Procedure bij de Huurcommissie: inschakelen, kosten en termijnen
Komen huurder en verhuurder er samen niet uit over de huurprijs, een huurverhoging, gebreken of de servicekosten, dan kan een van beiden de Huurcommissie inschakelen. U dient een verzoek in en betaalt een voorschot op de leges, € 25 als huurder en € 500 als verhuurder. Vaak volgt een onderzoek in de woning en soms een zitting. De uitspraak is bindend, tenzij iemand binnen acht weken naar de kantonrechter gaat.
In bijna een op de vijf uitspraken in LEX komt de Huurcommissie niet aan de inhoud toe. Van de 43.742 uitspraken in LEX zijn er 8.004 niet-ontvankelijk. Meestal ging het om ontbrekende stukken, een verzoek dat te vroeg of te laat kwam, of een woning waarover de Huurcommissie niet mag beslissen. Elk onderwerp heeft een eigen termijn, en in de vrije sector beslist de Huurcommissie maar over een deel van de geschillen.
- € 25 of € 500betaalt u als voorschot op de leges, als huurder of als verhuurder. Krijgt u gelijk, dan krijgt u het terug.
- 3 wekenheeft u voor verzet tegen een uitspraak van de voorzitter. Onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie wordt dat zes weken.
- 8 wekenheeft u na de verzending van de uitspraak om naar de kantonrechter te gaan. Gaat niemand, dan blijft de uitspraak gelden.
- 18%van de uitspraken in LEX is niet-ontvankelijk. De Huurcommissie kwam dan niet aan de inhoud toe.
- startDag 001VerzoekFormulier, huurcontract en stukken. Ontbreekt er een stuk, dan stuurt u dat binnen twee weken na.
- betalen binnen4 weken02LegesEen voorschot van € 25 voor een huurder of € 500 voor een verhuurder.
- reactieSchriftelijk03VerweerDe andere partij reageert op het verzoek en stuurt eigen stukken mee.
- uitnodiging binnen6 weken04OnderzoekNa betaling en een compleet dossier. Het rapport volgt binnen drie weken na het onderzoek.
- uitnodiging vooraf3 weken05ZittingIs de zaak duidelijk, dan beslist de voorzitter zonder zitting.
- na de zitting3 tot 6 weken06UitspraakBindend, tenzij iemand binnen acht weken naar de kantonrechter gaat.
- in verzet binnen3 weken07VerzetAlleen tegen een uitspraak van de voorzitter. Onder de nieuwe wet is dat zes weken.
- Stukken of gegevens ontbreken23%
- Niet bevoegd of verkeerde procedure21%
- Te vroeg ingediend10%
- Geen bezwaar of melding9%
- Te laat ingediend8%
- Voorschot niet betaald5%
In ongeveer drie op de vier niet-ontvankelijke uitspraken ontbraken stukken, was de Huurcommissie niet bevoegd, werd de termijn niet gehaald, ontbrak een bezwaar of melding, of was het voorschot niet betaald. Dat zijn punten die vaststaan voordat de Huurcommissie naar de inhoud kijkt. U controleert ze met de checklist in het onderdeel Waarom zaken stranden.
Vier weken voor het voorschot en drie weken voor verzet staan in de wet. De andere termijnen komen uit het procesreglement en de website van de Huurcommissie. Na de zitting noemt het procesreglement ongeveer drie weken, de website ongeveer zes. Niet elke zaak doorloopt elke stap. Cijfers uit LEX, peildatum 16 oktober 2026.
Wanneer u de Huurcommissie kunt inschakelen
De Huurcommissie beslist over geschillen tussen huurder en verhuurder over de huurprijs, huurverhogingen, gebreken en servicekosten. Ook een huurdersorganisatie met een geschil over het overleg met de verhuurder kan er terecht. Elk onderwerp heeft een eigen termijn. Bij gebreken en servicekosten moet de huurder eerst zelf naar de verhuurder, bijvoorbeeld door het gebrek te melden.
Welke geschillen u kunt voorleggen, staat in de artikelen 4 en 4a van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte (Uhw). Wie de termijn mist, krijgt meestal geen inhoudelijke uitspraak.
| Onderwerp | Wie doet het verzoek | Termijn | Bron |
|---|---|---|---|
| Aanvangshuur laten toetsen | De huurder | Binnen zes maanden nadat de eerste huurovereenkomst voor de woning is ingegaan. | 7:249 BW |
| Jaarlijkse huurverhoging bij sociale huur | De verhuurder. Dat kan als de huurder op tijd schriftelijk bezwaar maakte, of als de verhuurder het voorstel aangetekend verstuurde en de huurder niet reageerde en niet betaalde. | Binnen zes weken na de ingangsdatum van de verhoging. Mist de verhuurder die termijn na bezwaar, dan gaat de verhoging niet door. | 7:253 leden 1 en 5 BW |
| Jaarlijkse huurverhoging bij sociale huur | De huurder, na een aangetekende herinnering van de verhuurder | Binnen vier maanden na de ingangsdatum. | 7:253 leden 2 en 3 BW |
| Huurverhoging volgens een beding bij middenhuur en vrije sector | De huurder | Binnen vier maanden na de ingangsdatum. | 7:248 lid 4 BW |
| Huurverhoging na woningverbetering | De huurder of de verhuurder, als huurder en verhuurder het niet eens zijn over het bedrag | Binnen drie maanden nadat de werkzaamheden klaar zijn. | 7:255 en 7:255a BW |
| Huurverlaging omdat de huur te hoog is | De huurder, als de verhuurder niet instemt met een voorstel tot verlaging | Binnen zes weken na de datum waarop de verlaging had moeten ingaan. | 7:254 BW |
| Gebreken en tijdelijke huurverlaging | De huurder | Pas als de verhuurder het gebrek niet binnen zes weken na de melding heeft verholpen. Meestal geldt de lagere huur vanaf de eerste dag van de maand na de melding. Dient u het verzoek later dan zes maanden na de melding in, dan gaat de verlaging niet verder terug dan zes maanden voor het verzoek. | 7:257 leden 2 en 3 BW, artikel 16 lid 3 Uhw |
| Herstel van gebreken na een huurverlaging | De verhuurder | Geen wettelijke termijn. U kunt het verzoek doen als de gebreken zijn verholpen en de huurder dat niet erkent. | artikel 4 lid 3, artikel 12 lid 5 en artikel 16 lid 4 Uhw |
| Servicekosten, de jaarafrekening | De huurder of de verhuurder | Tot 24 maanden na de datum waarop de verhuurder het jaaroverzicht uiterlijk moest sturen. Voor het jaar 2025 is dat tot 30 juni 2028. | 7:259 lid 2 en 7:260 BW |
| Klacht over het gedrag van de verhuurder | De huurder, na een schriftelijke klacht bij de verhuurder. Niet bij een woning in de vrije sector | Binnen een jaar na de gedraging. Deze procedure vervalt onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie. | artikel 4 lid 5 Uhw |
Minder vaak gaat een zaak over het splitsen van een all-in prijs in kale huur en servicekosten (artikel 7:258 BW), een te hoog voorschot voor gas, water en elektriciteit met een eigen meter (artikel 7:261 lid 3 BW) of de energieprestatievergoeding (artikel 7:261a BW).
