Huurverhoging en bezwaar: maxima, termijnen en de Huurcommissie

De maximale huurverhoging per segment

In 2026 is de maximale huurverhoging 4,1 procent bij sociale huur, vanaf 1 juli. Bij middenhuur is het maximum 6,1 procent en in de vrije sector 4,4 procent. Ligt bij sociale huur de kale huur onder € 350, dan is de verhoging maximaal € 25 per maand. Heeft het huishouden een hoger middeninkomen, dan is het maximum € 50, en bij een hoog inkomen € 100.

Voor sociale huur stelt de minister het maximum elk jaar vast in een ministeriële regeling (artikel 10 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, hierna Uhw). Voor middenhuur en de vrije sector staat de rekenregel in de wet zelf (artikel 10 leden 3 en 4 Uhw). Het maximum geldt altijd voor de kale huur, dus zonder servicekosten. Hoe u servicekosten afrekent, leest u in de gids over servicekosten.

Het maximum van 4,1 procent voor sociale huur is volgens de Rijksoverheid de gemiddelde inflatie van december 2022 tot december 2025 (3,6 procent) plus 0,5 procentpunt. De minister legde de bedragen vast in een regeling van 19 december 2025 (Staatscourant 2025, 43660). Tot 1 juli 2026 gold voor sociale huur nog het maximum van 5 procent uit 2025. Een lagere verhoging mag altijd.

In welk segment het contract valt

Het segment hangt af van het huurcontract en niet alleen van de woning. Kijk daarom naar de datum van het contract en naar de kale huur bij het begin.

• Sociale huur. Elk contract dat niet onder middenhuur of de vrije sector valt. Voor kamers gelden altijd de regels van sociale huur, want alleen een zelfstandige woning kan onder middenhuur of de vrije sector vallen.
• Middenhuur. Een zelfstandige woning met een huurcontract van 1 juli 2024 of later en een kale beginhuur die boven de huurtoeslaggrens ligt, maar niet boven de vrijesectorgrens (artikel 7:247b BW, artikel 1 Huisvestingswet 2014 en artikel 208e lid 1 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek). Volgens de Rijksoverheid is het ook middenhuur als de beginhuur boven de vrijesectorgrens ligt, maar de woning 144 tot en met 186 punten heeft.
• Vrije sector. Een zelfstandige woning met een contract van voor 1 juli 2024 waarbij de kale huur bij het begin boven de toenmalige liberalisatiegrens lag (artikel 7:247 BW en artikel 12a Besluit huurprijzen woonruimte). Bij een contract vanaf 1 juli 2024 moet de kale beginhuur boven de vrijesectorgrens liggen. Dat is de maximale huur bij 186 punten (artikel 2 Besluit huurprijzen woonruimte). Volgens de Rijksoverheid moet de woning dan ook meer dan 186 punten hebben.

Een ouder vrijesectorcontract kan alsnog onder de regels voor sociale huur komen. Ligt de maximale huur van de woning onder de huurtoeslaggrens, in de praktijk bij 143 punten of minder, dan kan de huurder sinds 1 juli 2025 een lagere huur voorstellen. Stemt u niet in, dan kan de huurder naar de Huurcommissie (artikelen 7:252 en 7:254 BW en artikel 208e lid 2 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek). Krijgt de huurder gelijk, dan gelden daarna de regels voor sociale huur. Meer over de segmenten leest u in het artikel over de Wet betaalbare huur.

Grenzen die altijd gelden

• De huur mag één keer per twaalf maanden omhoog (artikel 7:251 lid 1 BW, en voor sociale huur ook artikel 7:250 lid 1 BW). Voor het eerste jaar van een sociaal contract en na een te late verhoging gelden aparte regels.
• Bij sociale huur mag de nieuwe huur niet boven de maximale huur volgens het puntenstelsel komen. Volgens de Rijksoverheid geldt dat ook voor middenhuur.
• Een verhoging na woningverbetering staat los van de jaarlijkse verhoging (artikel 7:255 BW, en voor de vrije sector artikel 7:255a BW). Het maximumpercentage geldt daarvoor niet. Bij sociale huur en middenhuur mag de nieuwe huur ook dan niet boven de maximale huur volgens het puntenstelsel komen.

