Lekkage in de huurwoning: wie herstelt en wie betaalt de schade
Bij een lekkage herstelt de verhuurder het lek en de schade aan de woning, tenzij de huurder de lekkage zelf heeft veroorzaakt. Schade aan spullen van de huurder vergoedt de verhuurder in de regel alleen als het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen, bijvoorbeeld na een trage of slechte reparatie. Anders loopt die schade meestal via de inboedelverzekering. Bij een ernstige lekkage kan de Huurcommissie buiten de vrije sector de kale huur tijdelijk verlagen, meestal tot 40 procent.
Wie de rekening krijgt, hangt af van de oorzaak en van wat ieder kan bewijzen. Over schade aan spullen beslist alleen de kantonrechter. Over een lagere huur besliste de Huurcommissie in bijna 2.900 lekkagezaken in LEX, en in vier van de vijf zaken kreeg de huurder gelijk. Lekt er nu water, meld dat dan meteen. Gebruik daarvoor het voorbeeld van een melding.
Bij de bovenburen lekt een afvoer onder het bad. Het water loopt door de vloer naar de woning eronder. Bij elke laag hoort een andere rekening.
Rekenvoorbeeld. Bij de bovenburen lekt een afvoer onder het bad. Het water trekt door de vloer. Op het plafond van de huurder eronder komt een vochtplek, en een druppel valt op het laminaat. De verhuurder laat het lek in de leiding verhelpen, ook als de leiding bij de buren ligt (C4). Plafond en stucwerk herstelt de verhuurder als gevolgschade (C8). Schade aan laminaat en bank loopt via de inboedelverzekering, en de verhuurder betaalt die in de regel alleen als het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen. Is het lek zes weken na de melding niet verholpen en is de huur gereguleerd, dan kan de kale huur tijdelijk omlaag tot 40 procent. Na het herstel van het lek kan voor de gevolgschade nog een verlaging gelden, vaak tot 60 procent. In een op de vier toegewezen lekkagezaken in LEX betaalde de huurder nog 60 procent van de kale huur.
Bron: uitspraken van de Huurcommissie in LEX van mei 2021 tot februari 2026, geteld op 16 oktober 2026. Onder Over de cijfers leest u hoe we tellen.
Wie betaalt wat bij een lekkage
Eerst moet het lek dicht. Daarna gaat het om de schade aan de woning, zoals een nat plafond, om de schade aan de spullen van de huurder en om een lagere huur zolang het lek er is. Wie betaalt, verschilt per soort schade.
Wie betaalt wat bij een lekkage
| Wat | Wie betaalt | Bron |
|---|---|---|
| Het lek herstellen | De verhuurder. Gaat het om een kleine herstelling, zoals een nieuw kraanleertje, of heeft de huurder de lekkage zelf veroorzaakt, dan de huurder. | artikel 7:206 en 7:217 BW, Besluit kleine herstellingen |
| Schade aan de woning, zoals plafond of stucwerk | De verhuurder. Komt de schade door een tekortkoming van de huurder, dan de huurder. Bij schade aan de binnenkant wordt vermoed dat die komt door een tekortkoming van de huurder, maar de huurder kan dat vermoeden weerleggen. | artikel 7:206 en 7:218 BW |
| Schade aan spullen, zoals meubels, laminaat of kleding | De verhuurder, als het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen. Dat geldt ook als het gebrek er al was bij het begin van de huur en de verhuurder dat wist of had moeten weten. Anders draagt de huurder de schade zelf, vaak via de inboedelverzekering. | artikel 7:208 BW |
| Schade door te laat melden | De huurder, voor de schade die ontstaat doordat de melding uitblijft. | artikel 7:222 BW, gebrekenboek C8 |
| Lagere huur zolang het lek er is | De huurder kan een evenredige huurverlaging vragen bij de kantonrechter. Bij een ernstig gebrek en een gereguleerde huur kan dat ook bij de Huurcommissie. | artikel 7:207 en 7:257 BW |
Het vermoeden uit artikel 7:218 BW speelt vooral als de verhuurder de huurder aansprakelijk stelt voor schade aan de woning zelf, bijvoorbeeld na een lekkage vanuit de badkamer. Voor schade aan een andere woning, zoals de woning eronder, geldt het vermoeden niet. Wie de huurder dan om schadevergoeding vraagt, moet bewijzen dat de huurder de lekkage veroorzaakte (artikel 6:162 BW). Ook voor brandschade en schade aan de buitenkant geldt het vermoeden niet. De huurder weerlegt het vermoeden door aannemelijk te maken dat de oorzaak ergens anders kan liggen, zoals een slechte kitrand of een fout van een loodgieter. Voor mensen die de huurder in de woning toelaat, is de huurder aansprakelijk alsof het om eigen gedrag gaat (artikel 7:219 BW). Iemand die de verhuurder stuurt om een gebrek te herstellen, valt daar niet onder. Wat die persoon doet, komt voor rekening van de verhuurder.
