Klacht over uw woningcorporatie: de route naar de klachtencommissie en een voorbeeldbrief
Klagen over uw woningcorporatie is uw recht, en een duidelijke klacht helpt ook de corporatie. Dien de klacht eerst schriftelijk in bij de corporatie zelf. Blijft een antwoord uit, of lost het antwoord uw klacht niet op, dan legt u de klacht voor aan de onafhankelijke klachtencommissie. Voor de huurprijs, de servicekosten en huurverlaging bij gebreken zijn er aparte procedures, bij de Huurcommissie of de kantonrechter.
Werkt de klachtencommissie van uw corporatie met Adminio, dan dient u de klacht online in, stap voor stap, of op papier. Elk bericht over de klacht krijgt u per e-mail of in uw eigen account, ook als u op papier indiende. Zo gaat dat. Met de routewijzer op deze pagina ziet u wat uw volgende stap is, en schrijft u meteen de klachtbrief.
- De corporatieU klaagt schriftelijk, en de corporatie krijgt de kans de klacht op te lossen.
- De klachtencommissieLost dat de klacht niet op, dan hoort de commissie u en de corporatie, en adviseert zij het bestuur.
- Het bestuurHet bestuur van de corporatie beslist op het advies.
Eerst schriftelijk klagen bij de corporatie
De klachtencommissie is de tweede stap. Eerst krijgt de corporatie de kans om uw klacht zelf op te lossen. Zo staat het in het klachtenreglement dat de minister voor alle woningcorporaties heeft aangewezen: de commissie neemt een klacht niet in behandeling als de corporatie onvoldoende in de gelegenheid is geweest om de klacht op te lossen, en stuurt de klacht dan door naar de corporatie (artikel 5 lid 1 onder e). Hoe de corporatie zelf klachten behandelt, staat vaak in een klachtenregeling op haar website.
- Een melding is nog geen klacht. Heeft u een reparatie aangevraagd of overlast gemeld en gebeurt er niets, dien dan een klacht in over de manier waarop de corporatie met uw melding omging. Noem daarin wanneer u wat heeft gemeld.
- Schriftelijk. Per brief of e-mail, of met het klachtformulier van de corporatie. Dan staat vast wat u wanneer heeft gevraagd. Bewaar een kopie, en noteer wanneer u de klacht verstuurde.
- Concreet. Schrijf wat de corporatie deed of naliet, met de datums erbij, en wat u van de corporatie vraagt. Dat wil de klachtencommissie later ook weten. Stuur de stukken mee die uw klacht onderbouwen, zoals foto’s, e-mails, brieven of een overzicht.
- Met een datum voor de reactie. Het aangewezen reglement noemt geen termijn voor de corporatie. Noem daarom in uw brief zelf een datum. Heeft de corporatie een eigen termijn in haar klachtenregeling, houd die dan aan.
Met de routewijzer hieronder schrijft u de klachtbrief, met alles wat erin hoort.
Daarna de klachtencommissie: wie, hoe en wanneer
Elke woningcorporatie heeft een onafhankelijke klachtencommissie, alleen of samen met andere corporaties in de regio. De commissie werkt met het klachtenreglement dat de minister voor alle woningcorporaties heeft aangewezen (Woningwet, artikel 55b lid 3), of met een eigen versie daarvan. De artikelen hieronder komen uit het aangewezen reglement. Kijk bij twijfel in het reglement van uw eigen commissie.
Wie mag klagen
U mag klagen als huurder of medehuurder van de corporatie, en als koper van een woning van de corporatie over de aankoop of de terugkoop. Bent u verhuisd, dan mag u nog klagen tot een jaar na wat er gebeurde (artikel 1). U mag zich in elke fase laten bijstaan of vertegenwoordigen, bijvoorbeeld door iemand van de bewonerscommissie of de huurdersorganisatie (artikel 4 lid 4).
Hoe u de klacht indient
- Schriftelijk en in het Nederlands, per e-mail of per post (artikel 4 lid 1). Vaak heeft de commissie ook een formulier op haar website.
- Concreet. Uit de klacht moet blijken welke concrete gedragingen u de corporatie verwijt (artikel 4 lid 2).
- Met stukken. U mag documenten en beeldmateriaal meesturen (artikel 4 lid 3). Stuur in elk geval uw klacht aan de corporatie en het antwoord mee.
- Binnen een jaar. De commissie neemt geen klacht in behandeling die later dan een jaar na het verweten handelen of nalaten is ingediend (artikel 5 lid 1 onder a). Dat jaar loopt door terwijl de corporatie uw klacht behandelt.