Zo rekent u de verhoging uit

U rekent het percentage over de kale huur die nu geldt. Gaat het om een vast bedrag, dan telt u dat bij de kale huur op. Voor een kamer, woonwagen of standplaats geldt de regel van € 25 bij een huur onder € 350 niet. Daar rekent u altijd met het percentage. In alle voorbeelden blijft de nieuwe huur onder de maximale huur volgens het puntenstelsel. De rekenhulp rondt naar beneden af op hele centen, zodat de uitkomst nooit boven het maximum ligt.

Het voorstel tot huurverhoging

Bij sociale huur doet u het voorstel schriftelijk en minstens twee maanden voor de ingangsdatum (artikel 7:252 lid 1 BW). Voor een verhoging per 1 juli moet het voorstel volgens de Huurcommissie uiterlijk op 30 april zijn verzonden. Heeft het contract een huurverhogingsbeding, dan is geen voorstel nodig en gaat de huur omhoog volgens dat beding.

Dit moet in het voorstel staan

• de kale huur die nu geldt
• het percentage of het bedrag van de verhoging
• de nieuwe kale huur
• de datum waarop de verhoging ingaat
• hoe en binnen welke termijn de huurder bezwaar kan maken, en wat er gebeurt als de huurder geen bezwaar maakt (artikel 7:252 lid 2 BW)

Volgens de Rijksoverheid is een brief of een e-mail genoeg. Vraagt u een inkomensafhankelijke verhoging, dan stuurt u ook de inkomensindicatie van de Belastingdienst mee (artikel 7:252a lid 3 BW). Meer daarover leest u bij de inkomensafhankelijke huurverhoging.

Als het voorstel niet klopt

Was het voorstel te laat, of ontbrak het percentage, de ingangsdatum of de uitleg over bezwaar, dan blijft de oude huur verschuldigd. Dat geldt ook als de huurder met de verhoging instemt. Alleen als de huurder door de fout niet is benadeeld, blijft de verhoging staan (artikel 7:252 lid 4 BW).

De Huurcommissie kijkt in de praktijk vooral naar dat nadeel. Legt de huurder niet uit welk nadeel de fout opleverde, dan gaat de Huurcommissie ervan uit dat er geen nadeel was. Een ontbrekende huidige huur levert zelden nadeel op, want de huurder kent die huur. Ontbreekt de uitleg over bezwaar, maar maakte de huurder toch op tijd bezwaar, dan is er ook geen nadeel. Een te laat voorstel vindt de Huurcommissie niet redelijk. Is de verhoging zelf wel redelijk, dan gaat die later in. De Huurcommissie schuift de ingangsdatum dan op naar de vroegste eerste dag van een maand die minstens twee volle maanden na het voorstel ligt. Een voorstel van 5 mei voor een verhoging per 1 juli gaat zo pas op 1 augustus in.

Voor uw verzoek aan de Huurcommissie blijft de ingangsdatum uit het voorstel gelden, ook als die datum later verschuift. In dit voorbeeld lopen de zes weken dus vanaf 1 juli en niet vanaf 1 augustus.

Eén verhoging per twaalf maanden

In het eerste jaar van het contract mag u de huur één keer verhogen. Daarna mag dat telkens één keer per twaalf maanden (artikel 7:250 lid 1 BW). Ging een verhoging later in dan gewoonlijk, bijvoorbeeld omdat u een nieuw voorstel moest doen, dan mag de volgende verhoging evenveel eerder ingaan als de vorige te laat was (artikel 7:250 lid 3 BW). In het voorbeeld van de Huurcommissie volgt op een verhoging per 1 juli 2024 een late verhoging per 1 oktober 2025. De verhoging daarna kan dan weer per 1 juli 2026 ingaan.