Schade aan spullen en de verzekering
Voor een vergoeding van schade aan spullen is meer nodig dan het lek alleen. Volgens artikel 7:208 BW moet het gebrek ook aan de verhuurder zijn toe te rekenen, bijvoorbeeld omdat een melding te lang bleef liggen of een reparatie slecht is uitgevoerd. De Huurcommissie beslist niet over schade aan spullen, zoals laminaat en behang. Daarvoor is de kantonrechter. Heeft de inboedelverzekering de schade al vergoed, dan valt er voor de huurder weinig meer te halen. Lekt een waterleiding onder de woning, dan kan de verhuurder als bezitter van het gebouw aansprakelijk zijn, ook als het gebrek niet aan de verhuurder is toe te rekenen (artikel 6:174 BW).
Lekkages in het gebrekenboek
De Huurcommissie verlaagt de huur alleen bij een ernstig gebrek. In bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte staan twee soorten lekkage. In categorie B staat een lekkende buitenkant, waardoor regenwater binnenkomt en de woning veel minder bruikbaar is. In categorie C staat een ernstige lekkage van aan- of afvoerleidingen van water. Het gebrekenboek werkt dat verder uit, onder meer in de aanvullende C-lijst. Het percentage in de tabel is het deel van de kale huur dat de huurder tijdelijk nog betaalt. Een kantonrechter noemt meestal de korting, zoals 60 procent minder huur.
Lekkage in het gebrekenboek, versie juli 2026
| Code | Gebrek | Huur tijdelijk tot |
|---|---|---|
| B3 | Regenwater lekt door dak, gevel of een ander deel van de buitenkant naar binnen, waardoor de woning veel minder bruikbaar is. | 30 procent |
| C4 | Een waterleiding of afvoer lekt ernstig. Dat geldt ook als de leiding in de woning ernaast of erboven ligt. | 40 procent |
| C9 en CV1 | Een actieve lekkage door de buitenkant van de woning, of vocht door een lekkage uit een andere ruimte, met plekken in de regel vanaf 0,25 m² in een woon- of slaapkamer. | 40 procent |
| CQa2 | Kranen, radiatoren of leidingen van de verwarming lekken zichtbaar. | 40 procent |
| CNb1 en CNb2 | Water lekt vanuit de badkamer naar een andere ruimte, omdat de vloer niet op afschot ligt of vloer of wand niet waterdicht is. Die andere ruimte kan ook in de woning ernaast of eronder liggen. | 40 procent |
| CNc1 en CW1 | Een wastafel, afvoer, kraan of fontein lekt door een technisch gebrek of ouderdom, of een aanrechtblad laat water door. | 40 procent |
| CM1 | Afvalwater lekt in de woning door gebreken aan de riolering. | 40 procent |
| C8 | Gevolgschade van een lekkage, zoals vergaan stucwerk of vochtplekken die blijven nadat het lek is hersteld. | vaak 60 procent bij schade in een kamer |
Meldt de huurder het gebrek niet op tijd, dan komt de gevolgschade die daardoor ontstaat volgens het gebrekenboek voor rekening van de huurder. Lekt een kraan door een versleten kraanleertje, dan is dat een kleine herstelling voor de huurder. Lekt de kraan omdat die verkeerd is aangesloten, dan is het een gebrek voor de verhuurder.
