Geluidsoverlast en tocht in de huurwoning: wanneer het een gebrek is
Geluidsoverlast in een huurwoning is een gebrek als het geluid uit de woning of het gebouw zelf komt, zoals een lift of ventilatie die te veel lawaai maakt. Ook te weinig geluidsisolatie tussen woningen is een gebrek. Overlast van buren is in de regel geen gebrek. Tocht is een gebrek als een deur, raam of kozijn niet meer sluit en de huurder de kier niet zelf kan dichten. Wie bij geluid huurverlaging wil, heeft bijna altijd een meting door een deskundige nodig.
Bij de Huurcommissie lopen zaken over geluid en tocht heel verschillend af. Een kier kan de onderzoeker zien en meten, geluid meestal niet zonder apparatuur. Dat verklaart voor een deel waarom tochtzaken ruim twee keer zo vaak slagen. Dat blijkt uit bijna 250 uitspraken over geluid en 280 over tocht in LEX. Heeft u last van de buren, lees dan eerst wat u daaraan kunt doen. Wilt u een gebrek melden, gebruik dan de voorbeeldmelding.
Een houten voordeur sluit niet meer. Ook met een tochtstrip blijft er een kier. De onderzoeker van de Huurcommissie meet die kier zelf.
Rekenvoorbeeld. Een houten voordeur sluit niet meer. Langs de naad waait wind naar binnen. De huurder brengt een tochtstrip aan, maar er blijft een kier van 10 millimeter. Bij hout is dat volgens het gebrekenboek in de regel vanaf 8 millimeter een gebrek (CD5), en de kale huur kan dan tijdelijk omlaag tot 40 procent. Een kier kan de onderzoeker van de Huurcommissie zelf meten. Bij geluid is meestal een akoestisch rapport nodig. In LEX was 55 procent van de inhoudelijke beslissingen over tocht gegrond, en 23 procent over geluid. Kwam bij geluid een deskundigenrapport ter sprake, dan was 7 procent gegrond.
Bron: uitspraken van de Huurcommissie in LEX van juni 2021 tot februari 2026, geteld op 16 oktober 2026. Onder Over de cijfers leest u hoe we tellen.
Geluid van installaties en te weinig geluidsisolatie
Bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte noemt twee geluidsgebreken in categorie C. Het eerste is voortdurende, ernstige geluidsoverlast door technische installaties in de woning of het gebouw, zoals een lift, de cv, een warmtepomp of de mechanische ventilatie. Het tweede is te weinig geluidsisolatie van muren, wanden, vloeren of plafonds tussen woningen. Bij allebei kan de Huurcommissie de huur tijdelijk verlagen tot 40 procent van de kale huur. In het gebrekenboek zijn dat de gebreken C3 en C7. Daarbij horen normen in decibel.
Geluidsnormen in het gebrekenboek, C3 en C7
| Situatie | Wanneer er een ernstig gebrek kan zijn |
|---|---|
| Installatie, nieuwbouw vanaf 1 april 2021 | Het installatiegeluid in een verblijfsruimte van de eigen woning of de woning ernaast is hoger dan 30 dB, gemeten volgens NEN 5077. |
| Installatie buiten het gebouw, zoals een warmtepomp, nieuwbouw | Het geluid op de grens met het perceel van een andere woning, of bij een raam of deur van de woning ernaast, is hoger dan 40 dB. |
| Installatie, bestaande bouw en verbouw | Het installatiegeluid is hoger dan 40 dB. |
| Wand tussen twee woningen | Het verschil in luchtgeluid is kleiner dan 42 dB, of het contactgeluid is hoger dan 64 dB, als aan ten minste één kant een verblijfsruimte ligt. |
| Vloer tussen twee woningen | Het verschil in luchtgeluid is kleiner dan 27 dB, of er gaat te veel contactgeluid door, als aan ten minste één kant een verblijfsruimte ligt. |
Alleen een overschrijding van de norm is niet genoeg. Volgens het gebrekenboek moet er ook echt geluidsoverlast zijn. De Huurcommissie heeft in de regel geen apparatuur om geluid te meten. Daarom moet de huurder een akoestisch onderzoek laten doen door een onafhankelijk en deskundig bureau, eventueel samen met de verhuurder (gebrekenboek paragraaf 3.5). Zonder dat rapport stelt de Huurcommissie geen gebrek vast. Ook bij de kantonrechter moet de geluidshinder in de woning objectief vaststaan, aan de hand van gegevens die te controleren zijn. Dat kan met een meting, maar soms ook met werkbonnen waaruit het probleem blijkt.
