De Wet betaalbare huur in de praktijk: drie segmenten, één dwingend puntenstelsel
Bijna twee jaar na de inwerkingtreding is de Wet betaalbare huur geen overgangsnieuws meer maar de dagelijkse werkelijkheid van elke verhuurder: drie segmenten, een puntenstelsel dat dwingend is geworden en een gemeente die meekijkt. Per segment: wat er geldt, wie er handhaaft en wat u aantoonbaar op orde moet hebben.
Van afdwingbaar door de huurder naar verboden voor de verhuurder
De kern van de wet, in werking sinds 1 juli 2024, is een verschuiving van perspectief. Vóór de wet was het woningwaarderingsstelsel iets dat de huurder kon afdwingen: wie niet binnen zes maanden naar de Huurcommissie stapte, zat vast aan de afgesproken huur. Sinds de wet is een te hoge huurprijs in het gereguleerde deel simpelweg verboden, ongeacht wat partijen afspraken, en handhaaft naast de Huurcommissie ook de gemeente, met het instrumentarium van de Wet goed verhuurderschap. Daar kwam een derde segment bij: de middenhuur, van 144 tot en met 186 punten. Verken de drie segmenten hieronder.
Grenzen 2026: laagsegment tot en met 143 punten (932,93 euro), middenhuur 144 tot en met 186 punten (tot 1.228,07 euro), vrije sector vanaf 187 punten. Bedragen worden jaarlijks geïndexeerd.
De puntentelling is de hele wet
Wie de wet terugbrengt tot één verplichting, houdt de puntentelling over. Sinds 1 januari 2025 moet die bij elk nieuw contract schriftelijk aan de huurder worden verstrekt, mét de bijbehorende maximale huurprijs, en dat in alle segmenten. De telling bepaalt in welk segment de woning valt, wat de maximale huur is, welke jaarlijkse verhoging geldt en, niet te vergeten, of de woning überhaupt vrije sector ís. Een verhuurder zonder actuele telling per woning weet dus letterlijk niet welke regels op zijn eigen bezit van toepassing zijn. En omdat het WWS zelf per 1 juli 2024 is gewijzigd, onder meer in de weging van energielabels en de WOZ-cap, is een telling van vóór die datum geen telling meer.
Voor woningcorporaties is de wet vooral het bevestigen van bestaande praktijk. Voor commerciële verhuurders is het een administratieve inhaalslag met een geschilprofiel: de aanvangshuurtoetsing, de huurverlagingsverzoeken en de gemeentelijke signalen komen precies daar terecht waar de telling ontbreekt of de huur niet past. En het houdt niet op bij deze wet: er wordt gewerkt aan een voorstel voor een landelijk huurregister, waarin diezelfde punten en huurprijzen per woning centraal geregistreerd zouden worden. De administratie die de Wet betaalbare huur vandaag vraagt, is dezelfde die daar morgen in zou moeten.
Vergeet de huurdersorganisatie niet
Er is een verplichting die in de drukte rond puntentellingen makkelijk wordt overgeslagen: het huurprijzenbeleid is een wettelijk overlegonderwerp onder de Overlegwet. Wie zijn beleid aanpast omdat woningen bij mutatie van segment wisselen, wie de jaarlijkse verhogingsruimte anders gaat benutten of wie zijn streefhuren herijkt, wijzigt adviesplichtig beleid en moet de huurdersorganisatie om advies vragen, met de wettelijke termijn van ten minste zes weken. Dat geldt niet alleen voor corporaties: ook commerciële verhuurders met 25 of meer woongelegenheden vallen onder de Overlegwet. Wie het advies overslaat, riskeert dat de huurdersorganisatie de uitvoering van het besluit laat opschorten. Hoe de adviesprocedure werkt, staat in ons artikel over de adviesaanvraag onder de Overlegwet.
