Verwarming kapot in de huurwoning: normen, rechten en huurverlaging
Werkt de verwarming niet, of worden de kamers niet warm genoeg, dan is dat een gebrek dat de verhuurder moet verhelpen. Volgens het gebrekenboek van de Huurcommissie moet de verwarming de woonkamer bij min 10 graden buiten op 20 graden kunnen houden. Bij een ernstig gebrek kan de Huurcommissie buiten de vrije sector de kale huur tijdelijk verlagen tot 40 procent. Kan de onderzoeker het gebrek niet zelf vaststellen, dan is een rapport van een onafhankelijk en deskundig bureau nodig, zoals een installatiebedrijf.
Een verwarmingszaak strandt vaak op het bewijs. Een koude radiator is te zien, maar een storing in de ketel kan de onderzoeker van de Huurcommissie meestal niet zelf vaststellen. In LEX staan ruim 500 verwarmingszaken van de Huurcommissie. Iets minder dan de helft van de verzoeken was gegrond. Dat een meting of rapport ontbrak, speelde daarbij vaak een rol. Is uw verwarming nu kapot, meld dat dan meteen aan de verhuurder, bijvoorbeeld met deze voorbeeldmelding.
Het vriest 10 graden. Een huurder van KernWonen meet de temperatuur in elke kamer en legt die naast de temperaturen uit het gebrekenboek.
Rekenvoorbeeld. Bij min 10 graden buiten moet de verwarming volgens het gebrekenboek de woonkamer en de keuken op 20 graden kunnen houden, de slaapkamer op 18, de badkamer op 22 en toilet en entree op 15 graden. Een meting per kamer laat 20 graden zien in de keuken, 19 in de slaapkamer, 22 in de badkamer en 16 in toilet en entree. Die kamers halen de norm. De woonkamer blijft steken op 16 graden, 4 graden te kort. Dat is een C2-gebrek, en de kale huur kan dan tijdelijk omlaag tot 40 procent. In LEX was 61 procent van de verwarmingsverzoeken gegrond als er geen deskundigenrapport werd genoemd, en 5 procent als een rapport ter sprake kwam. Meestal ontbrak dat rapport.
Bron: uitspraken van de Huurcommissie in LEX van juni 2021 tot februari 2026, geteld op 16 oktober 2026. Onder Over de cijfers leest u hoe we tellen.
Wanneer de verwarming een gebrek is
Een verwarming die niet werkt of te weinig warmte geeft, is een gebrek (artikel 7:204 lid 2 BW). Vraagt de huurder erom, dan moet de verhuurder dat gebrek verhelpen (artikel 7:206 lid 1 BW). De Huurcommissie verlaagt de huur alleen bij een ernstig gebrek. In bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte staat daarvoor een verwarming die in een of meer kamers zo weinig warmte afgeeft dat die kamers niet goed warm te krijgen zijn. In het gebrekenboek heet dat gebrek C2. De kale huur kan dan tijdelijk omlaag tot 40 procent, dus de huurder betaalt in die tijd nog 40 procent van de kale huur.
Temperaturen bij min 10 graden buiten, gebrekenboek C2
| Ruimte | Temperatuur die de verwarming moet kunnen halen |
|---|---|
| Woonkamer | 20 graden |
| Keuken | 20 graden |
| Slaapkamer | 18 graden |
| Badkamer | 22 graden |
| Toilet, entree en overloop | 15 graden |
Volgens het gebrekenboek moet de installatie in elk geval de temperatuur halen die bij de aanleg is berekend. Veranderingen die de huurder zelf heeft aangebracht, zoals twee kamers samenvoegen, tellen niet mee. Sinds de versie van juli 2026 valt ook een woning zonder thermostaat of andere temperatuurregelaar onder C2. Die versie geldt voor gebreken die op of na 1 juli 2026 zijn gemeld.