Welke klachten de commissie verder niet in behandeling neemt, staat met de letterlijke tekst in de gids over de ontvankelijkheid van een klacht.
Wat er daarna gebeurt, met de termijnen
- Binnen 14 dagenU krijgt schriftelijk bericht van ontvangst, met de datum van ontvangst en of de commissie de klacht in behandeling neemt. De commissie kan u daarin om stukken vragen die de klacht onderbouwen (artikel 6 lid 1 tot en met 3).
- Termijn van de commissieDe corporatie krijgt een kopie van uw klacht, en stuurt haar standpunt en de stukken binnen een termijn die de commissie stelt (artikel 6 lid 6).
- Binnen 3 wekenNadat de informatie binnen is, krijgt u bericht over de datum en het tijdstip van de hoorzitting, in beginsel met alle stukken. Tussen de uitnodiging en de zitting zitten minstens vijf werkdagen (artikel 7 lid 2).
- De hoorzittingU licht uw klacht mondeling toe, en de commissie hoort ook de corporatie (artikel 7 lid 1 en artikel 8 lid 1). Er zijn minstens drie leden, onder wie een lid op voordracht van een huurdersorganisatie (artikel 8 lid 2). Komt u niet zelf, dan heeft wie u vertegenwoordigt een schriftelijke machtiging nodig (artikel 8 lid 5).
- Binnen 3 wekenDe commissie stuurt haar schriftelijke advies aan het bestuur van de corporatie en aan u (artikel 9 lid 5).
Het bestuur beslist, en wat u daarna kunt doen
Het advies is niet bindend, maar het bestuur van de corporatie kan er alleen schriftelijk en gemotiveerd van afwijken (artikel 9 lid 6). Binnen een maand na het advies laat het bestuur u en de commissie schriftelijk weten wat het beslist, met het advies erbij (artikel 9 lid 7 en lid 9). Het reglement vraagt het bestuur u daarbij nu ook te wijzen op de Huurcommissie, die u om een uitspraak kunt vragen (artikel 9 lid 8). Die mogelijkheid vervalt op 1 januari 2027 met de Wet toekomstbestendige huurcommissie. Vanaf die datum verwijst artikel 9 lid 8 naar een procedure die niet meer bestaat. Wat die wet verandert.
De commissie kan het bestuur naar aanleiding van uw klacht ook een aanbeveling geven over het beleid (artikel 2 lid 3). Zo kan uw klacht ook andere huurders helpen.
Bent u het niet eens met de beslissing van het bestuur, dan kunt u naar de kantonrechter. Die behandelt zaken over huur, ongeacht het bedrag (Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, artikel 93 onder c). Een rechtszaak kan de verhouding met de corporatie op scherp zetten. Laat u daarom eerst adviseren, en kijk of een gesprek met de corporatie nog iets oplevert.
Huurprijs, servicekosten of gebreken: de Huurcommissie of de rechter
Sommige onderwerpen horen niet bij de klachtencommissie. Het reglement sluit klachten uit over een onderwerp waarover volgens de wet alleen de rechter of de Huurcommissie beslist, “waaronder onder meer doch niet uitsluitend klachten over huurprijsverhogingen en afrekening van servicekosten en kosten van warmtelevering” (artikel 5 lid 1 onder d).
De Huurcommissie doet alleen een uitspraak als u of de corporatie daarom vraagt. Of dat kan, hangt af van het onderwerp en van uw woning: sociale huur, middenhuur of vrije sector (Burgerlijk Wetboek, artikelen 7:247 en 7:247b). Wie het niet eens is met de uitspraak, kan binnen acht weken nadat die is verstuurd de kantonrechter om een beslissing vragen (artikel 7:262 lid 1 BW).
- De huurverhoging. Bent u het niet eens met een voorstel tot huurverhoging, laat de corporatie dan vóór de ingangsdatum schriftelijk weten dat u niet instemt. Bij een sociale huurwoning kan de corporatie daarna de Huurcommissie om een uitspraak vragen (Burgerlijk Wetboek, artikel 7:253 lid 1). Bij middenhuur en in de vrije sector geldt die procedure niet (artikelen 7:247 en 7:247b BW).
- De servicekosten. Komt u er met de corporatie niet uit over de afrekening, dan kunt u de Huurcommissie om een uitspraak vragen (artikel 7:260 lid 1 BW). Hoe u de afrekening nakijkt, leest u in Servicekostenafrekening controleren.
