Huurachterstand: van eerste herinnering tot ontruiming, met modelbrieven
Een huurachterstand begint meestal met één maand huur die niet binnenkomt. Wat u in de weken daarna doet, bepaalt of de achterstand verder oploopt en of de kantonrechter de huurovereenkomst later ontbindt. De rechter let niet alleen op het bedrag, maar ook op wat u hebt gedaan om de huurder te bereiken en de gemeente in te schakelen.
Deze gids is bedoeld voor corporatiejuristen en incassomedewerkers bij woningcorporaties en andere verhuurders. Per stap leest u wat u doet en welke wetsartikelen gelden, van de eerste herinnering tot de ontruiming. Ook ziet u wat de kantonrechters in hun aanbeveling huurachterstand verwachten en hoe rechters in recente zaken beslisten. Verderop staan drie modelbrieven: een herinnering, een voorstel voor een betalingsregeling en een aanmaning. U vult ze in en downloadt ze als Word-bestand.
- 3 maandenBij zo'n achterstand wijst de kantonrechter ontbinding en ontruiming in de regel toe.
- 14 dagenZo lang is de betalingstermijn in de aanmaning. Pas daarna mag u incassokosten rekenen.
- 3 werkdagenDreigt een ontruiming en wil de huurder hulp, dan voert de gemeente binnen die termijn een eerste gesprek met de huurder.
- 3 dagenMinstens zoveel tijd krijgt de huurder van de deurwaarder in het bevel tot ontruiming.
De aanpak in tien stappen
Dit zijn de stappen van de eerste gemiste betaling tot een ontruiming. De volgorde staat niet in de wet, en niet elke achterstand eindigt in een ontruiming. Wel kijkt de kantonrechter later of u de stappen twee, drie en vijf goed hebt gedaan.
De huur blijft uit
De huurder betaalt niet op de afgesproken dag en is daarmee in verzuim. U hoeft daarvoor geen brief te sturen (artikel 6:83 onder a BW).
Herinnering en gesprek
U stuurt een vriendelijke herinnering en probeert de huurder te spreken, aan de telefoon of bij een huisbezoek. In de brief wijst u op de hulp van de gemeente. U biedt ook aan om de gegevens van de huurder aan de gemeente door te geven.
Melding aan de gemeente
Wijst de huurder het aanbod niet af en is de achterstand nog niet betaald, dan geeft u de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand door aan de gemeente (artikel 2 Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening).
Betalingsregeling
U legt op papier vast hoeveel de huurder per maand aflost naast de lopende huur. U spreekt ook af wat er gebeurt als de huurder een termijn niet betaalt.
De veertiendagenbrief
Wilt u incassokosten rekenen, dan stuurt u eerst een aanmaning. Daarin geeft u de huurder veertien dagen om te betalen en noemt u het bedrag van de incassokosten (artikel 6:96 lid 6 BW).
Dossier en dagvaarding
U zet de specificatie, de brieven en de melding aan de gemeente op een rij. Ook schrijft u op wat u weet over kinderen in de woning. Daarna brengt de deurwaarder de dagvaarding uit, minstens een week voor de eerste roldatum (artikel 114 Rv).
De zitting
Huurzaken gaan altijd naar de kantonrechter, hoe hoog het bedrag ook is (artikel 93 onder c Rv). Ook als de huurder niet komt, beoordeelt de rechter of de achterstand zwaar genoeg is voor ontbinding.
Het vonnis
Bij een achterstand van drie maandtermijnen wijst de kantonrechter ontbinding en ontruiming in de regel toe. De rechter kan de huurder ook een extra betalingstermijn geven of de huurovereenkomst voorwaardelijk ontbinden.
Betekening en bevel
De deurwaarder betekent het vonnis, met een bevel om binnen drie dagen aan het vonnis te voldoen. In dat bevel staat ook de datum van de ontruiming (artikel 555 Rv).
De ontruiming
De deurwaarder voert de ontruiming uit. De gemeente haalt de spullen uit de woning op en slaat ze op. De kosten daarvan zijn voor de verhuurder (artikel 556 Rv).
Hoe een huurgeschil in het algemeen verloopt, van klacht tot kantonrechter, leest u in de route door een huurgeschil. Andere onderwerpen, zoals gebreken en servicekosten, vindt u op de overzichtspagina Huurrecht.
De eerste maand achterstand
De huurder moet de huur betalen zoals en wanneer dat in de huurovereenkomst is afgesproken (artikel 7:212 BW). Meestal is dat vooraf, uiterlijk op de eerste dag van de maand. Is er op die dag niet betaald, dan is de huurder in verzuim zodra die dag voorbij is. Omdat de betaaldatum vastligt, hoeft u de huurder daarvoor niet eerst in gebreke te stellen (artikel 6:83 onder a BW). Vanaf dat moment loopt ook de wettelijke rente over het bedrag (artikel 6:119 BW).
Juridisch staat u dus meteen sterk. Toch heeft het weinig zin om in de eerste maand hard te reageren. Vaak is er iets eenvoudigs aan de hand. De huurder heeft een nieuwe bankrekening, een uitkering komt later binnen of de automatische betaling is na de huurverhoging niet aangepast. Soms speelt er meer, zoals baanverlies, een scheiding, ziekte of andere schulden. Dat weet u pas als u de huurder spreekt.
De eerste weken
- Stuur binnen een paar dagen een vriendelijke herinnering met het bedrag en de maand. Bied in dezelfde brief aan om de gegevens van de huurder aan de gemeente door te geven. Dan telt de brief mee voor de vroegsignalering.
- Bel of ga langs. Een gesprek levert meer op dan een tweede brief. Bovendien moet u eerst moeite doen om de huurder persoonlijk te spreken voordat u de achterstand bij de gemeente meldt. Welke vragen u in zo'n gesprek stelt en hoe u de afspraken vastlegt, leest u in de gids over huuradvies op het spreekuur en aan de telefoon.
- Vraag naar de huurtoeslag. Een toeslag die stopt of wordt teruggevorderd, kan een plotselinge achterstand verklaren.
- Noteer wanneer u de brief stuurde, wanneer u belde en wanneer u langsging. Dat hebt u later nodig voor de dagvaarding.
