Schimmel en vocht in de huurwoning: rechten, oorzaak en huurverlaging
Schimmel en vocht in een huurwoning zijn een gebrek als de oorzaak in de woning zit, zoals doorslaand of optrekkend vocht, een lekkage of een ventilatie die tekortschiet. De verhuurder moet dat gebrek dan herstellen. Bij ernstige schimmel kan de Huurcommissie buiten de vrije sector de kale huur tijdelijk verlagen, meestal tot 40 procent. Komt de schimmel alleen door de manier waarop de bewoners stoken en ventileren, dan is er geen gebrek.
Bij schimmel draait bijna elke discussie om de oorzaak, en om de vraag wie die moet bewijzen. De uitspraken van de Huurcommissie in LEX laten dat zien. Gaat een zaak over doorslaand of optrekkend vocht, dan krijgt de huurder bijna altijd gelijk. Gaat het om condens of om de manier van stoken, dan krijgt de huurder veel minder vaak gelijk. Heeft u nu schimmel in huis, begin dan met een melding aan de verhuurder.
Schimmel is meestal een gevolg. Kies een oorzaak, dan ziet u wie aan zet is. Bij de Huurcommissie maakt de oorzaak een groot verschil.
Bouwkundig
Regen slaat door de gevel of vocht trekt op uit de kruipruimte.
Ventilatie
De afzuiging voert te weinig vochtige lucht af.
Gebruik
Vocht uit douchen, koken en wasgoed blijft in huis hangen.
Gemengd
Meer oorzaken tegelijk, die elkaar versterken.
Doorsnede van een buitenmuur met een woonkamer. Op de binnenkant van de muur zit schimmel. Er zijn vier mogelijke oorzaken. Vocht trekt op uit de kruipruimte of regen slaat door de gevel. De afzuiging voert te weinig vochtige lucht af. Wasgoed en koken geven veel vocht, dat als condens op het raam en de koude muur slaat. Ook kunnen die oorzaken elkaar versterken. Een bouwkundige oorzaak is een gebrek voor de verhuurder, en bij plekken vanaf 0,25 m² kan de kale huur tijdelijk omlaag tot 40 procent (CV1). In LEX was 93 procent van de verzoeken gegrond bij doorslaand of optrekkend vocht, 59 procent bij ventilatie of afzuiging, 35 procent bij condens en 20 procent als het stook- of ventilatiegedrag ter sprake kwam.
Bron: uitspraken van de Huurcommissie in LEX van mei 2021 tot februari 2026, geteld op 16 oktober 2026. Onder Over de cijfers leest u hoe we tellen.
Wanneer schimmel een gebrek is
Volgens artikel 7:204 lid 2 BW is een gebrek een staat of eigenschap van de woning, of een andere omstandigheid die niet aan de huurder is toe te rekenen. Daardoor heeft de huurder minder woongenot dan bij het begin van de huur van een goed onderhouden woning mocht worden verwacht. Schimmel is zelf meestal een gevolg. De vraag is dus waar het vocht vandaan komt. Zit de oorzaak in de woning, bijvoorbeeld een lekkend dak, een gevel die water doorlaat, vocht uit de kruipruimte of een afzuiging die te weinig lucht afvoert, dan is er een gebrek. De verhuurder moet dat verhelpen als de huurder erom vraagt (artikel 7:206 lid 1 BW).
De Huurcommissie verlaagt de huur alleen bij een ernstig gebrek uit bijlage II van het Besluit huurprijzen woonruimte. Schimmel en vocht komen daar twee keer in voor. In categorie B gaat het om condens of doorslaand of optrekkend vocht door de bouwkundige staat van de woning, als er zoveel schimmel of houtrot is dat keuken, woonkamer of slaapkamers nauwelijks nog bruikbaar zijn. In categorie C gaat het om ventilatie die zo tekortschiet dat er ernstige stank- en vochtoverlast ontstaat, en om ernstige vocht- of schimmelplekken door optrekkend of doorslaand vocht. Het gebrekenboek van de Huurcommissie geeft bij die gebreken aan vanaf welke omvang ze ernstig zijn.