Aangetekend versturen

Een aangetekend voorstel is niet verplicht, maar het bespaart u een stap. Maakt de huurder geen bezwaar en betaalt de huurder de nieuwe huur ook niet, dan kunt u na een aangetekend voorstel zelf binnen zes weken naar de Huurcommissie (artikel 7:253 lid 5 BW). Een herinnering is dan niet nodig. Volgens de wet is zo'n verzoek kennelijk redelijk, behalve als de Huurcommissie de huur eerder heeft verlaagd wegens gebreken die nog niet zijn verholpen. De uitspraak komt dan van de voorzitter van de Huurcommissie. Gaat de verhoging boven het maximum, dan is het verzoek alleen tot het maximum kennelijk redelijk (artikel 20 leden 1 en 2 Uhw).

Middenhuur en vrije sector

Bij middenhuur en in de vrije sector stuurt u geen voorstel. De huur gaat omhoog volgens de afspraak in het huurcontract, het huurverhogingsbeding. Leidt het beding tot meer dan het wettelijke maximum, dan geldt alleen het maximum (artikel 7:248 lid 3 BW). Voor de vrije sector schrijft de Rijksoverheid dat de verhuurder de verhoging niet op een vast moment bekend hoeft te maken. Staat er geen beding in het contract, dan kan de huur volgens de Huurcommissie en de Rijksoverheid niet jaarlijks omhoog.

Laat de huurder wel elk jaar schriftelijk weten dat de verhoging ingaat. Een vordering tot betaling van de verhoging verjaart na twee jaar. Hebt u de huurder in een jaar niet schriftelijk geïnformeerd, dan verjaart de vordering al na één jaar (artikel 7:251 lid 2 BW).

Inkomensafhankelijke huurverhoging

Bij een zelfstandige sociale huurwoning mag de huur meer omhoog als het huishouden een hoger middeninkomen of een hoog inkomen heeft (artikel 7:252a BW). Per 1 juli 2026 is het maximum dan € 50 of € 100 per maand. U stuurt daarvoor een inkomensindicatie van de Belastingdienst mee. Bij een kamer, woonwagen of standplaats is een inkomensafhankelijke verhoging niet mogelijk.

Zo stelt u de verhoging voor

U vraagt bij de Belastingdienst een inkomensindicatie aan. In de wet heet die een huishoudverklaring (artikel 7:252a lid 4 BW). Uit de indicatie blijkt alleen in welke inkomenscategorie het huishouden in het inkomenstoetsjaar viel. Voor een verhoging in 2026 is dat 2024. Het inkomen zelf ziet u niet, en het aantal bewoners volgens de Huurcommissie ook niet. De Belastingdienst gaat uit van de bewoners die bij de aanvraag op het adres staan ingeschreven. Verandert het huishouden daarna nog voor de ingangsdatum, dan kan de huurder op die grond bezwaar maken. Stuur de indicatie mee met het voorstel. Doet u dat niet, dan is de inkomensafhankelijke verhoging niet mogelijk, tenzij de huurder daardoor niet is benadeeld (artikel 7:252a leden 3 en 5 BW).

Bezwaren die de verhoging tegenhouden

• De indicatie klopt niet. Het inkomen in 2024 lag niet boven de grens die u gebruikte, bijvoorbeeld omdat er toen een andere bewoner was. Na zo'n bezwaar vraagt u bij de Belastingdienst een vervolgverklaring aan. Die stuurt u mee met uw verzoek aan de Huurcommissie (artikel 7:253 lid 1 BW).
• Het inkomen is gedaald. In 2025, het peiljaar voor een verhoging in 2026, was het niet hoger dan de grens. De huurder moet de daling aantonen. Viel het huishouden eerst in de hoogste categorie en valt het nu in de middelste, dan geldt de verhoging van € 50 (artikel 7:252a lid 6 BW).
• Iemand in het huishouden hoort bij een groep gehandicapten of chronisch zieken die de minister heeft aangewezen. Volgens de Huurcommissie gaat het om huishoudens met bijvoorbeeld een Wmo- of Wvg-beschikking voor een aanpassing van de woning, of waarin het ene lid mantelzorg geeft aan het andere. Het gaat niet om alle chronisch zieken.