Ook de verhuurder kan een zaak starten, bijvoorbeeld over de servicekosten of na het herstel van gebreken. Maakt de huurder bij sociale huur schriftelijk bezwaar tegen de jaarlijkse huurverhoging, dan moet de verhuurder zelf naar de Huurcommissie. Hoe dat werkt, leest u in de gids over huurverhoging en bezwaar.
De Huurcommissie in de vrije sector
In de vrije sector doet de Huurcommissie maar in een paar soorten zaken een bindende uitspraak. In andere zaken geeft de Huurcommissie hoogstens een advies. Wat er geldt, hangt af van de datum van het huurcontract.
Een woning valt in de vrije sector als de kale huur bij het begin van het contract boven de grens lag. Voor een contract van voor 1 juli 2024 is dat de liberalisatiegrens van dat moment, voor een later contract de maximale huur bij 186 punten. Volgens de Huurcommissie heeft een vrijesectorwoning bovendien een minimum aantal punten. Dat zijn er 144 bij een ouder contract en 187 bij een contract vanaf 1 juli 2024. Heeft de woning minder punten, dan kan de huur soms toch omlaag. In de tabel ziet u wanneer dat kan.
| Soort zaak | Contract van voor 1 juli 2024 | Contract vanaf 1 juli 2024 |
|---|---|---|
| Aanvangshuur, binnen zes maanden na het begin van de eerste huurovereenkomst (7:249 BW) | Uitspraak. De huur gaat alleen omlaag als de woning hoogstens 143 punten heeft. | Uitspraak. De huur gaat alleen omlaag als de woning hoogstens 186 punten heeft. |
| Huurverhoging volgens een beding, binnen vier maanden (7:248 lid 4 BW) | Uitspraak | Uitspraak |
| Huurverhoging na woningverbetering, binnen drie maanden (7:255a BW) | Uitspraak | Uitspraak |
| Huurprijs tijdens de huur, na een voorstel tot verlaging (7:254 BW) | Uitspraak als de woning hoogstens 143 punten heeft. Dat geldt sinds 1 juli 2025. | Uitspraak. De huur gaat alleen omlaag als de woning hoogstens 186 punten heeft. |
| Servicekosten en het voorschot voor gas, water en elektriciteit | Advies, als huurder en verhuurder dat hebben afgesproken. Bij hoogstens 143 punten is het volgens de wet een uitspraak. Dat geldt sinds 1 juli 2025. | Uitspraak |
| Gebreken | Advies, als huurder en verhuurder dat hebben afgesproken | Advies, als huurder en verhuurder dat hebben afgesproken |
| Klacht over het gedrag van de verhuurder | Geen uitspraak. De klachtprocedure geldt niet in de vrije sector (artikel 3 lid 1 Uhw) | Geen uitspraak. De klachtprocedure geldt niet in de vrije sector (artikel 3 lid 1 Uhw) |
Een uitspraak is bindend, tenzij de huurder of de verhuurder binnen acht weken naar de kantonrechter gaat. Een advies is dat niet. De Huurcommissie geeft alleen advies als huurder en verhuurder dat in het huurcontract of later hebben afgesproken (artikel 5 lid 3 Uhw). Wie een bindende beslissing wil, moet naar de kantonrechter. Voor een advies betaalt u een vaste vergoeding van € 25 als huurder of € 500 als verhuurder. Die krijgt u ook bij gelijk niet terug, en vrijstelling is niet mogelijk.
Bij een huurverhoging volgens een beding toetst de Huurcommissie de verhoging aan het wettelijke maximum (artikel 12a Uhw). In 2026 is dat in de vrije sector 4,4 procent. Volgens de Huurcommissie kunt u ook bij haar terecht als de verhuurder meer verhoogt dan het percentage in uw huurcontract. Bij een ouder contract met hoogstens 143 punten stelt de huurder eerst een lagere huur voor. Stemt de verhuurder niet in, dan kan de huurder de huurprijs door de Huurcommissie laten toetsen (artikel 7:254 BW en artikel 208e lid 2 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek). Volgens de wet kan de huurder dan ook de servicekosten bindend laten toetsen (artikel 7:247 BW en artikel 208e lid 2 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek). De Huurcommissie noemt bij zulke contracten op haar website alleen de huurprijs.
Een klacht over het gedrag van de verhuurder kunt u in de vrije sector niet aan de Huurcommissie voorleggen. Bij een vrijesectorcontract geldt de Uitvoeringswet alleen voor de onderwerpen die artikel 7:247 BW noemt (artikel 3 lid 1 Uhw), en de klachtprocedure van artikel 4 lid 5 Uhw hoort daar niet bij. Zo beslist de Huurcommissie ook in haar uitspraken. Op haar informatiepagina voor huurders in de vrije sector schrijft de Huurcommissie wel dat zo'n klacht mogelijk is. Op die pagina gaat het om een advies over de klacht.
In de praktijk gaat het vaak mis bij de vraag of de Huurcommissie bevoegd is. In ongeveer een op de vijf niet-ontvankelijke zaken in LEX was de Huurcommissie niet bevoegd of had de verzoeker de verkeerde procedure gekozen. Meestal ging het dan om een vrijesectorwoning of een middenhuurwoning. Controleer de sector dus voordat u een verzoek doet. Een middenhuurwoning met een contract vanaf 1 juli 2024 valt niet in de vrije sector, en bij gebreken kan de huurder daar wel naar de Huurcommissie. Meer daarover leest u in de gids over gebreken en huurverlaging.
Het verzoek en de kosten
U start een zaak met een verzoek via MijnHuurcommissie of per post. Wie het verzoek doet, betaalt binnen vier weken een voorschot op de leges. Dat is € 25 voor een huurder en € 500 voor een verhuurder. Wie gelijk krijgt, krijgt het voorschot terug. Ontbreekt er een stuk, dan heeft u twee weken om het na te sturen.
In MijnHuurcommissie logt u in met DigiD of eHerkenning. Elke soort zaak heeft een eigen formulier. De Huurcommissie stuurt het verzoek door naar de andere partij en vraagt om een schriftelijke reactie. Volgens het procesreglement van de Huurcommissie moet in het verzoek in elk geval het volgende staan.
- Uw naam, adres, telefoonnummer en e-mailadres, en bij een bedrijf het KVK-nummer.
- Het adres van de woning waarover het geschil gaat.
- De naam en contactgegevens van de andere partij. Is dat de verhuurder, vul dan de verhuurder zelf in en niet de beheerder. Een eventuele beheerder noemt u apart.
- De reden van het verzoek.
- Alle bladzijden van het huurcontract. Is er geen schriftelijk contract, leg dan uit wat er mondeling is afgesproken.
- De stukken die het formulier voor deze soort zaak vraagt, zoals de melding van het gebrek, het bezwaar tegen de afrekening of het voorstel tot huurverhoging.
- Doet een gemachtigde het verzoek namens u, dan hoort daar een ondertekende machtiging bij. Een advocaat of gerechtsdeurwaarder heeft die niet nodig.
