder krijgt.
Wat u wel en niet vastlegt
Leg alleen vast wat u nodig hebt voor het advies en het vervolg (artikel 5 AVG). Vertel de huurder wat u vastlegt en waarom (artikel 13 AVG). Gegevens over gezondheid zijn bijzondere persoonsgegevens (artikel 9 AVG). Vertelt een huurder over een ziekte, noteer dan alleen wat voor het advies telt, bijvoorbeeld dat de schimmel klachten geeft, zonder diagnose. Spreek in uw organisatie af hoe lang u verslagen bewaart en wie ze mag inzien.
Goed doorverwijzen
Niet elke vraag kunt u op een spreekuur afhandelen. Verwijs door als er een procedure loopt of dreigt, als er veel op het spel staat, of als de vraag buiten uw vak valt. Twijfelt u, bespreek de zaak dan eerst met een collega. De huurder gaat op uw advies af.
| Situatie | Waar de huurder terechtkan |
|---|---|
| Er ligt een dagvaarding of er komt een zitting bij de kantonrechter | Een advocaat. Bij een laag inkomen en weinig vermogen kan de advocaat een toevoeging aanvragen bij de Raad voor Rechtsbijstand. De huurder betaalt dan meestal een eigen bijdrage. Het Juridisch Loket helpt met de eerste stap. |
| Een geschil over de huurprijs, de servicekosten of gebreken | De Huurcommissie, nadat de huurder de verhuurder om een oplossing heeft gevraagd. Bij gebreken kan de huurder ook meteen naar de kantonrechter, en in de vrije sector is dat de enige weg. |
| Een klacht over hoe de corporatie de huurder behandelt | De klachtenprocedure van de corporatie, en daarna de klachtencommissie. Tot de Wet toekomstbestendige huurcommissie ingaat, kan de huurder daarna ook bij de Huurcommissie klagen over het gedrag van de verhuurder (artikel 4 lid 5 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). |
| Intimidatie, discriminatie of ander ongewenst gedrag van een verhuurder | Het meldpunt van de gemeente (artikel 4 Wet goed verhuurderschap). |
| Betalingsproblemen of een oplopende huurachterstand | De schuldhulpverlening van de gemeente, liefst voordat de verhuurder naar de rechter gaat. |
| Een probleem dat het hele complex raakt | De bewonerscommissie of de huurdersorganisatie. |
| Spoed, zoals geen verwarming, geen water of een gaslucht | Direct de storingsdienst van de verhuurder, en bij een gaslucht eerst de netbeheerder. |
Een warme overdracht
Een huurder die alleen een telefoonnummer meekrijgt, haakt vaak af. Leg uit waarom u doorverwijst en wat de huurder daar kan verwachten. Vraag of u de gegevens van het gesprek mag doorgeven, zodat de huurder het verhaal niet opnieuw hoeft te vertellen. Zeg welke stukken de huurder moet meenemen. En spreek af dat u na een week nagaat of het contact er is gekomen.
Met een klacht over de corporatie gaat de huurder eerst naar de corporatie zelf en daarna naar de klachtencommissie. Hoe die route werkt en hoe een huurder een klacht opschrijft, staat in de gids Een klacht over uw woningcorporatie. Welk loket voor welk geschil bedoeld is, leest u in het artikel Klachtencommissie, geschillencommissie of Huurcommissie.
Drie gesprekken op één middag
Op een dinsdagmiddag in oktober houdt een huurteam in Deventer spreekuur. Medewerker Joris Hendriks spreekt drie huurders. De namen zijn verzonnen, maar de vragen komen veel voor.
Gesprek 1
Geen afrekening van de servicekosten
Mevrouw Y. Demir huurt een flat van een corporatie. Ze betaalt elke maand een voorschot voor de servicekosten, maar heeft over 2025 nog geen afrekening gekregen. Joris vraagt of ze eerder wel afrekeningen kreeg, en of ze al naar de afrekening over 2025 heeft gevraagd. Dat laatste heeft ze nog niet gedaan.
Het jaaroverzicht over 2025 had er uiterlijk 30 juni 2026 moeten zijn (artikel 7:259 lid 2 BW). Joris adviseert mevrouw Demir om de corporatie schriftelijk om het overzicht te vragen en daarbij een redelijke termijn te noemen. Komt het overzicht niet, of klopt het niet, dan kan ze de Huurcommissie om een uitspraak vragen. Dat kan tot 30 juni 2028 (artikel 7:260 lid 2 BW). Joris noteert de afspraak en zet een herinnering om haar over een maand te bellen.