Slaagt zo'n bezwaar, dan vervalt het deel van de verhoging dat op het inkomen is gebaseerd. Daalde het inkomen van de hoogste naar de middelste categorie, dan blijft € 50 mogelijk. In de andere gevallen bekijkt de Huurcommissie of de gewone verhoging wel kan. Is de huur eerder inkomensafhankelijk verhoogd en daalt het inkomen later, dan kan de huurder zelf een lagere huur voorstellen (artikel 7:252b BW).

Bezwaar tegen de huurverhoging

Maakt een sociale huurder bezwaar, dan beslist alleen de Huurcommissie of het voorstel redelijk is. U mag het bezwaar niet zelf afwijzen. Wilt u de verhoging doorzetten, dan vraagt u binnen zes weken na de ingangsdatum de Huurcommissie om een uitspraak (artikel 7:253 lid 1 BW). Betaalt de huurder zonder bezwaar de nieuwe huur, dan komt de verhoging tot stand. Over een fout in het voorstel kan de huurder volgens de Huurcommissie daarna alleen nog naar de rechter.

Wie naar de Huurcommissie gaat, en binnen welke termijn, hangt af van de reactie van de huurder. Hoe een zaak daarna verloopt, leest u in de gids over de procedure bij de Huurcommissie.

Laat u de zes weken verlopen, dan blijft de oude huur gelden. Hetzelfde gebeurt als uw verzoek niet-ontvankelijk is. U kunt daarna wel een nieuw voorstel doen, weer minstens twee maanden voor de nieuwe ingangsdatum. Ging het voorstel met de gewone post en stuurde u niet binnen drie maanden een aangetekende herinnering met een kopie van het voorstel, dan gaat de verhoging ook niet door. Een aanmaning om achterstallige huur te betalen telt volgens de Huurcommissie niet als die herinnering. Betaalt de huurder na een tijdig bezwaar toch alvast de nieuwe huur, dan geldt dat volgens de Huurcommissie niet als instemming.

Leges en stukken

Doet u als verhuurder het verzoek, dan betaalt u een voorschot op de leges van € 500. Een huurder die het verzoek doet, betaalt € 25 (artikel 4 lid 1 Besluit huurprijzen woonruimte). U moet het voorschot binnen vier weken na het betaalverzoek betalen. Anders is het verzoek niet-ontvankelijk, tenzij de late betaling u redelijkerwijs niet te verwijten is (artikel 7 leden 4 en 5 Uhw). Een voorschot dat niet of te laat is betaald, is in de uitspraken over huurverhoging in LEX de meest voorkomende reden voor een niet-ontvankelijk verzoek.

In de uitspraak bepaalt de Huurcommissie wie de leges betaalt. Wie geheel of grotendeels ongelijk krijgt, betaalt de leges, ook als de andere partij de zaak begon. Krijgen beide partijen ongeveer evenveel ongelijk, dan betaalt ieder in de regel de helft van het eigen bedrag (artikel 7 leden 2 en 3 Uhw). Volgens het legesbeleid van de Huurcommissie krijgt u bij een redelijk voorstel het voorschot terug en betaalt de huurder € 25. Is het voorstel niet redelijk, dan betaalt u de leges. Mag de huur wel omhoog, maar niet zoals voorgesteld, dan betaalt ieder de helft. Dat geldt ook als de verhoging wel mag, maar het voorstel een vormfout bevat, zoals een te late verzending.