Vraagt de Huurcommissie om een ontbrekend stuk, dan heeft u twee weken vanaf de datum van de brief. Kunt u het stuk niet leveren, meld dan binnen die termijn waarom niet. Reageert u niet op tijd, dan kan de Huurcommissie het verzoek niet-ontvankelijk verklaren. Ontbrekende stukken zijn in LEX de meest voorkomende reden voor een niet-ontvankelijk verzoek.
De leges
In de uitspraak beslist de Huurcommissie wie de leges betaalt. Wie geheel of grotendeels ongelijk krijgt, betaalt de leges, ook als de andere partij de zaak begon. Krijgen beide partijen ongeveer evenveel ongelijk, dan betaalt ieder in de regel de helft van het bedrag dat voor die partij geldt (artikel 7 leden 2 en 3 Uhw). De bedragen staan in artikel 4 van het Besluit huurprijzen woonruimte. Voor een verhuurder maakt het niet uit of het om een particulier, een bedrijf of een corporatie gaat.
Krijgt een verhuurder vaker volledig ongelijk in dezelfde soort zaak, dan worden de leges hoger. De tweede keer is dat € 700, de derde keer € 1.400 en vanaf de vierde keer € 1.750. Daarvoor tellen de uitspraken in vier achtereenvolgende kalenderjaren mee, volgens de Uitvoeringswet en het legesbeleid van de Huurcommissie (artikel 7 lid 1 Uhw). In het Besluit huurprijzen woonruimte staat tot 1 januari 2027 nog drie, maar volgens de toelichting bij Staatsblad 2026, 267 is dat een verschrijving.
Volgens het legesbeleid van de Huurcommissie telt een uitspraak alleen mee als de verhuurder daarin volledig ongelijk kreeg, en pas drie kalendermaanden nadat de uitspraak is verzonden.
- € 500Eerste keer ongelijk
- € 700Tweede keer volledig ongelijk
- € 1.400Derde keer
- € 1.750Vierde keer of vaker
Telling over vier achtereenvolgende kalenderjaren (artikel 7 lid 1 Uhw).
| Situatie | Huurder | Verhuurder |
|---|---|---|
| Voorschot, alleen voor wie het verzoek doet | € 25 | € 500 |
| U krijgt geheel of grotendeels gelijk | Niets. Een betaald voorschot krijgt u terug. | Niets. Een betaald voorschot krijgt u terug. |
| U krijgt geheel of grotendeels ongelijk | € 25 | € 500. Na eerder volledig ongelijk € 700, € 1.400 of € 1.750. |
| Beide partijen krijgen ongeveer evenveel ongelijk | De helft, € 12,50 | De helft, meestal € 250 |
| Het verzoek is niet-ontvankelijk | € 25 voor de verzoeker | € 500 voor de verzoeker, volgens het legesbeleid de volle leges |
| Verzoek ingetrokken binnen drie weken na verzending van het rapport | De helft van het voorschot terug | De helft van het voorschot terug |
| Verzoek op een ander moment ingetrokken | Voorschot niet terug | Voorschot niet terug |
| Verzet tegen een uitspraak van de voorzitter | Geen nieuwe leges | Geen nieuwe leges |
| Advies in de vrije sector | € 25 vaste vergoeding, ook bij gelijk niet terug | € 500 vaste vergoeding, ook bij gelijk niet terug |
| Geschil over de Overlegwet | € 100 voor de huurdersorganisatie, ook bij gelijk niet terug | € 100, ook bij gelijk niet terug |
Betaalt de verzoeker het voorschot niet op tijd, dan is het verzoek niet-ontvankelijk, tenzij de verzoeker redelijkerwijs niets te verwijten valt (artikel 7 leden 4 en 5 Uhw). De verzoeker hoeft dan volgens het legesbeleid niets meer te betalen. Is het verzoek om een andere reden niet-ontvankelijk, dan betaalt de verzoeker de volle leges.
Sluiten huurder en verhuurder een schikking in de vorm van een vaststellingsovereenkomst, dan krijgt de verzoeker volgens de wet het voorschot terug (artikel 7 lid 6 Uhw). Volgens het legesbeleid van de Huurcommissie kreeg de verzoeker bij een schikking alleen iets terug als de Huurcommissie had bemiddeld. Die bemiddeling biedt de Huurcommissie niet meer aan. Volgens haar beleid krijgt de verzoeker het voorschot bij een schikking daarom niet terug, terwijl de wettekst ruimer is.
Een huurder of verhuurder met een minimuminkomen kan vrijstelling van de leges vragen (artikel 7 lid 8 Uhw). Volgens de Huurcommissie kan alleen een natuurlijk persoon vrijstelling krijgen. Vraag de vrijstelling aan binnen vier weken na de ontvangstbevestiging. Krijgt u ongelijk in een zaak die u niet zelf begon, dan vraagt u vrijstelling binnen vier weken na het betaalverzoek van het CJIB. Stuur als bewijs een beschikking huurtoeslag met het toetsingsinkomen mee, of een specificatie van bijstand, AOW met AIO-aanvulling of Wajong. Zolang de aanvraag loopt, hoeft u het voorschot niet te betalen. Meer daarover leest u op de pagina over de kosten van een zaak bij de Huurcommissie.
Van verzoek tot uitspraak
De Huurcommissie probeert elke zaak in vier tot zes maanden af te ronden. Eerst reageert de andere partij op het verzoek. Bij een geschil over de huurprijs, gebreken of woningverbetering volgen meestal een onderzoek in de woning en een rapport. Is de zaak daarna duidelijk, dan beslist de voorzitter. Zijn er nog vragen, dan volgt een zitting.
Niet elke stap is in elke zaak nodig. Een bezwaar tegen de jaarlijkse huurverhoging handelt de Huurcommissie bijvoorbeeld vaak schriftelijk af, zonder onderzoek in de woning.
Ontvangstbevestiging en betaalverzoek
U krijgt een ontvangstbevestiging met een zaaknummer en een betaalverzoek. Noem het zaaknummer bij alles wat u daarna stuurt. De behandeling begint pas als het voorschot is betaald en het dossier compleet is.
De andere partij reageert
De andere partij krijgt het verzoek en reageert schriftelijk. De andere partij stuurt de stukken bij die reactie tegelijk ook naar de verzoeker. Reageert de andere partij niet of te laat, dan kan de Huurcommissie het standpunt of de stukken buiten beschouwing laten.
Onderzoek
Bij een geschil over de huurprijs, gebreken of woningverbetering komt meestal een onderzoeker van de Huurcommissie langs. Volgens de Huurcommissie krijgt u een uitnodiging binnen zes weken nadat het voorschot is betaald en alle informatie binnen is. Volgens de website van de Huurcommissie krijgt de huurder ongeveer twee weken vooraf een brief met de datum, volgens het procesreglement uiterlijk drie weken vooraf. De huurder zorgt ervoor dat iemand de onderzoeker binnenlaat. Ook de verhuurder wordt uitgenodigd. Een andere datum kunt u maar één keer vragen, binnen vijf werkdagen na ontvangst van de brief en met een zeer goede reden, zoals een operatie. Bij servicekosten komt meestal niemand langs. Het rapport is dan gebaseerd op de stukken.