Schimmel en vocht in het gebrekenboek, versie juli 2026
| Code | Wanneer het een ernstig gebrek is | Huur tijdelijk tot |
|---|---|---|
| B2 | Vrijwel constant vocht en schimmel op wanden, plafonds of vloeren, of houtrot in balken, vloerdelen of kozijnen, door de bouwkundige staat van de woning. Meer kamers zijn daardoor bijna onbruikbaar. | 30 procent |
| B3 | Regenwater komt door dak, gevel of een ander deel van de buitenkant naar binnen, waardoor de woning veel minder bruikbaar is. | 30 procent |
| C1 | Te weinig ventilatie in toilet, keuken, badkamer, woonkamer of slaapkamer, waardoor er ernstige stank- of vochtoverlast is. Kan er een raam open of is er een ventilatiekanaal, dan is natuurlijke ventilatie mogelijk en is er volgens het gebrekenboek geen gebrek. | 40 procent |
| CV1 | Schimmel-, vocht- of roetplekken door optrekkend of doorslaand vocht in een woonkamer, slaapkamer of keuken, in de regel vanaf 0,25 m². Ook vocht uit de kruipruimte en een lekkage uit een andere ruimte tellen mee. | 40 procent |
| CV2 | Hetzelfde in een berging, kelder, gang of toilet, in de regel vanaf 1 m². | 40 procent, vaak minder |
| CV3 | Schimmel of vocht door condens die ontstaat door een technische tekortkoming van de constructie, in de regel vanaf 0,25 m². | 40 procent |
| CNb3 | Vrijwel constant vocht en schimmel op plafond of wanden van de badkamer, door te weinig ventilatie of een onvoldoende thermische kwaliteit van wanden en plafond, in de regel vanaf 0,25 m². | 40 procent |
| C8 | Gevolgschade, zoals vergaan stucwerk of vochtplekken die blijven nadat de oorzaak is hersteld. | vaak 60 procent bij schade in een kamer |
Het percentage is het deel van de kale huur dat de huurder blijft betalen. Bij een kale huur van 650 euro en een CV1-gebrek betaalt de huurder dus nog 260 euro per maand. Een kantonrechter noemt meestal de korting, dus het deel dat eraf gaat. Gaat de huur met 60 procent omlaag, dan betaalt de huurder nog 40 procent. Zijn er meer gebreken, dan geldt de grootste verlaging (artikel 6 lid 5 Besluit huurprijzen woonruimte). In de versie van juli 2026 staat bij C1 duidelijker wanneer schimmel in een ruimte met natuurlijke ventilatie een gebrek is. Die versie geldt voor gebreken die op of na 1 juli 2026 zijn gemeld.
Wat geen gebrek is
Ontstaat de schimmel alleen doordat de bewoners te weinig stoken of ventileren, terwijl de woning en de ventilatie in orde zijn, dan is er geen gebrek. De oorzaak is dan aan de huurder toe te rekenen. De huurder moet zelf de ventilatieroosters schoonhouden en de filters van de mechanische ventilatie vervangen. Dat zijn kleine herstellingen (artikel 7:217 BW en het Besluit kleine herstellingen). Enkel glas is niet vanzelf een gebrek. In de Amsterdamse zaak verderop vond de kantonrechter het enkele glas geen gebrek, de schimmel wel.
Eerst de oorzaak, dan pas de discussie
Bij schimmel loont een vaste volgorde. Kijk eerst naar de bouw, zoals het dak, de gevel, de kruipruimte en de leidingen. Kijk dan naar de ventilatie. Pas als beide in orde zijn, komt het gebruik door de bewoners aan bod. De corporaties spraken die volgorde in 2025 ook af, in de belofte Bestrijden vocht en schimmel van Aedes. In de zaak van de Huurcommissie over stookgedrag verderop ging het precies zo. Het stookgedrag gaf pas de doorslag nadat de onderzoeker geen bouwkundig of technisch gebrek had gevonden.
Dezelfde volgorde werkt ook in een telefoongesprek. Stel, een huurder belt omdat de schimmel terugkomt, terwijl de verhuurder heeft geadviseerd vaker te ventileren. Vraag dan waar het vocht zit, of de roosters en de afzuiging werken, hoe groot de plekken zijn en of de verhuurder de oorzaak al heeft laten onderzoeken. Het advies om vaker te ventileren bewijst nog niet dat de oorzaak bij de bewoners ligt. Bij zo'n vraag ziet u in LEX Adviesbalie welke informatie nog ontbreekt, zoals de oorzaak, de ernst en wat de verhuurder al heeft gedaan. In de gids over huuradvies op het spreekuur leest u hoe u een adviesgesprek verder opbouwt.
Zo besliste de Huurcommissie in ruim 3.900 zaken
Bij schimmel of vocht krijgt een huurder bij de Huurcommissie vaker gelijk dan gemiddeld. In LEX staan 3.922 verzoeken om huurverlaging wegens gebreken waarin schimmel, vocht of condens wordt genoemd. In 3.885 daarvan besliste de Huurcommissie over de inhoud, en bijna drie op de vier verzoeken waren gegrond. Bij alle gebrekenzaken van huurders is dat 57 procent. De uitspraken zijn van mei 2021 tot februari 2026.
Uitkomst van 3.885 inhoudelijke beslissingen over schimmel en vocht
Welke argumenten werken
Per oorzaak loopt het sterk uiteen. Bij doorslaand of optrekkend vocht was 93 procent van de verzoeken gegrond, en bij een lekkage 84 procent. Bij ventilatie was dat 59 procent. Daar speelt de vraag of de huurder op een andere manier kan ventileren, bijvoorbeeld met een raam (C1). Bij condens was nog maar 35 procent gegrond, en als het stook- of ventilatiegedrag ter sprake kwam was het 20 procent.