Andere gebreken aan verwarming en warm water
Verwarming en warm water in het gebrekenboek, versie juli 2026
| Code | Gebrek | Huur tijdelijk tot |
|---|---|---|
| CQa1 | De cv werkt helemaal niet door een aanwijsbaar technisch gebrek, zoals een kapot drukvat of een kapotte circulatiepomp. Dat geldt ook voor het warmwatergedeelte van een combiketel. | 40 procent |
| CQa2 | Kranen, radiatoren of leidingen van de verwarming lekken zichtbaar. | 40 procent |
| CQa3 | Het binnenwerk van een radiatorkraan is kapot, waardoor een kamer niet meer goed warm wordt. | 40 procent |
| CQa4 | De installatie heeft vaak storingen door ouderdom of technische gebreken. | 40 procent |
| CQd1 | Te weinig warm water bij een gemeenschappelijke voorziening. Bij een collectief net moet het water aan de kraan ten minste 55 graden zijn. | 40 procent |
| B4 | Het afvoerkanaal van de hoofdverwarming voert rook of verbrandingsgassen zo slecht af dat het wonen er ernstig onder lijdt. | 30 procent |
Niet alles is voor de verhuurder. De cv ontluchten en bijvullen en na een storing opnieuw opstarten zijn kleine herstellingen voor de huurder (Besluit kleine herstellingen). Werkt de cv niet omdat de huurder die niet heeft bijgevuld, dan is er volgens het gebrekenboek geen gebrek. Ook een eenvoudige radiatorknop vervangen en een radiatorkraan gangbaar houden zijn voor de huurder. Heeft de huurder zelf een installatie aangelegd, dan is het onderhoud daarvan ook voor de huurder. Meer gebreken uit de aanvullende lijst staan in de gids onder de aanvullende C-lijst.
Bewijs met een meting of een rapport
Bij verwarming kan de onderzoeker van de Huurcommissie het gebrek vaak niet zelf vaststellen, omdat daarvoor apparatuur en specialistische kennis nodig zijn. Volgens het gebrekenboek moet de huurder dan zelf een onafhankelijk en deskundig bureau laten onderzoeken of de verwarming of de cv-ketel goed werkt (paragraaf 3.5). Dat mag ook samen met de verhuurder. Ontbreekt zo'n rapport, dan stelt de Huurcommissie geen gebrek vast en volgt er geen huurverlaging.
De cijfers laten dat ook zien. In ongeveer een kwart van de verwarmingszaken in LEX kwam een deskundigenrapport ter sprake, en in negen op de tien daarvan ontbrak het. Van die zaken was maar 5 procent gegrond. Werd er geen rapport genoemd, dan was 61 procent gegrond. Ook bij de kantonrechter draait het vaak om bewijs. In een zaak uit 2026 waren foto's van een thermometer niet genoeg. Veel sterker is een meting per kamer, naast de temperaturen uit het gebrekenboek.
Wat een huurder kan laten vastleggen
- Een rapport van een onafhankelijk en deskundig bureau, zoals een erkend installatiebedrijf, over de werking van de cv-ketel of de installatie.
- Een meting van de temperatuur per kamer, het liefst op een koude dag, naast de temperaturen uit het gebrekenboek.
- De werkbonnen van monteurs die langs zijn geweest, met de datum en wat de monteur vond.
- De meldingen aan de verhuurder of het onderhoudsbedrijf, met de datum. In een zaak uit 2026 telde een melding bij het onderhoudsbedrijf van de verhuurder als melding aan de verhuurder.
Voor de verhuurder werkt het andersom. Met werkbonnen en metingen van de eigen installateur kan de verhuurder aantonen dat de installatie werkte toen de monteur wegging. Leg daarom bij elk bezoek vast wat er is gedaan en welke temperatuur de woning haalde.
Een kapotte cv in de winter
De wet geeft geen vaste termijn voor het herstel. Wel moet de verhuurder een kapotte verwarming herstellen zodra de huurder daarom vraagt (artikel 7:206 lid 1 BW). Bij een gereguleerde huur heeft de verhuurder volgens het gebrekenboek zes weken om het gebrek te verhelpen, en pas daarna kan de huurder naar de Huurcommissie (artikel 7:257 lid 2 BW). Dat betekent niet dat elk herstel zes weken kan wachten. Valt de cv in de winter uit, dan ligt snel herstel voor de hand. Lukt een definitief herstel niet snel, dan kan de verhuurder tijdelijke verwarming plaatsen, zoals elektrische kachels. Volgens het gebrekenboek kan zo'n maatregel tot een kleinere verlaging leiden, als het woongenot daardoor minder wordt aangetast. Extra stroomkosten kan de huurder als schade vergoed krijgen, als het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen (artikel 7:208 BW).