Lekkage bij de buren of in de VvE
Komt het water uit de woning erboven, dan blijft de verhuurder het aanspreekpunt van de huurder. Volgens het gebrekenboek telt een lekkende leiding in een aangrenzende woning ook als gebrek (C4). Moet de verhuurder voor het herstel wachten op de VvE of op een aannemer, dan is dat volgens het gebrekenboek een risico van de verhuurder. De verlaging wordt daardoor mogelijk niet kleiner. Soms kan de verhuurder de kosten later verhalen op wie het lek veroorzaakte. Dat staat los van de huur. In een zaak uit 2026 spraken de eigenaren van een woning bijvoorbeeld een vroegere huurder aan voor de schade bij de buren.
Zo besliste de Huurcommissie in bijna 2.900 zaken
In 2.814 lekkagezaken besliste de Huurcommissie over de inhoud, en in vier op de vijf kreeg de huurder gelijk. Dat is vaker dan bij schimmel en vocht (73 procent) en ruim boven de 57 procent bij alle gebrekenzaken van huurders. In totaal komt een lekkage voor in 2.875 samenvattingen van uitspraken in LEX, uit de periode mei 2021 tot februari 2026.
Uitkomst van 2.814 inhoudelijke beslissingen over lekkage
Wat het verschil maakt
Een lek is meestal goed te zien. De onderzoeker vindt een natte plek, een vochtkring of een lekkende leiding, en dat past bij het hoge aandeel gegronde verzoeken. Kwam ook gevolgschade ter sprake, zoals vergaan stucwerk of vochtsporen op het plafond, dan was zelfs 91 procent gegrond. Bij een lek via dak, kozijn of deur lag het aandeel rond 86 procent, bij een lekkende leiding of afvoer op 81 procent. In de drie afgewezen zaken uit onze steekproef vond de onderzoeker geen ernstig gebrek.
Gegrond naar wat de samenvatting noemt, lekkage
| De samenvatting noemt | Beslissingen | Gegrond |
|---|---|---|
| Gevolgschade | 418 | 91% |
| Buren of bovenburen | 60 | 88% |
| Dak, dakgoot of schoorsteen | 353 | 86% |
| Kozijn, raam of deur | 276 | 86% |
| Badkamer of douche | 282 | 83% |
| Leiding of afvoer | 162 | 81% |
| VvE | 23 | 78% |
| Alle inhoudelijke beslissingen | 2.814 | 80% |
Een verhuurder wint een lekkagezaak bij de Huurcommissie dus maar in een op de vijf gevallen. Wie het lek binnen zes weken herstelt, voorkomt dat de huurder over dat lek naar de Huurcommissie kan. Herstel daarna ook de gevolgschade snel, want gevolgschade is een eigen gebrek (C8) en ook daarvoor kan de Huurcommissie de huur verlagen. Een huurder staat sterk met een melding waarin de datum staat en met foto's van de plek. Over de VvE gingen maar 23 zaken, dus dat cijfer is alleen een indicatie.
Eerst het lek, dan de gevolgschade
In 1.521 toegewezen lekkagezaken zijn de oude en de nieuwe huur bekend. Iets meer dan de helft kwam uit op 40 procent van de kale huur, en een kwart op 60 procent. Dat laatste kwam vaker voor dan bij schimmel (21 procent). Een mogelijke verklaring is de gevolgschade. Is het lek hersteld maar het plafond en de muren nog niet, dan kan de Huurcommissie volgens het gebrekenboek de huur verlagen tot 60 procent. Een verlaging tot 30 procent, bij regenwater door dak of gevel, kwam in 5 procent van de zaken voor.
