Ernstige schimmel in de badkamer is een gebrek als de oorzaak in de woning ligt, zoals een ventilatie die tekortschiet, een lekkage of doorslaand vocht. Heeft de woning voldoende mogelijkheden om te ventileren en ontstaat de schimmel doordat de huurder die onvoldoende benut, dan is de schimmel aan de huurder toe te rekenen en is er geen gebrek (art. 7:204 lid 2 BW). Wie dat aanvoert, moet het wel onderbouwen.

Wanneer is schimmel een gebrek?

Een gebrek is een staat of eigenschap van de woning, of een andere omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen, waardoor de woning de huurder niet het genot kan geven dat hij bij het aangaan van de huur mocht verwachten van een goed onderhouden woning van dit soort. Bij schimmel beslist dus de oorzaak.

• Wel een gebrek: een mechanische ventilatie die niet of te zwak werkt, een lekkage, of doorslaand of optrekkend vocht. Het Besluit huurprijzen woonruimte noemt onvoldoende mogelijkheid tot ventilatie van de badkamer, waardoor ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat, als voorbeeld van een ernstig gebrek in categorie C (bijlage II Besluit huurprijzen woonruimte). Is er helemaal geen mogelijkheid om de badkamer te ventileren, dan valt het gebrek in categorie A.
• Geen gebrek: de woning heeft voldoende ventilatiemogelijkheden, maar de huurder benut ze niet. In een zaak met een dichtgeplakt rooster in de slaapkamer en een vervuild rooster in de badkamer oordeelde het hof Den Haag in 2019:

“Het feit dat er, ondanks het bestaan van voldoende ventilatiemogelijkheden, sprake is van ernstige schimmelvorming, moet naar het oordeel van het hof worden aangemerkt als een aan de huurder toe te rekenen omstandigheid.” (ECLI:NL:GHDHA:2019:3542, r.o. 9)

In een uitspraak van 8 april 2026 zag de Huurcommissie geen bouwkundig gebrek. Er was geen optrekkend of doorslaand vocht, en de schimmel door oppervlaktecondensatie was met de hand te verwijderen.

Wat moet de corporatie doen?

1. Leg de melding vast. De datum van de melding telt. Verlaagt de Huurcommissie de huurprijs, dan gaat die lagere huurprijs in op de eerste dag van de maand na de maand van de melding (art. 16 lid 3 Uhw). Bij de kantonrechter kan de huurvermindering ingaan op de dag van de melding, of eerder als u het gebrek toen al voldoende kende (art. 7:207 lid 1 BW).
2. Laat de oorzaak onderzoeken. Laat de afzuiging in de badkamer meten en kijk naar lekkage en vocht in de constructie. Een koudebrug is op zichzelf nog geen gebrek (ECLI:NL:GHDHA:2021:1987). Leg ook vast in welke staat de roosters zijn en of ze openstaan. Vaak geeft het oordeel van een deskundige de doorslag. In ECLI:NL:RBLIM:2026:5383 vond de deskundige de ventilatie in de badkamer onvoldoende, maar wees de rechter de vordering af: de schimmel zat niet in die ruimte en niet vaststond dat die door een gebrek kwam.
3. Verhelp het gebrek. U moet een gebrek verhelpen, tenzij dat onmogelijk is of uitgaven vraagt die redelijkerwijs niet van u te vergen zijn (art. 7:206 lid 1 BW). Doet u een beroep op die uitzondering, dan moet u die stellen en bewijzen (ECLI:NL:GHSHE:2018:1109, r.o. 3.4.3). Dat lukte daar: het ging om een collectief ventilatiesysteem in een complex uit 1973, en vervanging was kostbaar. De verhuurder hoefde het systeem niet te vervangen, maar moest de badkamer wel schimmelvrij maken. In een geschil over dwangsommen voldeed een verhuurder met het vervangen van stucwerk en kitwerk in beginsel aan een veroordeling tot reinigen, ook toen later opnieuw schimmel ontstond (ECLI:NL:GHSHE:2015:3006).
4. Maak duidelijk wat de huurder zelf doet. Het schoonhouden van de roosters en het vervangen van filters van de mechanische ventilatie zijn kleine herstellingen voor rekening van de huurder (art. 7:217 BW en de bijlage bij het Besluit kleine herstellingen). Dat geldt niet als het herstel nodig is geworden doordat u een gebrek niet op tijd hebt verholpen. Wijs de huurder schriftelijk op goed ventileren.

Wat als het herstel uitblijft?

Is het gebrek zes weken na de melding niet verholpen, dan kan de huurder de Huurcommissie om een lagere huurprijs vragen. Dat verzoek moet binnen zes maanden na de melding worden ingediend (art. 7:257 lid 2 BW). Bij een ernstig gebrek in categorie C kan de commissie de huurprijs verlagen, met 40 procent van de overeengekomen huurprijs als ondergrens (art. 6 lid 1 Besluit huurprijzen woonruimte). In een uitspraak van 12 juli 2024 erkende de verhuurder de schimmel in de badkamer, maar stond het herstel pas ruim vijf maanden na de melding gepland. De huurprijs werd tijdelijk verlaagd tot 40 procent, met ingang van 1 februari 2024.

Bent u met het verhelpen in verzuim, meestal na een ingebrekestelling, dan mag de huurder het gebrek ook zelf verhelpen en de redelijke kosten met de huur verrekenen (art. 7:206 lid 3 BW). Bij de kantonrechter kan de huurder daarnaast herstel en huurvermindering vorderen.