Servicekosten: de afrekening, de Huurcommissie en de regels vanaf 2027

Servicekosten in het kort

Met servicekosten betaalt de huurder voor zaken en diensten die u naast de woning zelf levert (artikel 7:237 lid 3 Burgerlijk Wetboek, hierna BW). In een appartementengebouw gaat het bijvoorbeeld om de schoonmaak van het trappenhuis, de huismeester en de verwarming. Meestal betaalt de huurder elke maand een voorschot. Na afloop van het jaar rekent u af op de werkelijke kosten.

U rekent de kosten door die u echt hebt gemaakt, voor zaken en diensten die de huurder ook krijgt. Voor fondsen, meubels en administratiekosten gelden eigen rekenregels. Komt u er samen niet uit, dan kan zowel u als de huurder de Huurcommissie vragen de servicekosten vast te stellen (artikel 7:260 BW).

Bij een sociale huurwoning doet de Huurcommissie een uitspraak. Die bindt u en de huurder, tenzij een van beiden binnen acht weken naar de kantonrechter stapt. Hetzelfde geldt bij een middenhuur- of vrijesectorwoning met een contract van 1 juli 2024 of later. Is het contract van een vrijesectorwoning ouder, dan geeft de Huurcommissie volgens haar eigen informatie alleen een advies. Dat kan alleen als u en de huurder schriftelijk hebben afgesproken dat de Huurcommissie het geschil mag beoordelen.

Bij een oudere vrijesectorwoning die op punten in de sociale huur valt, is de situatie minder duidelijk. Het gaat om een woning met een maximale huurprijs onder de huurtoeslaggrens, volgens de Huurcommissie maximaal 143 punten. Sinds 1 juli 2025 geldt voor zo'n contract het nieuwe artikel 7:247 BW, en daarin staat ook de regeling voor servicekosten (artikel 208e lid 2 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek). Volgens de wet kan de huurder de servicekosten dan bindend laten toetsen. De Huurcommissie noemt op haar website bij zulke contracten alleen de huurprijs.

Over de jaarlijkse verhoging van de kale huur leest u meer in de gids over huurverhoging en bezwaar. Valt een voorziening steeds uit door achterstallig onderhoud, zoals een lift, dan is dat een gebrek. De huurder kan dan huurverlaging vragen. Hoe dat werkt, staat in de gids over gebreken en huurverlaging.

Welke kosten de Huurcommissie toetst

De Huurcommissie loopt elke post in drie stappen na. Eerst kijkt ze of u de post met de huurder hebt afgesproken. Dan of het bedrag een redelijke vergoeding is voor wat er is geleverd. En ten slotte of de post onder de zaken en diensten valt die als servicekosten gelden.

Een afspraak hoeft bij een bestaand contract niet altijd op papier te staan. Volgens de Huurcommissie kan die ook stilzwijgend ontstaan. Bij de redelijke vergoeding gaat ze uit van de werkelijke kosten, en die toont u aan met facturen of andere betaalbewijzen. Een grootboekkaart of een lijst van facturen is niet genoeg. Welke zaken en diensten in elk geval servicekosten zijn, staat in het Besluit servicekosten. Voor kleine herstellingen kijkt de Huurcommissie naar het Besluit kleine herstellingen.

De Huurcommissie kan ook op een hoger bedrag uitkomen dan uw afrekening, bijvoorbeeld door een rekenfout of omdat een andere verdeelsleutel redelijker is. De btw mag u volledig doorberekenen, ook als u zelf niet btw-plichtig bent. Gas, elektriciteit en water met een eigen meter in de woning heten in de wet kosten voor nutsvoorzieningen met een individuele meter. Ook die toetst de Huurcommissie, met de meterstanden als uitgangspunt. Bij contracten vanaf 1 januari 2027 horen ze in de wet gewoon bij de servicekosten.

De verdeling over de woningen

Gaat een factuur over het hele complex, dan verdeelt u de kosten met een verdeelsleutel. De Huurcommissie gaat in principe uit van een gelijke verdeling over de woningen waarvan de bewoners de zaak of dienst gebruiken of kunnen gebruiken. Een huurder die een voorziening niet gebruikt en ook niet hoeft te gebruiken, betaalt niet mee. Denk aan een benedenwoning met een eigen voordeur, zonder berging of brievenbus in de gemeenschappelijke ruimte.