Gegrond naar wat de samenvatting noemt, schimmel en vocht
| De samenvatting noemt | Beslissingen | Gegrond |
|---|---|---|
| Doorslaand of optrekkend vocht | 656 | 93% |
| Lekkage | 1.202 | 84% |
| Badkamer of douche | 466 | 79% |
| Ventilatie of afzuiging | 578 | 59% |
| Condens | 114 | 35% |
| Stook- of ventilatiegedrag | 41 | 20% |
| Alle inhoudelijke beslissingen | 3.885 | 73% |
Huurders en huurteams staan dus sterker met een melding waarin de plek en een mogelijke oorzaak staan, bijvoorbeeld een vochtplek onder een lekkende dakgoot. Verhuurders kunnen pas met succes naar het stookgedrag wijzen als ze eerst de bouw en de ventilatie hebben laten onderzoeken. Geef ook de omvang precies aan. Als de Huurcommissie een gebrekenzaak afwees, was het gebrek in ruim acht op de tien gevallen niet ernstig genoeg. Meet de plekken daarom op. In een woon- of slaapkamer ligt de grens in de regel bij 0,25 m².
Hoe ver de huur omlaag ging
In 1.932 toegewezen zaken staan de oude en de nieuwe huur in de uitspraak. Ruim zes op de tien kwamen uit op 40 procent van de kale huur. Dat is de grootste verlaging bij een C-gebrek. Een verlaging tot 30 of 20 procent, bij een B- of A-gebrek, kwam in ruim 3 procent van de zaken voor. In een op de drie zaken bleef de verlaging kleiner, meestal tot 60 procent. Volgens het gebrekenboek past dat bijvoorbeeld bij gevolgschade die blijft nadat de oorzaak is hersteld, of als de verhuurder al maatregelen heeft genomen (hoofdstuk 6).
Tien uitspraken over schimmel en vocht
Zeven zaken kwamen bij de kantonrechter en drie bij de Huurcommissie. In bijna alle zaken ging het om de vraag hoe de oorzaak werd vastgesteld en wie die moest bewijzen. U vindt de volledige uitspraak op rechtspraak.nl onder het ECLI-nummer. Van de Huurcommissie noemen we alleen de maand, omdat het register bij een zaaknummer het adres van de woning toont.
Te weinig afzuiging in de badkamer is een gebrek
In een inpandige badkamer kwam de schimmel op het plafond steeds terug. Een deskundige, benoemd door de kantonrechter, stelde vast dat de mechanische afzuiging ook in de hoogste stand te weinig lucht afvoerde. Volgens de kantonrechter is het minimum uit het Besluit bouwwerken leefomgeving een algemene ondergrens. Het gaat erom wat een huurder van een goed onderhouden woning mag verwachten, en hier was een afzuiging van ten minste 75 m³ per uur nodig. De verhuurder moest de ventilatie binnen vier weken herstellen, op straffe van een dwangsom. De huur ging met 15 procent omlaag, omdat de schimmel beperkt bleef tot het plafond van de badkamer.
Hier moest de verhuurder aantonen dat de huurder de schimmel veroorzaakte
Vanaf eind 2019 meldden de huurders steeds opnieuw schimmel in de badkamer en rond de ramen. De verhuurder wees naar het gedrag van de huurders, maar legde alleen een algemene e-mail van een inspecteur over. Volgens de kantonrechter moet de verhuurder stellen en bewijzen dat de schimmel aan de huurder is toe te rekenen, en dat lukte niet. Die bewijslast geldt voor de vraag of de huurder de schimmel veroorzaakte. Dat er een gebrek is, moet de huurder stellen en zo nodig bewijzen, zoals in de zaak uit Noord-Holland hieronder. Het enkele glas vond de kantonrechter in deze woning geen gebrek, de schimmel wel. De verhuurder moest herstellen, op straffe van een dwangsom. De huur ging vanaf de eerste melding met 10 procent omlaag. Het percentage uit het gebrekenboek vond de kantonrechter hier niet passend.
Een ontbrekend kanaal in de ventilatie
Volgens de huurder was er al ruim tien jaar last van vocht en schimmel in de badkamer, de slaapkamer en de woonkamer. Bijna tien jaar lang zocht de huurder daarover contact met de verhuurder, die bleef zeggen dat de huurder te weinig ventileerde. In 2025 bleek dat een kanaal van de mechanische ventilatie ontbrak. Toen dat kanaal er was, waren de problemen voorbij. Volgens de kantonrechter mag een huurder verwachten dat de ventilatie compleet is. De kantonrechter sloot aan bij categorie C van het gebrekenboek en verlaagde de huur met 60 procent, vanaf zes maanden voor de vordering tot het herstel. Na verrekening bleef er een kleine huurachterstand over. De kantonrechter wees de vordering van de verhuurder om de huurovereenkomst te ontbinden af.