Houd als huurder de huur niet in. In een zaak uit 2024 schortte een huurder de huur op, omdat de verwarming niet goed zou werken. Na het herstel door een installateur kon de kantonrechter geen gebrek meer vaststellen. De huurder mocht de huur daarom niet opschorten, en er ontstond een achterstand van negen maanden huur. De kantonrechter ontbond de huurovereenkomst, vooral vanwege ernstige overlast en daarnaast vanwege die achterstand. Het gebrek zelf laten herstellen kan wel, maar alleen als de verhuurder in verzuim is en alleen tegen redelijke kosten (artikel 7:206 lid 3 BW). Dat verzuim ontstaat meestal pas als de huurder de verhuurder schriftelijk een termijn heeft gegeven en die termijn voorbij is (artikel 6:82 BW). Wat een redelijke termijn is, hangt af van de omstandigheden, zoals de kou en de vraag of er tijdelijke verwarming staat.
Met de Wet toekomstbestendige huurcommissie verandert de procedure. Dan moet de huurder een kapotte verwarming eerst schriftelijk melden voordat de Huurcommissie een verzoek behandelt, en de zes weken en zes maanden tellen vanaf die schriftelijke melding. Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in. Een koninklijk besluit legt die datum vast, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen. In de gids over gebreken leest u er meer over onder schriftelijk melden.
Zo meldt u een kapotte verwarming
Voorbeeld van een melding over de verwarming
Aan [naam van de verhuurder]
[datum]
Betreft: verwarming in [adres]
Geachte heer, mevrouw,
Sinds [datum] werkt de verwarming in mijn woning niet goed. [Beschrijf wat er mis is, bijvoorbeeld een storing op de cv-ketel of een woonkamer die niet warmer wordt dan 16 graden.] Het gaat om [de kamers].
[Alleen als het klopt] Ik heb de cv bijgevuld, ontlucht en opnieuw opgestart, maar dat hielp niet.
Ik vraag u zo snel mogelijk een monteur te sturen. Lukt een reparatie niet snel, wilt u dan tijdelijke verwarming regelen? Ik hoor graag binnen twee dagen wanneer de monteur komt.
Met vriendelijke groet,
[naam en telefoonnummer]
Vul de delen tussen haken zelf in, en laat weg wat niet klopt.
Vraag de monteur na elk bezoek om de werkbon, en bewaar die bij uw melding. Meet op een koude dag de temperatuur in elke kamer en schrijf die op. Bewaar ook de melding zelf, met de dag van verzending. Bij de Huurcommissie bepaalt die dag wanneer een lagere huur kan ingaan, namelijk op de eerste dag van de maand daarna (artikel 16 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte).
Blokverwarming, een warmtenet of een ketel van de VvE
Hoort de installatie bij het gebouw, zoals een ketelhuis van de VvE of een collectieve warmtepomp, dan blijft de verhuurder het aanspreekpunt van de huurder. Volgens het gebrekenboek is het een risico van de verhuurder als die voor het herstel op de VvE of een aannemer moet wachten. Toch wees de kantonrechter in een zaak uit 2026 de vordering van een huurster af. De verhuurder had de VvE direct aangeschreven, en binnen een week was het probleem verholpen. Meld een storing aan een collectieve installatie dus altijd bij de verhuurder, en noteer de data.
Zo besliste de Huurcommissie in ruim 500 zaken
Bij verwarming krijgt de huurder minder vaak gelijk dan gemiddeld. Van de 495 verzoeken waarover de Huurcommissie inhoudelijk besliste, was 48 procent gegrond, tegen 57 procent bij alle gebrekenzaken van huurders. Nog eens 40 verzoeken waren niet-ontvankelijk. Het gaat om 535 uitspraken in LEX uit de periode juni 2021 tot februari 2026, waarin de verwarming, een cv-ketel of een radiator ter sprake komt.