Deelbetalingen goed boeken
Betaalt de huurder een deel, let dan goed op waar u de betaling op boekt. Noemt de huurder geen maand, dan gaat het geld eerst naar wat al opeisbaar is. Staan er meer schulden open, dan gaat het naar de schuld die voor de huurder het zwaarst is. Bij gelijke schulden, zoals maanden huur, gaat het naar de oudste (artikel 6:43 lid 2 BW). Zijn er al kosten en rente, dan gaat een betaling eerst naar de kosten, dan naar de rente en pas daarna naar de huur zelf (artikel 6:44 BW). Houd de specificatie per maand bij. De kantonrechter moet later precies kunnen zien welke maanden nog openstaan.
Vroegsignalering en de gemeente
Als verhuurder van woonruimte moet u een huurachterstand aan de gemeente doorgeven. Die plicht staat in artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening. Met uw melding kan de gemeente de huurder op eigen initiatief een eerste gesprek over schuldhulp aanbieden (artikel 3 lid 1 onder b van de Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, de Wgs). Voordat u meldt, moet u vier dingen hebben gedaan. Daarna geeft u de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand door aan het college van burgemeester en wethouders.
- U hebt geprobeerd de huurder persoonlijk te spreken om de achterstand op te lossen en nieuwe achterstanden te voorkomen.
- U hebt de huurder gewezen op de mogelijkheden van schuldhulp.
- U hebt de huurder minstens één keer schriftelijk aan de achterstand herinnerd.
- In die herinnering hebt u aangeboden om de contactgegevens, met schriftelijke toestemming van de huurder, aan de gemeente door te geven. De huurder heeft dat aanbod niet afgewezen.
In het Besluit staat geen vaste termijn voor de melding. In het gemeentelijke plan voor schuldhulp staat wel hoe de gemeente samenwerkt met schuldeisers, zoals verhuurders (artikel 2 lid 4 onder c Wgs). Vraag uw gemeente daarom welke afspraken er gelden over wanneer en hoe u meldt.
Wacht in elk geval niet tot vlak voor de dagvaarding. In een zaak bij de kantonrechter in Rotterdam meldde de verhuurder de achterstand pas minder dan een maand voor de dagvaarding. Dat was volgens de rechter te laat. Toch ontbond de rechter de huurovereenkomst. De verhuurder had de huurder in augustus 2023 al op schuldhulp gewezen, en niets wees erop dat een eerdere melding had geholpen. Bovendien was er sinds juli 2023 geen huur meer betaald (ECLI:NL:RBROT:2024:3600). Reken niet op zo'n uitkomst.
De termijnen voor de gemeente
- 4 wekenGaat de huurder in op het aanbod van de gemeente, dan volgt het eerste gesprek over de hulpvraag binnen vier weken na de melding (artikel 4 lid 1 Wgs).
- 3 werkdagenDreigt een gedwongen ontruiming en wil de huurder hulp, dan is dat eerste gesprek binnen drie werkdagen (artikel 4 lid 2 Wgs).
- 8 wekenNa het eerste gesprek beslist de gemeente of de huurder schuldhulp krijgt. De termijn daarvoor staat in een gemeentelijke verordening en is hooguit acht weken (artikel 4a lid 3 Wgs).
- 6 maandenDe gemeente kan de rechtbank vragen om een afkoelingsperiode van hooguit zes maanden. In die periode kunnen schuldeisers zich niet op de goederen van de huurder verhalen (artikel 5 Wgs).
Tijdens een afkoelingsperiode moet de huurder de lopende huur wel blijven betalen (artikel 6 onder e Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening). Ontstaat er toch weer een achterstand van een maand of meer, dan moet de gemeente de rechtbank vragen om de afkoelingsperiode te beëindigen (artikel 8 lid 1 onder f van dat Besluit). In de wet staat niet duidelijk of een afkoelingsperiode ook een ontruiming tegenhoudt. Loopt er een afkoelingsperiode, overleg dan met de gemeente en uw deurwaarder voordat u een ontruiming doorzet.
Uit de dagvaarding moet blijken dat u artikel 2 van het Besluit hebt gevolgd. Leg daarom de herinnering over waarin u het aanbod deed, en laat zien dat u de achterstand bij de gemeente hebt gemeld. Zijn er meer huurders, schrijf ze dan allemaal aan. Blijkt niet dat u de achterstand hebt gemeld, dan kan de rechter de ontbinding en ontruiming afwijzen. Dat staat in de aanbeveling huurachterstand van de kantonrechters (Expertgroep huurrecht LOVCK, september 2026).
Een betalingsregeling afspreken
Met een betalingsregeling houdt de huurder de woning en krijgt u uw geld, zonder dat u naar de rechter hoeft. Een regeling werkt alleen als de huurder het bedrag echt kan missen. Is de aflossing te hoog, dan ontstaat er binnen een paar maanden een nieuwe achterstand. Dan bent u verder van huis dan eerst.
Dit zet u in de regeling
- Het totaalbedrag van de achterstand en de maanden waarover het gaat.
- Dat de huurder de lopende huur elke maand op tijd blijft betalen. Zonder die afspraak loopt de achterstand ongemerkt verder op.
- Hoeveel de huurder per keer aflost, wanneer de eerste termijn is en wanneer de achterstand helemaal is betaald.
- Wat er gebeurt als de huurder een termijn of de huur niet betaalt. Bijvoorbeeld dat u eerst een herinnering stuurt en dat de regeling vervalt als de huurder daarna nog niet betaalt.
- Of u incassokosten rekent. Hebt u nog geen veertiendagenbrief gestuurd, dan is de huurder die kosten nog niet verschuldigd. Ze horen dan niet in de regeling.
- Of u wettelijke rente over de achterstand rekent, en zo ja, hoe u die berekent. Die rente loopt vanaf het verzuim (artikel 6:119 BW).
- De handtekening van de huurder, of een bevestiging per e-mail.
Als er een bewindvoerder of schuldhulpverlener is
Krijgt de huurder hulp van de gemeente of staat het inkomen onder bewind, maak de regeling dan met de schuldhulpverlener of de bewindvoerder. In het plan van aanpak voor schuldhulp houdt de gemeente rekening met de beslagvrije voet. Dat is het deel van het inkomen waarop geen beslag mag worden gelegd (artikel 4a lid 5 Wgs). Een aflossing die daar niet binnen past, houdt de huurder niet vol.