De wet onder vuur: de rechtszaak en de evaluatie
De juridische strijd over de wet is intussen georganiseerd. De Stichting Rechtvaardige Wetgeving Woningverhuur (RWW) bereidt met steun van Vastgoed Belang een dagvaarding tegen de Staat voor, gericht op de gevolgen van de wet voor lopende contracten: vrijesectorcontracten van vóór 1 juli 2024 waarvan de huur per 1 juli 2025 op basis van de puntentelling verplicht omlaag moest. Per de laatste berichtgeving, begin 2026, was de dagvaarding nog niet ingediend: de stichting zocht nog passende praktijkzaken om de procedure op te bouwen. Voor de praktijk is de nuchtere lezing de juiste: de wet geldt onverkort, en een aangekondigde of zelfs lopende procedure schort niets op. Daarnaast loopt het politieke spoor: de aanpassingen van de wet lopen mee in de evaluatie van de Wet goed verhuurderschap, drie jaar na de inwerkingtreding daarvan, en de huurmarktontwikkelingen worden doorlopend gemonitord en met beide Kamers besproken. Het ministerie houdt intussen vast aan het beoogde effect: volgens Volkshuisvesting Nederland gaat de huur van zo'n 300.000 woningen op termijn met gemiddeld 190 euro omlaag. Tussen die twee vuren, de rechtszaal en de evaluatie, is de wet de komende jaren dus allesbehalve een gesloten hoofdstuk.
Veelgestelde vragen
Deels. De hoofdregel is dat de middenhuurregulering alleen geldt voor contracten die op of na 1 juli 2024 zijn gesloten. Maar voor woningen tot en met 143 punten die onterecht geliberaliseerd werden verhuurd, gold een overgangstermijn van één jaar: sinds 1 juli 2025 vallen ook die bestaande contracten onder de dwingende norm en kan de huurder huurverlaging vragen. Contracten met een huur die al onder de liberalisatiegrens lag, waren zelfs direct geraakt.
Twee dingen tegelijk. Privaatrechtelijk kan de huurder via de Huurcommissie de huur laten verlagen, bij aanvangshuurtoetsing met terugwerkende kracht. Bestuursrechtelijk kan de gemeente sinds 1 januari 2025 optreden met een last onder dwangsom of een bestuurlijke boete via het instrumentarium van de Wet goed verhuurderschap. De huurovereenkomst zelf blijft overigens gewoon geldig.
Ja. Sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder de huurder bij het aangaan van het contract schriftelijk informeren over het puntenaantal en de bijbehorende maximale huurprijs, en dat geldt voor alle segmenten, dus ook voor de vrije sector. Voor het maken van de telling kan de Huurprijscheck van de Huurcommissie worden gebruikt.
Ze grijpen in elkaar: de Wet betaalbare huur bepaalt wát de maximale huurprijs is, de Wet goed verhuurderschap levert het handhavingsinstrumentarium waarmee gemeenten die norm afdwingen, inclusief de informatieplicht over de puntentelling. Wie de administratie voor de ene wet op orde heeft, is voor de andere al grotendeels klaar.
Drie verschillende regimes. Voor sociale huurwoningen geldt per 1 juli 2026 een maximale huurverhoging van 4,1 procent. Voor middenhuurcontracten onder de wet geldt sinds 1 januari 2026 een maximum van 6,1 procent. En in de vrije sector is de jaarlijkse verhoging gemaximeerd op 4,4 procent, eenmaal per twaalf maanden, met een wettelijke bescherming die is verlengd tot 1 mei 2029. De percentages worden jaarlijks opnieuw vastgesteld.
Voor het sociale bezit vooral bevestiging van bestaande praktijk: daar was het puntenstelsel al de norm. Maar corporaties met middenhuur- of vrijesectorwoningen in de niet-DAEB-tak vallen voor dat bezit onder precies dezelfde regels als commerciële verhuurders: de dwingende maximale huurprijs bij nieuwe middenhuurcontracten, en de plicht om sinds 1 januari 2025 bij elk nieuw contract in elk segment de puntentelling met maximale huurprijs te verstrekken.
Er wordt een civiele procedure tegen de Staat voorbereid door de Stichting Rechtvaardige Wetgeving Woningverhuur (RWW), met financiële steun van Vastgoed Belang. De zaak richt zich op lopende vrijesectorcontracten van vóór 1 juli 2024 die per 1 juli 2025 verplicht naar een gereguleerde huurprijs moesten. Per de laatste berichtgeving begin 2026 was de dagvaarding nog niet ingediend. Belangrijk voor de praktijk: zolang een rechter niet anders beslist, geldt de wet onverkort en schort een procedure niets op.
Komt het toch tot een procedure over huurprijs, gebreken of servicekosten, dan bouwt LEX Verweer het verweer op uit uw eigen dossier en duizenden uitspraken. Adminio houdt intussen de klachten en termijnen per woning bij.
Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Bedragen en percentages gelden voor 2026 en worden jaarlijks aangepast. Bronnen: Volkshuisvesting Nederland, Aedes en Huurcommissie. Laatst bijgewerkt: 11 juli 2026.