Uitkomst van 495 inhoudelijke beslissingen over verwarming
Zichtbaar gebrek of storing in de ketel
Het verschil zit vooral in het bewijs. Kan de onderzoeker het gebrek zelf zien, zoals een radiator die koud blijft of een lekkende leiding, dan slaagt een verzoek vaker. Ging het om een radiator, dan was 62 procent gegrond, bij een cv-ketel of geiser 56 procent. Bij een storing die alleen een installateur kan vaststellen, hangt alles af van het rapport. Ontbrak dat, dan werd het verzoek bijna altijd afgewezen.
Gegrond naar wat de samenvatting noemt, verwarming
| De samenvatting noemt | Beslissingen | Gegrond |
|---|---|---|
| Radiator | 125 | 62% |
| Cv-ketel of geiser | 145 | 56% |
| Vloerverwarming | 26 | 46% |
| Geen deskundigenrapport genoemd | 381 | 61% |
| Deskundigenrapport genoemd | 114 | 5% |
| Alle inhoudelijke beslissingen | 495 | 48% |
Hoe ver de huur omlaag ging
In 142 toegewezen verwarmingszaken zijn de oude en de nieuwe huur bekend. In 56 procent daarvan betaalde de huurder tijdelijk nog 40 procent van de kale huur, en in een kwart nog 60 procent. Een kantonrechter noemt meestal de korting, zoals 20 procent minder huur in de warmwaterzaak hieronder. Volgens het gebrekenboek kan een kleinere verlaging passen als de verhuurder al tijdelijke maatregelen heeft genomen, of als het gebrek door de aard en de omvang het woongenot minder ernstig schaadt.
Acht uitspraken over verwarming en warm water
In de meeste van deze zaken ging het om bewijs. Zes uitspraken komen van de kantonrechter en staan met hun ECLI-nummer op rechtspraak.nl. Van de twee uitspraken van de Huurcommissie geven wij alleen de maand of het jaar. Het register van de Huurcommissie toont bij een zaaknummer namelijk het adres van de woning.
Een deskundige stelt vast dat de verwarming tekortschiet
In een monumentaal pand werd de woonkamer niet goed warm. Een deskundige, benoemd door de kantonrechter, stelde vast dat de radiator te weinig water kreeg, dat een thermostaatkraan verkeerd zat en dat de combiketel te klein was. Een monument hoeft niet zo goed te zijn als nieuwbouw, maar de verwarming moet wel naar behoren werken. Het verweer dat herstel te duur was, slaagde niet. Een nieuwe ketel van ongeveer 5.500 euro kon van de verhuurder worden gevergd (artikel 7:206 lid 1 BW). De verhuurder moest binnen twee maanden maatregelen nemen, op straffe van een dwangsom, en de kosten betalen van het onderzoek dat de huurder had laten doen en van de deskundige.
Te weinig warm water voor een gezin van zes
Een gezin van zes huurde een nieuwe vijfkamerwoning met een warmtepomp en een boiler van 150 liter. Na ongeveer 25 minuten douchen was het warme water op. De Huurcommissie had het verzoek afgewezen, waarna de huurders naar de kantonrechter gingen. Volgens de kantonrechter moet de warmwatervoorziening passen bij het gezin waarvoor de woning bedoeld is. Dat was hier niet zo, en dus was er een gebrek. De klacht over de verwarming slaagde niet, omdat die werkte nadat een monteur de thermostaat had uitgelegd. De huur ging met 20 procent omlaag, onder meer omdat verhuurders in de energietransitie nog zoeken naar de juiste installaties.
Zonder meting geen gebrek
Een huurster stelde dat ze haar woning bijna twee jaar niet goed warm kreeg, en ze vroeg 40 procent huurverlaging. Uit werkbonnen bleek dat de installatie na de bezoeken van november 2023 en maart 2024 in werkende staat was achtergelaten. Volgens de kantonrechter had de huurster de temperaturen kunnen laten meten en naast de minimumtemperaturen uit het gebrekenboek kunnen leggen. In februari 2025 stelde een monteur wel te weinig warmte vast, maar de storing lag toen in het ketelhuis van de VvE. De verhuurder schreef de VvE direct aan, en binnen een week was het opgelost. De vordering werd afgewezen.