- Een lagere huur bij gebreken. Heeft de corporatie een gebrek zes weken na uw melding niet verholpen, dan kunt u de Huurcommissie vragen om een lagere huur (artikel 7:257 lid 2 BW). U kunt ook naar de kantonrechter. Bij een woning in de vrije sector staat de weg naar de Huurcommissie hiervoor in de regel niet open (artikel 7:247 BW). Met de Wet toekomstbestendige huurcommissie, die op 1 januari 2027 ingaat, moet u het gebrek voor die procedure schriftelijk bij de corporatie hebben gemeld. De wet zet dat in artikel 7:257 lid 2 BW. Meld een gebrek daarom nu al schriftelijk, dan staat vast wat u wanneer heeft gemeld.
Over de manier waarop de corporatie met uw melding omging, bijvoorbeeld een reparatie die steeds werd uitgesteld, kunt u wel klagen bij de klachtencommissie. Legt u dezelfde kwestie aan de Huurcommissie of de rechter voor, dan neemt de klachtencommissie een klacht daarover niet in behandeling (artikel 5 lid 1 onder i). Bedenk dus vooraf welke weg u kiest.
Ook een klacht die te maken heeft met een betalingsachterstand, het beëindigen van de huur of het afsluiten van gas, water of elektriciteit, neemt de klachtencommissie niet in behandeling (artikel 5 lid 1 onder k). Zoek in die situaties snel hulp, bijvoorbeeld bij het Juridisch Loket. Wat uw verhuurder bij een huurachterstand moet doen voordat de rechter de huurovereenkomst kan ontbinden, leest u in onze gids over huurachterstand, van herinnering tot ontruiming.
Routewijzer en klachtbrief
Kies waar uw klacht over gaat en wat er al is gebeurd. De routewijzer laat zien wat uw volgende stap is, bij wie, binnen welke termijn en op grond van welk artikel, en wat nog niet kan. Ondertussen groeit de klachtbrief mee. Een brief met datums, een concreet verwijt en een duidelijke vraag helpt de corporatie om te reageren. Komt de klacht later bij de klachtencommissie, dan helpt dezelfde brief de commissie.
Wat u invult, wordt nergens opgeslagen, ook niet in uw browser. Print of kopieer de brief dus voordat u de pagina sluit.
Routewijzer en klachtbrief
Nog geen onderwerp, nog niet gekozen wat er al is gebeurd
Uw volgende stap
Kies waar uw klacht over gaat en wat er al is gebeurd.
Zet de belangrijkste momenten op een rij: wat er gebeurde, wanneer u iets meldde en hoe, en wat de corporatie daarna deed. In de brief komen ze op volgorde van datum.
Het aangewezen reglement noemt geen termijn. Kies wat redelijk is voor uw vraag: voor een lekkage past een kortere termijn dan voor een vraag over beleid. Heeft de corporatie een eigen termijn in haar klachtenregeling, kies dan die. Vult u bij Uw gegevens de datum van de brief in, dan noemt de brief de uiterste datum.
Stuurt u de brief per e-mail, plak hem dan in uw e-mail en zet de bijlagen erbij. Stuurt u hem per post, print hem dan twee keer: één om te versturen, één voor uzelf.
Hieronder staat de lege klachtbrief aan de corporatie. Met JavaScript aan kiest u uw onderwerp en wat er al is gebeurd, groeit de brief mee en print of kopieert u hem.
[uw naam]
[adres]
[naam van de corporatie]
[plaats], [datum]
Betreft: Klacht
Geachte heer, mevrouw,
Met deze brief dien ik een klacht in bij [naam van de corporatie]. Ik huur de woning aan [uw adres] van [naam van de corporatie].
Wat er is gebeurd
- [datum]: [wat er gebeurde, bijvoorbeeld wanneer u iets meldde en hoe]
Mijn klacht
[Wat de corporatie deed of naliet, zo concreet mogelijk.]
Mijn vraag
[Wat u van de corporatie vraagt.]
Ik ontvang uw schriftelijke reactie graag [binnen een termijn die u kiest]. Wilt u mij laten weten dat u deze brief heeft ontvangen?
Heb ik binnen die termijn geen reactie ontvangen, of lost uw reactie mijn klacht niet op, dan leg ik mijn klacht voor aan de klachtencommissie.
