Wat er op 1 januari 2027 verandert in het huurrecht en wat u moet regelen

De wijzigingen per 1 januari 2027

In de tabel ziet u per wijziging waar de regel staat en wanneer die ingaat. Voor de Wth is de datum nog niet bij koninklijk besluit vastgelegd. De wijzigingen uit die wet hebben daarom het label ‘aangekondigd’. Voor de andere wijzigingen staat de datum vast.

Meer achtergrond staat in het overzicht van de Wet toekomstbestendige huurcommissie en in het artikel over de Wet modernisering servicekosten.

De checklist

Per punt ziet u wie het oppakt, wanneer het klaar moet zijn en waar de regel staat. Ook staat erbij of de datum uit de wet komt of ons advies voor de planning is. De rollen zijn die van een gemiddelde corporatie. Bij een kleinere verhuurder heeft één persoon vaak meerdere rollen. Voor punten met het label Wth hangt de datum af van de ingang van die wet.

Het Word-bestand en de printknop werken alleen met JavaScript. Printen kan ook via het menu van uw browser. De hele checklist staat hieronder.

0 van de 17 punten afgevinkt. Wat u hier invult, blijft in uw browser en verdwijnt als u de pagina sluit.

Wie doet wat

Hier staan dezelfde punten, geordend per rol. Zo ziet elke afdeling meteen wat ze moet doen.

Geen gedragsklachten meer bij de Huurcommissie

Sinds 2019 kan een huurder met een klacht over het gedrag van de verhuurder naar de Huurcommissie. Dat kan als de verhuurder de klacht niet binnen een redelijke termijn heeft behandeld, of als de huurder het niet eens is met de afhandeling. De huurder heeft daarvoor tot een jaar na de gedraging. De Wth schaft die procedure af. Volgens de memorie van toelichting verklaarde de Huurcommissie gemiddeld 74 procent van de verzoeken niet-ontvankelijk. De belangrijkste reden was dat huurders niet goed wisten wat onder een gedraging valt.

Klachten die al bij de Huurcommissie liggen, handelt de commissie volgens haar eigen uitleg nog af. In de Wth zelf staat dat niet. Zodra de wet geldt, kunnen huurders met zo'n klacht terecht bij het meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag van hun gemeente. Huurders van een corporatie kunnen ook naar de klachtencommissie van hun corporatie. Volgens de regering stuurt het meldpunt hen daarheen door. De kantonrechter blijft voor iedereen open.

Voor corporaties wordt de eigen klachtencommissie zo de vaste plek voor klachten over bejegening en gedrag. Bij andere verhuurders gaat een huurder die bij de verhuurder zelf geen gehoor vindt, sneller naar de gemeente of de rechter. Wat die verschuiving in de praktijk betekent, leest u in het artikel over klachten over verhuurdergedrag.

Gebreken alleen nog schriftelijk melden

Is een gebrek zes weken na de melding nog niet verholpen, dan kan de huurder de Huurcommissie om een lagere huur vragen. Onder de Wth telt daarvoor alleen nog een schriftelijke melding (artikel 7:257 lid 2 BW). De zes weken en de zes maanden uit dat artikel lopen dan vanaf die schriftelijke melding. Doet de huurder het verzoek binnen zes maanden, dan gaat de lagere huur in op de eerste dag van de maand na de melding (artikel 16 lid 3 Uhw). Een later verzoek kan ook. De huurder krijgt dan over het verleden hooguit zes maanden huurverlaging (artikel 7:257 lid 3 BW).

Wat als schriftelijk telt, staat niet in de wet. Volgens de minister ligt het voor de hand dat ook een e-mail, sms of WhatsApp-bericht genoeg is. De minister schreef ook dat de Huurcommissie een model voor de melding maakt. De eis geldt alleen voor de procedure bij de Huurcommissie. Wat een gebrek is, verandert niet. Bij de kantonrechter blijft de gewone regel van artikel 7:207 BW gelden.

Voor gebreken die vóór de ingangsdatum alleen mondeling zijn gemeld, heeft de Wth geen overgangsregeling. Bevestig zulke meldingen daarom nu al schriftelijk. Hoe u het meldproces daarop inricht, leest u in het artikel over gebreken schriftelijk melden. Wie wat moet herstellen, staat in de uitleg van de gebrekenregeling. Wat uw klantenservice een huurder over de nieuwe meldregel vertelt, leest u in de praktijkgids over huuradvies op het spreekuur en aan de telefoon.