Krijgt een verhuurder vaker volledig ongelijk in dezelfde soort zaak, dan worden de leges hoger. De tweede keer is dat € 700, de derde keer € 1.400 en vanaf de vierde keer € 1.750. Daarvoor tellen de uitspraken in vier achtereenvolgende kalenderjaren mee, volgens de Uitvoeringswet en het legesbeleid van de Huurcommissie (artikel 7 lid 1 Uhw). In het Besluit huurprijzen woonruimte staat tot 1 januari 2027 nog drie, maar volgens de toelichting bij Staatsblad 2026, 267 is dat een verschrijving. Volgens het legesbeleid van de Huurcommissie telt alleen een uitspraak mee waarin u in dezelfde soort procedure volledig ongelijk kreeg, en pas drie kalendermaanden na verzending van die uitspraak. Wat er met het voorschot gebeurt als u het verzoek intrekt of een schikking treft, leest u in de gids over de procedure bij de Huurcommissie.

Stuur bij uw verzoek het voorstel en het bezwaar van de huurder mee, of het bewijs van aangetekende verzending. Ontbreekt een stuk, dan krijgt u van de Huurcommissie twee weken om het na te sturen. Hoe u het dossier voor een zaak opbouwt, leest u in de gids over het procesdossier in een huurzaak. Hoe u op een verzoek van de huurder reageert, ziet u in het voorbeeld verweerschrift, met een model in Word.

Een huurverhogingsbeding in een sociaal huurcontract

Staat in het contract van een sociale huurder een afspraak over de jaarlijkse verhoging, dan gelden de regels voor het voorstel en het bezwaar niet (artikel 7:248 lid 1 BW). De huur gaat dan omhoog volgens het beding. Is de verhoging volgens zo'n afspraak hoger dan de wet toestaat, dan geldt alleen de toegestane verhoging (artikel 7:248 lid 2 BW). Is het beding niet meer van kracht, dan kunt u twaalf maanden na de laatste verhoging volgens het beding weer een voorstel doen (artikel 7:248 lid 1 BW).

De huurder kan zo'n verhoging nu nog niet aan de Huurcommissie voorleggen, wel aan de kantonrechter. Onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie kan het ook bij de Huurcommissie. In LEX staan ruim 50 uitspraken waarin de Huurcommissie een verzoek over een beding niet-ontvankelijk verklaarde, omdat het contract niet geliberaliseerd was.

Bezwaar bij middenhuur en vrije sector

Bij middenhuur en in de vrije sector loopt het bezwaar niet via u. Vindt de huurder de verhoging uit het contract te hoog, dan kan de huurder binnen vier maanden na de ingangsdatum de Huurcommissie om een uitspraak vragen (artikel 7:248 lid 4 BW). De Huurcommissie toetst de verhoging aan het wettelijke maximum (artikel 12a Uhw). Volgens het beleidsboek kijkt de Huurcommissie ook of de verhoging niet hoger is dan in het contract staat. Een verhoging die boven het maximum uitkomt, geldt alleen tot het maximum (artikel 7:248 lid 3 BW). Dient de huurder het verzoek voor de ingangsdatum in, dan is het te vroeg. In LEX staan geregeld uitspraken waarin de Huurcommissie zo'n verzoek daarom niet-ontvankelijk verklaarde.

Gebreken als reden voor bezwaar

Een huurder maakt soms bezwaar vanwege achterstallig onderhoud. Volgens de Huurcommissie speelt dat maar in twee gevallen een rol. Hebben de Huurcommissie of de kantonrechter de huur eerder verlaagd wegens gebreken, dan kan de huur pas weer omhoog als u en de huurder het erover eens zijn dat de gebreken zijn verholpen (artikel 7:250 lid 2 BW). Zijn u en de huurder het daarover niet eens, dan kunt u de Huurcommissie vragen vast te stellen dat de gebreken zijn verholpen (artikel 12 lid 5 en artikel 16 lid 4 Uhw). Heeft de huurder voor de ingangsdatum een gebrekenprocedure bij de Huurcommissie gestart, dan beslist de Huurcommissie eerst over de gebreken (artikel 30 lid 2 Uhw).