Gas zonder eigen meter verdeelt de Huurcommissie nu bij voorkeur voor 35 procent gelijk over de woningen en voor 65 procent naar vloeroppervlakte. Vanaf 2027 gebruikt ze die verdeling ook bij bestaande contracten, dan voor warmte en koude. Gas dat alleen voor het koken is, verdeelt ze dan gelijk over de woningen. Gebruikt u een paar jaar achter elkaar dezelfde verdeelsleutel, dan geldt die als afgesproken. Is die sleutel niet redelijk, dan kan de Huurcommissie er toch van afwijken.

Het beleid per post

Voor veel posten heeft de Huurcommissie beleidsregels, in haar beleidsboek servicekosten van juli 2026. In de tabel ziet u de regels voor bestaande huurcontracten. Verandert een regel op 1 januari 2027, dan staat dat erbij.

Administratiekosten over de servicekosten

Voor het werk aan de afrekening mag u administratiekosten rekenen. Bij bestaande contracten is dat volgens de Huurcommissie hoogstens 2 procent over de warmtelevering en 5 procent over de overige servicekosten. Per woning rekent u minimaal € 7,50 en hoogstens € 75 per afrekening. Bij contracten vanaf 1 januari 2027 geldt de € 75 per kalenderjaar.

Administratiekosten mag u alleen rekenen als de huurder een afrekening heeft gekregen. Een te late afrekening telt ook. Bij bestaande contracten hoeft u ze volgens de Huurcommissie niet apart af te spreken, omdat ze zo nauw met de servicekosten samenhangen. De 2 procent geldt voor de warmtelevering met gas, olie of een andere brandstof. Besteedt u het meten en verdelen van die kosten uit, dan is het hoogstens 1 procent. De percentages zijn inclusief btw. Volgens de Huurcommissie berekent u ze over de kosten van de huurder, niet over die van het hele complex. Dat geldt ook bij nieuwe contracten.

Voor huurcontracten vanaf 1 januari 2027 staan de grenzen in de Regeling servicekosten. U rekent dan hoogstens 2 procent over warmte, koude, elektriciteit, gas en water en hoogstens 5 procent over de rest. Per woning is dat minimaal € 7,50 en hoogstens € 75 per kalenderjaar, voor alle afrekeningen samen. Ook als u de stookkosten apart afrekent, blijft het maximum dus € 75. Het uitlezen van meters, het verdelen van de kosten en het opstellen van de afrekening vallen volgens de toelichting bij de regeling onder de administratiekosten. Volgens de Huurcommissie geldt dat ook als een meetbedrijf dat werk voor u doet. Bij nieuwe contracten zijn dat dus geen aparte posten meer. Het gebruik van de meters en kostenverdelers zelf blijft wel een vaste kost van de warmte of de energie.

Bij een woning met maar € 100 aan servicekosten komt 5 procent uit op € 5. Dan mag u toch het minimum van € 7,50 rekenen. Huurders en huurdersorganisaties rekenen deze post gemakkelijk na, dus een percentage dat net te hoog is, valt snel op.

Nieuwe regels voor servicekosten vanaf 2027

Op 1 januari 2027 gaat de Wet modernisering servicekosten in (Staatsblad 2025, 156 en 2026, 82). Voor nieuwe huurcontracten geldt dan een gesloten lijst van acht soorten servicekosten. Hoe u die berekent en verdeelt, staat in de Regeling servicekosten. Bestaande contracten houden de oude regels voor wat u mag doorberekenen. Drie wijzigingen in de procedure bij de Huurcommissie gelden wel voor alle contracten.

Nieuwe contracten: acht soorten servicekosten

Bij een huurcontract vanaf 1 januari 2027 mag u alleen nog servicekosten rekenen voor zaken en diensten uit het Besluit servicekosten, en alleen als u die met de huurder hebt afgesproken. In het besluit staan acht soorten.

1. Warmte en koude, zoals warm water, verwarming en koeling die u levert.
2. Elektriciteit, gas en water, voor de woning en voor de gemeenschappelijke ruimten.
3. Roerende zaken die u bij de woning of in de gemeenschappelijke ruimten levert.
4. Kleine herstellingen die voor rekening van de huurder komen en die u uitvoert of laat uitvoeren, zoals schoonmaak, glasbewassing en tuinonderhoud.
5. Toezicht, beveiliging en vuil, zoals een huismeester, het reageren op alarmeringen en het afvoeren van huisvuil.
6. Signaallevering, zoals tv en internet, en de alarmtelefoon in de lift.
7. Verzekeringen en fondsen, zoals een verzekering voor roerende zaken die u levert en een glasfonds.
8. Administratiekosten.