Het rapport en uw reactie
Huurder en verhuurder krijgen het rapport binnen drie weken na het onderzoek. U heeft dan twee weken na verzending van het rapport om te reageren. Heeft u meer tijd nodig, bel dan binnen die twee weken. Volgens het procesreglement kunnen er dan twee weken bij. Klopt er iets niet in het rapport, schrijf dat dan en stuur een stuk mee dat dit aantoont. Na het rapport kunnen partijen het geschil ook samen oplossen. Trekt de verzoeker het verzoek binnen drie weken na verzending van het rapport in, dan krijgt die volgens de huidige regels de helft van het voorschot terug.
Uitspraak van de voorzitter of zitting
Is de zaak duidelijk, dan beslist de voorzitter schriftelijk, zonder zitting. Volgens de Huurcommissie hoort u binnen drie weken na de reactietermijn hoe het verdergaat. Komt er een zitting, dan zitten daar een zittingsvoorzitter en twee leden, een uit de kring van huurders en een uit de kring van verhuurders (artikel 22 Uhw). Volgens het procesreglement krijgt u de uitnodiging drie weken vooraf. De wet eist minstens twee weken (artikel 28 lid 6 Uhw). De zitting is online of op locatie en duurt volgens de Huurcommissie ongeveer vijftien minuten. Beide partijen mogen er het woord voeren (artikel 34 Uhw), maar u bent niet verplicht te komen. Een andere datum vraagt u telefonisch aan, binnen vijf werkdagen na ontvangst van de uitnodiging en maar één keer. Extra stukken stuurt u uiterlijk vijf werkdagen voor de zitting, ook naar de andere partij.
De uitspraak
De uitspraak is schriftelijk en gemotiveerd. Er staat in wie gelijk krijgt, wat er geldt en wie de leges betaalt. Na een zitting komt de uitspraak volgens het procesreglement na ongeveer drie weken. Op haar webpagina over de zitting noemt de Huurcommissie ongeveer zes weken. Volgens de wet doet de commissie binnen vier maanden na de betaaltermijn uitspraak. Die termijn mag worden verlengd, als beide partijen daarover op tijd bericht krijgen (artikel 37 lid 1 Uhw). Elke uitspraak komt in het openbare register van de Huurcommissie (artikel 3i Uhw). In het register staan geen namen van huurders en verhuurders. Het adres van de woning staat er wel in.
In 2025 begonnen volgens de Huurcommissie ruim 16.200 huurders en verhuurders een procedure. Hoe lang een zaak duurt, hangt vooral af van het onderzoek en de zitting. Van de inhoudelijke uitspraken uit 2025 in LEX was ruim de helft een uitspraak van de voorzitter. Bij de helft daarvan lag de uitspraak er binnen ongeveer drie maanden na ontvangst van het verzoek. Na een zitting duurde het langer. De helft van die uitspraken kwam binnen bijna zes maanden.
Bezwaar en verzet tegen een uitspraak van de voorzitter
Bent u het niet eens met een uitspraak van de voorzitter, dan gaat u bij de Huurcommissie in verzet. Het verzet moet binnen drie weken na verzending van de uitspraak binnen zijn, schriftelijk en met redenen (artikel 20 lid 6 Uhw). Verzet kost geen leges. Tegen een uitspraak van de commissie na een zitting staat geen verzet open. Dan kunt u binnen acht weken naar de kantonrechter.
Een bezwaarschrift zoals bij de gemeente kent de Huurcommissie niet. De voorzitter beslist zonder zitting als de uitkomst duidelijk is. De wet spreekt dan bijvoorbeeld van een verzoek dat kennelijk niet-ontvankelijk, kennelijk redelijk of kennelijk niet redelijk is (artikel 20 lid 1 Uhw). De voorzitter doet die uitspraak binnen vier weken na de betaaltermijn of na het onderzoek.
Gebruik het verzetsformulier in MijnHuurcommissie. Leg precies uit waar u het niet mee eens bent en waarom. Bij het verzet kan de commissie ook de beslissing over de leges wijzigen, zelfs in uw nadeel.
Een zittingscommissie behandelt het verzet, meestal op een zitting. Is het verzet gegrond, dan vervalt de uitspraak van de voorzitter en behandelt de commissie het verzoek opnieuw (artikel 20 lid 7 Uhw). Is het verzet ongegrond, dan blijft de uitspraak staan. Gaat niemand in verzet, dan is de uitspraak van de voorzitter bindend, net als een uitspraak van de commissie. Wie het er niet mee eens is, kan binnen acht weken na verzending van de uitspraak naar de kantonrechter (artikel 20 lid 8 Uhw en artikel 7:262 BW). Verzet slaagt in 29 procent van de verzetzaken in LEX. Van de niet-ontvankelijke verzetzaken kwam ongeveer vier op de tien te laat binnen.
Nieuwe stukken in verzet
In verzet mag u nieuwe informatie geven, met twee uitzonderingen. Was het verzoek niet-ontvankelijk omdat u opgevraagde stukken niet op tijd stuurde, dan neemt de commissie die stukken volgens het procesreglement in principe niet mee. Alleen bij een goede reden, zoals een storing bij de Huurcommissie, neemt de commissie ze wel mee. De commissie kan ook stukken buiten beschouwing laten die zo laat komen en zo omvangrijk zijn dat de andere partij ze voor de zitting niet goed kan lezen. Loopt de wettelijke termijn nog, dan is een nieuw verzoek met alle stukken vaak de betere route.
Verzet en de kantonrechter
Tegen een uitspraak van de voorzitter kunt u ook meteen naar de kantonrechter. Heeft u de andere partij al laten dagvaarden voordat u verzet indient, dan is verzet niet meer mogelijk. De rechtbank laat de Huurcommissie niet weten dat er een zaak loopt. Meld uw dagvaarding daarom zelf meteen aan de Huurcommissie.
Onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie wordt de termijn voor verzet zes weken in plaats van drie (Staatsblad 2026, 311). Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in. Een koninklijk besluit legt die datum vast, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen.
Op een overzichtspagina van de Huurcommissie staat al zes weken. Op de pagina over verzet en in de wet staat nu nog drie weken. Ga uit van de termijn in de uitspraak zelf. De voorzitter moet die termijn in de uitspraak noemen (artikel 20 lid 6 Uhw). De wet bevat geen aparte overgangsregel voor deze termijn. Twijfelt u bij een uitspraak rond de jaarwisseling, dien het verzet dan binnen drie weken in.