Sociale huurders kunnen een verhoging uit het contract laten toetsen

Een verhuurder verhoogt de huur met een voorstel aan de huurder, of op grond van een beding in het huurcontract. Met een verhoging op grond van zo'n beding konden tot nu toe alleen huurders van een middenhuurwoning of een woning in de vrije sector naar de Huurcommissie. Met de Wth kan ook een huurder van een sociale huurwoning dat doen, binnen vier maanden na de ingangsdatum van de verhoging. De Huurcommissie toetst dan of de verhoging binnen het wettelijke maximum blijft (artikel 7:248 lid 4 BW en artikel 12a Uhw).

Ook de regel over gebreken gaat breder gelden. Heeft de Huurcommissie gebreken vastgesteld, dan kan de huur pas weer omhoog als verhuurder en huurder het erover eens zijn dat die gebreken zijn verholpen (artikel 7:248 lid 5 BW). Zijn ze het daarover niet eens, dan kan de Huurcommissie uitspreken of de gebreken zijn verholpen (artikel 4 lid 3 Uhw). Bij sociale huurwoningen gold dat al voor een voorstel tot huurverhoging. Nieuw is dat de regel ook geldt voor een verhoging op grond van een beding in het contract, en voor middenhuurwoningen. Volgens de memorie van toelichting geldt de regel niet in de vrije sector. De maxima en de bezwaarroute van dit jaar staan in het artikel over de huurverhoging 2026 en bezwaar.

De gesloten lijst servicekosten

In huurcontracten vanaf 1 januari 2027 zijn servicekosten alleen nog vergoedingen voor zaken en diensten die in het Besluit servicekosten staan (artikel 7:237 lid 3 BW). Het besluit noemt acht soorten:

• warmte en koude
• elektriciteit, gas en water
• roerende zaken, zoals meubels in een gemeenschappelijke ruimte
• kleine herstellingen
• toezicht, beveiliging en vuil
• signaallevering, zoals de centrale antenne of internet
• verzekeringen en fondsvorming
• administratiekosten

De kosten van nutsvoorzieningen met een eigen meter worden dan gewone servicekosten. In de Regeling servicekosten staat per soort hoe u de kosten berekent. De administratiekosten mogen niet hoger zijn dan 2 procent van de kosten voor energie en water, en 5 procent van de andere servicekosten. Een bedrag van € 7,50 per woning per jaar mag altijd, en meer dan € 75 per woning per jaar mag nooit. Voor een fonds betaalt de huurder hoogstens € 6 per maand, en een fonds mag niet groter worden dan drie keer de jaaropbrengst.

De nieuwe regels gelden voor huurcontracten die op of na 1 januari 2027 zijn gesloten (artikel 208ga Overgangswet nieuw BW). Voor oudere contracten blijven de oude regels gelden, tenzij u met de huurder afspreekt dat ook dat contract onder de nieuwe regels valt. Ook onder de oude regels mag u alleen kosten doorberekenen die echt servicekosten zijn. Wel past de Huurcommissie vanaf 1 januari 2027 haar beleid voor bestaande contracten op een paar punten aan. Haar rekenregels voor warmte, koude, gas, elektriciteit en water met een eigen meter gelden dan voor alle contracten. Een glasverzekering mag u alleen nog doorberekenen als die past binnen het Besluit kleine herstellingen. En volgens de Huurcommissie berekent u de administratiekosten per afrekening, dus over de kosten van de huurder en niet over die van het hele complex.

Ook bij de Huurcommissie verandert er iets, voor nieuwe en voor bestaande huurcontracten. Huurders kunnen samen een verzoek indienen zonder dat de helft van het complex meedoet, en de grens van € 36 geldt dan niet. Volgens de Huurcommissie zijn twee huurders genoeg. Het moet wel gaan om gelijke of bijna gelijke verzoeken uit een groep woningen die een eenheid vormt, zoals een complex. Elke huurder betaalt zelf leges. Soms stuurt de verhuurder geen afrekening, of vult de verhuurder het formulier van de Huurcommissie niet of niet volledig in. De Huurcommissie stelt de kosten dan vast op een normbedrag, of op € 0 als de dienst niet is geleverd (artikelen 9, 9a en 18 Uhw). Ze kan de verhuurder eerst een termijn geven om de afrekening alsnog te sturen of te verbeteren. De Huurcommissie schrijft zelf dat deze regels ook voor oudere contracten gelden. Dat klopt met de wet, want het overgangsrecht voor oudere huurcontracten noemt alleen artikelen uit het Burgerlijk Wetboek. Voor een afrekening die u vóór 1 januari 2027 op tijd hebt verstuurd, gelden nog de oude regels. De hele jaarcyclus staat in het artikel over het maken van de servicekostenafrekening. Komt een afrekening toch bij de Huurcommissie, dan kunt u het verweer opstellen met LEX Verweer. LEX koppelt het verweer aan wet en rechtspraak, en u houdt de reactietermijn in beeld.