Tien uitspraken over lekkage
Acht uitspraken komen van de kantonrechter en het hof, en daar ging het meestal over de schade. De volledige tekst staat op rechtspraak.nl onder het ECLI-nummer. Bij de twee uitspraken van de Huurcommissie noemen we geen zaaknummer, omdat het register bij het zaaknummer het adres van de woning toont.
Het vermoeden tegen de huurder is weerlegd
Na een lekkage vanuit de badkamer eiste de verhuurder ruim 50.000 euro van de vroegere huurder, voor herstel en gemiste huur. Volgens artikel 7:218 BW wordt vermoed dat zulke schade door de huurder komt. De huurder had de lekkage gemeld, maar er was alleen gekit. Later vond een rioolbedrijf een slechte kitrand onder de douchebak en gescheurde tegels. Het lekdetectiebedrijf van de verhuurder vond geen gebrek aan de leidingen en ging uit van een kraan die lang had opengestaan. Volgens de kantonrechter was er genoeg twijfel over de oorzaak, en daarmee was het vermoeden weerlegd. Bovendien was de huur in overleg beëindigd, stond er in het opleverrapport geen schade, en stelde de verhuurder de huurder pas ruim acht maanden na de oplevering aansprakelijk. Zo had de verhuurder het recht op vergoeding verspeeld. De kantonrechter wees de vorderingen af, en de huurder kreeg de borg terug.
Hier betaalde de huurder de schade bij de buren
Achter het keukenblok schoot een koppeling van de afvoer los, en het water beschadigde de woning eronder. De eigenaren moesten de buren 11.000 euro betalen en spraken de vroegere huurder aan. Uit onderzoek bleek dat de afvoer in goede staat was en daarna nooit meer problemen gaf. Volgens de kantonrechter kon de koppeling dus alleen los zijn geraakt door de huurder of door iemand die de huurder had binnengelaten. De huurder moest de 11.000 euro vergoeden.
Voor schadevergoeding is meer nodig dan een lek
Een nieuwe keukenkraan lekte bij de aansluiting, en ongeveer 20 m² laminaat raakte beschadigd. Volgens de kantonrechter kwam het lek waarschijnlijk door een fout van de loodgieter van de verhuurder. Het gebrek was dus aan de verhuurder toe te rekenen (artikel 7:208 BW). De huurder wilde de hele vloer laten vervangen, maar alleen het laminaat in de keuken en de gang telde mee. Dat deel had de inboedelverzekering al vergoed. De vordering van ruim 7.600 euro werd afgewezen.
Wat een kennis van de verhuurder doet, komt voor rekening van de verhuurder
De huurders meldden een lekkende slang bij de cv-ketel. De verhuurder stuurde een kennis, die de slang vastzette en de vulkraan opendraaide. Tijdens de vakantie van de huurders schoot de slang los. Er ontstond grote waterschade, en er was geen warm water meer. Volgens de kantonrechter was wat de kennis deed aan de verhuurder toe te rekenen (artikel 6:76 BW). De verhuurder moest de schade aan de inboedel vergoeden, en de huur ging vier maanden met 60 procent omlaag.
Eenenvijftig dagen niet in de woning
Door een lekkage konden de huurders 51 dagen niet in hun woning wonen, en ze verbleven in hotels. De verhuurder liet één maand huur vallen. Volgens de kantonrechter was er in die 51 dagen geen woongenot, zodat de huur over al die dagen verviel (artikel 7:207 BW). Daarnaast kregen de huurders hun extra kosten vergoed, zoals autokilometers en de stroom voor de droogapparaten. De verhuurder had de hoogte van die kosten niet betwist. Het argument dat de huurders hun eigen verzekering hadden moeten aanspreken, ging niet op.
Zelf herstellen kan, maar alleen tegen redelijke kosten
Een badkamer lekte al bij het begin van de huur. De verhuurder was met het herstel in verzuim, en de huurder liet de hele badkamer vernieuwen voor bijna 19.000 euro. Een deskundige vond dat de afvoer van de wastafel niet goed was aangesloten. Volgens het hof mocht de huurder het gebrek zelf herstellen en de redelijke kosten op de verhuurder verhalen (artikel 7:206 lid 3 BW), maar daarvoor was geen nieuwe badkamer nodig. De verhuurder moest 1.000 euro betalen, voor het herstel en de gevolgschade.