Een glasfonds past in die lijst, een glasverzekering niet. Ook een 24-uursservice en een ontstoppingscontract kunt u volgens de Huurcommissie niet meer doorberekenen. Een ontstopping die echt is uitgevoerd, mag wel op de afrekening, eventueel via een fonds. Het wassen van ramen die de huurder niet kan bereiken, blijft volledig voor uw rekening, ook als u ze met een hoogwerker bereikbaar maakt. Reparaties aan roerende zaken blijven volgens de Regeling servicekosten ook voor u. Voor roerende brandbeveiligingsmiddelen, zoals brandblussers, en voor roerende beveiligingscamera's rekent u hoogstens 50 procent van de kosten door. In een fonds legt de huurder hoogstens € 6 per maand in.

Bestaande contracten

Bij een contract van voor 1 januari 2027 blijven de oude regels gelden voor wat u mag doorberekenen (artikel 208ga Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek). Volgens de Huurcommissie kunt u met de huurder afspreken dat de nieuwe regels ook voor een bestaand contract gelden, maar alleen met de uitdrukkelijke instemming van de huurder. Wel verandert de Huurcommissie op 1 januari 2027 een deel van haar beleid voor bestaande contracten, onder meer voor de glasverzekering, de 24-uursservice, de pakketkluis en de rekenregels voor energie en water. U vindt die wijzigingen in de tabel met het beleid per post en in de tabel hieronder.

Drie wijzigingen in de procedure

Vanaf 1 januari 2027 gelden drie wijzigingen voor alle contracten. Ten eerste kunnen huurders makkelijker samen naar de Huurcommissie, volgens de Huurcommissie al vanaf twee huurders. Ten tweede kan elke huurder het voorschot voor alle servicekosten laten toetsen. Ten derde rekent de Huurcommissie met normbedragen als de afrekening ontbreekt, en met € 0 voor een zaak of dienst die niet is geleverd (artikel 18 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, hierna Uhw). Die regel gold al als u het specificatieformulier niet of niet volledig invulde. De Huurcommissie kan u volgens haar eigen informatie eerst nog een termijn geven om de afrekening alsnog te sturen of te verbeteren.

Ligt een verzoek op 1 januari 2027 al bij de Huurcommissie, dan behandelt ze het nog volgens de oude regels. Dat doet ze ook bij een afrekening die u voor die datum binnen de termijn van zes maanden hebt verstrekt (artikel V Wet modernisering servicekosten). Hebt u de afrekening over 2025 op tijd verstuurd, dan gelden daarvoor dus de oude regels, ook als de huurder pas in 2027 naar de Huurcommissie gaat. Voor de afrekening over 2026, en voor een afrekening die te laat kwam, gelden de nieuwe.

Voorbereiden op 2027

• Leg het servicekostenpakket naast de acht soorten en de rekenregels. Elk nieuw contract vanaf 1 januari 2027 moet daaraan voldoen.
• Pas het modelcontract en de bijlage met de servicekosten aan voor nieuwe verhuringen.
• Richt de administratie in op twee regimes naast elkaar. Elke woning die u opnieuw verhuurt, valt onder de nieuwe regels.
• Reken de administratiekosten en de fondsen na met de nieuwe maxima. Tel het uitlezen en verdelen door het meetbedrijf bij de administratiekosten.
• Vraag de huurdersorganisatie op tijd om instemming als u uw beleid voor de servicekosten verandert.
• Stuur de afrekening over 2026 op tijd en volledig. Ontbreekt die afrekening, dan rekent de Huurcommissie met normbedragen.
• Is de Wet toekomstbestendige huurcommissie dan al in werking, stuur de afrekening over 2026 dan tegelijk ook naar de huurdersorganisatie van het complex.

Meer over de nieuwe wet leest u in het artikel over de Wet modernisering servicekosten. Wat u verder voor 1 januari 2027 moet regelen, staat in de checklist huurrecht 2027.