Overlast van buren is meestal geen gebrek
Lawaai van buren, harde muziek of een blaffende hond is in de regel geen gebrek. Het gaat dan om een feitelijke stoornis door derden, en die telt volgens artikel 7:204 lid 3 BW niet als gebrek. De Huurcommissie verlaagt de huur daarvoor dus niet. Komt het geluid door het gebouw zelf, bijvoorbeeld door te weinig geluidsisolatie tussen de woningen, dan ligt het anders. Dat is wel een gebrek (C7).
Huurt de veroorzaker van de overlast bij dezelfde verhuurder, dan kan de verhuurder wel iets doen. Elke huurder moet zich als goed huurder gedragen (artikel 7:213 BW). Doet de verhuurder na klachten over overlast niets of te weinig, dan kan juist dat een gebrek opleveren. De verhuurder moet de klachten dan onderzoeken en stap voor stap maatregelen nemen, zoals een gesprek, buurtbemiddeling en afspraken over gedrag. Had de verhuurder dat gedaan, dan was er geen gebrek en volgde er geen huurverlaging. Zo besliste de kantonrechter in 2023, en het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden in 2026 ook. Blijft de overlast ernstig, dan kan van de verhuurder later meer worden gevraagd, tot een procedure tegen de huurder die de overlast veroorzaakt.
Heeft u als huurder last van de buren, meld dat dan eerst bij de verhuurder. Noem de data en tijden, en wat er gebeurde. Een logboek over een paar weken maakt de melding sterker. Helpt een gesprek met de buren niet, vraag dan of buurtbemiddeling mogelijk is. Wordt de klacht bij een corporatie slecht afgehandeld, dan kunt u ook bij de klachtencommissie terecht. In de gids over een klacht over de woningcorporatie leest u hoe dat gaat.
Tocht, kieren en ramen die niet sluiten
Tocht is een gebrek als deuren, ramen of kozijnen niet meer goed sluiten en de huurder dat niet zelf kan oplossen. Tochtstrips aanbrengen en onderhouden is een kleine herstelling voor de huurder, zolang dat geen noemenswaardige kosten meebrengt (Besluit kleine herstellingen). Ook het smeren en gangbaar houden van het hang- en sluitwerk van deuren en ramen is voor de huurder. Lukt het met gewone tochtwering of eenvoudig afstellen niet meer, dan is het een gebrek voor de verhuurder.
Tocht in het gebrekenboek, versie juli 2026
| Code | Gebrek | Huur tijdelijk tot |
|---|---|---|
| CD5 | Een kozijn, deur of raam is zo scheluw of klemt zo dat de naad op een plek niet meer met tochtwerende voorzieningen is af te sluiten, bij hout in de regel vanaf 8 mm. | 40 procent |
| CD6 | Een kozijn, deur of raam schrankt, waardoor de sluitnaad niet meer met eenvoudige voorzieningen is af te dichten, in de regel vanaf 10 mm. | 40 procent |
| CE5 en CE6 | Bij metalen of kunststof kozijnen sluit een raam of deur niet meer met gangbare tochtwering, in de regel vanaf 5 mm. | 40 procent |
| CE8 | Het buitenkozijn sluit niet goed aan op de gevel, waardoor er een open verbinding is met de buitenlucht of de spouw. | 40 procent |
| B8 | Zoveel onderhoudsgebreken tegelijk, zoals houtrot in kozijnen en ramen en ernstig kierende buitendeuren en ramen, dat het wonen er ernstig onder lijdt. | 30 procent |
Bij de Huurcommissie bekijkt de onderzoeker de kieren zelf en meet hoe groot de naad is. Bij de kantonrechter kan ook de luchtdichtheid van de hele woning ter sprake komen. Een woning die aan de norm voor luchtdoorlatendheid voldoet, kan toch luchtlekken hebben die tocht veroorzaken, en ook dat kan een gebrek zijn. Zo besliste de kantonrechter in Noord-Holland in 2024. In twee van de drie tochtzaken van de kantonrechter hieronder ging de huur omlaag, met 5 en 10 procent. Enkel glas staat niet als gebrek in de lijsten van het gebrekenboek.