Een gebrek zonder zo'n procedure is volgens de Huurcommissie geen reden om de verhoging te weigeren. De huurder kan wel alsnog een gebrekenprocedure starten. Een procedure die na de ingangsdatum begint, houdt de verhoging volgens de Huurcommissie niet meer tegen. Neem een melding van een gebrek toch serieus en leg vast wat u eraan hebt gedaan. Wie welk gebrek moet herstellen, leest u in de gids over gebreken en huurverlaging.

De uitspraak van de Huurcommissie

De Huurcommissie kijkt eerst of het verzoek op tijd is, of de leges zijn betaald en of de stukken compleet zijn. Daarna toetst de commissie het voorstel aan de vormregels van artikel 7:252 BW en beoordeelt de bezwaren van de huurder. Ten slotte kijkt de Huurcommissie of de verhoging binnen het maximum blijft (artikel 13 lid 3 Uhw).

Ligt de verhoging boven het maximum, dan is het voorstel niet redelijk voor het deel boven het maximum. De Huurcommissie stelt dan zelf vast welke verhoging redelijk is en tot welke huur die leidt (artikel 13 lid 1 Uhw). De Huurcommissie toetst volgens het beleidsboek niet uit zichzelf of de huur boven de maximale huur volgens het puntenstelsel komt. De huurder moet dat aanvoeren en onderbouwen, bijvoorbeeld met een puntentelling. Artikel 13 lid 5 Uhw regelt wanneer de Huurcommissie het voorstel ook aan het puntenstelsel toetst. De Huurcommissie gaat daarbij uit van de toestand van de woning op de ingangsdatum (artikel 13 lid 6 Uhw).

De uitspraken in cijfers

In LEX staan ruim 3.200 uitspraken van de Huurcommissie over een voorstel tot huurverhoging bij sociale huur, van januari 2023 tot en met september 2026. Reguliere en inkomensafhankelijke verhogingen zijn samen geteld.

In ongeveer de helft van de zaken waarin het voorstel niet redelijk was, stond de Huurcommissie wel een lagere of latere verhoging toe. Het voorstel hield in LEX bijna altijd stand. Ging het mis, dan lag dat vaker aan de procedure dan aan de hoogte van de verhoging. Bij ruim vier op de tien verzoeken die niet-ontvankelijk waren, was het voorschot voor de leges niet of te laat betaald. Andere redenen waren ontbrekende stukken en een verzoek dat na de termijn binnenkwam. Was de verhuurder de verzoeker, dan ging de verhoging in die zaken niet door.

Op onze pagina Huurcommissie in cijfers staan alle uitspraken over huurverhoging in LEX samen. De verhuurder kreeg daarin in 91 procent van alle uitspraken gelijk, 3.019 van de 3.331. In die telling zitten ook ruim 100 zaken over een huurverhogingsbeding, en daarin kreeg de verhuurder minder vaak gelijk.

Bij een huurverhogingsbeding ligt het beeld anders. Daarover staan in LEX ongeveer 200 uitspraken, van 2022 tot en met 2026. De huurder kreeg in ongeveer een op de vijf zaken gelijk en in ongeveer een op de acht zaken deels. Ruim een kwart van de verzoeken was niet-ontvankelijk omdat het contract niet geliberaliseerd was. Ongeveer een op de zeven verzoeken kwam te vroeg, voor de ingangsdatum van de verhoging. Bij sommige verzoeken speelde meer dan één reden.

Samen gaat het in LEX om ruim 3.400 uitspraken over voorstellen en bedingen. Daarin kreeg de huurder in ongeveer 4 procent van de zaken geheel of deels gelijk.