Waarom zaken stranden
Van de 43.742 uitspraken van de Huurcommissie in LEX zijn er 8.004 niet-ontvankelijk. Dat is 18 procent. In zulke uitspraken behandelt de Huurcommissie het verzoek niet inhoudelijk. De meest voorkomende redenen zijn ontbrekende stukken, een zaak waarover de Huurcommissie niet mag beslissen en een verzoek dat te vroeg of te laat komt. Per uitspraak telden wij één hoofdreden. Hoe de uitkomst per soort zaak verschilt, ziet u op de pagina Huurcommissie in cijfers.
| Reden | Aantal | Aandeel |
|---|---|---|
| Stukken of gegevens ontbreken | 1.877 | 23% |
| Huurcommissie niet bevoegd of verkeerde procedure, meestal bij een vrijesectorwoning of een middenhuurwoning | 1.694 | 21% |
| Verzoek te vroeg ingediend | 778 | 10% |
| Geen schriftelijk bezwaar of geen melding bij de verhuurder, of het bewijs daarvan ontbreekt | 707 | 9% |
| Verzoek te laat ingediend | 602 | 8% |
| Voorschot op de leges niet of te laat betaald | 405 | 5% |
| De Huurcommissie had al over hetzelfde geschil beslist | 100 | 1% |
| Een andere reden, of de reden is niet uit de korte tekst van de uitspraak op te maken | 1.762 | 22% |
| De uitkomst in LEX wijkt af van de tekst van de uitspraak | 79 | 1% |
| Alle niet-ontvankelijke uitspraken | 8.004 | 100% |
Per soort zaak verschilt het beeld. Bij gebreken ontbreken het vaakst stukken, zoals het bewijs van de melding of het volledige huurcontract. Op de tweede plaats komen zaken waarover de Huurcommissie niet mocht beslissen, vaak in de vrije sector. Bij servicekosten had de huurder vaak geen schriftelijk bezwaar bij de verhuurder gemaakt, of kon de huurder dat bezwaar niet laten zien. Ook kwam het verzoek daar vaak te vroeg. Van de niet-ontvankelijke verzoeken over de aanvangshuur kwam ongeveer een op de drie na de termijn van zes maanden. Bij klachten over het gedrag van de verhuurder was de Huurcommissie in ongeveer vier op de tien niet-ontvankelijke zaken niet bevoegd, bijvoorbeeld omdat de woning in de vrije sector viel of omdat de klacht over de borgsom ging.
Zo voorkomt u een niet-ontvankelijk verzoek
- Stuur alle bladzijden van het huurcontract mee en alle stukken die het formulier vraagt. Vraagt de Huurcommissie om meer, reageer dan binnen twee weken.
- Stel vast of de Huurcommissie bevoegd is. Kijk naar de datum van het contract, de kale huur bij het begin en het aantal punten. Kijk ook of het onderwerp voorkomt in de tabel bij het onderdeel Wanneer u de Huurcommissie kunt inschakelen.
- Dien het verzoek niet te vroeg in. Bij gebreken kunt u het verzoek pas zes weken na de melding indienen. Bij servicekosten maakt de huurder volgens het beleid van de Huurcommissie eerst schriftelijk bezwaar tegen de posten, en krijgt de verhuurder daarna drie weken om te reageren.
- Meld een gebrek en maak bezwaar tegen een afrekening schriftelijk, met een datum. Stuur dat stuk mee met het verzoek. De Huurcommissie kijkt alleen naar gemelde gebreken en naar gebreken die de verhuurder, gezien hun aard of samenhang, ook zonder melding moest kennen (artikel 16 lid 2 Uhw).
- Zet de uiterste datum in de agenda. Een termijn in de wet is meestal fataal, en de Huurcommissie kan er dan niet van afwijken.
- Betaal het voorschot binnen vier weken, of vraag binnen die vier weken vrijstelling.
- Begin geen nieuwe zaak over een geschil waarover al definitief is beslist. Dat kan alleen bij nieuwe feiten of veranderde omstandigheden (artikel 9 lid 6 Uhw).
- Vul de verhuurder in als andere partij, niet de beheerder.
- Let op de ondergrens. De Huurcommissie behandelt geen geschil over de jaarafrekening van de servicekosten van minder dan € 36. Hetzelfde geldt voor een verschil van minder dan € 3 per maand bij gebreken of woningverbetering (artikel 9 leden 3 en 4 Uhw).
Is het verzoek toch niet-ontvankelijk en loopt de termijn nog, dan kunt u een nieuw verzoek indienen.
Na de uitspraak naar de kantonrechter
Een uitspraak over bijvoorbeeld de huurprijs, gebreken of servicekosten is bindend. Wat de Huurcommissie vaststelt, geldt als afspraak tussen huurder en verhuurder (artikel 7:262 BW). Voor een uitspraak op een klacht over het gedrag van de verhuurder geldt hetzelfde (artikel 41 Uhw). Daarin stelt de Huurcommissie alleen vast of de klacht gegrond is. De Huurcommissie kan de verhuurder volgens haar eigen website niet verplichten de klacht op te lossen, en kan geen schadevergoeding toekennen. Wie het er niet mee eens is, vraagt binnen acht weken na verzending de kantonrechter om een beslissing. Tegen de beslissing van de kantonrechter is geen hoger beroep of cassatie mogelijk (artikel 7:262 lid 2 BW).
De termijn loopt vanaf de verzenddatum in de uitspraak, niet vanaf de dag waarop u de uitspraak ontvangt. In een uitspraak van de commissie staat ook hoe u naar de kantonrechter gaat en binnen welke termijn (artikel 37 lid 4 Uhw). U start de zaak met een dagvaarding en betaalt griffierecht. De kantonrechter beslist dan zelf over het punt dat aan de Huurcommissie was voorgelegd. Omdat er geen hoger beroep is, moet het dossier meteen compleet zijn. Hoe u dat opbouwt, leest u in de gids over het procesdossier in een huurzaak.
- Heeft de huurder te veel betaald, dan vraagt die het verschil zelf terug aan de verhuurder. De Huurcommissie kan dat niet afdwingen. Betaalt de verhuurder niet, dan kan de huurder naar de kantonrechter.
- Staat er een reken- of schrijffout in de uitspraak, vraag de Huurcommissie dan om een rectificatie. U krijgt geen nieuwe uitspraak, maar een brief waarin staat hoe u de uitspraak moet lezen.
- Tegen de beslissing over de leges staat geen bezwaar of beroep bij de bestuursrechter open. Volgens het procesreglement beslist de kantonrechter niet over de leges, en betaalt u het bedrag ook als u bij de kantonrechter gelijk krijgt. Het legesbeleid noemt wel de mogelijkheid om de beslissing over de leges als aparte vordering aan de kantonrechter voor te leggen.
- Krijgt de verhuurder bij de kantonrechter volledig gelijk op het punt waarover de Huurcommissie anders besliste, dan kan de verhuurder de Huurcommissie vragen om voor volgende zaken een stap terug te gaan in de staffel van de leges.
Hoe u een uitspraak leest en eerdere uitspraken aanhaalt om uw zaak te onderbouwen, leest u in de gids over uitspraken van de Huurcommissie.
Alle termijnen op een rij
Zodra een zaak loopt, gelden korte termijnen. De belangrijkste zijn vier weken voor het voorschot, twee weken voor ontbrekende stukken en voor een reactie op het rapport, drie weken voor verzet en acht weken voor de kantonrechter. Een termijn uit de wet is meestal fataal. Bij een termijn uit het beleid kunt u soms uitstel vragen.