Geen gebrek als de bewoners te weinig ventileren
Volgens de Huurcommissie kwam de schimmel door condens en doordat de bewoners te weinig ventileerden. Daarna legde de huurder de zaak voor aan de kantonrechter. Onderzoeken in opdracht van de verhuurder vonden geen gebrek aan de buitenkant van de woning. De afzuiging was ruim voldoende, maar de roosters waren vuil, en er woonden zes mensen in de woning. Volgens de kantonrechter moet de huurder een gebrek stellen, onderbouwen en zo nodig bewijzen, en dat was niet gelukt. De kantonrechter wees herstel en huurverlaging af.
De schimmel moet door een gebrek komen
Een deskundige stelde vast dat de gevel waterdicht was en dat woonkamer, keuken en slaapkamers genoeg verse lucht kregen. De afzuiging in keuken, badkamer en toilet was te zwak, maar de huurders klaagden over schimmel in andere ruimten. Dat de kruipruimte invloed had, was niet aangetoond. Volgens de kantonrechter moet vaststaan dat het vocht of de schimmel door een gebrek komt. De kantonrechter wees de vordering af, en de huurders moesten de kosten van de deskundige betalen.
Na de Huurcommissie moet de verhuurder het herstel aantonen
De Huurcommissie had de kale huur tijdelijk verlaagd tot 40 procent wegens optrekkend vocht uit de kruipruimte en een lekkende cv-leiding. De verhuurder stapte niet binnen acht weken naar de kantonrechter, en daardoor gold de uitspraak als een afspraak tussen partijen (artikel 7:262 BW). Het advies van de eigen deskundige voerde de verhuurder niet uit, en bij metingen bleek er nog steeds vocht te zijn. Volgens de kantonrechter was niet bewezen dat het gebrek was verholpen. De verhuurder moest ruim 9.700 euro aan te veel betaalde huur terugbetalen.
Vocht na een renovatie
Kort na een renovatie kwamen er vocht en schimmel in de muren. In 2021 verlaagde de Huurcommissie de huur tot 40 procent. Pogingen om het te herstellen hielpen niet, en vanaf oktober 2023 rekende de verhuurder toch weer de volle huur. Volgens de kantonrechter hoorde het herstel nog bij de renovatie. Daarvoor was een redelijk schriftelijk voorstel nodig (artikel 7:220 lid 2 BW), en het plan van de verhuurder was te kort en te onduidelijk. De verhuurder moest de te veel betaalde huur terugbetalen en de kosten van de deskundige van de huurders vergoeden. Een nieuw voorstel uit januari 2025 was wel redelijk, en daaraan moesten de huurders meewerken.
Schimmel door stook- en ventilatiegedrag
De onderzoeker vond geen bouwkundig of technisch gebrek dat de schimmel kon verklaren. Daarom, en door wat de huurder ter plaatse vertelde, concludeerde de voorzitter dat de schimmel ontstond door de manier waarop de bewoners stookten en ventileerden. De voorzitter wees het verzoek af, en de huurder moest de leges betalen.
Na herstel van de oorzaak blijft een kleinere verlaging
Optrekkend vocht zorgde voor schimmel en vochtplekken in de woonkamer. De plekken waren groter dan 0,25 m². Dat zijn C-gebreken (CV1 en C8). De verhuurder plaatste een apparaat tegen optrekkend vocht, en de muren begonnen op te drogen. Tot en met de maand waarin het apparaat kwam, ging de kale huur omlaag tot 40 procent. Daarna gold een verlaging tot 60 procent, omdat de vochtplekken als gevolgschade bleven.
Daklekkage en doorslaand vocht als B-gebrek
In de woonkamer zaten vochtplekken van enkele vierkante meters, waarschijnlijk door een daklek en doorslaand vocht door de gevel. De voorzitter stelde een gebrek uit categorie B (nummer 3) vast, want er kwam regenwater door de buitenkant naar binnen. De kale huur ging tijdelijk omlaag tot 30 procent, vanaf de eerste dag van de maand na de melding.
Rechten van de huurder en plichten van de verhuurder
Een huurder met schimmel mag eisen dat de verhuurder eerst de oorzaak wegneemt en daarna de schimmel en de schade herstelt. Is de schimmel ernstig, is de huur gereguleerd en is het gebrek zes weken na de melding niet verholpen, dan kan de huurder de Huurcommissie om een tijdelijk lagere huur vragen. Schade aan spullen, zoals beschimmelde kleding of een bank, vergoedt de verhuurder als het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen. De huurder moet zelf normaal stoken en ventileren, de roosters schoonhouden en de schimmel meteen melden.