De jaarafrekening en de termijnen

De servicekostenafrekening over het vorige kalenderjaar moet uiterlijk op 30 juni bij de huurder zijn (artikel 7:259 lid 2 BW). Zet erin wat elke post kostte, hoe u het aandeel van de woning berekende en wat de huurder aan voorschot betaalde. Vanaf 30 juni heeft de huurder 24 maanden om naar de Huurcommissie te gaan (artikel 7:260 lid 2 BW).

Loopt het boekjaar van een leverancier niet gelijk met het kalenderjaar, dan neemt u die kosten op in de afrekening over het jaar waarin dat boekjaar eindigt. Eindigt de huur halverwege het jaar, dan gaat de afrekening over het deel van het jaar dat al voorbij is (artikel 7:259 leden 2 en 3 BW).

Na de afrekening mag de huurder de boeken en andere stukken inzien waarop die is gebaseerd, of kopieën daarvan (artikel 7:259 lid 4 BW). Houd de facturen daarom per complex en per jaar bij elkaar.

Een afrekening blijft zo toetsbaar tot ruim drie jaar na het begin van het jaar waarover u afrekent. Bewaar de stukken die elke post onderbouwen minstens zo lang, ook als de collega die de afrekening maakte al weg is. Welke regels de Huurcommissie toepast, hangt ook af van het jaar waarover u afrekent.

Het voorschot aanpassen en het pakket wijzigen

Na de afrekening kunt u het voorschot afstemmen op de kosten die u verwacht, voor zover het huurcontract dat toelaat. Voor gas, elektriciteit en water met een eigen meter in de woning mag u het voorschot na elke afrekening maar één keer verhogen (artikel 7:261 lid 1 BW). Breidt u de levering van zaken of diensten uit, dan mag u het voorschot ook verhogen. Bij contracten vanaf 1 januari 2027 gelden die grenzen voor alle servicekosten. Ligt het voorschot ver boven de te verwachten kosten, dan kan de huurder de Huurcommissie vragen het te verlagen (artikel 7:261 lid 3 BW en artikel 19 Uhw). Nu kan dat alleen voor gas, elektriciteit en water met een eigen meter, vanaf 2027 voor alle servicekosten.

Sommige diensten kunt u alleen aan een groep huurders samen leveren, zoals een huismeester voor het hele gebouw. Zo'n dienst kunt u toevoegen of schrappen als ten minste 70 procent van die huurders instemt. Alle huurders zijn dan aan het nieuwe pakket en het nieuwe voorschot gebonden. Een huurder die niet instemde, kan de rechter laten beoordelen of het voorstel redelijk is. Dat moet binnen acht weken nadat u schriftelijk hebt gemeld dat 70 procent heeft ingestemd (artikel 7:261 lid 2 BW).

Wilt u uw beleid voor de servicekosten veranderen, dan hebt u vooraf de instemming van de huurdersorganisatie nodig (artikel 5a Wet op het overleg huurders verhuurder). Dat geldt voor corporaties en voor verhuurders met ten minste 25 woningen, als er een huurdersorganisatie is. In de gids over de Overlegwet leest u hoe u om instemming en advies vraagt. Daar staat ook een model-adviesaanvraag in Word.

Servicekosten te hoog: van bezwaar tot Huurcommissie

Een huurder die de servicekosten te hoog vindt, maakt eerst schriftelijk bezwaar bij u. Volgens het beleid van de Huurcommissie hebt u dan drie weken om te reageren. Komt u er samen niet uit, dan kan de huurder de Huurcommissie vragen de servicekosten vast te stellen, tot 24 maanden na 30 juni.

Termijnen in een servicekostenzaak

1. 3 weken

   Bezwaar van de huurder

   U reageert binnen drie weken (beleid van de Huurcommissie).

2. 3 weken

   De huurder vraagt de afrekening op

   U stuurt de afrekening binnen drie weken (beleid van de Huurcommissie).

3. 24 maanden

   Verzoek van de huurder

   De huurder kan het verzoek doen tot 24 maanden na de uiterste datum voor de afrekening (artikel 7:260 lid 2 BW).

4. na 3 weken

   Uw eigen verzoek

   U kunt zelf een verzoek doen vanaf drie weken nadat u de afrekening hebt gestuurd (beleid van de Huurcommissie).

5. 3 weken

   Stukken naar de Huurcommissie

   Binnen drie weken. U kunt één keer drie weken uitstel vragen, binnen die termijn (beleid van de Huurcommissie).

6. 2 weken

   Zitting

   De Huurcommissie laat u de datum ten minste twee weken van tevoren weten (artikel 28 lid 6 Uhw).