Ook de rechter houdt rekening met een lopend hulptraject. In een zaak in Rotterdam was de achterstand hoger dan drie maanden huur. Toch wees de kantonrechter de ontbinding af. Er was inmiddels bewind ingesteld, de huurders werkten daaraan mee en dankzij een bijstandsuitkering konden ze de lopende huur weer betalen (ECLI:NL:RBROT:2025:15494). Een voorstel voor een betalingsregeling vindt u bij de modelbrieven.
Aanmaning en ingebrekestelling
In de praktijk worden de woorden aanmaning en ingebrekestelling door elkaar gebruikt. Bij huurachterstand is het verschil belangrijk.
Met een ingebrekestelling geeft u de schuldenaar schriftelijk een redelijke termijn om alsnog na te komen. Pas als die termijn ongebruikt voorbij is, is de schuldenaar in verzuim (artikel 6:82 BW). Bij huur hebt u die brief niet nodig. De huur moet op een vaste dag zijn betaald, dus de huurder is vanzelf in verzuim als die dag voorbij is (artikel 6:83 onder a BW). Voor de ontbinding hoeft u de huurder dus niet eerst in gebreke te stellen.
De aanmaning die wel verschil maakt, is de veertiendagenbrief. Wilt u buitengerechtelijke incassokosten rekenen aan een particuliere huurder, dan stuurt u na het verzuim eerst een aanmaning. Daarin krijgt de huurder veertien dagen om te betalen. U schrijft er ook in wat de gevolgen zijn als de huurder niet betaalt, en hoe hoog de incassokosten dan zijn. Pas als de termijn ongebruikt voorbij is, is de huurder de kosten verschuldigd (artikel 6:96 lid 6 BW).
Zo formuleert u de termijn
De veertien dagen gaan pas in op de dag nadat de huurder de brief heeft ontvangen. Dat besliste de Hoge Raad in 2016 (ECLI:NL:HR:2016:2704). In dezelfde uitspraak staan twee formuleringen die voldoen. De kantonrechters namen die over in hun aanbeveling over de 14-dagenbrief.
- Betaling binnen 14 dagen vanaf de dag nadat deze brief bij u is bezorgd.
- Betaling binnen 15 dagen nadat deze brief bij u is bezorgd.
Formuleringen als "binnen veertien dagen na heden" of "na verzending van deze brief" voldoen volgens de Hoge Raad niet. Andere formuleringen kunnen volgens de aanbeveling verwarrend zijn, en dan kan de rechter de incassokosten afwijzen. Een langere termijn mag wel, als die pas na ontvangst van de brief ingaat. Klopt de termijn niet, dan lost u dat niet op met een paar extra dagen. U moet dan een nieuwe veertiendagenbrief sturen die wel klopt.
De hoogte van de incassokosten
De bedragen staan in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Bij een particuliere huurder mag u daar niet van afwijken in het nadeel van de huurder (artikel 6:96 lid 5 BW).
| Deel van de hoofdsom | Incassokosten |
|---|---|
| Over de eerste € 2.500 | 15 procent |
| Over de volgende € 2.500 | 10 procent |
| Over de volgende € 5.000 | 5 procent |
| Over de volgende € 190.000 | 1 procent |
| Over wat daarboven ligt | 0,5 procent, met een maximum van € 6.775 in totaal |
| Minimum | € 40 |
Bij een achterstand van € 1.500 zijn de incassokosten dus € 225. Bij € 3.000 is dat € 425 (15 procent van € 2.500 plus 10 procent van € 500). In de modelbrief staat het bedrag al uitgerekend. Bij huur moet u daarnaast op vier dingen letten.
- Maant u meer maanden tegelijk aan, dan doet u dat in één aanmaning. Voor de berekening telt u de bedragen op (artikel 6:96 lid 7 BW). U mag dus niet per maand een aparte brief sturen om vaker het minimum te rekenen.
- Is een termijn € 266,67 of minder, dan geldt het minimum. Voor de eerste kleine termijn in een periode van zes maanden rekent u dan € 40, en voor de volgende € 20 (artikel 6:96 lid 8 BW en artikel 2a lid 1 van het Besluit). Maant u zo'n kleine termijn samen met andere termijnen aan, dan telt u de bedragen niet op. U rekent dan alleen het hoogste bedrag dat voor één van die termijnen geldt (artikel 2a lid 2). Bij een gewone maandhuur speelt dit vooral bij het restant van een deels betaalde maand. Bij twee maanden van € 750 en een restant van € 100 zijn de incassokosten dan € 112,50, en niet € 240 over € 1.600. In de wet staat niet duidelijk of zo'n restant echt als kleine termijn telt. In de modelbrief staat daarom het lage bedrag. De rechter toetst het bedrag zelf, en u mag niet meer rekenen dan volgens het Besluit is toegestaan.
- Betaalt de huurder binnen de veertien dagen een deel, dan berekent u de incassokosten alleen over wat daarna nog openstaat. Ook dat besliste de Hoge Raad in 2016. Zet daarom in de dagvaarding de datum van elke deelbetaling. Ontbreekt die datum, dan gaat de rechter er volgens de aanbeveling van uit dat het geld binnen de veertien dagen binnenkwam.
- Staat in uw algemene huurvoorwaarden dat de huurder incassokosten ook zonder veertiendagenbrief verschuldigd is, dan toetst de kantonrechter dat beding ambtshalve. Dat betekent dat de rechter er zelf naar kijkt, ook als de huurder er niets over zegt. De rechtbank Midden-Nederland vernietigde zo'n beding als oneerlijk, en de verhuurder kreeg geen incassokosten (ECLI:NL:RBMNE:2025:51). Kijk uw voorwaarden daarop na.
In de wet staat niet hoe u de aanmaning moet versturen. In de dagvaarding moet u wel vermelden wanneer u de brief hebt verstuurd en, als u dat weet, wanneer de huurder de brief ontving. De brief zelf legt u ook over. Een aangetekende brief helpt bij het bewijs. Stuur de brief dan ook met de gewone post. Zo staat u sterker als de huurder de aangetekende brief niet ophaalt. Besteedt u de incasso uit aan een incassobureau, dan moet dat bureau ingeschreven staan in het register van de Wet kwaliteit incassodienstverlening (artikel 4 van die wet). Dat geldt niet voor deurwaarders en advocaten.
