Klachten over verhuurdergedrag: het loket verschuift naar de verhuurder zelf
De Wet toekomstbestendige huurcommissie schrapt de procedure waarmee huurders bij de Huurcommissie konden klagen over het gedrag van hun verhuurder. Die klachten verdwijnen niet. Ze verplaatsen zich, en wel naar uw eigen klachtbehandeling.
Wat er precies verdwijnt
Sinds 2019 konden huurders bij de Huurcommissie een klacht indienen over het gedrag van hun verhuurder, bijvoorbeeld bij het niet nakomen van afspraken of het onaangekondigd betreden van de woning. Die procedure werkte in de praktijk niet: 74 procent van de verzoeken werd niet-ontvankelijk verklaard, een duidelijk toetsingskader ontbrak en de Huurcommissie kon geen sancties opleggen. De Wet toekomstbestendige huurcommissie maakt er daarom een einde aan.
Voor huurders in de vrije sector was dit vaak het enige laagdrempelige loket buiten de rechter. Dat de procedure verdwijnt, betekent niet dat de klachten verdwijnen. De vraag is alleen: waar landen ze straks?
Na het wegvallen van de procedure bij de Huurcommissie is dit het primaire loket voor klachten over bejegening, communicatie en handelwijze. Voor woningcorporaties is een onafhankelijke klachtencommissie al verplicht. Voor commerciële verhuurders is een deugdelijke klachtenprocedure niet alleen goed verhuurderschap, maar ook de plek waar deze klachten voortaan als eerste landen.
Elke gemeente heeft sinds de Wet goed verhuurderschap een meldpunt voor ongewenst verhuurgedrag. De gemeente kan onderzoeken, waarschuwen en bij overtreding van de landelijke gedragsnormen bestuurlijk handhaven, tot boetes aan toe. Dit spoor is gericht op toezicht, niet op individuele genoegdoening.
Bij woningcorporaties kan de huurder de klacht na de interne behandeling voorleggen aan de onafhankelijke klachtencommissie. Die hoort beide partijen en brengt een gemotiveerd advies uit aan het bestuur. In de commerciële sector bestaat zo'n commissie meestal niet, wat de eigen klachtenprocedure daar des te belangrijker maakt.
Voor klachten met een juridische grondslag, zoals schending van het huurgenot of onrechtmatig handelen, blijft de gang naar de kantonrechter open. Dit is de zwaarste en duurste route, en juist de route die een goede interne klachtbehandeling in de meeste gevallen voorkomt.
Tik op een loket om te zien wie beslist en wat de route inhoudt. Hoe beter het eerste loket werkt, hoe minder vaak de gemeente of de rechter in beeld komt.
Wat betekent dit voor commerciële verhuurders?
Anders dan woningcorporaties zijn commerciële verhuurders niet verplicht aangesloten bij een onafhankelijke klachtencommissie. Precies daarom komt de verschuiving hier het hardst aan. Een huurder die zich onheus bejegend voelt en bij de eigen verhuurder geen gehoor vindt, heeft straks twee smaken over: het gemeentelijke meldpunt, met toezicht en mogelijke handhaving als gevolg, of de rechter. Beide zijn voor de verhuurder aanzienlijk onaangenamer dan een klacht die intern netjes wordt behandeld.
Een deugdelijke klachtenprocedure is dus geen formaliteit maar risicobeheersing: een vast kanaal waarlangs klachten binnenkomen, een registratie die aantoont wat er is gedaan, termijnen die worden bewaakt en een dossier dat klopt als het toch escaleert.
En voor woningcorporaties?
Corporaties hebben de structuur al staan: interne behandeling eerst, daarna de onafhankelijke klachtencommissie. Maar met het wegvallen van het externe loket bij de Huurcommissie zullen gedragsklachten vaker en nadrukkelijker via dat eigen spoor lopen. De kwaliteit van de behandeling, de onderbouwing van het oordeel en de aantoonbaarheid van het proces wegen daardoor zwaarder. Welke oplossingen daarvoor bestaan, vergeleken wij eerder in ons overzicht van de vier routes voor klachtbehandeling.
Veelgestelde vragen
Uit de evaluatie bleek dat 74 procent van de verzoeken niet-ontvankelijk werd verklaard, dat een duidelijk toetsingskader ontbrak en dat de Huurcommissie geen sanctiemogelijkheden had. De wetgever kiest er met de Wet toekomstbestendige huurcommissie voor om deze procedure te schrappen.
Er is geen verplichting tot een onafhankelijke klachtencommissie zoals bij woningcorporaties. Wel stelt de Wet goed verhuurderschap gedragsnormen en een informatieplicht, en handhaaft de gemeente via het meldpunt. Een goed ingerichte eigen klachtenprocedure voorkomt dat klachten meteen bij de gemeente of de rechter belanden.
Voor corporaties verandert de structuur niet: de interne behandeling en de onafhankelijke klachtencommissie bestaan al. Wel valt het externe loket bij de Huurcommissie weg, waardoor gedragsklachten vaker en nadrukkelijker via het eigen spoor zullen lopen. De kwaliteit en aantoonbaarheid van dat spoor wegen dus zwaarder.
De Tweede Kamer nam de Wet toekomstbestendige huurcommissie op 21 april 2026 aan. De Eerste Kamer moet nog instemmen. Tot de wet in werking treedt, blijft de huidige procedure bij de Huurcommissie bestaan.
Adminio ondersteunt de volledige klachtprocedure, van intake en registratie tot hoorzitting en gemotiveerd advies. Voor corporaties én voor verhuurders die dit nu goed willen inrichten.
Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Bronnen: Tweede Kamer (wetsvoorstel 36791) en Rijksoverheid (Wet goed verhuurderschap). Laatst bijgewerkt: 11 juli 2026.