Elektrische kachels in plaats van radiatoren
De verhuurder had de radiatoren weggehaald en twee elektrische kachels gegeven. De huurster vond die onvoldoende, en ze vroeg in kort geding om terugplaatsing van de radiatoren en 60 procent huurverlaging. Een extra kachel weigerde ze, en een kapotte kachel liet ze niet omruilen. Volgens de kantonrechter was niet aannemelijk dat de woning onvoldoende warm te krijgen was. Zonder gebrek kwam er ook geen huurverlaging.
Huurverlaging hoort in een bodemprocedure
Volgens de huurster had ze vanaf het begin van de huur problemen met de verwarming en het warme water. De verhuurder betwistte dat. Voor een definitief herstel moest er gewerkt worden aan het rookgaskanaal, dat door de woning van de buren liep, en na de zitting was dat werk gedaan. Volgens de kantonrechter heeft een huurder in de regel recht op huurverlaging als de woning niet warm wordt en er geen warm water is. In kort geding kan zo'n verlaging alleen als voorlopige maatregel, en daarvoor was geen spoedeisend belang meer. De vordering werd afgewezen, en ieder droeg de eigen kosten.
De huur opschorten zonder bewijs
Vanaf december 2022 liet de huurder een huurachterstand ontstaan, omdat de verhuurder de verwarming niet zou repareren. Een installateur van de verhuurder was twee keer langs geweest. De huurder liet niet zien dat er daarna nog een gebrek was, bijvoorbeeld met een rapport, en mocht de huur daarom niet opschorten. De kantonrechter ontbond de huurovereenkomst, vooral vanwege ernstige overlast op het terrein van de verhuurder en daarnaast vanwege de achterstand. De huurder moest de woning verlaten.
Een koude radiator in de keuken
De radiator in de keuken bleef koud, en bij het onderzoek was de oorzaak niet te vinden. De voorzitter stelde een gebrek vast dat overeenkomt met C2, namelijk een verwarming die te weinig warmte geeft. De losse stopcontacten die de huurder ook noemde, waren een kleine herstelling voor de huurder. De kale huur ging tijdelijk omlaag tot 40 procent. Het verzoek kwam later dan zes maanden na de melding, en daarom ging de verlaging niet verder terug dan zes maanden.
Tikkende leidingen zonder rapport
De huurder klaagde over tikkende leidingen van de cv. De Huurcommissie heeft niet de apparatuur om zo'n gebrek vast te stellen, en de huurder had geen rapport van een erkend installatiebedrijf. Volgens de voorzitter moet dan wie iets stelt dat ook bewijzen. Ook een deskundige die later in opdracht van de verhuurder de cv controleerde, vond geen gebreken. Het verzoek werd afgewezen.