De afrekening gaat ook naar de huurdersorganisatie

Twee wijzigingen raken het overleg met de huurdersorganisatie. De eerste is technisch. De kosten van nutsvoorzieningen met een eigen meter gaan op in de servicekosten. Daarom noemt de Overlegwet ze vanaf 1 januari 2027 niet meer apart. Het recht op informatie over afspraken over servicekosten (artikel 3 lid 2 onder j) en het instemmingsrecht bij een wijziging van het servicekostenbeleid (artikel 5a) blijven inhoudelijk hetzelfde. Past u uw beleid voor het vaststellen van servicekosten aan de nieuwe lijst aan, dan mag u het gewijzigde beleid pas uitvoeren als de huurdersorganisatie heeft ingestemd.

De tweede is nieuw en komt uit de Wth. Vanaf de ingang van die wet stuurt u de servicekostenafrekening van een wooncomplex elk jaar ook naar de huurdersorganisatie die de huurders van dat complex vertegenwoordigt. Dat doet u op hetzelfde moment als u de afrekening naar de huurders stuurt (artikel 3 lid 5 Overlegwet). Die regel kwam via een amendement in de wet. Volgens de toelichting bij het amendement kan de huurdersorganisatie de afrekening dan beoordelen en als dat nodig is een gezamenlijk verzoek bij de Huurcommissie voorbereiden. Hoe een adviesaanvraag verloopt, leest u in het artikel over de adviesaanvraag onder de Overlegwet.

De ledenvergadering mag online

Op 1 januari 2027 gaat de Wet digitale algemene vergadering privaatrechtelijke rechtspersonen in. Daarmee veranderen Boek 2 en Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek. Bij een vereniging kan de ledenvergadering het bestuur dan machtigen om een vergadering ook of alleen online te houden, tenzij de statuten dat uitsluiten (artikel 2:38 lid 6 BW). Dat geldt bijvoorbeeld voor een corporatie in verenigingsvorm en voor een huurdersvereniging. Wie op afstand meedoet, moet herkenbaar zijn en rechtstreeks kunnen stemmen. Ook moet die persoon de vergadering met beeld en geluid kunnen volgen en kunnen meepraten. In de oproeping staat hoe dat gaat.

De oproeping mag dan per e-mail naar het adres van het lid, ook als het lid daar niet eerst mee heeft ingestemd. Dat kan niet als de statuten iets anders bepalen (artikel 2:41 lid 5 BW). Bij een VvE beslist degene die de vergadering bijeenroept, of de vergadering ook of alleen online is. Eigenaars met samen een kwart van de stemmen kunnen eisen dat de vergadering ook fysiek toegankelijk is. Ze doen dat schriftelijk, uiterlijk zeven dagen na de oproeping (artikel 5:127 lid 5 en 7 BW). Dat is van belang voor corporaties met woningen in een gemengd complex. Tot een jaar na 1 januari 2027 mag een vereniging of VvE nog vergaderen volgens de wet en de statuten van vóór die datum. Wat dit betekent voor de jaarvergadering van een huurdersvereniging, leest u in de gids voor de jaarvergadering.