Schimmel en vocht, wie moet wat
- Mag verlangen dat de verhuurder het gebrek verhelpt, tenzij dat onmogelijk is of onredelijk veel kost.artikel 7:206 lid 1 BW
- Kan bij ernstige schimmel en een gereguleerde huur de Huurcommissie vragen de kale huur tijdelijk te verlagen, tot 30 procent bij een B-gebrek en tot 40 procent bij een C-gebrek. Dat kan als het gebrek zes weken na de melding niet is verholpen. Wil de huurder de verlaging over de hele periode, dan moet het verzoek binnen zes maanden na de melding komen.artikel 7:257 BW, artikel 6 Besluit huurprijzen woonruimte
- Kan ook naar de kantonrechter, voor herstel en een evenredige huurverlaging. In de vrije sector is dat de gewone weg.artikel 7:206 en 7:207 BW
- Mag het gebrek zelf laten herstellen en de redelijke kosten met de huur verrekenen, maar alleen als de verhuurder met het herstel in verzuim is. Meestal is dat pas zo als de termijn in een schriftelijke aanmaning voorbij is. Gewoon minder huur betalen is iets anders, en dat is riskant.artikel 7:206 lid 3 en 6:82 BW
- Meldt een gebrek meteen. Schade die ontstaat doordat de melding uitblijft, komt voor rekening van de huurder.artikel 7:222 BW
- Stookt en ventileert als een goed huurder, houdt de roosters schoon en vervangt de filters van de ventilatie.artikel 7:213 en 7:217 BW, Besluit kleine herstellingen
- Onderzoekt de oorzaak, herstelt het gebrek en daarna de gevolgschade aan de woning, zoals stucwerk.artikel 7:206 BW, gebrekenboek C8
- Vergoedt schade aan spullen van de huurder, zoals beschimmelde kleding of meubels, als het gebrek aan de verhuurder is toe te rekenen. Dat geldt ook als het gebrek er al was bij het begin van de huur en de verhuurder dat wist of had moeten weten.artikel 7:208 BW
- Kan buiten de vrije sector pas weer een voorstel tot huurverhoging doen als huurder en verhuurder het erover eens zijn dat een schimmelgebrek dat de Huurcommissie heeft vastgesteld, is opgeheven. Onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie geldt dat ook voor een verhoging op grond van een beding in het huurcontract, en dan ook bij een middenhuurwoning.artikel 7:250 lid 2 BW, onder de Wet toekomstbestendige huurcommissie artikel 7:248 lid 5 BW
Met de rekenhulp in de gids over gebreken en huurverlaging rekent u uit vanaf welke dag de lagere huur ingaat en tot wanneer die geldt. In de gids over huurverhoging en bezwaar leest u hoe de jaarlijkse huurverhoging verder werkt.
Van melding naar aantoonbaar herstel
Bij een gereguleerde huur kan de huurder pas naar de Huurcommissie als het gebrek zes weken na de melding niet is verholpen. Volgens het gebrekenboek heeft de verhuurder die zes weken om te herstellen. Toch kan niet elk herstel zes weken wachten. Komt er water binnen, dan is snel herstel nodig om verdere schade te voorkomen. Laat de verhuurder binnen de zes weken schriftelijk weten dat het gebrek niet wordt verholpen, dan mag de huurder volgens het gebrekenboek meteen een verzoek indienen.
De huurder kan ook meteen naar de kantonrechter, maar voor dezelfde gebreken kiest de huurder één van de twee. Wie het niet eens is met de uitspraak van de Huurcommissie, kan de kantonrechter binnen acht weken na de verzending om een beslissing vragen (artikel 7:262 BW). Wacht de huurder bij een gereguleerde huur langer dan zes maanden na de melding, dan gaat de verlaging bij de Huurcommissie en bij de kantonrechter niet verder terug dan zes maanden voor het verzoek of de vordering (artikel 7:257 BW). In de vrije sector gaat een geschil over huurverlaging naar de kantonrechter. De Huurcommissie geeft daar alleen een advies, en alleen als huurder en verhuurder dat hebben afgesproken (artikel 5 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Een huurder van een middenhuurwoning met een contract vanaf 1 juli 2024 kan wel naar de Huurcommissie.
Zodra de Wet toekomstbestendige huurcommissie geldt, moet de huurder een gebrek eerst schriftelijk melden. Pas daarna kan de huurder naar de Huurcommissie. De termijnen van zes weken en zes maanden lopen dan vanaf die schriftelijke melding. Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in. Een koninklijk besluit legt die datum vast, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen. In het artikel over de Wet toekomstbestendige huurcommissie leest u wat er verder verandert. Hoe u het meldproces daarop inricht, staat in het artikel Gebreken schriftelijk melden. In de gids over gebreken leest u meer onder schriftelijk melden.
Voor de verhuurder
- Behandel elke melding over vocht als urgent, ook als de plek klein lijkt. Schimmel groeit, en elke maand vertraging kan u later huur kosten.