Naar de kantonrechter
Een huurzaak gaat altijd naar de kantonrechter, hoe hoog het bedrag ook is (artikel 93 onder c Rv). Een advocaat is daar niet nodig (artikel 79 Rv). U kunt zelf procederen of een gemachtigde inschakelen, zoals een deurwaarder (artikel 80 Rv). De procedure begint met een dagvaarding, die de deurwaarder uitbrengt. Tussen de dagvaarding en de eerste roldatum zit minstens een week (artikel 114 Rv).
Dit hoort in de dagvaarding
Komt de huurder niet naar de zitting, dan beslist de kantonrechter alleen op basis van wat u aanlevert. Een onvolledige dagvaarding kost u tijd of een deel van de vordering. Zet er in elk geval het volgende in.
- Een specificatie van de achterstand per maand. Vermeld ook de deelbetalingen en de datum waarop ze binnenkwamen. Is de huur in die periode verhoogd, laat dat dan zien. Betaalt de huurder alleen de verhoging niet, kijk dan eerst of de regels voor bezwaar en herinnering zijn gevolgd. Die staan in ons artikel over de huurverhoging van 2026 en de bezwaarroute.
- De veertiendagenbrief, als u incassokosten vordert. Vermeld de datum van verzending en zo mogelijk de datum van ontvangst.
- Het bewijs dat u artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening hebt gevolgd. Denk aan de herinnering waarin u het aanbod deed en de melding bij de gemeente.
- Of er minderjarige kinderen in de woning wonen, en zo ja, welke mogelijkheden er zijn voor andere huisvesting. Weet u het niet, beschrijf dan wat u hebt gedaan om erachter te komen. Sinds de uitspraak van de Hoge Raad van 28 november 2025 staat dat ook in de aanbeveling.
- De verweren die de huurder al heeft gevoerd, en waarom die niet opgaan. Noem ook de bewijsmiddelen en getuigen voor wat de huurder betwist (artikel 111 lid 3 Rv). Een bekend verweer is dat de woning gebreken heeft. Meer daarover leest u in de gebrekenregeling.
- Een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur, vanaf de ontbinding tot de dag van de ontruiming (artikel 7:225 BW).
Vorder alleen toekomstige huur als u goede reden hebt om te vrezen dat de huurder niet zal betalen, als de huurder dat zelf al heeft gezegd of als op tijd betalen niet meer kan. Volgens de aanbeveling wijst de kantonrechter dat deel alleen toe als de huurder dit niet of onvoldoende betwist. Let ook op het bedrag dat u vordert. Het griffierecht hangt af van de hoofdsom, de incassokosten en de rente die al is vervallen. Blijkt dat u een deel ten onrechte hebt gevorderd, dan krijgt u ook als u wint alleen het griffierecht vergoed dat past bij de echte achterstand op de dag van de dagvaarding.
Kort geding
Is er echt haast, bijvoorbeeld omdat er naast de achterstand ernstige overlast is, dan kunt u in kort geding om ontruiming vragen. De voorzieningenrechter wijst dat alleen toe als het zeer waarschijnlijk is dat de rechter in de gewone procedure de huurovereenkomst ontbindt. Bovendien moet het zo dringend zijn dat u die procedure niet kunt afwachten. In een zaak in Den Haag was er ruim tien maanden achterstand en al lange tijd overlast. Na een geweldsincident bij de woning had de burgemeester de woning gesloten. De voorzieningenrechter wees de ontruiming toe en gaf de huurder twee weken (ECLI:NL:RBDHA:2026:25443). Een kort geding in een huurzaak kunt u ook bij de kantonrechter beginnen (artikel 254 lid 5 Rv). Daar hebt u geen advocaat nodig. Bij de voorzieningenrechter van de rechtbank wel (artikel 79 lid 2 Rv).
Wanneer de rechter de huurovereenkomst ontbindt
Een huurovereenkomst voor woonruimte kunt u bij een huurachterstand niet zelf ontbinden. Dat kan alleen de rechter (artikel 7:231 lid 1 BW). U kunt daar in de huurovereenkomst niet van afwijken in het nadeel van de huurder (lid 3). Een clausule die de huur bij een achterstand vanzelf laat eindigen, werkt dus niet.
De rechter toetst aan artikel 6:265 lid 1 BW. Volgens dat artikel geeft iedere tekortkoming recht op ontbinding, tenzij de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt omdat die van bijzondere aard of van geringe betekenis is. Volgens de Hoge Raad rechtvaardigt dus alleen een tekortkoming van voldoende gewicht een ontbinding. U moet de achterstand stellen en bewijzen. De huurder moet de omstandigheden stellen en bewijzen die tegen ontbinding pleiten. Ook als de huurder niet verschijnt, beoordeelt de rechter of de achterstand zwaar genoeg is. De rechter gaat dan uit van de feiten die bekend zijn (ECLI:NL:HR:2018:1810).
Dezelfde maatstaf geldt als de huurder de woning onderverhuurt of er zelf niet meer woont. Hoe u zo'n zaak opbouwt, leest u in de gids over woonfraude en onderhuur aanpakken als corporatie.
De regel van drie maanden
Hoe hoog een achterstand moet zijn, staat in de aanbeveling huurachterstand van de kantonrechters. Dit zijn de uitgangspunten.
- Bij een achterstand van drie maandtermijnen wijst de kantonrechter ontbinding en ontruiming in de regel toe.
- Moet de huur vooraf worden betaald en is de lopende maand niet betaald, dan telt die maand als volle maand mee.
- Is de huur verhoogd, dan telt een maand met de oude huur als volle maand, als dat uit de specificatie blijkt.
- Is de achterstand lager dan driemaal de maandhuur, dan wijst de rechter de vordering tot ontbinding en ontruiming af.
- Bij herhaalde wanbetaling is twee maanden in de regel genoeg. Dat geldt als de huurder minder dan een jaar voor de zitting al is veroordeeld om een huurachterstand te betalen. Die eerdere veroordeling moet u in de dagvaarding stellen en zo nodig bewijzen.
Ook wat er na de dagvaarding gebeurt, telt mee. Betaalt de huurder na het verzuim alsnog, dan kan dat volgens de Hoge Raad in het voordeel van de huurder wegen. In een zaak in Midden-Nederland was de achterstand bij de dagvaarding net geen drie maanden. Daarna betaalden de huurders een deel, waardoor er minder dan twee maanden overbleef. De rechter wees de ontbinding af.