Zo besliste de Huurcommissie over geluid en tocht
Een geluidszaak bij de Huurcommissie loopt voor de huurder meestal slecht af. Van de 222 verzoeken over geluid waarover de Huurcommissie inhoudelijk besliste, was maar 23 procent gegrond. Bij tocht was dat 55 procent (150 van de 274), bijna even veel als de 57 procent bij alle gebrekenzaken van huurders. In LEX gaat het om 249 samenvattingen over geluid en 280 over tocht of kieren, van uitspraken uit de periode juni 2021 tot februari 2026. Veertien zaken gaan over allebei.
Waarom geluidszaken zo vaak stranden
Bij geluid gaat het nog vaker mis op het bewijs dan bij verwarming. In ongeveer vier op de tien zaken kwam een deskundigenrapport of akoestisch onderzoek ter sprake, en in negen op de tien daarvan ontbrak dat rapport. Van die zaken was maar 7 procent gegrond, tegen 34 procent van de zaken waarin geen rapport werd genoemd. Kwam het geluid van een installatie, zoals een lift of de ventilatie, dan was 36 procent gegrond. Ging het om de buren of om geluidsisolatie, dan kreeg de huurder in 1 van de 23 zaken gelijk.
Gegrond naar wat de samenvatting noemt, geluid
| De samenvatting noemt | Beslissingen | Gegrond |
|---|---|---|
| Geluid van een installatie | 67 | 36% |
| Geen deskundigenrapport genoemd | 137 | 34% |
| Deskundigenrapport genoemd | 85 | 7% |
| Buren of geluidsisolatie | 23 | 4% |
| Alle inhoudelijke beslissingen | 222 | 23% |
Wat werkt bij tocht
Een kier is te meten, en tochtzaken slagen dan ook vaker. Ging het om een deur, dan was 77 procent gegrond, bij een raam of kozijn 68 procent en bij houtrot 82 procent. Klaagde de huurder vooral over enkel glas of slechte isolatie, dan was nog maar 23 procent gegrond. Een melding over tocht staat dus sterker als daarin staat om welke deur of welk raam het gaat en hoe groot de kier is.
Gegrond naar wat de samenvatting noemt, tocht
| De samenvatting noemt | Beslissingen | Gegrond |
|---|---|---|
| Houtrot | 17 | 82% |
| Deur | 70 | 77% |
| Raam of kozijn | 77 | 68% |
| Enkel glas of isolatie | 22 | 23% |
| Alle inhoudelijke beslissingen | 274 | 55% |
De verlaging bij tocht en geluid
In 91 toegewezen tochtzaken zijn de oude en de nieuwe huur bekend. In bijna twee derde betaalde de huurder tijdelijk nog 40 procent van de kale huur, en in 14 procent nog 80 procent. Volgens het gebrekenboek past een verlaging tot 80 procent onder meer bij een gebrek dat eenvoudig of met weinig kosten is op te lossen. Bij geluid waren er maar 31 zaken waarin de bedragen bekend zijn, en bijna de helft daarvan kwam uit op 40 procent. Door afronding komen de percentages samen op 99 procent. Een kantonrechter noemt meestal de korting. In de ventilatiezaak hieronder ging de huur met 15 procent omlaag.
Tien uitspraken over geluid en tocht
Vier zaken gaan over geluid, vier over tocht en twee over overlast van buren. Acht komen van de kantonrechter en het hof. De volledige tekst vindt u op rechtspraak.nl onder het ECLI-nummer. Bij de twee uitspraken van de Huurcommissie noemen we alleen de maand of het jaar, omdat het register bij een zaaknummer het adres van de woning toont.