- Plan de inspectie binnen enkele dagen. Leg schriftelijk vast wat u vindt, ook als er niets ernstigs blijkt.
- Meet de afzuiging per ruimte. Volgens het Besluit bouwwerken leefomgeving is het minimum 7 dm³ per seconde voor het toilet, 14 voor de badkamer en 21 voor de ruimte met het kooktoestel (artikel 3.67). Bij schimmel kan volgens de kantonrechter meer nodig zijn.
- Herstel eerst de oorzaak en daarna de gevolgschade. Leg de datum van elk herstel vast met een werkbon en foto's.
- Sluit de melding schriftelijk af. Schrijf op wat er is gedaan en wat u van de huurder verwacht, bijvoorbeeld dat de roosters open blijven.
Voor de huurder en het huurteam
- Meld de schimmel schriftelijk en stuur foto's mee. Noem de kamers en de grootte van de plekken, en bewaar de verzonden e-mail of brief.
- Schrijf op wat u zelf al doet, zoals ventileren en stoken, en of de afzuiging werkt.
- Is het gebrek zes weken na de melding nog niet verholpen en is uw huur gereguleerd, dien dan het verzoek in bij de Huurcommissie. Doe dat binnen zes maanden na de melding. Later kan ook, maar dan gaat de verlaging niet verder terug dan zes maanden voor het verzoek.
- Houd de huur niet in. Dan ontstaat een huurachterstand, en daarmee kan de verhuurder naar de kantonrechter.
Zo meldt u schimmel
Voorbeeld van een melding over schimmel
Aan [naam van de verhuurder]
[datum]
Betreft: schimmel en vocht in [adres]
Geachte heer, mevrouw,
Er zit schimmel in mijn woning, in [de kamers, bijvoorbeeld de slaapkamer en de badkamer]. De plekken zijn ongeveer [grootte, bijvoorbeeld 50 bij 60 centimeter]. Ik zag de schimmel voor het eerst op [datum]. Na het schoonmaken komt de schimmel terug. Foto's met de datum stuur ik mee.
[Alleen als het klopt] Ik ventileer elke dag, de roosters staan open en ik stook normaal. [Werkt de afzuiging niet goed, of ziet u waar het vocht vandaan komt, noem dat hier.]
Ik vraag u de oorzaak te laten onderzoeken en het gebrek te herstellen. Wilt u mij binnen een week laten weten wanneer iemand komt kijken?
Met vriendelijke groet,
[naam en telefoonnummer]
Vul de delen tussen haken zelf in, en laat weg wat niet klopt.
Stuur de melding per e-mail, per brief of via het portaal van de verhuurder, en bewaar een kopie met de datum. Daarmee laat u later zien wanneer u de schimmel heeft gemeld. Bij de Huurcommissie telt de dag waarop u de melding verstuurde. De lagere huur gaat in op de eerste dag van de maand daarna (artikel 16 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte).
Ook voor de verhuurder telt die datum. In een dossier dat al maanden loopt, is de eerste melding vaak lastig terug te vinden tussen e-mails, appberichten en notities van telefoongesprekken. Toch lopen de termijnen juist vanaf die eerste melding. In LEX Dossiers stelt u één vraag over alle stukken, bijvoorbeeld of en wanneer het gebrek schriftelijk is gemeld. LEX zet de antwoorden in een tabel en toont bij elk antwoord de passage uit het stuk. Komt het tot een zaak bij de Huurcommissie, noem dan in uw reactie de datum waarop de huurder de eerste melding verstuurde. Een voorbeeld van een verweerschrift voor een gebrekenzaak kunt u gratis in Word invullen.
De landelijke aanpak van vocht en schimmel
Steeds meer huishoudens hebben last van vocht en schimmel. Volgens het Woononderzoek Nederland was dat in 2024 20 procent van de huishoudens, tegen 15 procent in 2021. Bij huurders van een corporatie steeg het aandeel van 24 naar 29 procent, bij huurders van een particuliere verhuurder van 23 naar 31 procent. Die cijfers staan in de Kamerbrief over vocht en schimmel van 23 april 2026. Op de pagina Huurcommissie in cijfers ziet u welke gebreken het vaakst terugkomen in de uitspraken van de Huurcommissie.
In de Nationale Prestatieafspraken staat dat corporaties meldingen over vocht en schimmel actief oppakken. Bij een bouwkundige oorzaak nemen corporaties het voortouw. Speelt het gebruik van de woning een rol, dan helpen ze de huurder. Lopen huurder en verhuurder vast, of komt de schimmel steeds terug, dan kan een onafhankelijke vocht- en schimmelexpert worden ingeschakeld. Dat kan pas nadat de corporatie zelf onderzoek heeft gedaan. Het Rijk trekt daarvoor van 2027 tot en met 2029 elk jaar 2 miljoen euro uit. De verhuurder betaalt 75 procent van de kosten van zo'n onderzoek, en het Rijk 25 procent via de gemeenten. Het herstel dat uit het onderzoek volgt, betaalt de verhuurder helemaal.