Een verborgen lek en een hoge waterrekening
Onder de woning lekte de waterleiding lange tijd zonder dat iemand het merkte. De huurder kreeg een waterrekening van ruim 3.600 euro. Zonder eerdere signalen hoefde de verhuurder de leidingen niet uit voorzorg te controleren, en daarom was het gebrek de verhuurder niet toe te rekenen (artikel 6:74 BW). Toch was de verhuurder aansprakelijk, als bezitter van het gebouw (artikel 6:174 BW). Volgens de kantonrechter hoort een waterleiding niet zo te lekken dat er veel water wegloopt. De verhuurder moest ruim 3.400 euro betalen.
Condens is geen lekkage
De huurster meldde lekkages bij de schoorsteen, het dak, de ramen en het metselwerk. Volgens de Huurcommissie ging het niet om een lekkage maar om condens, door een te lage temperatuur in de woning en te weinig ventilatie. Ook de kantonrechter kon geen actief lek vaststellen. De foto's hadden geen datum, en het rapport van de eigen bouwkundige was onvoldoende onderbouwd. Wel stond vast dat er eerder een lek naar de zolder was geweest, en een woning hoort wind- en waterdicht te zijn. Voor die periode ging de huur vier maanden met 10 procent omlaag.
Eerst 40 procent, na herstel van het lek 80 procent
Bij het balkon lekte water de woonkamer in, en langs het plafond bleven droge vochtsporen achter. De voorzitter stelde twee C-gebreken vast, het lek en de gevolgschade. Tot de maand na het herstel van het lek gold een verlaging tot 40 procent, en daarna voor de vochtsporen een verlaging tot 80 procent.
Geen verdere verlaging als het herstel aan de huurder ligt
Via de schoorsteen lekte regenwater de zolderkamer in, en op de schoorsteen en het plafond bleven droge vochtsporen achter. Dat is een C-gebrek (C9). De verhuurder herstelde het lek. Vanaf de eerste dag van de maand na de melding tot en met de maand van het herstel ging de kale huur omlaag tot 40 procent. De verhuurder wilde de gevolgschade direct daarna herstellen, maar de huurder kon daar pas maanden later aan meewerken. Volgens de voorzitter lag dat niet aan de verhuurder, en voor de gevolgschade kwam er geen verdere verlaging.
Rechten van de huurder en plichten van de verhuurder
Lekkage, wie moet wat
- Meldt een lekkage meteen. Schade die ontstaat doordat de melding uitblijft, komt voor rekening van de huurder.artikel 7:222 BW
- Mag verlangen dat de verhuurder het lek en de schade aan de woning herstelt.artikel 7:206 lid 1 BW
- Kan bij een ernstige lekkage en een gereguleerde huur de Huurcommissie vragen de kale huur tijdelijk te verlagen. Maakt regenwater de woning veel minder bruikbaar, dan kan dat tot 30 procent, en anders meestal tot 40 procent. Dat kan als het lek zes weken na de melding niet is verholpen.artikel 7:257 lid 2 BW, artikel 6 Besluit huurprijzen woonruimte
- Kan bij de kantonrechter een evenredige huurverlaging vragen, vanaf de melding tot het herstel, en schadevergoeding als het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen. Wacht de huurder bij een gereguleerde huur langer dan zes maanden na de melding, dan gaat de verlaging niet verder terug dan zes maanden voor de vordering.artikel 7:207, 7:208 en 7:257 BW
- Mag het lek zelf laten herstellen als de verhuurder in verzuim is. Meestal is dat pas zo als de termijn in een schriftelijke aanmaning voorbij is. De redelijke kosten mag de huurder dan op de verhuurder verhalen of met de huur verrekenen.artikel 7:206 lid 3 en 6:82 BW
- Betaalt kleine herstellingen, zoals een kraanleertje, en de schade die de huurder of het bezoek van de huurder veroorzaakt.artikel 7:217, 7:218 en 7:219 BW
- Laat het lek verhelpen, ook als de oorzaak bij de buren of in de VvE ligt, en herstelt de gevolgschade aan de woning.artikel 7:206 BW, gebrekenboek C4 en C8
- Vergoedt schade aan spullen van de huurder, zoals een kapotte vloer of beschadigde meubels, als het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen.artikel 7:208 BW
- Kan de huurder aanspreken voor schade aan de woning. De huurder kan het wettelijke vermoeden weerleggen.artikel 7:218 BW
Zo handelt u een lekkage af
Voor de verhuurder
- Laat een acute lekkage dezelfde dag stoppen. Bevestig de melding schriftelijk, en noteer de dag waarop de huurder de melding verstuurde. Bij de Huurcommissie telt die verzenddatum.