Lawaai van de ventilatie in een nieuw appartement
In een nieuw appartement maakte de centrale ventilatie veel lawaai, en metingen kwamen boven de 30 dB(A). Oorzaken waren onder meer te gevoelige CO2-sensoren en slecht gemonteerde slangen. Partijen waren het erover eens dat het om een C-gebrek uit het gebrekenboek ging. Dat er 's nachts lawaai was, stond vast, maar dat het voortdurend was, had de huurder onvoldoende onderbouwd. De huur ging met 15 procent omlaag, in plaats van de gevraagde 70 procent. De verhuurder kon dat bedrag verhalen op de projectontwikkelaar.
Trillingen van een scheef geplaatste warmtepomp
Een nieuwe warmtepomp was scheef en direct tegen de muur gemonteerd, en de trillingen waren door muren, trap en leidingen te voelen. Over de maanden voordat de pomp werd vervangen, kreeg de huurder 10 procent huurverlaging. Bij de pomp van september 2025 bleef het geluid binnen de grens van 40 dB voor bestaande bouw. Over de eerdere pomp had de huurder de overlast onvoldoende onderbouwd. Ook de klacht dat de woning niet warm werd, slaagde niet. Foto's van een thermometer waren niet genoeg, en uit temperatuurlogs bleek dat de woonkamer de ingestelde temperatuur haalde.
Geluidshinder moet in de woning vast te stellen zijn
Een huurster had maandenlang last van het geluid van een slecht werkende entreedeur en binnendeur in de gemeenschappelijke ruimte, en van een muur die slecht isoleerde. Ze vroeg 70 procent huurverlaging. Een meting door een deskundige ontbrak, en de video's waren buiten de woning opgenomen. Volgens de kantonrechter moet er objectieve geluidshinder in de woning zijn, vast te stellen met controleerbare gegevens. De vordering werd afgewezen.
Overlast van een medehuurder
Drie huurders in een woonblok klaagden over een andere huurder van dezelfde verhuurder, onder meer over lawaai. Volgens de kantonrechter is overlast door een derde geen gebrek (artikel 7:204 lid 3 BW). Wel kan een gebrek ontstaan als de verhuurder na de klachten niets of te weinig doet. Deze verhuurder had brieven gestuurd, overleg gevoerd, buurtbemiddeling aangeboden en een gedragsafspraak gemaakt, en dat was genoeg. De gevraagde huurverlaging van 50 procent werd afgewezen.
Burenoverlast in hoger beroep
Een huurster klaagde over haar bovenbuurman, onder meer over klusgeluid, harde muziek en een blaffende hond. Ze vroeg 100 euro per maand huurverlaging en schadevergoeding. Volgens het hof is overlast van een buurman in de regel geen gebrek. Dat is alleen in bijzondere gevallen anders, bijvoorbeeld als de verhuurder te weinig doet. Volgens het hof was de overlast niet aannemelijk gemaakt. Bovendien had de verhuurder gesprekken gevoerd, buurtonderzoek gedaan en navraag bij de politie gedaan. De vorderingen werden afgewezen.
Luchtlekken ondanks een goede luchtdichtheid
Een huurster klaagde over tocht. Een deskundige, benoemd door de kantonrechter, mat dat de woning als geheel niet te veel lucht doorliet. Wel vond de deskundige 49 luchtlekken, waarvan er 22 maatregelen nodig hadden. Volgens de kantonrechter vormden die luchtlekken samen toch een gebrek. De verhuurder moest de 22 lekken binnen een maand dichten. De huur ging met 5 procent omlaag, en niet verder terug dan zes maanden voor de vordering.
Versleten hang- en sluitwerk is hier geen kleine herstelling
In een woning uit 1920 klaagden de huurders over kou en tocht. Het hang- en sluitwerk van de draaikiepramen was versleten. Volgens de verhuurder was dat een kleine herstelling voor de huurders. De kantonrechter dacht daar anders over, gezien de leeftijd van de woning en de vele bewegende delen. Via spotjes die de huurders zelf hadden laten plaatsen, kwam koude lucht binnen. Dat telde niet als gebrek. De huurders zetten de thermostaat op 13,5 graden. Dat zag de kantonrechter als hun eigen keuze, en de kou die daardoor ontstond, telde niet mee voor de huurverlaging. De huur ging negen maanden met 10 procent omlaag. De meeste andere eisen, zoals herstel, HR++ glas en schadevergoeding, wees de kantonrechter af, en de huurders moesten de proceskosten betalen.