De termijnen om een zaak te starten staan per onderwerp in de tabel bij het onderdeel Wanneer u de Huurcommissie kunt inschakelen.
- 4 wekenVoorschot op de leges betalenBinnen vier weken na het betaalverzoek. Te laat betalen maakt het verzoek meestal niet-ontvankelijk.Wetartikel 7 leden 4 en 5 Uhw
- 4 wekenVrijstelling van leges vragenBinnen vier weken na de ontvangstbevestiging. Na een uitspraak binnen vier weken na het betaalverzoek van het CJIB.Beleidlegesbeleid Huurcommissie
- 2 wekenOntbrekende stukken of gegevens nasturenBinnen twee weken na de brief van de Huurcommissie.Beleidprocesreglement Huurcommissie
- 5 werkdagenEen andere datum vragen voor het onderzoekBinnen vijf werkdagen na ontvangst van de brief, met een zeer goede reden en maar één keer.BeleidHuurcommissie
- 2 werkdagenMelden dat de verhuurder bij het onderzoek aanwezig isUiterlijk twee werkdagen voor het onderzoek.Beleidprocesreglement Huurcommissie
- 5 werkdagenExtra stukken voor het onderzoekUiterlijk vijf werkdagen voor het onderzoek.BeleidHuurcommissie
- 2 wekenReageren op het rapport van onderzoekBinnen twee weken na verzending van het rapport. Wie meer tijd nodig heeft, belt binnen die twee weken. Dan kunnen er twee weken bij.Beleidprocesreglement Huurcommissie
- 3 wekenHet verzoek intrekken en de helft van het voorschot terugkrijgenBinnen drie weken na verzending van het rapport. Onder de nieuwe wet geldt dat alleen voor een verhuurder die het verzoek deed.Wetartikel 7 lid 6 Uhw
- 2 wekenUitnodiging voor de zittingMinstens twee weken voor de zitting, volgens het procesreglement drie weken.Wetartikel 28 lid 6 Uhw
- 5 werkdagenEen andere datum vragen voor de zittingTelefonisch, binnen vijf werkdagen na ontvangst van de uitnodiging en maar één keer.BeleidHuurcommissie
- 5 werkdagenExtra stukken voor de zittingUiterlijk vijf werkdagen voor de zitting, ook naar de andere partij.BeleidHuurcommissie
- 4 wekenUitspraak van de voorzitterBinnen vier weken na de betaaltermijn of na het onderzoek. Onder de nieuwe wet zes weken.Wetartikel 20 lid 1 Uhw
- 4 maandenUitspraak van de commissieBinnen vier maanden na de betaaltermijn, bij een geschil over de Overlegwet binnen acht weken. Verlengen mag als beide partijen op tijd bericht krijgen.Wetartikel 37 lid 1 Uhw
- 3 wekenVerzet tegen een uitspraak van de voorzitterBinnen drie weken na verzending van de uitspraak. Onder de nieuwe wet zes weken.Wetartikel 20 lid 6 Uhw
- 8 wekenNaar de kantonrechterBinnen acht weken na verzending van de uitspraak.Wet7:262 BW
Wat er verandert met de Wet toekomstbestendige huurcommissie
Met de Wet toekomstbestendige huurcommissie wordt de termijn voor verzet zes weken, vervalt de klachtprocedure over het gedrag van de verhuurder en moet de huurder een gebrek schriftelijk melden. Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in. Een koninklijk besluit legt die datum vast, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen.
De Eerste Kamer nam de wet op 29 september 2026 aan. De tekst staat in het Staatsblad 2026, 311, en artikel III regelt de inwerkingtreding. Tot de wet ingaat, gelden de huidige regels.
| Onderwerp | Nu | Met de nieuwe wet |
|---|---|---|
| Verzet tegen een uitspraak van de voorzitter | Binnen drie weken | Binnen zes weken (artikel 20 lid 6 Uhw) |
| Termijn voor een uitspraak van de voorzitter | Vier weken | Zes weken. De termijn kan worden opgeschort zolang de voorzitter op opgevraagde stukken wacht (artikel 20 lid 1 Uhw). |
| Termijn voor een uitspraak van de commissie | Vier maanden, te verlengen | Vier maanden, te verlengen. Ook deze termijn kan worden opgeschort zolang de commissie op opgevraagde stukken wacht (artikel 37 lid 1 Uhw). |
| Gebrek melden | Een behoorlijke melding is genoeg, ook mondeling (7:207 BW) | De huurder meldt het gebrek schriftelijk, voordat een zaak bij de Huurcommissie kan starten (7:257 lid 2 BW en artikel 16 lid 2 Uhw). |
| Intrekken binnen drie weken na het rapport | De verzoeker krijgt de helft van het voorschot terug, huurder of verhuurder | Dat geldt alleen nog voor een verhuurder die het verzoek deed. Bij een voorschot van € 500 is dat € 250 (artikel 7 lid 6 Uhw). |
| Hogere leges bij herhaald ongelijk | € 700, € 1.400 of € 1.750, afhankelijk van eerdere uitspraken in dezelfde soort zaak | Zodra de Wet toekomstbestendige huurcommissie geldt, bepaalt een ministeriële regeling in welke gevallen welk legesbedrag geldt (artikel 7 lid 1 Uhw en het nieuwe artikel 4 lid 4 Besluit huurprijzen woonruimte). De bedragen zelf blijven in het Besluit huurprijzen woonruimte staan. |
| Wraking van een commissielid | Voor het begin van de behandeling op de zitting (artikel 31 Uhw). Een schriftelijk verzoek moet volgens de Huurcommissie uiterlijk vijf werkdagen voor de zitting binnen zijn. | Tot de uitspraak. U doet het verzoek zodra u de feiten kent (artikel 31 Uhw). Volgens de Huurcommissie kunt u een schriftelijk verzoek tot en met de dag van de zitting indienen. |
| Klacht over het gedrag van de verhuurder | Binnen een jaar bij de Huurcommissie | Deze procedure vervalt (artikel 4 leden 5 en 6 Uhw). |
| Huurverhoging volgens een beding bij sociale huur | Alleen naar de kantonrechter | Ook naar de Huurcommissie, binnen vier maanden na de ingangsdatum (7:248 lid 4 BW en artikel 12a Uhw). |
| Jaaroverzicht van de servicekosten | Naar de huurders | Ook naar de huurdersorganisatie van het wooncomplex, tegelijk met de huurders. Dat geldt voor corporaties en voor andere verhuurders met ten minste 25 woningen, maar alleen bij een wooncomplex met ten minste 25 woningen (artikel 3 lid 5 en artikel 1 Overlegwet). |
Volgens de Huurcommissie moet een huurder bij een verzoek om huurverlaging wegens gebreken straks ook de actuele huurprijs noemen. Een all-in prijs splitst de Huurcommissie dan alleen als het verzoek inhoudelijk wordt behandeld. Bij een verzoek over gebreken gebeurt dat alleen bij echt ernstige gebreken. Lopende klachten over het gedrag van de verhuurder handelt de Huurcommissie volgens haar eigen pagina nog af. De wet zelf regelt dat niet uitdrukkelijk.