Bij de behandeling van de Wet toekomstbestendige huurcommissie in de Tweede Kamer, op 9 april 2026, zegde de minister toe de Britse Awaab's Law te onderzoeken. Volgens de Kamerbrief moeten sociale verhuurders in het Verenigd Koninkrijk op grond van die wet snel handelen bij ernstige gezondheidsrisico's in woningen, vooral door vocht en schimmel. De minister informeert de Kamer daarover uiterlijk eind 2026.
Niet elke schimmelklacht komt bij de Huurcommissie terecht. Vindt een huurder van een corporatie dat de melding slecht is afgehandeld, dan kan de huurder klagen bij de klachtencommissie van de corporatie. Die commissie kijkt naar de manier waarop de corporatie met de melding omging. Over een lagere huur beslissen de Huurcommissie en de kantonrechter. Welk loket waarvoor is, staat in het artikel Welk loket voor welke klacht. In de gids over een klacht over de woningcorporatie leest u hoe een huurder zo'n klacht indient. Corporaties die meldingen en klachten op één plek willen vastleggen, doen dat met LEX Klachten. Klachtencommissies van corporaties leggen hun zaken vast in Adminio.
Komt een schimmelzaak bij de Huurcommissie of de rechter, dan draait het vooral om de vraag wie kan aantonen wat de oorzaak is. Inspecteer daarom snel en leg vast wat u vindt. Wijs pas naar het stoken en ventileren als de bouw en de ventilatie aantoonbaar in orde zijn. Komt het toch tot een procedure, dan maakt u met LEX Verweer een verweerschrift op basis van het dossier en vergelijkbare uitspraken.
Veelgestelde vragen
Nee. Schimmel is een gebrek als de oorzaak in de woning zit, bijvoorbeeld doorslaand of optrekkend vocht, een lekkage of een ventilatie die tekortschiet. Ontstaat de schimmel alleen doordat de bewoners te weinig stoken of ventileren, terwijl de woning en de ventilatie in orde zijn, dan is er geen gebrek. Vaak spelen meer oorzaken tegelijk. Dan telt wat elke partij aantoonbaar heeft gedaan.
Buiten de vrije sector kan de Huurcommissie bij ernstige schimmel de kale huur tijdelijk verlagen tot 40 procent, zodat de huurder nog 40 procent betaalt. Dat kan bijvoorbeeld bij schimmelplekken vanaf 0,25 m² in een woon- of slaapkamer door optrekkend of doorslaand vocht. Zijn meer kamers door vocht en schimmel bijna onbruikbaar, dan is het een B-gebrek en kan de huur omlaag tot 30 procent. Bij gevolgschade is de verlaging vaak kleiner, bijvoorbeeld tot 60 procent. Ook als de verhuurder al maatregelen heeft genomen, kan de verlaging kleiner zijn. In 62 procent van de toegewezen zaken over schimmel en vocht in LEX ging de huur omlaag tot 40 procent.
Volgens het gebrekenboek van de Huurcommissie gaat het in een woonkamer, slaapkamer of keuken in de regel om plekken vanaf 0,25 m². De schimmel moet dan komen door optrekkend of doorslaand vocht, of door condens die het gevolg is van een technische tekortkoming van de woning. Voor de badkamer geldt dezelfde maat als er vrijwel constant vocht en schimmel is door te weinig ventilatie of slechte isolatie (CNb3). In een berging, kelder, gang of toilet ligt de grens bij 1 m².
De verhuurder laat de oorzaak onderzoeken en herstelt het gebrek. In de wet staat geen vaste termijn. Bij een gereguleerde huur kan de huurder pas naar de Huurcommissie als het gebrek zes weken na de melding niet is verholpen. Is het gebrek binnen die zes weken verholpen, dan kan de huurder daarover niet naar de Huurcommissie. Daarna herstelt de verhuurder ook de gevolgschade aan de woning, zoals stucwerk. Gevolgschade is een eigen gebrek (C8). Bij de kantonrechter kan de huurder over de tijd dat het gebrek er was nog wel een lagere huur vragen (artikel 7:207 BW). Wijst de verhuurder naar het stook- of ventilatiegedrag, dan moet eerst blijken dat de bouw en de ventilatie in orde zijn.
Verplicht is dat nu nog niet. Volgens artikel 7:207 BW is een behoorlijke kennisgeving genoeg, en die mag ook mondeling. Bij de Huurcommissie moet de huurder wel kunnen laten zien wanneer de melding is verstuurd. Een e-mail of brief met foto's is daarom verstandig. Zodra de Wet toekomstbestendige huurcommissie geldt, moet de huurder een gebrek eerst schriftelijk melden. Pas daarna kan de huurder naar de Huurcommissie. Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in. Een koninklijk besluit legt die datum vast, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen.