7. 3 weken

   Verzet tegen een uitspraak van de voorzitter

   Binnen drie weken na verzending (artikel 20 lid 6 Uhw). Zes weken zodra de Wet toekomstbestendige huurcommissie ingaat.

8. 8 weken

   Naar de kantonrechter

   Binnen acht weken na verzending van de uitspraak (artikel 7:262 BW). Na een uitspraak van de voorzitter alleen als niemand in verzet is gegaan (artikel 20 lid 8 Uhw).

1. De huurder maakt schriftelijk bezwaar

   Volgens het beleid van de Huurcommissie laat de huurder u eerst schriftelijk weten welke posten volgens de huurder niet kloppen en waarom. U hebt dan drie weken om de afrekening toe te lichten of aan te passen. Reageer op elke post apart en stuur de stukken mee die het bedrag onderbouwen. Klopt een post niet, pas de afrekening dan meteen aan. Krijgt de huurder later bij de Huurcommissie toch gelijk, dan betaalt u leges van € 500 of meer.

2. Geen afrekening ontvangen

   Heeft de huurder op 1 juli nog geen afrekening, dan moet de huurder die volgens het beleid van de Huurcommissie eerst schriftelijk bij u opvragen. U hebt dan drie weken om de afrekening alsnog te sturen. Daarna kan de huurder naar de Huurcommissie.

3. Het verzoek bij de Huurcommissie

   De huurder doet het verzoek via MijnHuurcommissie en betaalt vooraf € 25 aan leges. Gaat het om minder dan € 36 aan betwiste posten, dan behandelt de Huurcommissie het verzoek niet (artikel 9 lid 3 Uhw). U kunt zelf ook een verzoek doen, volgens de Huurcommissie vanaf drie weken nadat u de afrekening hebt gestuurd. U betaalt dan vooraf € 500.

4. De Huurcommissie vraagt uw stukken op

   U krijgt een brief waarin staat welke stukken de Huurcommissie nodig heeft. Stuur ze binnen drie weken, want wat later binnenkomt, neemt de Huurcommissie niet mee. Ze wil de facturen zelf zien en ook het ingevulde specificatieformulier (artikel 7:260 lid 3 BW). Bent u lid van een vereniging van eigenaars, dan volstaan de jaarrekening van de VvE, het verslag van de vergadering waarin die is vastgesteld en de afrekening van de VvE aan u, samen met uw eigen afrekening aan de huurder. Maak persoonsgegevens van anderen onleesbaar.

   Zonder ingevuld specificatieformulier rekent de Huurcommissie meestal met vaste verbruiken uit de regelgeving of met € 12 per post per jaar. Voor een zelfstandige woning is dat 400 kubieke meter gas, 800 kilowattuur stroom en 25 kubieke meter water. Stelt de huurder met redenen dat een zaak of dienst niet is geleverd, en kunt u het tegendeel niet met facturen aantonen, dan zet de Huurcommissie die post op € 0.

5. Onderzoek, rapport en zitting

   De Huurcommissie kan de zaak eerst onderzoeken en legt de uitkomst dan vast in een rapport (artikel 28 Uhw). Komt er een zitting, dan krijgt u het rapport bij de uitnodiging. Klopt er iets niet in het rapport, laat dat dan schriftelijk weten en stuur het stuk mee waaruit dat blijkt.

   Is de zaak duidelijk, dan kan de voorzitter alleen en zonder zitting uitspraak doen. Tegen zo'n uitspraak kunt u schriftelijk en met redenen in verzet gaan bij de Huurcommissie (artikel 20 lid 6 Uhw). Gaat niemand in verzet, dan staat daarna nog de weg naar de kantonrechter open (artikel 20 lid 8 Uhw). In de andere zaken volgt een zitting, waar u uw standpunt mag toelichten (artikel 34 Uhw).

6. De uitspraak en daarna

   Wat in de uitspraak staat, geldt als afspraak tussen u en de huurder. Dat is anders als een van beiden binnen acht weken na verzending de kantonrechter om een beslissing vraagt (artikel 7:262 BW). Heeft de huurder te veel betaald, betaal het verschil dan terug of verreken het.