Zoekt u uitspraken die op uw zaak lijken, vraag het dan aan de LEX Assistent. De assistent zoekt in ruim 68.000 uitspraken en adviezen, in de wet en in de kennisbank. Bij elk antwoord staat de bron. Hoe de Huurcommissie in andere soorten zaken beslist, leest u in de gids over uitspraken van de Huurcommissie.

Na de uitspraak

Bent u het niet eens met de uitspraak, dan kunt u binnen acht weken na verzending de kantonrechter om een beslissing vragen. Dat kan de huurder ook. Doet geen van beiden dat, dan geldt de uitspraak als afspraak tussen u en de huurder (artikel 7:262 BW). Was het een uitspraak van de voorzitter, dan gaat u eerst binnen drie weken na verzending in verzet bij de Huurcommissie (artikel 20 lid 6 Uhw). Onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie wordt dat zes weken. Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in. Een koninklijk besluit legt die datum vast, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen. Hoe verzet en de stap naar de kantonrechter verlopen, leest u in de gids over de procedure bij de Huurcommissie. Hoe u een verweer opbouwt, leest u in het artikel over verweer bij de Huurcommissie.

Vooruitblik op 1 juli 2027

De maxima voor 2027 zijn nog niet bekend. De maxima voor 2026 maakte de Rijksoverheid op 15 december 2025 bekend. De rekenregels voor middenhuur en de vrije sector liggen wel al vast, net als de inkomensgrenzen voor 2027. De Wet toekomstbestendige huurcommissie is ook aangenomen.

Bij middenhuur is het maximum de cao-loonontwikkeling plus 1 procentpunt (artikel 10 lid 4 Uhw). In de vrije sector is het de laagste van twee cijfers, de inflatie of de cao-loonontwikkeling, plus 1 procentpunt (artikel 10 lid 3 Uhw). Beide cijfers komen van het CBS. Het maximum voor de vrije sector geldt volgens de Rijksoverheid tot 1 mei 2029. Voor sociale huur stelt de minister het maximum vast in een ministeriële regeling (artikel 10 lid 2 Uhw). Voor 2026 rekende de minister met de gemiddelde inflatie over drie jaar plus 0,5 procentpunt. Volgens de Rijksoverheid komt die rekenregel in de wet.

De inkomensgrenzen voor 2027 staan in een regeling van 4 oktober 2026 (Staatscourant 2026, 35093). Ze gelden vanaf 1 januari 2027, dus ook voor een inkomensafhankelijke verhoging per 1 juli 2027. Voor een eenpersoonshuishouden telt een inkomen boven € 61.742 dan als hoger middeninkomen en een inkomen boven € 72.787 als hoog inkomen. Voor een meerpersoonshuishouden liggen die grenzen op € 71.448 en € 97.048 (artikel 10 lid 2 Uhw zoals dat vanaf 1 januari 2027 luidt).

De Wet toekomstbestendige huurcommissie

De Wet toekomstbestendige huurcommissie staat in Staatsblad 2026, 311. Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in. Een koninklijk besluit legt die datum vast, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen. Voor de huurverhoging verandert het volgende.

• Een sociale huurder kan een verhoging volgens een beding in het contract door de Huurcommissie laten toetsen, binnen vier maanden na de ingangsdatum (artikel 7:248 lid 4 BW zoals de wet dat wijzigt). Loopt er dan al een gebrekenprocedure, dan beslist de Huurcommissie eerst daarover (artikel 30 lid 2 Uhw zoals de wet dat wijzigt).
• De regel over gebreken gaat ook gelden voor middenhuur en voor een verhoging volgens een beding in een sociaal contract. De huur kan dan pas weer omhoog als u en de huurder het erover eens zijn dat de vastgestelde gebreken zijn verholpen. De regel staat dan in een nieuw artikel 7:248 lid 5 BW, en artikel 7:250 lid 2 BW vervalt.
• De termijn voor verzet tegen een uitspraak van de voorzitter wordt zes weken in plaats van drie weken (artikel 20 lid 6 Uhw).
• Een huurder kan dan pas met een gebrek naar de Huurcommissie als het schriftelijk is gemeld (artikel 7:257 BW). Dat telt ook bij een bezwaar tegen de verhoging, want de Huurcommissie beslist eerst over een lopende gebrekenprocedure. Meer daarover leest u in het artikel over gebreken schriftelijk melden.