Niet voor een bindende uitspraak. Ook in de vrije sector moet de verhuurder gebreken verhelpen, maar een geschil over huurverlaging gaat daar naar de kantonrechter. De Huurcommissie geeft alleen een advies, en alleen als huurder en verhuurder dat hebben afgesproken (artikel 5 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Een huurder van een middenhuurwoning met een contract vanaf 1 juli 2024 kan wel naar de Huurcommissie. De kantonrechter kan de verhuurder ook veroordelen tot herstel, zo nodig met een dwangsom.
Awaab's Law is een Britse wet. Volgens de Kamerbrief van 23 april 2026 moeten sociale verhuurders in het Verenigd Koninkrijk op grond van die wet snel handelen bij ernstige gezondheidsrisico's in woningen, vooral door vocht en schimmel. Bij de behandeling van de Wet toekomstbestendige huurcommissie in de Tweede Kamer zegde de minister op 9 april 2026 toe die wet te onderzoeken. De minister informeert de Kamer uiterlijk eind 2026 over de uitkomst. Een Nederlandse variant is er nog niet.
Dan helpt een onafhankelijk onderzoek. Volgens de Nationale Prestatieafspraken kan een onafhankelijke vocht- en schimmelexpert worden ingeschakeld als een situatie vastloopt of de schimmel steeds terugkomt. Dat kan nadat de corporatie zelf onderzoek heeft gedaan. Het Rijk betaalt daaraan mee van 2027 tot en met 2029. Bij de Huurcommissie bekijkt een eigen onderzoeker de woning, en de kantonrechter kan een deskundige benoemen. Is een huurder van een corporatie vooral ontevreden over de afhandeling, dan kan de huurder ook bij de klachtencommissie van de corporatie terecht.
Voor wie met LEX werkt
Zoekt u uitspraken over een zaak die op de uwe lijkt, zoals schimmel in een badkamer zonder raam, stel die vraag dan aan de LEX Assistent in LEX. De assistent zoekt in ruim 68.000 uitspraken en adviezen, in de wet en in de kennisbank, en noemt bij elk antwoord de bron.
Meer over gebreken
Alle gidsen over huurrecht, per onderwerp geordend, vindt u op de overzichtspagina Huurrecht. Op de pagina Uitspraken van de Huurcommissie leest u hoe de Huurcommissie in alle soorten zaken beslist en hoe u een uitspraak terugvindt.
Over de cijfers
De 3.922 uitspraken zijn van mei 2021 tot en met 4 februari 2026. Het zijn verzoeken van huurders die de Huurcommissie het label ‘Huurverlaging wegens gebreken’ of ‘Onderhoud en gebreken’ gaf. In de samenvatting die LEX van elke uitspraak maakt, staat schimmel, vocht of condens. Uitspraken van na 5 februari 2026 hebben in LEX nog geen label voor de soort procedure en tellen niet mee.
Onder gegrond vallen 7 zaken die gedeeltelijk gegrond waren. De 36 niet-ontvankelijke verzoeken en 1 zaak met een onduidelijke uitkomst tellen niet mee. De samenvatting van een niet-ontvankelijk verzoek noemt het gebrek vaak niet, waardoor die groep per onderwerp veel te klein uitvalt. In een steekproef van twintig uitspraken, nagelezen tegen de volledige tekst, ging het gemelde gebrek twintig keer echt over schimmel of vocht, soms naast andere gebreken. Eén uitspraak kan onder meerdere oorzaken vallen. Dat de samenvatting een oorzaak noemt, bewijst niet dat die oorzaak de doorslag gaf.
Deze pagina is algemene informatie en geen juridisch advies. Bronnen: Huurcommissie, Beleidsboek Gebreken, versie juli 2026 (pdf), Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 204, 206, 207, 208, 213, 217, 220, 222, 250, 257 en 262, Burgerlijk Wetboek Boek 6, artikel 82, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikelen 5 en 16, Besluit huurprijzen woonruimte, artikel 6 en bijlage II, Besluit kleine herstellingen, Besluit bouwwerken leefomgeving, artikel 3.67, Wet toekomstbestendige huurcommissie, Staatsblad 2026, 311, het nieuwsbericht van de Rijksoverheid van 29 september 2026, Kamerbrief over aanpak vocht- en schimmelproblematiek huurwoningen, 23 april 2026, Volkshuisvesting Nederland over de aanpak van vocht en schimmel, 23 april 2026, Aedes over de kabinetsaanpak en de belofte Bestrijden vocht en schimmel en de uitspraken met ECLI op rechtspraak.nl. Cijfers: uitspraken van de Huurcommissie in de database van LEX, peildatum 16 oktober 2026. Bijgewerkt: 16 oktober 2026.