- Zoek de oorzaak en leg die vast met foto's en, als dat nodig is, met een rapport van een lekdetectiebedrijf. Die oorzaak bepaalt wie de schade betaalt.
- Herstel eerst het lek en daarna de gevolgschade aan plafond, muren en stucwerk, en leg beide data vast. Ook na het herstel van het lek kan voor de gevolgschade nog een kleinere verlaging gelden.
- Ligt de oorzaak bij de buren of in de VvE, meld het lek dan direct bij de eigenaar of de VvE en volg het herstel op. Voor de huurder blijft u het aanspreekpunt.
- Leg aan het einde van de huur de staat van de woning vast in een opleverrapport. Wie later schade wil verhalen, heeft dat rapport nodig.
Voor de huurder en het huurteam
- Meld de lekkage meteen, het liefst schriftelijk, met foto's van de plek en de schade.
- Beperk de schade waar dat kan, bijvoorbeeld met een emmer of door de hoofdkraan dicht te draaien.
- Meld schade aan uw spullen bij de inboedelverzekering. Liep er water naar de buren door iets in uw woning, meld dat dan bij uw aansprakelijkheidsverzekering. Vraag de verhuurder schriftelijk om vergoeding als het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen, bijvoorbeeld na een slechte reparatie.
- Houd de huur niet in. Vraag huurverlaging bij de kantonrechter, of bij een gereguleerde huur bij de Huurcommissie.
Zo meldt u een lekkage
Voorbeeld van een melding over een lekkage
Aan [naam van de verhuurder]
[datum]
Betreft: lekkage in [adres]
Geachte heer, mevrouw,
Sinds [datum en tijd] lekt er water in mijn woning. Het water komt [waar, bijvoorbeeld door het plafond van de badkamer]. Om de schade te beperken heb ik [wat u deed, bijvoorbeeld de hoofdkraan dichtgedraaid]. Foto's van het lek en van de schade stuur ik mee.
Het lek moet snel stoppen, anders wordt de schade groter. Wilt u vandaag nog iemand sturen om het lek te herstellen? Daarna vraag ik u ook de schade aan [plafond, muur of vloer] te herstellen.
[Is er schade aan uw spullen, noem die hier. Komt het lek door een eerdere reparatie die niet goed was, schrijf dat er dan bij.]
Met vriendelijke groet,
[naam en telefoonnummer]
Vul de delen tussen haken zelf in, en laat weg wat niet klopt.
Bel bij een acuut lek ook meteen de storingsdienst van de verhuurder. Stuur daarna toch deze melding, zodat vastligt op welke dag u het lek heeft gemeld. Bij de Huurcommissie gaat een lagere huur in op de eerste dag van de maand nadat u de melding verstuurde (artikel 16 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte).
Zodra de Wet toekomstbestendige huurcommissie geldt, moet de huurder een gebrek eerst schriftelijk melden. Pas daarna kan de huurder naar de Huurcommissie. Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in. Een koninklijk besluit legt die datum vast, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen. In de vrije sector gaat een geschil over huurverlaging naar de kantonrechter. De Huurcommissie geeft daar alleen een advies, en alleen als huurder en verhuurder dat hebben afgesproken (artikel 5 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Een huurder van een middenhuurwoning met een contract vanaf 1 juli 2024 kan wel naar de Huurcommissie. In de gids over gebreken leest u onder schriftelijk melden wat de schriftelijke melding voor uw meldproces betekent, en onder herstellen en vastleggen hoe u na een melding een zaak voorkomt. Wordt het toch een zaak, dan staat in de gids over het procesdossier in een huurzaak welke stukken u nodig heeft.