Alle wijzigingen op een rij vindt u in het artikel over de Wet toekomstbestendige huurcommissie en in de checklist huurrecht 2027.

Kalender voor een verhoging per 1 juli 2027

Voor een sociale huurwoning met een verhoging per 1 juli 2027 gelden deze data, berekend zoals in de rekenvoorbeelden in het beleidsboek van de Huurcommissie.

Zo bereidt u de ronde voor

1. Breng de contracten in kaart

   Leg per contract vast in welk segment het valt en of er een huurverhogingsbeding in staat. Bij een sociaal contract met een beding kan de huurder naar de Huurcommissie zodra de Wet toekomstbestendige huurcommissie ingaat. Bij middenhuur en in de vrije sector zonder beding gaat de huur niet jaarlijks omhoog.

2. Controleer de maximale huur

   Ligt de huur dicht bij de maximale huur volgens het puntenstelsel, controleer dan of de nieuwe huur daaronder blijft. Komt de nieuwe huur erboven uit, dan mag de huur volgens de Huurcommissie alleen tot de maximale huur omhoog.

3. Kijk naar openstaande gebreken

   Ga na bij welke woningen de huur eerder is verlaagd wegens gebreken. Daar kan de huur pas omhoog als de gebreken zijn verholpen. Zodra die wet ingaat, geldt dat ook voor middenhuur.

4. Vraag de inkomensindicaties aan

   Vraagt u de indicaties in 2027 aan, dan gaat het om het inkomen over 2025. Vraag ze niet te vroeg aan, want de Belastingdienst gaat uit van de bewoners op het moment van de aanvraag.

5. Verstuur de voorstellen op tijd

   Verstuur de voorstellen uiterlijk 30 april 2027. Overweeg aangetekende verzending. Dan kunt u zelf naar de Huurcommissie als een huurder geen bezwaar maakt en ook niet betaalt.

6. Houd de bezwaren bij

   Registreer elk bezwaar met de datum van ontvangst. Zet 11 augustus 2027 in de agenda als laatste dag voor uw verzoeken. Betaal het voorschot op de leges binnen vier weken na het betaalverzoek.

Veelgestelde vragen

Deze pagina is algemene informatie en geen juridisch advies voor uw zaak. De bedragen in de rekenvoorbeelden zijn fictief. Bronnen: Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 247, 247a, 247b, 248, 250 tot en met 255a, 257 en 262, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikelen 7, 10, 10a, 12, 12a, 13, 16, 20 en 30, Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, artikel 208e, Besluit huurprijzen woonruimte, artikelen 2, 4 en 12a, Algemene termijnenwet, artikelen 1 en 4, Huisvestingswet 2014, artikel 1, Staatscourant 2025, 43660, Staatscourant 2026, 35093, Rijksoverheid over de maxima van 2026, Rijksoverheid over de inkomensgrenzen van 2026, Rijksoverheid over de regels voor huurverhoging, Rijksoverheid over de maxima van 2025, beleidsboek huurverhoging en huurverlaging van de Huurcommissie, beleidsboek leges, Staatsblad 2026, 267, Wet toekomstbestendige huurcommissie, Staatsblad 2026, 311 en Rijksoverheid over de ingangsdatum. Cijfers uit LEX, peildatum 16 oktober 2026. Bijgewerkt: 16 oktober 2026.