Maatwerk
Voert de huurder verweer, dan kan de rechter ook bij drie maanden achterstand of meer anders beslissen. De rechter kan de huurder een extra betalingstermijn geven, een terme de grace, of de huurovereenkomst voorwaardelijk ontbinden. Ook kijkt de rechter naar de andere omstandigheden, zoals een lopend schuldhulptraject of een inkomen dat weer op orde is.
Kinderen in de woning
Wonen er kinderen in de woning, dan wegen hun belangen volgens de Hoge Raad als eerste overweging mee (artikel 3 lid 1 van het Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind). De rechter wijst de ontruiming dan niet altijd af, maar die belangen wegen wel bijzonder zwaar. Zo nodig onderzoekt de rechter zelf of de ontruiming kinderen treft, en vraagt naar andere huisvesting. Van een woningcorporatie mag de rechter daarover meer informatie verwachten dan van een particuliere verhuurder. Komt de huurder niet naar de zitting en weet u ondanks uw moeite niet of er kinderen wonen, dan is dat op zichzelf geen reden om uw vordering af te wijzen. Wijst de rechter de ontruiming toe, dan kan dat met een lange ontruimingstermijn. Ook kan de rechter de beslissing een tijd aanhouden. Onder omstandigheden kan de rechter de ontruiming afhankelijk maken van opvang voor de kinderen. Opvang of andere woonruimte regelen is in beginsel geen taak van de verhuurder (ECLI:NL:HR:2025:1799).
Uitspraken die u moet kennen
- Hoge Raad, 28 september 2018ECLI:NL:HR:2018:1810
Het tenzij-arrest. De zaak ging over een huurder die zonder toestemming een gezin in de woning liet wonen. De maatstaf geldt voor elke tekortkoming, dus ook voor huurachterstand. Alleen een tekortkoming van voldoende gewicht rechtvaardigt ontbinding. Ook als de huurder niet verschijnt, beoordeelt de rechter of de tekortkoming zwaar genoeg is. Betaalt de huurder na het verzuim alsnog, dan kan dat in het voordeel van de huurder tellen.
- Hoge Raad, 28 november 2025ECLI:NL:HR:2025:1799
Wonen er kinderen in de woning, dan wegen hun belangen bij elke ontruiming als eerste overweging mee. Deze zaak ging over overlast, maar dat uitgangspunt geldt ook bij huurachterstand. Van een corporatie mag de rechter over de kinderen meer informatie verwachten dan van een particuliere verhuurder.
- Rechtbank Rotterdam, 26 april 2024ECLI:NL:RBROT:2024:3600
De verhuurder meldde de achterstand pas minder dan een maand voor de dagvaarding bij de gemeente. Dat was te laat. Toch ontbond de rechter de huurovereenkomst. De verhuurder had de huurder al eerder op schuldhulp gewezen, en de achterstand was veel hoger dan drie maanden huur.
- Rechtbank Midden-Nederland, 15 januari 2025ECLI:NL:RBMNE:2025:51
Na een betaling was de achterstand minder dan twee maanden huur. De corporatie had ook niet vermeld of er kinderen in de woning woonden. De rechter wees de ontbinding af. Ook vernietigde de rechter het beding waardoor de huurder zonder veertiendagenbrief incassokosten verschuldigd was. Dat beding was oneerlijk.
- Rechtbank Rotterdam, 19 december 2025ECLI:NL:RBROT:2025:15494
De achterstand was meer dan drie maanden huur, en toch wees de rechter in de verzetprocedure de ontbinding af. Er was inmiddels bewind ingesteld, de huurders werkten mee en de lopende huur werd weer betaald.
- Rechtbank Den Haag, 3 september 2026ECLI:NL:RBDHA:2026:25443
De voorzieningenrechter wees de ontruiming in kort geding toe. Er was ruim tien maanden achterstand en al lange tijd overlast. Na een geweldsincident had de burgemeester de woning gesloten. De huurder kreeg twee weken in plaats van drie dagen, omdat de woning eerst moest worden schoongemaakt.
Meer uitspraken over huurachterstand vindt u met de LEX Assistent in LEX. De assistent zoekt in ruim 68.000 uitspraken en adviezen, in de wet en in de kennisbank. Bij elk antwoord staat de bron. Waar u op let als u AI gebruikt voor juridisch werk, leest u in ons artikel over AI in het huurrecht.
De ontruiming door de deurwaarder
Een ontruimingsvonnis voert u niet zelf uit. Dat doet de deurwaarder, en pas nadat het vonnis aan de huurder is betekend (artikel 430 lid 3 Rv). Heeft de rechter het vonnis uitvoerbaar bij voorraad verklaard, dan kan de ontruiming doorgaan, ook als de huurder in verzet of hoger beroep gaat (artikel 233 Rv). Vraag daar in de dagvaarding om.
- BevelDe deurwaarder betekent een bevel om binnen drie dagen aan het vonnis te voldoen. Daarin staat ook de datum van de ontruiming (artikel 555 lid 1 Rv). Verschuift die datum, dan laat de deurwaarder de nieuwe datum minstens drie dagen vooraf weten (artikel 555 lid 2 Rv).
- OntruimingDe deurwaarder voert de ontruiming uit en kan daarbij een of twee getuigen meenemen (artikel 556 lid 1 en 2 Rv).
- SpullenDe gemeente haalt de spullen uit de woning op en slaat ze op. De kosten daarvan zijn voor de verhuurder. Spullen waar de eigenaar redelijkerwijs geen belang bij heeft, mogen meteen worden afgevoerd en vernietigd (artikel 556 lid 3 Rv).
Na een verstekvonnis kan de huurder in verzet komen. Dat moet binnen vier weken nadat het vonnis aan de huurder in persoon is betekend. Is dat niet gelukt, dan gaat de termijn later in. De vier weken lopen dan vanaf een handeling waaruit blijkt dat de huurder het vonnis kent, of anders vanaf de dag dat het vonnis wordt uitgevoerd (artikel 143 Rv). Wie bij verstek is veroordeeld, kan in de regel alleen in verzet komen en geen hoger beroep instellen (artikel 335 Rv). Na een vonnis op tegenspraak kan hoger beroep binnen drie maanden na de uitspraak. Tegen een vonnis in kort geding is dat binnen vier weken (artikel 339 Rv).