   Wie geheel of grotendeels ongelijk krijgt, betaalt de leges, ook als de andere partij de zaak begon. Krijgen beide partijen ongeveer evenveel ongelijk, dan betaalt ieder in de regel de helft van het eigen bedrag (artikel 7 leden 2 en 3 Uhw). Krijgt een verhuurder vaker volledig ongelijk in dezelfde soort zaak, dan worden de leges hoger. De tweede keer is dat € 700, de derde keer € 1.400 en vanaf de vierde keer € 1.750. Daarvoor tellen de uitspraken in vier achtereenvolgende kalenderjaren mee, volgens de Uitvoeringswet en het legesbeleid van de Huurcommissie (artikel 7 lid 1 Uhw). In het Besluit huurprijzen woonruimte staat tot 1 januari 2027 nog drie, maar volgens de toelichting bij Staatsblad 2026, 267 is dat een verschrijving. Zodra de Wet toekomstbestendige huurcommissie geldt, bepaalt een ministeriële regeling in welke gevallen welk legesbedrag geldt (artikel 7 lid 1 Uhw en het nieuwe artikel 4 lid 4 Besluit huurprijzen woonruimte). De bedragen zelf blijven in het Besluit huurprijzen woonruimte staan. Wanneer u de vooraf betaalde leges terugkrijgt, bijvoorbeeld na intrekking van het verzoek of na een schikking, leest u in de gids over de procedure bij de Huurcommissie.

Deze stukken legt u klaar

• Het huurcontract met de afspraken over de servicekosten en het voorschot.
• De afrekening zoals u die hebt verstuurd, met de verzenddatum.
• Per post de facturen of andere betaalbewijzen. Een grootboekkaart is niet genoeg.
• Per post de verdeelsleutel en het aantal woningen dat meedeelt.
• Voor de huismeester de functieomschrijving, het contract en de urenverantwoording.
• Voor roerende zaken de aankoopfacturen en de berekening van de gebruiksvergoeding.
• Het bezwaar van de huurder en uw antwoord, met de data.
• Bij een VvE de jaarrekening, het verslag van de vergadering en de afrekening van de VvE.

In de gids Het procesdossier in een huurzaak leest u hoe u de stukken ordent tot één tijdlijn. Welke stukken bij servicekosten de doorslag geven en hoe u op een verzoek reageert, staat in het artikel Reageren op de Huurcommissie.

Samen naar de Huurcommissie

Huurders kunnen ook samen één verzoek doen. Nu moet dan ten minste de helft van de huurders van een wooncomplex, of van een deel ervan, hetzelfde of bijna hetzelfde verzoek doen (artikel 9a Uhw). Een wooncomplex telt daarbij ten minste 25 woningen (artikel 1 Wet op het overleg huurders verhuurder). Vanaf 1 januari 2027 vervallen die eisen. Dan is het genoeg dat de woningen samen een eenheid vormen, zoals een complex, en dat de verzoeken gelijk of bijna gelijk zijn. Volgens de Huurcommissie kan dat al met twee huurders. Vanaf die datum geldt voor zo'n verzoek ook de ondergrens van € 36 niet. Elke deelnemer betaalt vooraf de leges.

Speelt een bezwaar bij meer woningen, behandel het dan meteen als een zaak voor het hele complex. Geef iedereen hetzelfde antwoord en dezelfde onderbouwing.

De posten met de meeste geschillen

In zaken over de jaarafrekening gaat het meestal over gas, elektriciteit, water en warmte, en daarna over de huismeester en de schoonmaak. Beoordeelt de Huurcommissie een afrekening inhoudelijk, dan krijgt de huurder in ruim 8 van de 10 zaken geheel of deels gelijk. Dat blijkt uit de servicekostenuitspraken van de Huurcommissie in LEX. Vijf recente zaken staan samengevat op de pagina met uitspraken van de Huurcommissie.

In LEX staan 10.679 uitspraken die in het register van de Huurcommissie als servicekostenzaak zijn aangemerkt. Daarvan gaan er 10.498 over een jaarafrekening en 181 over het voorschot. Uitspraken van na 5 februari 2026 hebben dat label in LEX nog niet en zijn daarom niet meegeteld. De cijfers per post vindt u ook op de pagina Huurcommissie in cijfers.