Gesprek 2
Een huurverhoging zonder bezwaar
Meneer K. Smit huurt een sociale huurwoning. In het voorjaar kreeg hij een voorstel tot huurverhoging per 1 juli. Hij vond de verhoging te hoog, omdat de keuken al maanden kapot is, maar maakte geen bezwaar. De nieuwe huur betaalde hij ook niet. In september stuurde de verhuurder het voorstel nog eens, nu aangetekend.
Joris vraagt naar de brieven en het contract. Het contract is van 2012, en de huur lag toen onder de liberalisatiegrens. In het contract staat geen afspraak over de jaarlijkse verhoging, en de verhuurder deed een voorstel. De procedure van artikel 7:253 BW geldt dus. De aangetekende herinnering kwam binnen drie maanden na 1 juli. Daarom kan meneer Smit nog zelf de Huurcommissie om een uitspraak vragen. Dat moet binnen vier maanden na 1 juli, dus voor 1 november 2026 (artikel 7:253 lid 2 BW). Doet hij dat niet, dan geldt de verhoging als afgesproken (artikel 7:253 lid 3 BW). Joris helpt hem met het verzoek. Voor de keuken adviseert Joris een aparte, schriftelijke melding bij de verhuurder.
Gesprek 3
Een dagvaarding in de tas
Mevrouw L. Bos komt met een vraag over overlast van haar bovenburen. Tijdens het gesprek blijkt dat ze ook een huurachterstand van vier maanden heeft, en dat er een brief van een deurwaarder in haar tas zit. Het is een dagvaarding, met een zitting bij de kantonrechter over drie weken.
Joris zet de vraag over de overlast even opzij. Hij legt uit dat mevrouw Bos op de zitting moet verschijnen of schriftelijk moet reageren, omdat de rechter anders zonder haar beslist. Ook heeft ze juridische hulp nodig. Met haar toestemming belt Joris het Juridisch Loket en maakt hij een afspraak bij de schuldhulpverlening van de gemeente. De overlast bespreken ze op een volgend spreekuur. In het verslag zet Joris beide onderwerpen en de datum van de zitting.
In alle drie de gesprekken hing het advies af van een datum. Wie de intake goed doet en altijd naar de brieven vraagt, ziet die datum op tijd.
De kwaliteit van het advies bewaken
Adviesgesprekken gaan snel, en fouten zitten vaak in details, zoals een verkeerde sector of een termijn die net anders loopt. Met een paar vaste gewoonten houdt u de kwaliteit hoog.
- Werk met een vaste lijst vervolgvragen per onderwerp, en pas die aan als de wet verandert.
- Lees de bron zelf. Een samenvatting is handig, maar de uitzonderingen staan in het wetsartikel, in het beleid van de Huurcommissie of in de uitspraak.
- Bespreek elke week een paar lastige gesprekken met collega's. De een weet veel van servicekosten, de ander van tijdelijke contracten.
- Lees elke maand een paar verslagen terug. Staat erin wat het advies was, met welke termijn en welke bron?
- Houd wijzigingen in de wet bij. Op 1 januari 2027 gaan nieuwe regels voor servicekosten in, en volgens de Rijksoverheid ook de Wet toekomstbestendige huurcommissie. Het koninklijk besluit dat de datum vastlegt, was op 15 oktober 2026 nog niet verschenen. Onder die wet kan een huurder pas met een gebrek naar de Huurcommissie als het gebrek schriftelijk is gemeld. Een sociale huurder kan dan ook een verhoging op grond van het contract laten toetsen. En de Huurcommissie behandelt geen klachten over het gedrag van de verhuurder meer. Alle wijzigingen staan in de checklist huurrecht 2027.
- Zeg het als u iets niet weet, en bel terug als u het hebt uitgezocht. Een huurder heeft meer aan een goed antwoord morgen dan aan een gok vandaag.
Loopt een huurvraag bij een corporatie uit op een procedure, dan leest u in de gids Het procesdossier in een huurzaak welke stukken in het dossier horen en hoe u aantoont wat er is gemeld. Gidsen over de andere onderwerpen waarmee huurders bij u komen, vindt u op de overzichtspagina Huurrecht.
Veelgestelde vragen
Een huurteam helpt huurders met vragen over hun huur, hun woning en hun verhuurder. Denk aan een te hoge huur, gebreken die niet worden verholpen of een servicekostenafrekening die niet klopt. Vaak werkt een huurteam in opdracht van de gemeente. Het advies is dan vaak gratis, maar niet overal. Wat een huurteam doet, voor wie en wat het kost, verschilt per gemeente.
Eerst bij de verhuurder zelf, want daar is veel op te lossen. Voor advies kan een huurder terecht bij een huurteam, een huurdersorganisatie of het Juridisch Loket. Gaat het om een geschil over de huurprijs, de servicekosten of gebreken, dan kan de Huurcommissie een uitspraak doen. Bij een dagvaarding of een ingewikkelde zaak is hulp van een advocaat verstandig. Bij een laag inkomen en weinig vermogen kan de advocaat een toevoeging aanvragen. De huurder betaalt dan meestal een eigen bijdrage.