Een raam opnieuw afstellen is een kleine herstelling
Na een uitspraak van de Huurcommissie ging de zaak naar de kantonrechter. Een deskundige onderzocht de woning twee keer met een warmtebeeldcamera. In de woonkamer en de slaapkamers vond de deskundige alleen kleine onvolkomenheden. In de kinderkamer liet een draaikiepraam warmte en kou door, en dat was op te lossen door het raam opnieuw af te stellen, voor ongeveer 150 euro. Volgens de kantonrechter is dat een kleine herstelling voor de huurder (artikel 7:217 en 7:240 BW). Er kwam geen huurverlaging.
Liftgeluid boven de norm
Uit een geluidsmeting in opdracht van de verhuurder bleek dat het liftgeluid in de woning boven de norm uit het Bouwbesluit 2012 lag. Bij het starten, rijden en stoppen kwam het geluid boven de grens van 30 dB. Het geluid kwam ook via de staalconstructie en de bevestiging in de betonmuren de woning in. De voorzitter stelde een C-gebrek (C3) vast en verlaagde de kale huur tijdelijk tot 40 procent.
Een kromme voordeur
De voordeur was aan de bovenkant krom, waardoor er een kier van ongeveer 1 cm ontstond. De huurder had het met tochtstrips geprobeerd, maar de naad was niet meer met tochtwering af te sluiten. Dat is een C-gebrek, in het gebrekenboek CD5. Omdat alleen het bovenste deel van de deur scheluw was, vond de voorzitter een verlaging tot 60 procent passend, in plaats van tot 40 procent.
Rechten van de huurder en plichten van de verhuurder
Geluid en tocht, wie moet wat
- Mag verlangen dat de verhuurder een installatie laat herstellen die te veel lawaai maakt, of een kozijn dat niet meer sluit.artikel 7:206 lid 1 BW
- Kan bij een gereguleerde huur de Huurcommissie vragen de kale huur tijdelijk te verlagen tot 40 procent, bij ernstige geluidsoverlast van installaties, te weinig geluidsisolatie of een kier die niet meer te dichten is.artikel 7:257 lid 2 BW, bijlage II Besluit huurprijzen woonruimte, gebrekenboek C3, C7 en CD5
- Laat bij geluid een akoestisch onderzoek doen door een onafhankelijk bureau, omdat de Huurcommissie geluid in de regel niet zelf meet.gebrekenboek paragraaf 3.5
- Brengt zelf tochtstrips aan en houdt het hang- en sluitwerk gangbaar, zolang daar geen noemenswaardige kosten aan verbonden zijn.artikel 7:217 BW, Besluit kleine herstellingen
- Gedraagt zich als goed huurder en veroorzaakt geen overlast voor de buren.artikel 7:213 BW
- Onderzoekt klachten over overlast door een eigen huurder en neemt stap voor stap maatregelen. Gebeurt dat niet, dan kan dat volgens de kantonrechter een gebrek zijn.artikel 7:204 lid 3 en 7:213 BW
- Zorgt dat installaties de geluidsnormen halen en dat deuren en ramen goed sluiten.artikel 7:206 BW, gebrekenboek
- Kan buiten de vrije sector pas weer een voorstel tot huurverhoging doen als huurder en verhuurder het erover eens zijn dat een geluids- of tochtgebrek dat de Huurcommissie heeft vastgesteld, is opgeheven. Onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie geldt dat ook voor een verhoging op grond van een beding in het huurcontract, en dan ook bij een middenhuurwoning.artikel 7:250 lid 2 BW, onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie artikel 7:248 lid 5 BW
Wacht de huurder bij een gereguleerde huur langer dan zes maanden na de melding, dan gaat de verlaging niet verder terug dan zes maanden voor het verzoek of de vordering (artikel 7:257 BW). In de vrije sector gaat een geschil over huurverlaging naar de kantonrechter. De Huurcommissie geeft daar alleen een advies, en alleen als huurder en verhuurder dat hebben afgesproken (artikel 5 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Een huurder van een middenhuurwoning met een contract vanaf 1 juli 2024 kan wel naar de Huurcommissie. Zodra de Wet toekomstbestendige huurcommissie geldt, moet de huurder een gebrek eerst schriftelijk melden. Pas daarna kan de huurder naar de Huurcommissie. Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in. Een koninklijk besluit legt die datum vast, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen. In de gids over gebreken en huurverlaging leest u hoe de termijnen lopen en vanaf welke dag de lagere huur ingaat.