Zonder de niet-ontvankelijke zaken kreeg de huurder in 85 procent geheel of deels gelijk. Dat kan om een paar euro gaan of om honderden euro's. Hoeveel geld er in die zaken speelde, blijft in deze telling buiten beschouwing. In bijna 1 op de 5 zaken kwam de Huurcommissie niet aan de inhoud toe. Vaak had de huurder dan niet eerst schriftelijk bezwaar gemaakt of de afrekening niet eerst opgevraagd, of was het verzoek te vroeg. Soms was de Huurcommissie niet bevoegd, bijvoorbeeld bij een woning in de vrije sector.

In ongeveer 1 op de 6 van de 10.498 zaken had de verhuurder volgens de samenvatting helemaal geen afrekening gestuurd. De Huurcommissie stelde de kosten dan bijna altijd zelf vast, met stukken die de verhuurder alsnog leverde of met vaste verbruiken en bedragen uit de regelgeving. Een zaak of dienst die niet was geleverd, zette ze op € 0.

Energie en water

In twee derde van die zaken gaat het over gas, elektriciteit, water of warmte. In ongeveer een kwart daarvan gaat het om de verdeling, bijvoorbeeld omdat een woning niet is meegeteld, de oppervlakte niet klopt of een bedrijfsruimte op dezelfde aansluiting zit. Laat daarom bij elke post zien hoeveel woningen meedelen en met welke verdeelsleutel. Bij een eigen meter zijn de meterstanden het uitgangspunt. Ontbreekt een begin- of eindstand, dan legt de Huurcommissie het verbruik naast de normen van het Nibud. Wijkt het verbruik daar sterk van af zonder goede verklaring, dan rekent ze met die normen.

De huismeester

In ruim een kwart van die zaken gaat het ook over de huismeester. In die ongeveer 700 zaken kreeg de huurder in 94 procent geheel of deels gelijk, tegen 81 procent in alle zaken met een post in de samenvatting. Volgens de samenvattingen ontbraken vaak facturen, een specificatie of een urenverantwoording. Geregeld ging het ook om de vraag welk deel van het werk de bewoners ten goede komt.

Doet de huismeester in de praktijk meer of minder voor de huurders, dan kan de Huurcommissie van de 70 procent afwijken. Leg daarom in een functieomschrijving en een urenregistratie vast wat de huismeester voor de bewoners doet.

Schoonmaak, tuin en glas

Voor de schoonmaak moet u kunnen laten zien wat er is schoongemaakt en hoe vaak. Bewaar daarom het contract waarin dat staat, en de facturen. Bij groen is de vraag of de tuin alleen voor de bewoners is. De Huurcommissie kijkt dan naar hekken, beplanting en bordjes. Bij glasbewassing is de vraag of de huurder de ramen zelf kan bereiken. Laat de glazenwasser de kosten van een hoogwerker daarom apart op de factuur zetten.

Roerende zaken

Bij meubels, stoffering en wasmachines is de vraag of het om een roerende zaak gaat en of de gebruiksvergoeding klopt. De Huurcommissie gaat uit van de aankoopfacturen. Ontbreken die, dan schat ze de waarde. Lukt ook dat niet, dan rekent ze met een standaardbedrag van € 12 per jaar. Inbouwapparatuur, radiatoren en een tegelvloer zijn onroerend en horen bij de kale huur.

Veelgestelde vragen

Deze pagina is algemene informatie en geen juridisch advies. De rekenvoorbeelden zijn verzonnen. De cijfers komen uit LEX, peildatum 16 oktober 2026. Bronnen: Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 237, 247, 259, 260, 261 en 262, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikelen 5, 7, 9, 9a, 18, 19, 20, 28 en 34, Besluit huurprijzen woonruimte, artikel 4, Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, artikel 208e, Wet op het overleg huurders verhuurder, artikelen 1, 3 en 5a, Wet modernisering servicekosten, met artikel 208ga Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek (Staatsblad 2025, 156), inwerkingtreding (Staatsblad 2026, 82), wijziging Besluit servicekosten (Staatsblad 2026, 70), wijziging Besluit huurprijzen woonruimte (Staatsblad 2026, 267), Regeling servicekosten (Staatscourant 2026, 11523), Wet toekomstbestendige huurcommissie (Staatsblad 2026, 311), nieuwsbericht van de Rijksoverheid (29 september 2026), Beleidsboek servicekosten van de Huurcommissie (juli 2026), Huurcommissie over de nieuwe regels per 1 januari 2027, Huurcommissie over de nieuwe Regeling servicekosten en Huurcommissie over de kosten van een procedure. Bijgewerkt: 16 oktober 2026.