Heeft de Huurcommissie gebreken vastgesteld, dan mag de verhuurder de huur nu al niet jaarlijks verhogen. Dat blijft zo totdat huurder en verhuurder het erover eens zijn dat de gebreken zijn opgeheven (artikel 7:250 lid 2 BW). Onder de nieuwe wet geldt dat ook voor een verhoging volgens een beding in het huurcontract, bij sociale huur en bij middenhuur (artikel 7:248 lid 5 BW).
Los daarvan gaat op 1 januari 2027 de Wet modernisering servicekosten in (Staatsblad 2025, 156). Huurders kunnen dan makkelijker samen een verzoek doen, en een huurder kan het voorschot voor alle servicekosten laten toetsen. Meer daarover leest u in de gids over servicekosten. Hoe de schriftelijke melding van gebreken werkt, leest u in het artikel Gebreken schriftelijk melden. Alle wijzigingen vindt u in het artikel over de Wet toekomstbestendige huurcommissie en in de checklist huurrecht 2027.
De procedure voor de verhuurder
Meestal doet de huurder het verzoek en reageert u als verhuurder met een verweer. Dat is uw belangrijkste stuk, want wat u daarin zet, telt mee bij het onderzoek en op de zitting.
Controleer eerst de ontvankelijkheid
Wijs in uw reactie op elk punt waarop het verzoek kan stranden. Denk aan een verzoek dat te vroeg of te laat kwam, een woning in de vrije sector, of een melding of bezwaar dat ontbreekt. Bijna een op de vijf uitspraken in LEX is niet-ontvankelijk.
Reageer op tijd en met stukken
Stuur facturen, de melding met datum, werkorders, een keuringsrapport of foto's van het herstel mee. Stuur alles ook naar de huurder. Stukken die niet of te laat komen, kan de Huurcommissie buiten beschouwing laten.
Ga naar het onderzoek en lees het rapport
U krijgt een uitnodiging voor het onderzoek in de woning. Geef uiterlijk twee werkdagen vooraf aan de Huurcommissie door dat u erbij bent. Bent u erbij, dan kunt u vragen van de onderzoeker meteen beantwoorden. Klopt er iets niet in het rapport, reageer dan binnen twee weken.
Let op uw eigen termijnen
Na schriftelijk bezwaar tegen de jaarlijkse huurverhoging moet u binnen zes weken na de ingangsdatum naar de Huurcommissie. Die termijn is fataal. Loopt er voor dezelfde woning ook een verzoek over gebreken, dan beslist de Huurcommissie eerst over de gebreken. Dat geldt niet als de huurder dat verzoek pas na de ingangsdatum van de verhoging indiende (artikel 30 lid 2 Uhw). Onder de nieuwe wet geldt die volgorde ook bij een verhoging volgens een beding. Heeft u na een huurverlaging een gebrek hersteld en erkent de huurder dat niet, vraag de Huurcommissie dan vast te stellen dat het gebrek is verholpen.
Houd ook de leges in het oog. Krijgt een verhuurder vaker volledig ongelijk in dezelfde soort zaak, dan worden de leges hoger. De tweede keer is dat € 700, de derde keer € 1.400 en vanaf de vierde keer € 1.750. Daarvoor tellen de uitspraken in vier achtereenvolgende kalenderjaren mee, volgens de Uitvoeringswet en het legesbeleid van de Huurcommissie (artikel 7 lid 1 Uhw). In het Besluit huurprijzen woonruimte staat tot 1 januari 2027 nog drie, maar volgens de toelichting bij Staatsblad 2026, 267 is dat een verschrijving.
Dienen meerdere huurders in dezelfde week een bijna gelijk verzoek in, bijvoorbeeld over de lift of de tuin van een complex, dan kan de Huurcommissie de leges volgens het legesbeleid beperken. Bij servicekosten geldt dat alleen als u op tijd had afgerekend. Bij volledig ongelijk betaalt u per kalenderjaar twee keer € 500, en daarna € 25 voor elke volgende zaak. Bij gedeeltelijk ongelijk is dat twee keer € 250, en daarna € 12,50 per volgende zaak.
Een opzet voor het verweer vindt u in het voorbeeld verweerschrift voor de Huurcommissie. Hoe u het dossier opbouwt, staat in het artikel over verweer bij de Huurcommissie.
Voor huurdersorganisaties en huurteams
De meeste fouten waardoor een verzoek niet-ontvankelijk wordt, zijn al op het spreekuur te herkennen. Stel eerst vast in welke sector het contract valt. Kijk dan of de huurder het gebrek of het bezwaar al schriftelijk aan de verhuurder heeft gestuurd, en wanneer. Zoek ten slotte uit welke termijn nu loopt.
Hoe u zo'n gesprek voert, leest u in de gids over huuradvies op het spreekuur.
Namens de huurder optreden
Een huurder kan u machtigen. In de machtiging staan de gegevens van de huurder en van u, en het verzoek of het zaaknummer waarop de machtiging betrekking heeft. Stuur de machtiging ondertekend mee. Zonder geldige machtiging schrijft de Huurcommissie de huurder zelf aan. De huurder blijft ook na de machtiging zelf bevoegd.
Samen een verzoek doen
Bij gelijke verzoeken binnen een wooncomplex van ten minste 25 woningen kunnen huurders nu samen naar de Huurcommissie. Ten minste de helft van de huurders van het complex, of van een deel ervan, moet dan meedoen (artikel 9a Uhw en artikel 1 Overlegwet). Met de Wet modernisering servicekosten vervallen die eisen op 1 januari 2027. Volgens de Huurcommissie kunnen dan al twee huurders samen een verzoek doen, en de ondergrens van € 36 geldt dan niet. Iedere huurder betaalt het voorschot.
Geschillen over het overleg
Krijgt u als huurdersorganisatie geen informatie, of wil de verhuurder niet met u overleggen, dan kunt u de Huurcommissie om een uitspraak vragen (artikel 4a Uhw). Daarvoor betaalt u een vaste vergoeding van € 100. Die krijgt u volgens het legesbeleid ook bij gelijk niet terug (artikel 7a Uhw). De Huurcommissie doet dan binnen acht weken uitspraak (artikel 37 lid 1 Uhw). Meer daarover leest u in de gids over de Overlegwet.
Het jaaroverzicht ook naar u
Onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie stuurt de verhuurder het jaaroverzicht van de servicekosten elk jaar ook naar de huurdersorganisatie van het wooncomplex, tegelijk met de huurders (artikel 3 lid 5 Overlegwet). Dat geldt voor corporaties en voor andere verhuurders met ten minste 25 woningen, maar alleen bij een wooncomplex met ten minste 25 woningen (artikel 1 Overlegwet).
Veelgestelde vragen
Bij gebreken en servicekosten gaat u eerst naar de verhuurder. U meldt het gebrek of maakt bezwaar tegen de afrekening, het liefst schriftelijk. Bij een geschil over de aanvangshuur is dat bijvoorbeeld niet nodig. Daarna start u een zaak via MijnHuurcommissie of per post. In MijnHuurcommissie logt u in met DigiD of eHerkenning. Elke soort zaak heeft een eigen formulier. Stuur alle bladzijden van het huurcontract mee, en de stukken die het formulier vraagt. U krijgt dan een ontvangstbevestiging met een zaaknummer en een verzoek om het voorschot op de leges te betalen.