Rechten van de huurder en plichten van de verhuurder
Verwarming, wie moet wat
- Mag verlangen dat de verhuurder een verwarming die niet of te weinig werkt laat herstellen.artikel 7:206 lid 1 BW
- Kan bij een gereguleerde huur de Huurcommissie vragen de kale huur tijdelijk te verlagen tot 40 procent, als de verwarming zes weken na de melding nog tekortschiet.artikel 7:257 lid 2 BW, artikel 6 Besluit huurprijzen woonruimte, gebrekenboek C2
- Toont het gebrek aan met een rapport van een deskundig bureau als de onderzoeker het niet zelf kan vaststellen.gebrekenboek paragraaf 3.5
- Ontlucht en vult de cv bij, start die opnieuw op na een storing en vervangt een eenvoudige radiatorknop.artikel 7:217 en 7:240 BW, Besluit kleine herstellingen
- Mag zelf een monteur inschakelen als de verhuurder in verzuim is, bijvoorbeeld omdat de verwarming na de termijn in een schriftelijke aanmaning nog niet werkt. De redelijke kosten mag de huurder dan met de huur verrekenen.artikel 7:206 lid 3 en 6:82 BW
- Zorgt dat de verwarming de kamers goed warm krijgt. De Huurcommissie toetst dat aan de temperaturen uit het gebrekenboek, en ook een ontbrekende temperatuurregelaar telt als gebrek.artikel 7:206 BW, gebrekenboek C2
- Schrijft de VvE direct aan bij een storing in een collectieve installatie of een ketel van de VvE, en volgt het herstel op. Tegenover de huurder blijft de verhuurder het aanspreekpunt, ook als de VvE het herstel moet regelen.artikel 7:206 BW, gebrekenboek hoofdstuk 6
- Vergoedt schade, zoals extra stroomkosten voor elektrische kachels, als het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen.artikel 7:208 BW
- Kan buiten de vrije sector pas weer een voorstel tot huurverhoging doen als huurder en verhuurder het erover eens zijn dat een verwarmingsgebrek dat de Huurcommissie heeft vastgesteld, is opgeheven. Onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie geldt dat ook voor een verhoging op grond van een beding in het huurcontract, en dan ook bij een middenhuurwoning.artikel 7:250 lid 2 BW, onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie artikel 7:248 lid 5 BW
Met de rekenhulp in de gids over gebreken en huurverlaging rekent u uit vanaf welke dag de lagere huur ingaat. In dezelfde gids staat onder herstellen en vastleggen wat u als verhuurder na een melding doet. Wacht de huurder bij een gereguleerde huur langer dan zes maanden na de melding, dan gaat de verlaging bij de Huurcommissie en bij de kantonrechter niet verder terug dan zes maanden voor het verzoek of de vordering (artikel 7:257 BW). In de vrije sector gaat een geschil over huurverlaging naar de kantonrechter. De Huurcommissie geeft daar alleen een advies, en alleen als huurder en verhuurder dat hebben afgesproken (artikel 5 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Een huurder van een middenhuurwoning met een contract vanaf 1 juli 2024 kan wel naar de Huurcommissie.
Veelgestelde vragen
Meld het gebrek meteen bij de verhuurder, het liefst schriftelijk. Noem de datum en de kamers die niet warm worden. Gebruik daarvoor de voorbeeldmelding. Kijk ook of de cv is bijgevuld en ontlucht, want dat is een kleine herstelling voor de huurder. Herstelt de verhuurder het gebrek niet, dan kan de huurder buiten de vrije sector na zes weken de Huurcommissie om een tijdelijk lagere huur vragen. Houd de huur niet in, want dan ontstaat een huurachterstand.
Volgens het gebrekenboek van de Huurcommissie moet de verwarming bij min 10 graden buiten de woonkamer en de keuken op 20 graden kunnen houden. Voor de slaapkamer is dat 18 graden, voor de badkamer 22 graden en voor toilet, entree en overloop 15 graden. In elk geval moet de installatie de temperatuur halen die bij de aanleg is berekend.
Buiten de vrije sector kan de Huurcommissie de kale huur tijdelijk verlagen tot 40 procent, als de verwarming de kamers niet warm genoeg krijgt of als de cv door een technisch gebrek niet werkt. Heeft de verhuurder al tijdelijke verwarming geplaatst, dan kan de verlaging kleiner zijn. Bij de kantonrechter gaat het om een evenredige verlaging. Bij de Huurcommissie was iets minder dan de helft van de verwarmingsverzoeken in LEX gegrond. Dat het bewijs ontbrak, speelde daarbij vaak een rol.
De wet noemt geen vaste termijn. De verhuurder moet een gebrek verhelpen als de huurder erom vraagt (artikel 7:206 lid 1 BW). Is het gebrek zes weken na de melding niet verholpen, dan kan de huurder bij een gereguleerde huur naar de Huurcommissie (artikel 7:257 lid 2 BW). Bij een kapotte cv in de winter liggen snel herstel of tijdelijke verwarming voor de hand. Bij de kantonrechter kan de huurder herstel eisen, zo nodig met een dwangsom.