Zo meldt u geluid of tocht
Voorbeeld van een melding over geluid of tocht
Aan [naam van de verhuurder]
[datum]
Betreft: [geluid of tocht] in [adres]
Geachte heer, mevrouw,
Sinds [datum] heb ik in mijn woning last van [bijvoorbeeld het geluid van de lift of de ventilatie, of tocht langs de voordeur]. Dat speelt vooral [wanneer, bijvoorbeeld 's nachts of bij harde wind], in [de kamers].
[Bij tocht] Ik heb tochtstrips aangebracht, maar de kier van ongeveer [aantal] millimeter is daarmee niet dicht te krijgen. Foto's met een meetlint ernaast stuur ik mee.
[Bij geluid] Graag maak ik met u een afspraak over een geluidsmeting door een onafhankelijk bureau.
Wilt u laten onderzoeken waar het geluid of de tocht vandaan komt, en het gebrek herstellen? Ik hoor graag binnen een week wat u gaat doen.
Met vriendelijke groet,
[naam en telefoonnummer]
Vul de delen tussen haken zelf in, en laat weg wat niet klopt.
Bewaar de verzonden melding met de datum. Bij de Huurcommissie telt de dag waarop u de melding verstuurde, en een lagere huur gaat in op de eerste dag van de maand daarna (artikel 16 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Gaat het om overlast van buren, dan is er in de regel geen gebrek. Stuur de verhuurder dan een klacht over de overlast, met uw logboek erbij.
Veelgestelde vragen
Dat hangt af van de bron. Ernstige geluidsoverlast van een installatie van de woning of het gebouw, zoals een lift, ventilatie of warmtepomp, is een gebrek. Dat geldt ook voor te weinig geluidsisolatie tussen woningen. Overlast van buren zelf is in de regel geen gebrek, omdat het om een stoornis door derden gaat (artikel 7:204 lid 3 BW). Huurt de buur bij dezelfde verhuurder en onderneemt die verhuurder niets na de klachten, dan kan dat wel een gebrek opleveren.
Meestal niet. Bij de Huurcommissie gaat het om gebreken aan de woning, en overlast van buren is geen gebrek. Huren de buren bij dezelfde verhuurder, dan moet de verhuurder klachten onderzoeken en maatregelen nemen. Gebeurt dat niet, dan kan de kantonrechter dat als gebrek aanmerken. Komt het geluid door slechte geluidsisolatie tussen de woningen, dan is dat wel een gebrek.
Volgens het gebrekenboek gaat het bij nieuwbouw vanaf 1 april 2021 om een installatiegeluid van meer dan 30 dB in een verblijfsruimte. Voor een warmtepomp of andere installatie buiten het gebouw ligt de grens bij 40 dB, op de perceelgrens of bij een raam of deur van de buren. Bij bestaande bouw en verbouw ligt de grens bij 40 dB. Er moet ook echt overlast zijn, en de meting gebeurt volgens NEN 5077.
Bij de Huurcommissie laat de huurder het akoestisch onderzoek zelf doen, eventueel samen met de verhuurder (gebrekenboek paragraaf 3.5). Bij de kantonrechter kunnen de kosten van een rapport dat een gebrek aantoont, voor rekening van de verhuurder komen. In een zaak over verwarming uit 2024 moest de verhuurder de kosten betalen van het onderzoek dat de huurder had laten doen, en ook die van de deskundige die de kantonrechter benoemde. Maak vooraf afspraken met de verhuurder over het onderzoek, dan heeft de uitkomst meer gewicht.