Uw klachtenregeling en het meldpunt

Elke corporatie heeft een klachtencommissie die werkt met het reglement dat de minister heeft aangewezen (artikel 55b lid 3 Woningwet). Door de Wth verandert dat reglement niet. Volgens artikel 9 lid 8 moet het bestuur de klager nog steeds wijzen op de procedure bij de Huurcommissie, terwijl die procedure verdwijnt. De regering liet weten dat ze met Aedes bekijkt of de klachtenprocedure bij corporaties beter kan. Tot er een nieuw reglement is, spreekt u met de commissie af wat er vanaf de ingangsdatum in de beslissingsbrief staat. Wij raden aan in de brief te zetten dat die procedure niet meer bestaat en de wegen te noemen die wel openstaan, zoals de kantonrechter. Gaat het om de huurprijs, de servicekosten of gebreken, dan kan de huurder ook naar de Huurcommissie. Hoe dat in het reglement past, leest u in de uitleg van het reglement van de klachtencommissie.

Komen er meer klachten over gedrag bij de corporatie zelf binnen, dan wordt het belangrijker dat elke klacht een eigen dossier krijgt. Leg daarin de datum, de behandelaar en de termijn vast. U kunt klachten over verhuurgedrag zelf afhandelen met LEX Klachten. Meldingen komen dan via uw eigen meldpagina binnen en belanden in één dossier. U leest de voorgestelde reactie na voordat die de deur uitgaat. Voor de klachtencommissie zelf is er Adminio, het platform voor klachtencommissies. De commissie werkt daarin van de intake tot de hoorzitting en het advies.

Elke gemeente heeft sinds 1 januari 2024 een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag (artikel 4 Wet goed verhuurderschap). Na een melding over een particuliere of institutionele verhuurder kan de gemeente een onderzoek doen. De gemeente moet de wet ook handhaven (artikel 17 Wet goed verhuurderschap). Voor corporaties gelden de regels voor goed verhuurderschap uit artikel 2 en 3 van die wet via artikel 46a van de Woningwet. Het toezicht ligt dan bij de Autoriteit woningcorporaties, en het meldpunt stuurt een corporatiehuurder door naar de klachtencommissie.

Een verhuurder die geen corporatie is, hoeft volgens de wet geen klachtenregeling te hebben. Wel moet elke verhuurder, ook een corporatie, de huurder schriftelijk de contactgegevens van het meldpunt geven (artikel 2 lid 2 onder e Wet goed verhuurderschap). Hebt u een vaste plek om klachten te melden, een vaste termijn en een tweede behandelaar, dan komen klachten minder vaak bij de gemeente of de rechter terecht. Hoe u zo'n regeling opzet, leest u in het artikel over een klachtenregeling voor verhuurders.

Andere wijzigingen bij de Huurcommissie

Met de Wth verandert ook de procedure bij de Huurcommissie. Voor een juridische afdeling zijn dit de belangrijkste wijzigingen.

• De voorzitter krijgt zes weken voor een uitspraak in plaats van vier. Verzet tegen die uitspraak kan binnen zes weken in plaats van drie (artikel 20 Uhw).
• Vraagt de Huurcommissie een partij of iemand anders om stukken, dan kan ze de termijn voor de uitspraak stilzetten tot die stukken binnen zijn (artikelen 20 en 37 Uhw).
• Een partij kan een commissielid straks wraken tot aan de uitspraak, dus ook nog na het begin van de zitting (artikel 31 Uhw). De Huurcommissie noemt in haar uitleg als uiterste moment de dag van de zitting, tot 23.59 uur. U doet het verzoek zodra u de feiten kent, schriftelijk en met redenen. Na het begin van de zitting mag het ook mondeling.
• Trekt een huurder een verzoek in nadat het onderzoeksrapport er is, dan krijgt de huurder niets meer terug van de leges. Een verhuurder die binnen drie weken na het rapport intrekt, krijgt de helft terug. Volgens de Huurcommissie is dat € 250 (artikel 7 lid 6 Uhw). Daarnaast maakt de Wth verschillende legesbedragen mogelijk. Die worden nog uitgewerkt.
• Een all-inprijs splitst de Huurcommissie volgens haar eigen uitleg alleen nog als ze een verzoek inhoudelijk behandelt. Bij een verzoek over gebreken doet ze dat alleen als er ernstige gebreken zijn (artikel 17a Uhw).

Welke termijn wanneer loopt en welk stuk telt, leest u in het artikel over reageren op de Huurcommissie. Hoe u een dossier opbouwt dat de Huurcommissie niet hoeft stil te zetten, staat in de praktijkgids over het procesdossier in een huurzaak.