Vaak wel. Kan de onderzoeker van de Huurcommissie het gebrek niet zelf vaststellen, dan moet de huurder volgens het gebrekenboek een onafhankelijk en deskundig bureau laten onderzoeken. Dat geldt onder meer voor de werking van de verwarming en de cv-ketel. Zonder dat rapport verlaagt de Huurcommissie de huur niet. In negen van de tien verwarmingszaken in LEX waarin een deskundigenrapport ter sprake kwam, ontbrak dat rapport.
Ja. Werkt het warmwatergedeelte van een combiketel niet door een technisch gebrek, dan is dat een C-gebrek in het gebrekenboek (CQa1). Bij een gemeenschappelijke voorziening moet er genoeg warm water zijn, en bij een collectief net moet het water aan de kraan ten minste 55 graden zijn (CQd1). Bij een eigen combiketel of boiler telt de capaciteit, en het water moet aan de kraan ten minste 55 graden zijn, of 60 graden bij een circulatiesysteem (CQd2). Heeft de huurder de temperatuur zelf lager gezet, dan is er geen gebrek. In een zaak uit 2025 vond de kantonrechter dat de warmwatervoorziening moet passen bij het gezin waarvoor de woning bedoeld is.
Dat kan, als het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen (artikel 7:208 BW). Dat geldt ook als het gebrek er al was bij het begin van de huur en de verhuurder dat wist of had moeten weten. Bewaar daarom de energierekeningen en schrijf op hoe lang en met welke apparaten u extra moest verwarmen. Zonder die stukken is de schade moeilijk aan te tonen. De huurder kan zowel een lagere huur als een vergoeding van de extra kosten krijgen.
Voor wie met LEX werkt
Zoekt u uitspraken over een verwarming die op de uwe lijkt, zoals een radiator die koud blijft, stel die vraag dan aan de LEX Assistent in LEX. De assistent zoekt in ruim 68.000 uitspraken en adviezen, in de wet en in de kennisbank, en noemt bij elk antwoord de bron. In LEX Dossiers stelt u één vraag over alle werkbonnen van een zaak, bijvoorbeeld wat de monteur vond. Bij elk antwoord ziet u de passage uit het stuk.
Meer over gebreken
Alle gidsen over huurrecht, per onderwerp geordend, vindt u op de overzichtspagina Huurrecht. Op de pagina Uitspraken van de Huurcommissie leest u hoe de Huurcommissie in alle soorten zaken beslist en hoe u een uitspraak terugvindt.
Over de cijfers
De 535 uitspraken zijn van juni 2021 tot en met 4 februari 2026. Deze verzoeken van huurders hebben in het register van de Huurcommissie het label ‘Huurverlaging wegens gebreken’ of ‘Onderhoud en gebreken’. In de samenvatting die LEX van elke uitspraak maakt, staat verwarming, cv-ketel, cv-installatie of radiator. Uitspraken van na 5 februari 2026 hebben in LEX nog geen label voor de soort procedure en tellen niet mee.
De 40 niet-ontvankelijke verzoeken tellen niet mee. In een steekproef van twintig uitspraken, nagelezen tegen de volledige tekst, ging het gemelde gebrek negentien keer echt over de verwarming. Eén keer stond de verwarming alleen in een advies over stoken en ventileren. We hebben met vaste zoekwoorden bepaald of de samenvatting een deskundigenrapport noemt, en bij tien gecontroleerde zaken klopte dat negen keer. Dat het rapport ontbrak, hoeft niet de enige reden van een afwijzing te zijn.
Deze pagina is algemene informatie en geen juridisch advies. Bronnen: Huurcommissie, Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026 (pdf), Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 204, 206, 207, 208, 217, 240, 250 en 257, Burgerlijk Wetboek Boek 6, artikel 82, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikelen 5 en 16, Besluit huurprijzen woonruimte, artikel 6 en bijlage II, Besluit kleine herstellingen, Wet toekomstbestendige huurcommissie, Staatsblad 2026, 311, het nieuwsbericht van de Rijksoverheid van 29 september 2026 en de uitspraken met ECLI op rechtspraak.nl. Cijfers: uitspraken van de Huurcommissie in de database van LEX, peildatum 16 oktober 2026. Bijgewerkt: 16 oktober 2026.