Ook na het vonnis heeft een melding bij de gemeente nog zin. Dreigt een gedwongen ontruiming en wil de huurder hulp, dan is het eerste gesprek over schuldhulp binnen drie werkdagen (artikel 4 lid 2 Wgs). Betaalt de huurder voor de ontruimingsdatum alsnog de hele achterstand, dan kunt u besluiten de ontruiming niet door te zetten. Leg dan op papier vast onder welke voorwaarden de huurder mag blijven.
Modelbrieven
Hieronder staan drie modelbrieven voor de fase voordat u naar de rechter gaat. Het gaat om een herinnering, een voorstel voor een betalingsregeling en een aanmaning met een termijn van veertien dagen. In de herinnering staat alles wat volgens artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening nodig is. De aanmaning voldoet aan artikel 6:96 lid 6 BW en aan de aanbeveling over de 14-dagenbrief, en het bedrag van de incassokosten staat erin. Vult u uw eigen gegevens in, dan passen de brieven zich meteen aan. Daarna downloadt u elke brief als Word-bestand of kopieert u de tekst.
Invullen en downloaden als Word-bestand werkt alleen met JavaScript. De drie voorbeeldbrieven staan hieronder volledig.
Verhuurder
Huurder
Achterstand
Betalingsregeling
Dat is minder dan drie maandtermijnen. De kantonrechter wijst ontbinding dan af, tenzij de huurder minder dan een jaar voor de zitting al eens is veroordeeld om een huurachterstand te betalen.
Woonstichting VoorbeeldTeam Huurincasso
Mevrouw A. JansenVoorbeeldstraat 121234 AB Voorbeeldstad
Beste mevrouw Jansen,
Wij hebben de huur voor uw woning aan de Voorbeeldstraat 12 over september en oktober 2026 nog niet ontvangen. In totaal is dat € 1.500,00. Misschien bent u de betaling vergeten of is er iets misgegaan. Wilt u het bedrag dan zo snel mogelijk betalen? Maak het bedrag over op rekening NL00 BANK 0000 0000 00 van Woonstichting Voorbeeld. Zet uw naam en adres bij de omschrijving.
Lukt het niet om de huur te betalen, of niet in één keer? Neem dan contact met ons op. Dan zoeken we samen naar een oplossing, bijvoorbeeld een betalingsregeling. We willen ook graag horen hoe het met u gaat. Daarom bellen we u in de komende week. Hebt u liever een gesprek bij u thuis of op ons kantoor? Dat kan ook.
Hulp bij geldzorgen
De gemeente Voorbeeldstad helpt inwoners die moeite hebben met betalen of die schulden hebben. U kunt zich daar zelf melden.
Wij kunnen de gemeente ook vragen om contact met u op te nemen. Daarvoor geven wij uw contactgegevens en de hoogte van de achterstand door aan de gemeente Voorbeeldstad. Met contactgegevens bedoelen wij uw naam, adres, telefoonnummer en e-mailadres. De gemeente biedt u dan een gesprek aan. U beslist zelf of u daarop ingaat. Vindt u het goed dat wij uw gegevens doorgeven? Laat het ons dan per brief of e-mail weten.
Wilt u niet dat wij uw gegevens aan de gemeente doorgeven? Laat het ons dan voor 20 oktober 2026 weten. Horen wij niets van u en is de achterstand dan nog niet betaald, dan geven wij uw gegevens door.
Hebt u de huur inmiddels betaald? Dan kunt u deze brief vergeten.
Met vriendelijke groet,
S. VisserTeam HuurincassoWoonstichting Voorbeeld
Woonstichting VoorbeeldTeam Huurincasso
Mevrouw A. JansenVoorbeeldstraat 121234 AB Voorbeeldstad
Beste mevrouw Jansen,
Bedankt voor het gesprek. Zoals afgesproken doen wij u een voorstel voor een betalingsregeling. Het gaat om de huur voor uw woning aan de Voorbeeldstraat 12 over september en oktober 2026. In totaal is dat € 1.500,00.
De afspraken
- U betaalt de huur van € 750,00 elke maand op tijd, zoals in uw huurovereenkomst staat.
- Daarnaast lost u elke maand € 150,00 af op de achterstand. De eerste keer is op 1 november 2026. Na 10 termijnen is de achterstand helemaal betaald. De laatste termijn betaalt u op 1 augustus 2027.
- Maak de huur en de aflossing over op rekening NL00 BANK 0000 0000 00 van Woonstichting Voorbeeld. Zet uw naam en adres bij de omschrijving.
- Zolang u zich aan deze afspraken houdt, nemen wij geen verdere stappen voor deze achterstand.
- Betaalt u een termijn of de huur niet op tijd, dan sturen wij u eerst een herinnering. Betaalt u dan nog niet binnen 14 dagen, dan vervalt de regeling en vragen wij u het hele restant in één keer te betalen.
Kunt u dit bedrag per maand niet missen? Bel ons dan voordat u tekent. Dan kijken we samen naar een bedrag dat u wel kunt volhouden. Krijgt u hulp van de gemeente of hebt u een bewindvoerder? Laat het ons dan weten. Dan stemmen wij de regeling met hen af.
Gaat u akkoord? Zet dan uw handtekening onder dit voorstel en stuur het voor 20 oktober 2026 naar ons terug. Een foto of scan per e-mail is ook goed.
Met vriendelijke groet,
S. VisserTeam HuurincassoWoonstichting Voorbeeld
Akkoord met deze betalingsregeling
Woonstichting VoorbeeldTeam Huurincasso
Mevrouw A. JansenVoorbeeldstraat 121234 AB Voorbeeldstad
Beste mevrouw Jansen,
Wij hebben u eerder gevraagd om de achterstallige huur voor uw woning aan de Voorbeeldstraat 12 te betalen. Tot vandaag hebben wij dat bedrag niet ontvangen. Het gaat om de huur over september en oktober 2026:
| Huur september 2026 | € 750,00 |
| Huur oktober 2026 | € 750,00 |
| Totaal | € 1.500,00 |
Betaal het bedrag van € 1.500,00 binnen 14 dagen vanaf de dag nadat deze brief bij u is bezorgd. Maak het bedrag over op rekening NL00 BANK 0000 0000 00 van Woonstichting Voorbeeld. Zet uw naam en adres bij de omschrijving.