Bij sociale huur en bij een kamer tot de datum waarop de verhoging volgens het voorstel ingaat. Het bezwaar moet schriftelijk zijn (artikel 7:253 lid 1 BW). Staat in het contract een afspraak over de jaarlijkse verhoging, dan geldt deze procedure niet (artikel 7:248 lid 1 BW). Is die datum voorbij en heeft de huurder de verhoging niet betaald, dan kan de verhuurder binnen drie maanden een aangetekende herinnering sturen. De huurder kan dan zelf de Huurcommissie om een uitspraak vragen, binnen vier maanden na de ingangsdatum (artikel 7:253 lid 2 BW). Bij middenhuur en in de vrije sector volgt de verhoging uit het contract. Is die hoger dan de wet toestaat, dan kan de huurder binnen vier maanden na de ingangsdatum de Huurcommissie om een uitspraak vragen (artikel 7:248 leden 3 en 4 BW).
Als de verhuurder het gebrek niet binnen zes weken na de melding heeft verholpen. Het verzoek kan de huurder het beste binnen zes maanden na de melding doen (artikel 7:257 BW). Die route staat open bij sociale huur, en bij middenhuur als het contract op of na 1 juli 2024 is gesloten. In de vrije sector gaat de huurder naar de kantonrechter. Zodra de Wet toekomstbestendige huurcommissie geldt, moet de melding schriftelijk zijn. Volgens de Rijksoverheid is dat vanaf 1 januari 2027. Het koninklijk besluit dat de datum vastlegt, was op 15 oktober 2026 nog niet verschenen.
Begin met de datum, het kanaal, het adres, het onderwerp en de vraag van de huurder. Schrijf daarna de feiten op zoals de huurder ze vertelde, en geef aan welke feiten met een stuk zijn bevestigd. Noteer dan het advies in gewone woorden, de termijn die loopt, wie de volgende stap zet en wanneer, en of u hebt doorverwezen. Noem ook de bron van uw advies, zoals het wetsartikel.
Alleen wat u nodig hebt voor het advies en het vervolg (artikel 5 AVG). Vertel de huurder wat u vastlegt en waarvoor (artikel 13 AVG). Gegevens over gezondheid zijn bijzondere persoonsgegevens (artikel 9 AVG). Noteer daarvan alleen wat voor het advies nodig is, bijvoorbeeld dat de schimmel klachten geeft, zonder diagnose. Spreek in uw organisatie af hoe lang u gespreksverslagen bewaart.
Ja, veel corporaties hebben een eigen loket of spreekuur. Zeg dan wel duidelijk namens wie u spreekt. Heeft de huurder een geschil met de corporatie, wijs dan ook op de klachtenprocedure en op onafhankelijke hulp, zoals een huurteam, de huurdersorganisatie of het Juridisch Loket.
Als er een dagvaarding ligt of er een zitting bij de kantonrechter komt. Verwijs ook door als er veel op het spel staat, zoals de woning zelf, of als de zaak juridisch te ingewikkeld is voor een adviesgesprek. Heeft de huurder een laag inkomen en weinig vermogen, dan kan de advocaat een toevoeging aanvragen bij de Raad voor Rechtsbijstand. De huurder betaalt dan meestal een eigen bijdrage. Het Juridisch Loket helpt de huurder met die eerste stap.
Voor wie met LEX werkt
Met LEX Adviesbalie ziet u tijdens het gesprek de woning, eerdere hulpvragen op hetzelfde adres en de vragen die u nog moet stellen. Bij de huurvraag staan de wetsartikelen, het beleid van de Huurcommissie en vergelijkbare uitspraken.
Met de LEX Assistent werkt u het antwoord verder uit, steeds met de bron erbij. Als u het gesprek afrondt, legt u vast welk advies u gaf, hoe het verder gaat en wie de volgende stap zet.
Deze pagina is algemene informatie en geen juridisch advies. De huurders en de medewerker zijn verzonnen. Bronnen: Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 206, 207, 217, 220, 231, 247, 247b, 248, 249, 252, 253, 254, 257, 259, 260, 262, 271 en 272, Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, artikel 208e, Besluit huurprijzen woonruimte, artikelen 2 en 12a, Huisvestingswet 2014, artikel 1, Wet goed verhuurderschap, artikel 4, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikelen 4 en 20, Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening, artikel 2, Algemene verordening gegevensbescherming, artikelen 5, 9 en 13 en Wet toekomstbestendige huurcommissie, Staatsblad 2026, 311. Bijgewerkt: 15 oktober 2026.