Ook het woningwaarderingsstelsel verandert

Los van de Wth verandert op 1 januari 2027 ook het Besluit huurprijzen woonruimte (Stb. 2026, 267). Woningen die door de WOZ-cap minder punten krijgen, kunnen een prijsopslag krijgen zonder dat ze uit de regulering gaan. Een woning zonder enige buitenruimte krijgt geen minpunten meer. Kleine rijksmonumenten krijgen meer punten voor de WOZ-waarde, en de minimale WOZ-waarde komt terug. Gebruik de nieuwe regels voor elke woning die u in 2027 opnieuw verhuurt. De nieuwe telling geldt ook voor lopende contracten. Mag u daardoor een hogere huur vragen, dan kunt u de huur met de jaarlijkse maximale verhoging laten doorgroeien naar de nieuwe grens.

Wat nog niet vaststaat

Op 15 oktober 2026 waren deze punten nog open. We werken de pagina bij zodra er meer bekend is.

• De datum van de Wth. De wet staat in het Staatsblad (2026, 311). Wanneer de wet ingaat, wordt bij koninklijk besluit bepaald. Dat besluit was op 15 oktober 2026 nog niet gepubliceerd. De Rijksoverheid noemt 1 januari 2027. Volgens de Huurcommissie gaat de wet waarschijnlijk dan in.
• De afrekening naar de huurdersorganisatie. De nieuwe regel in artikel 3 lid 5 van de Overlegwet komt uit de Wth en gaat op dezelfde dag in als die wet. Daarom ontbreekt de regel nog in de tekst op wetten.overheid.nl die vanaf 1 januari 2027 geldt.
• Het klachtenreglement van corporaties. Artikel 9 lid 8 van het aangewezen reglement verwijst straks naar een procedure die niet meer bestaat. De regering liet weten dat ze met Aedes bekijkt of de klachtenprocedure bij corporaties beter kan. Of en wanneer de minister een nieuw reglement aanwijst, is niet bekend.
• Overgangsrecht bij de Wth. De Wth heeft geen overgangsregeling. Er is dus niets geregeld voor gebreken die vóór de ingangsdatum alleen mondeling zijn gemeld, of voor gedragsklachten die dan nog lopen. Volgens de Huurcommissie handelt ze lopende klachten nog af. Hoe ze met oude mondelinge meldingen omgaat, is nog niet bekend.
• De leges. Onder de Wth zijn verschillende legesbedragen mogelijk. Volgens de Huurcommissie kunnen die ook hoger uitvallen. Wie wanneer welk bedrag betaalt, moet nog worden uitgewerkt.
• Het servicekostenbeleid van de Huurcommissie. De Huurcommissie heeft per onderwerp uitgelegd wat er vanaf 1 januari 2027 verandert, ook voor bestaande contracten. Haar beleidsboek servicekosten was op 15 oktober 2026 nog niet bijgewerkt voor 2027. Ook heeft de Huurcommissie nog niet laten weten vanaf welke afrekening ze het nieuwe beleid bij bestaande contracten toepast.

Veelgestelde vragen

Deze pagina is algemene informatie en geen juridisch advies. Stand van de wetgeving: 15 oktober 2026. Bronnen: Wet toekomstbestendige huurcommissie (Stb. 2026, 311), memorie van toelichting (Kamerstukken II 2024/25, 36791, nr. 3), nota naar aanleiding van het verslag (nr. 6), amendement over de afrekening aan de huurdersorganisatie (nr. 16), nota in de Eerste Kamer (Kamerstukken I 2025/26, 36791, C), Wet modernisering servicekosten (Stb. 2025, 156), inwerkingtreding per 1 januari 2027 (Stb. 2026, 82), Besluit servicekosten (Stb. 2026, 70), Regeling servicekosten (Stcrt. 2026, 11523), Wet digitale algemene vergadering (Stb. 2026, 161), inwerkingtreding (Stb. 2026, 259), wijziging Besluit huurprijzen woonruimte (Stb. 2026, 267), aangewezen klachtenreglement (Stcrt. 2023, 6160), Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, Burgerlijk Wetboek Boek 7, Boek 2, Wet op het overleg huurders verhuurder, Wet goed verhuurderschap, Woningwet, Rijksoverheid, 29 september 2026, Rijksoverheid, 1 april 2026, Huurcommissie over de Wth, over de Wet modernisering servicekosten en over de Regeling servicekosten, Volkshuisvesting Nederland over de Wet modernisering servicekosten en over het gemeentelijk meldpunt.