Over huur die u te laat betaalt, kunnen wij wettelijke rente vragen. Die rente loopt vanaf de dag nadat de huur betaald had moeten zijn (artikel 6:119 Burgerlijk Wetboek).
Als u niet op tijd betaalt
- U moet dan ook incassokosten betalen. Die kosten zijn € 225,00. Dat bedrag is berekend volgens het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten.
- Wij kunnen de kantonrechter vragen om u te veroordelen de achterstand te betalen. Ook kunnen wij de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden en u te veroordelen de woning te verlaten. Krijgen wij gelijk, dan moet u meestal ook de kosten van de procedure betalen.
Kunt u niet in één keer betalen? Neem dan zo snel mogelijk contact met ons op, in elk geval binnen deze 14 dagen. Een betalingsregeling is nog steeds mogelijk.
De gemeente Voorbeeldstad weet van de achterstand en kan u helpen met uw geldzaken. Hebt u nog geen contact gehad met de gemeente, neem dan zelf contact op.
Hebt u de achterstand inmiddels betaald? Dan kunt u deze brief vergeten.
Met vriendelijke groet,
S. VisserTeam HuurincassoWoonstichting Voorbeeld
Pas de brieven aan uw eigen beleid en huurvoorwaarden aan. Drie afspraken in de brieven zijn een beleidskeuze en geen wettelijke eis. Zo krijgt de huurder twee weken om te weigeren dat u de gegevens aan de gemeente doorgeeft. Verder belooft u geen stappen te nemen zolang de regeling loopt. Ten slotte vervalt de regeling als de huurder een termijn ook na een herinnering niet binnen 14 dagen betaalt.
Zijn er meer huurders, schrijf ze dan allemaal aan. Zet alle namen op de brief of stuur ieder een eigen brief. De kantonrechters vragen dat bij de vroegsignalering. Bovendien kunt u incassokosten alleen rekenen aan wie de veertiendagenbrief heeft gekregen.
Controleer de specificatie altijd in uw eigen administratie. Is de achterstand geen veelvoud van de maandhuur, dan staat het restant in de brief bij de eerste maand die openstaat. Een deelbetaling gaat namelijk naar de oudste maand. De incassokosten zijn berekend zonder btw, omdat u de brief zelf verstuurt. Besteedt u de incasso uit aan een partij die btw rekent en kunt u die btw niet verrekenen, dan mag u de kosten met de btw verhogen. U moet dan wel uitdrukkelijk verklaren dat u de btw niet kunt verrekenen en de kosten daarom hebt verhoogd (artikel 2 lid 3 van het Besluit).
Het dossier voor de zitting
Voor een zaak bij de kantonrechter moet u alle stukken bij elkaar hebben. Denk aan de herinneringen en aanmaningen, de betalingsregelingen, de gespreksnotities, de melding aan de gemeente en de brieven van de schuldhulpverlener. In LEX Dossiers maakt u het dossier voor de kantonrechter. U zet alle stukken van de zaak in één tabel en stelt één vraag over al die stukken tegelijk. Bij elk antwoord ziet u waar het in het stuk staat. LEX Dossiers toont bij het antwoord ook het wetsartikel, de uitspraak en het stuk uit de kennisbank die erbij horen. Hoe u de stukken als producties ordent en een productieoverzicht maakt, leest u in de praktijkgids over het procesdossier in een huurzaak.
- Betalingsregeling. Welke betalingsregeling is in dit stuk afgesproken, en voor welk bedrag per maand?
- Nagekomen. Blijkt uit dit stuk dat de huurder zich aan de regeling hield?
- Hulp aangeboden. Is de huurder in dit stuk op schuldhulp gewezen, of is de gemeente ingeschakeld?
| Stuk | BetalingsregelingWelke betalingsregeling is in dit stuk afgesproken, en voor welk bedrag per maand? | NagekomenBlijkt uit dit stuk dat de huurder zich aan de regeling hield? | Hulp aangebodenIs de huurder in dit stuk op schuldhulp gewezen, of is de gemeente ingeschakeld? |
|---|---|---|---|
| Herinnering, 4 juni 2026 | niet in dit stuk | niet in dit stuk | Gewezen op schuldhulp, aanbod om gegevens aan de gemeente te geven |
| Gespreksnotitie, 11 juni 2026 | € 100 per maand naast de huur, vanaf 1 juli | niet in dit stuk | Telefoonnummer van het schuldhulploket gegeven |
| Signaal aan de gemeente, 22 juni 2026 | niet in dit stuk | niet in dit stuk | Achterstand van € 1.420 gemeld bij de gemeente |
| Betaaloverzicht, 1 augustus 2026 | niet in dit stuk | Nee, de termijn van 1 augustus is niet betaald | niet in dit stuk |
| Brief schuldhulpverlener, 14 augustus 2026 | Voorstel: € 60 per maand | niet in dit stuk | Huurder heeft een traject bij de gemeente |
Een voorbeeld met verzonnen stukken. Staat het antwoord niet in een stuk, dan ziet u in de cel "niet in dit stuk".
Zo ziet u per stuk welke afspraken er waren en wat daarvan terechtkwam, nog voordat u dagvaardt. In de kolom Hulp aangeboden staat wat er is gedaan om een ontruiming te voorkomen. Daarmee laat u de kantonrechter zien hoe u de vroegsignalering hebt aangepakt. Wilt u weten hoe rechters in vergelijkbare zaken beslisten, stel die vraag dan aan de LEX Assistent. Daarvoor hoeft u geen dossier aan te maken.
Veelgestelde vragen
In de regel is een achterstand van drie maanden huur nodig. Dat staat in de aanbeveling huurachterstand van de kantonrechters. Is de achterstand lager, dan wijst de rechter de ontbinding volgens de aanbeveling af. Daarop is één uitzondering. Is de huurder in het jaar voor de zitting al eens veroordeeld om een huurachterstand te betalen, dan is twee maanden in de regel genoeg. Die eerdere veroordeling moet de verhuurder in de dagvaarding stellen en zo nodig bewijzen. Daarnaast weegt de rechter alle omstandigheden mee, zoals schuldhulp, betalingen na de dagvaarding en kinderen in de woning.