Veelgestelde vragen
De verhuurder betaalt het herstel van het lek en van de schade aan de woning, tenzij de huurder de lekkage zelf heeft veroorzaakt of het om een kleine herstelling gaat, zoals een kraanleertje. Schade aan spullen van de huurder vergoedt de verhuurder als het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen (artikel 7:208 BW), bijvoorbeeld na een slechte reparatie. Anders draagt de huurder die schade zelf, vaak via de inboedelverzekering.
Voor het herstel van het lek en van de schade aan de woning blijft de verhuurder het aanspreekpunt van de huurder. Volgens het gebrekenboek telt een lekkende leiding in een aangrenzende woning ook als gebrek (C4). Schade aan spullen meldt de huurder meestal bij de eigen inboedelverzekering. Komt de lekkage door iets wat de bovenburen deden, zoals een overgelopen bad, dan kan de huurder de bovenburen aansprakelijk stellen (artikel 6:162 BW). Is het gebrek aan de verhuurder toe te rekenen, dan kan de huurder de verhuurder om vergoeding vragen.
Alleen als de schade komt door een tekortkoming van de huurder. Bij schade aan de binnenkant van de woning geldt volgens artikel 7:218 BW het vermoeden dat die door een tekortkoming van de huurder komt. De huurder kan dat vermoeden weerleggen door aannemelijk te maken dat de oorzaak ergens anders ligt, bijvoorbeeld bij een slechte kitrand of een fout van een loodgieter. Voor bezoek is de huurder aansprakelijk alsof het om eigen gedrag gaat, maar niet voor iemand die de verhuurder stuurt.
Ja, als de lekkage het woongenot vermindert. Bij een ernstige lekkage kan de Huurcommissie buiten de vrije sector de kale huur tijdelijk verlagen tot 40 procent. Komt er regenwater door dak of gevel binnen en is de woning daardoor veel minder bruikbaar, dan kan de huur omlaag tot 30 procent. Dat kan als het lek zes weken na de melding niet is verholpen. Bij de kantonrechter gaat het om een evenredige verlaging vanaf de melding tot het herstel. Wacht de huurder bij een gereguleerde huur langer dan zes maanden, dan gaat die verlaging niet verder terug dan zes maanden voor de vordering. Van de lekkageverzoeken in LEX waarover de Huurcommissie inhoudelijk besliste, waren vier op de vijf gegrond.
Ja, maar alleen als de verhuurder met het herstel in verzuim is. Meestal is dat pas zo als de termijn in een schriftelijke aanmaning voorbij is (artikel 6:82 BW). De huurder kan dan de redelijke kosten op de verhuurder verhalen of met de huur verrekenen (artikel 7:206 lid 3 BW). In een zaak uit 2025 liet een huurder de hele badkamer vernieuwen voor bijna 19.000 euro. Het hof vond alleen de kosten van een gewone reparatie redelijk. Samen met de gevolgschade ging het om 1.000 euro. Bij een acuut lek mag de huurder wel direct de schade beperken.
In de regel alleen als het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen, bijvoorbeeld omdat een melding te lang bleef liggen of een reparatie slecht is uitgevoerd (artikel 7:208 BW). Dat geldt ook als het gebrek er al was bij het begin van de huur en de verhuurder dat wist of had moeten weten. Over schade aan spullen zoals laminaat en behang beslist de Huurcommissie niet. Daarvoor is de kantonrechter. In een zaak uit 2025 vond de kantonrechter het niet redelijk om de hele vloer te vervangen, alleen omdat nieuw laminaat een andere kleur heeft.