Wie het verzoek doet, betaalt een voorschot op de leges. Voor een huurder is dat € 25, voor een verhuurder € 500. Wie gelijk krijgt, krijgt het voorschot terug. Wie geheel of grotendeels ongelijk krijgt, betaalt de leges, ook als de andere partij de zaak begon. Krijgen beide partijen ongeveer evenveel ongelijk, dan betaalt ieder in de regel de helft van het bedrag dat voor die partij geldt (artikel 7 Uhw). Krijgt een verhuurder vaker volledig ongelijk in dezelfde soort zaak, dan worden de leges hoger. De tweede keer is dat € 700, de derde keer € 1.400 en vanaf de vierde keer € 1.750. Daarvoor tellen de uitspraken in vier achtereenvolgende kalenderjaren mee, volgens de Uitvoeringswet en het legesbeleid van de Huurcommissie (artikel 7 lid 1 Uhw). In het Besluit huurprijzen woonruimte staat tot 1 januari 2027 nog drie, maar volgens de toelichting bij Staatsblad 2026, 267 is dat een verschrijving. Een huurder of verhuurder met een minimuminkomen kan vrijstelling vragen. Voor een advies in de vrije sector betaalt de verzoeker een vaste vergoeding. Die krijgt de verzoeker niet terug.
Ja, maar niet voor alles. Bij elk vrijesectorcontract doet de Huurcommissie een bindende uitspraak over de aanvangshuur in de eerste zes maanden, over een huurverhoging volgens een beding en over een huurverhoging na woningverbetering. Bij een contract vanaf 1 juli 2024 doet de Huurcommissie ook een bindende uitspraak over de huurprijs en de servicekosten. Bij een ouder contract met hoogstens 143 punten kan de huurder sinds 1 juli 2025 de huurprijs laten toetsen, en volgens de wet ook de servicekosten. Over servicekosten bij andere oudere contracten en over gebreken geeft de Huurcommissie alleen een advies, en alleen als huurder en verhuurder dat hebben afgesproken (artikel 5 lid 3 Uhw). Een klacht over het gedrag van de verhuurder kan in de vrije sector niet.
Ja. Wat de Huurcommissie vaststelt over bijvoorbeeld de huurprijs, gebreken of servicekosten, geldt als afspraak tussen huurder en verhuurder. Dat is alleen anders als een van beiden binnen acht weken na verzending van de uitspraak de kantonrechter om een beslissing vraagt (artikel 7:262 BW). Voor een uitspraak op een klacht over het gedrag van de verhuurder geldt hetzelfde (artikel 41 Uhw). Een advies in de vrije sector is niet bindend.
Een bezwaarschrift zoals bij de gemeente kent de Huurcommissie niet. Tegen een uitspraak van de voorzitter gaat u in verzet bij de Huurcommissie. Het verzet moet binnen drie weken na verzending van de uitspraak binnen zijn, schriftelijk en met redenen (artikel 20 lid 6 Uhw). Onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie wordt dat zes weken. Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in. Een koninklijk besluit legt die datum vast, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen. Verzet kost geen leges. Tegen een uitspraak van de commissie kunt u alleen binnen acht weken naar de kantonrechter.
De Huurcommissie probeert elke zaak in vier tot zes maanden af te ronden. Van de uitspraken van de voorzitter uit 2025 in LEX kwam de helft binnen ongeveer drie maanden na ontvangst van het verzoek. Na een zitting kwam de helft van de uitspraken binnen bijna zes maanden. Ontbrekende stukken, een onderzoek in de woning en verzet maken een zaak langer.
Nu nog wel, als het gaat om het gedrag van de verhuurder of van iemand die voor de verhuurder werkt. Bij een woning in de vrije sector kan het niet (artikel 3 lid 1 Uhw). Dien de klacht eerst schriftelijk in bij de verhuurder. Daarna kunt u tot een jaar na de gedraging naar de Huurcommissie. Onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie vervalt deze procedure. Volgens de Rijksoverheid kunnen huurders dan met een klacht terecht bij het meldpunt van de gemeente, bij hun woningcorporatie of bij de rechter.
Het betekent dat de Huurcommissie het verzoek niet inhoudelijk behandelt. In LEX geldt dat voor 18 procent van de uitspraken. De meest voorkomende redenen zijn ontbrekende stukken, een woning waarover de Huurcommissie niet mag beslissen en een verzoek dat te vroeg of te laat komt. De verzoeker betaalt dan volgens het legesbeleid de volle leges, tenzij het voorschot niet is betaald. Loopt de termijn nog, dan kunt u een nieuw verzoek indienen.
Ja. Alleen wie het verzoek deed, kan het intrekken, schriftelijk via MijnHuurcommissie of per post. Doet u dat binnen drie weken na verzending van het rapport van onderzoek, dan krijgt u nu de helft van het voorschot terug (artikel 7 lid 6 Uhw). Trekt u het verzoek op een ander moment in, dan krijgt u volgens het legesbeleid niets terug. Onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie krijgt alleen een verhuurder die het verzoek deed nog de helft terug. Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in. Een koninklijk besluit legt die datum vast, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen.
Volgens de Rijksoverheid op 1 januari 2027. De wet staat in het Staatsblad 2026, 311. Een koninklijk besluit legt die datum vast, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen. Tot de wet ingaat, gelden de huidige termijnen, zoals drie weken voor verzet.
In LEX stelt u uw vraag zoals aan een collega, bijvoorbeeld of een verzoek over servicekosten te vroeg kwam. De LEX Assistent zoekt in ruim 68.000 uitspraken en adviezen, in de wet en in de kennisbank. Bij elk antwoord staat de bron. Met LEX Verweer maakt u daarna het concept voor de Huurcommissie.
Bronnen: de artikelen 3, 3i, 4, 4a, 5, 7, 7a, 9, 9a, 12, 12a, 16, 20, 22, 28, 30, 31, 34, 37 en 41 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikel 4 van het Besluit huurprijzen woonruimte en de toelichting bij Staatsblad 2026, 267, de artikelen 7:207, 7:247, 7:248, 7:249, 7:250, 7:253, 7:254, 7:255, 7:255a, 7:257, 7:258, 7:259, 7:260, 7:261, 7:261a en 7:262 van het Burgerlijk Wetboek, artikel 208e van de Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, de artikelen 1 en 3 van de Wet op het overleg huurders verhuurder, de Wet toekomstbestendige huurcommissie, Staatsblad 2026, 311, de Wet modernisering servicekosten, Staatsblad 2025, 156, het bericht van de Rijksoverheid van 29 september 2026, en bij de Huurcommissie de pagina's over een zaak, verzet, de vrije sector en de nieuwe wet, het procesreglement en het beleidsboek leges. Cijfers uit LEX, peildatum 16 oktober 2026. Deze pagina is geen juridisch advies voor uw zaak. Bijgewerkt: 16 oktober 2026.