Nee. Bij woonruimte kan alleen de rechter de huurovereenkomst ontbinden als de huurder tekortschiet (artikel 7:231 lid 1 BW). Daar kunt u in de huurovereenkomst niet van afwijken in het nadeel van de huurder. Een beding dat de huur bij een achterstand vanzelf laat eindigen, werkt dus niet.
Is de huurder een particulier, dan stuurt u na het verzuim eerst een aanmaning. Daarin geeft u de huurder veertien dagen om te betalen en noemt u het bedrag van de incassokosten. Pas als de huurder niet binnen die termijn betaalt, zijn de kosten verschuldigd (artikel 6:96 lid 6 BW). Staat in de huurvoorwaarden dat de kosten eerder verschuldigd zijn, dan kan de rechter dat beding als oneerlijk vernietigen.
De bedragen staan in het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. U rekent 15 procent over de eerste € 2.500, 10 procent over de volgende € 2.500, 5 procent over de volgende € 5.000 en daarboven minder. Het minimum is € 40 en het maximum € 6.775. Bij een achterstand van € 1.500 zijn de incassokosten dus € 225. Maant u meer maanden tegelijk aan, dan telt u de bedragen op. Zit daar een termijn van € 266,67 of minder tussen, bijvoorbeeld het restant van een deels betaalde maand, dan rekent u alleen het hoogste bedrag dat voor één termijn geldt (artikel 2a lid 2 van het Besluit).
Ja. Volgens artikel 2 van het Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening moet de verhuurder van een woning de contactgegevens van de huurder en de hoogte van de achterstand aan de gemeente doorgeven. De verhuurder probeert eerst de huurder te spreken en wijst op de mogelijkheden van schuldhulp. Daarna stuurt de verhuurder een schriftelijke herinnering met het aanbod om de gegevens door te geven. Wijst de huurder dat aanbod niet af, dan volgt de melding.
Nee, dat is wettelijk niet verplicht. In de dagvaarding moet u wel vermelden wanneer u de veertiendagenbrief hebt verstuurd. Weet u wanneer de huurder de brief ontving, vermeld dat dan ook. Een aangetekende brief helpt bij het bewijs. Stuur dezelfde brief dan ook met de gewone post, voor het geval de huurder de aangetekende brief niet ophaalt.
De rechter weegt dat mee. Volgens de Hoge Raad kan betalen na het verzuim in het voordeel van de huurder tellen. Is er op het moment van de beslissing nog maar weinig achterstand over, dan kan de rechter de ontbinding afwijzen. Dat deed de rechtbank Midden-Nederland in januari 2025. De rest van de achterstand, de rente en de proceskosten kan de rechter wel toewijzen.
Ja, maar de belangen van de kinderen wegen als eerste overweging mee (Hoge Raad 28 november 2025). Dat betekent niet dat de rechter de ontruiming dan vanzelf afwijst. De rechter kan wel een ruimere ontruimingstermijn geven of de beslissing aanhouden. Onder omstandigheden kan de rechter de ontruiming ook afhankelijk maken van opvang voor de kinderen. Die opvang regelen is in beginsel geen taak van de verhuurder. Vermeld daarom in de dagvaarding of er kinderen in de woning wonen en welke mogelijkheden er zijn voor andere huisvesting.
Daar is geen vaste termijn voor. De wettelijke minimumtermijnen zijn kort. Tussen dagvaarding en eerste roldatum zit minstens een week, en in het bevel van de deurwaarder staat een termijn van drie dagen. Hoe lang het echt duurt, hangt vooral af van de planning bij de kantonrechter, het verweer van de huurder en de ontruimingstermijn in het vonnis. Na een verstekvonnis kan de huurder nog in verzet komen. Dat kan tot vier weken nadat het vonnis aan de huurder in persoon is betekend.
Een terme de grace is een extra termijn die de rechter de huurder geeft om de achterstand alsnog te betalen. Betaalt de huurder op tijd, dan gaat de ontbinding niet door. De kantonrechters noemen de terme de grace in hun aanbeveling als een vorm van maatwerk, net als de voorwaardelijke ontbinding.
Ja, als de zaak spoed heeft. De voorzieningenrechter wijst ontruiming alleen toe als het zeer waarschijnlijk is dat de rechter in de gewone procedure de huurovereenkomst ontbindt. Bovendien moet het zo dringend zijn dat u die procedure niet kunt afwachten. De huurovereenkomst zelf ontbindt de voorzieningenrechter niet.
Neem zo snel mogelijk contact op met uw verhuurder en vraag om een betalingsregeling. Ook uw gemeente helpt inwoners met geldzorgen en schulden. Bij Geldfit (0800-8115) krijgt u gratis advies, ook anoniem. Hebt u een laag inkomen en weinig spaargeld, dan kunt u gratis juridisch advies vragen bij het Juridisch Loket (0800-8020). Uw verhuurder mag u niet zelf uit huis zetten. Daarvoor is altijd een vonnis van de rechter nodig. Krijgt u een dagvaarding, reageer dan of ga naar de zitting. De rechter kan alleen rekening houden met uw situatie als die bekend is.
In een demonstratie zetten we uw vragen in de tabel van LEX Dossiers. Dat kan met geanonimiseerde stukken uit een eigen zaak of met onze voorbeeldzaak. U ziet welke antwoorden LEX vindt en wat u daarna zelf nog zou controleren.
Deze pagina is algemene informatie en geen juridisch advies voor uw zaak. Namen, adressen en bedragen in de voorbeelden zijn verzonnen. Bronnen: Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 212, 225 en 231, Boek 6, artikelen 43, 44, 82, 83, 96, 119 en 265, Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, artikelen 79, 80, 93, 111, 114, 143, 233, 254, 335, 339, 430, 555 en 556, Wet gemeentelijke schuldhulpverlening, artikelen 2 tot en met 5, Besluit gemeentelijke schuldhulpverlening, artikelen 2, 6 en 8, Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten, artikelen 2 en 2a, Wet kwaliteit incassodienstverlening, artikel 4, aanbeveling huurachterstand en ontbinding en ontruiming (LOVCK, september 2026), aanbeveling over de 14-dagenbrief en de uitspraken met ECLI hierboven. Bijgewerkt: 15 oktober 2026.