Dan gaat het om de oorzaak, en om bewijs. Bij schade aan de binnenkant geldt volgens artikel 7:218 BW het vermoeden dat die door een tekortkoming van de huurder komt. Een rapport van een lekdetectiebedrijf, een rioolbedrijf of een loodgieter kan dat vermoeden weerleggen. Leg als huurder vast wanneer u de lekkage meldde en wat er daarna gebeurde. Dat er tijd verstrijkt, kost de verhuurder het recht op vergoeding nog niet. In een zaak uit 2026 verspeelde een verhuurder dat recht wel, omdat er meer aan de hand was. De huur was in overleg beëindigd, het opleverrapport noemde geen schade en de verhuurder stelde de huurder pas ruim acht maanden na de oplevering aansprakelijk.
Een lekkage moet de huurder meteen melden. Schade die ontstaat doordat de melding uitblijft, betaalt de huurder zelf (artikel 7:222 BW). Mondeling melden mag nu nog. Een bericht met foto's en de datum is toch verstandig, omdat de huurder bij de Huurcommissie moet kunnen laten zien wanneer de melding is verstuurd. Zodra de Wet toekomstbestendige huurcommissie geldt, moet de huurder een gebrek eerst schriftelijk melden. Pas daarna kan de huurder naar de Huurcommissie. Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in. Een koninklijk besluit legt die datum vast, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen.
Voor wie met LEX werkt
Zoekt u een uitspraak van de kantonrechter over een lek vanuit de woning erboven, stel die vraag dan aan de LEX Assistent in LEX. De assistent zoekt in ruim 68.000 uitspraken en adviezen, in de wet en in de kennisbank, en noemt bij elk antwoord de bron. In LEX Dossiers stelt u één vraag over alle stukken van een zaak, bijvoorbeeld op welke dag de lekkage voor het eerst is gemeld. Bij elk antwoord ziet u de passage uit het stuk.
Meer over gebreken
Alle gidsen over huurrecht, per onderwerp geordend, vindt u op de overzichtspagina Huurrecht. Op de pagina Uitspraken van de Huurcommissie leest u hoe de Huurcommissie in alle soorten zaken beslist en hoe u een uitspraak terugvindt.
Over de cijfers
De 2.875 uitspraken zijn van mei 2021 tot en met 5 februari 2026. Het gaat om verzoeken van huurders die in het register van de Huurcommissie het label ‘Huurverlaging wegens gebreken’ of ‘Onderhoud en gebreken’ hebben. In de samenvatting die LEX van elke uitspraak maakt, staat lekkage, lek, lekt, lekken, lekkend of daklek. Woorden als vochtplekken tellen niet mee, omdat het daar vaak niet om een lek gaat. Uitspraken van na 5 februari 2026 hebben in LEX nog geen label voor de soort procedure en tellen niet mee.
Onder gegrond vallen 4 zaken die gedeeltelijk gegrond waren. De 57 niet-ontvankelijke verzoeken en 4 ingetrokken of onduidelijke zaken tellen niet mee. In een steekproef van twintig uitspraken, nagelezen tegen de volledige tekst, ging het gemelde gebrek twintig keer echt over een lekkage. Dat de samenvatting een plek noemt, zoals het dak of de badkamer, bewijst niet dat die plek de doorslag gaf.
Deze pagina is algemene informatie en geen juridisch advies. Bronnen: Huurcommissie, Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026 (pdf), Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 206, 207, 208, 217, 218, 219, 222 en 257, Burgerlijk Wetboek Boek 6, artikelen 74, 76, 82, 162 en 174, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikelen 5 en 16, Besluit huurprijzen woonruimte, artikel 6 en bijlage II, Besluit kleine herstellingen, Wet toekomstbestendige huurcommissie, Staatsblad 2026, 311, het nieuwsbericht van de Rijksoverheid van 29 september 2026 en de uitspraken met ECLI op rechtspraak.nl. Cijfers: uitspraken van de Huurcommissie in de database van LEX, peildatum 16 oktober 2026. Bijgewerkt: 16 oktober 2026.