Ja, als een deur, raam of kozijn niet meer goed sluit en de huurder dat niet met gewone tochtwering kan oplossen. Volgens het gebrekenboek gaat het bij houten kozijnen in de regel om een naad vanaf 8 mm, en bij metalen of kunststof kozijnen vanaf 5 mm. Buiten de vrije sector kan de Huurcommissie de kale huur dan tijdelijk verlagen tot 40 procent. Bij de kantonrechter kunnen ook luchtlekken een gebrek zijn, zelfs als de woning aan de norm voor luchtdoorlatendheid voldoet.
De huurder, zolang dat geen noemenswaardige kosten meebrengt. Tochtwering aanbrengen en onderhouden is een kleine herstelling (Besluit kleine herstellingen). Ook het hang- en sluitwerk gangbaar houden is voor de huurder. Is een kier zo groot dat die niet meer met gewone tochtwering dicht te krijgen is, of sluit een raam of deur niet meer, dan is dat in de regel een gebrek voor de verhuurder. Is het genoeg om het raam goedkoop opnieuw af te stellen, dan blijft het een kleine herstelling voor de huurder.
Niet vanzelf. In de lijsten van het gebrekenboek staat enkel glas niet als gebrek. In een zaak uit 2025 vond de kantonrechter het enkele glas in een woning geen gebrek. Ontstaan er ernstige condens en schimmel, dan kan dat wel een gebrek zijn als de oorzaak een technische tekortkoming van de constructie is (CV3). In tochtzaken waarin enkel glas of isolatie ter sprake kwam, was 23 procent gegrond.
Voor wie met LEX werkt
Zoekt u uitspraken over geluid of tocht die op uw zaak lijken, zoals een lift naast de slaapkamer, stel die vraag dan aan de LEX Assistent in LEX. De assistent zoekt in ruim 68.000 uitspraken en adviezen, in de wet en in de kennisbank, en noemt bij elk antwoord de bron. In LEX Dossiers stelt u één vraag over alle stukken van een zaak, bijvoorbeeld welke geluidsmetingen er zijn en wat eruit kwam. Bij elk antwoord ziet u de passage uit het stuk.
Meer over gebreken
Alle gidsen over huurrecht, per onderwerp geordend, vindt u op de overzichtspagina Huurrecht. Op de pagina Uitspraken van de Huurcommissie leest u hoe de Huurcommissie in alle soorten zaken beslist en hoe u een uitspraak terugvindt.
Over de cijfers
Voor geluid gaat het om 249 verzoeken van huurders die in het register van de Huurcommissie het label ‘Huurverlaging wegens gebreken’ of ‘Onderhoud en gebreken’ hebben, en waarvan de samenvatting die LEX van de uitspraak maakt het woord geluid bevat. Voor tocht zijn het 280 verzoeken met tocht of kieren in de samenvatting. De uitspraken zijn van juni 2021 tot en met 5 februari 2026. Uitspraken van na 5 februari 2026 hebben in LEX nog geen label voor de soort procedure en tellen niet mee.
Niet-ontvankelijk waren 27 verzoeken over geluid en 6 over tocht. Die tellen niet mee. In een steekproef van twintig uitspraken per onderwerp, nagelezen tegen de volledige tekst, ging het achttien keer echt om geluid als gemeld gebrek. Twee keer kwam geluid alleen terloops ter sprake. Bij tocht ging het ook achttien keer om het gemelde gebrek, en de andere twee gingen over isolatie of over kieren voor ventilatie. Over buren en geluidsisolatie gaan maar 23 beslissingen, dus dat percentage is alleen een indicatie.
Deze pagina is algemene informatie en geen juridisch advies. Bronnen: Huurcommissie, Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026 (pdf), Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 204, 206, 207, 213, 217, 240, 250 en 257, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikelen 5 en 16, Besluit huurprijzen woonruimte, artikel 6 en bijlage II, Besluit kleine herstellingen, Wet toekomstbestendige huurcommissie, Staatsblad 2026, 311, het nieuwsbericht van de Rijksoverheid van 29 september 2026 en de uitspraken met ECLI op rechtspraak.nl. Cijfers: uitspraken van de Huurcommissie in de database van LEX, peildatum 16 oktober 2026. Bijgewerkt: 16 oktober 2026.