Met vriendelijke groet,
[uw naam]
Waarom veel klachten te vroeg bij de commissie komen
Wij legden de jaarverslagen van ruim veertig klachtencommissies van woningcorporaties naast elkaar, aangevuld met de jaarverslagen van de aangesloten corporaties. Samen ontvingen deze commissies zo’n 4.120 klachten. Een deel van de klachten nam de commissie niet in behandeling. Bij acht regionale commissies liep dat deel uiteen van 15 tot 84 procent. Vijf van die verslagen noemen ook de reden.
klachten namen die vijf commissies samen niet in behandeling
daarvan kwamen te vroeg: de corporatie had de klacht nog niet zelf kunnen behandelen
van die klachten had dus deze reden
Te vroeg betekent niet dat de klacht onterecht is. De commissie heeft er dan nog geen oordeel over gegeven, en stuurt de klacht door naar de corporatie. Bij de Huurcommissie was het beeld vergelijkbaar: volgens de toelichting bij het wetsvoorstel werd gemiddeld 74 procent van de verzoeken over het gedrag van de verhuurder niet-ontvankelijk verklaard, vaak omdat het eigenlijk om onderhoud of de huurprijs ging.
Zo komt uw klacht op het goede moment
- Dien eerst een schriftelijke klacht in bij de corporatie, ook als u al vaak heeft gebeld of gemaild. Een telefoontje of een reparatieverzoek is nog geen klacht.
- Noem een datum voor de reactie. Dan is duidelijk wanneer de corporatie de gelegenheid heeft gehad om de klacht op te lossen.
- Stuur uw klacht en het antwoord mee naar de commissie, met de datums. Dan ziet de commissie meteen dat de corporatie de klacht al kon behandelen.
Stuurt de commissie uw klacht toch door, dan kunt u later terugkomen als de klacht niet wordt opgelost. In één jaarverslag lazen wij over twee klachten die eerst waren teruggestuurd, later opnieuw binnenkwamen en toen wel werden behandeld.
Wat verandert met de Wet toekomstbestendige huurcommissie?
Heeft u bij de corporatie schriftelijk geklaagd over iets wat de corporatie deed of naliet, dan kunt u nu nog de Huurcommissie om een uitspraak vragen. Dat kan tot een jaar na wat er gebeurde, als de corporatie de klacht niet binnen een redelijke termijn inhoudelijk heeft behandeld, of als u het niet eens bent met haar beoordeling (Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikel 4 lid 5).
De Wet toekomstbestendige huurcommissie schrapt die procedure. De Tweede Kamer nam het wetsvoorstel op 21 april 2026 aan en de Eerste Kamer op 29 september 2026. Volgens de Rijksoverheid gaat de wet op 1 januari 2027 in. Tot die datum geldt de huidige regeling.
Wat dat voor u betekent. Vanaf 1 januari 2027 is de klachtencommissie voor een klacht over het gedrag van de corporatie in de regel de laatste stap voordat u naar de kantonrechter gaat. De procedures bij de Huurcommissie over de huurprijs, de servicekosten en huurverlaging bij gebreken blijven bestaan.
Hulp bij uw klacht
U hoeft een klacht niet alleen te schrijven. Iemand die meeleest, ziet vaak sneller wat er nog ontbreekt.
Een bewonerscommissie of huurdersorganisatie kent de corporatie, en weet vaak hoe klachten daar lopen. Komt dezelfde klacht bij meer huurders voor, zoals vocht in een complex, dan kan de huurdersorganisatie dat ook in het overleg met de corporatie aankaarten.
In een aantal gemeenten helpt een huurteam huurders met vragen over huur en onderhoud, en bemiddelt het soms met de verhuurder. Op de website van uw gemeente leest u of er een is.
Heeft u een laag inkomen, dan krijgt u bij het Juridisch Loket gratis persoonlijk juridisch advies, telefonisch via 0800 8020. Op juridischloket.nl staat informatie voor iedereen.
Uw klacht bij een commissie die met Adminio werkt
Adminio is software waarmee klachtencommissies klachten behandelen. Adminio behandelt zelf geen klachten en oordeelt niet: dat doet de commissie. Met vragen over uw klacht kunt u dus terecht bij de klachtencommissie van uw corporatie. Werkt die commissie met Adminio, dan gaat het zo. De schermafdrukken komen uit een democommissie, Klachtencommissie Nederland, met de verzonnen klacht van Marieke van Dalen over KernWonen. Klik op een afbeelding om die te vergroten.
1Online indienen, stap voor stap
U vult de klacht in met het formulier Uw klacht, stap voor stap. Het heeft zes stappen: Organisatie, Persoonsgegevens, Klacht, Hoorzitting, Bijlagen en Bevestiging. Of u een account nodig heeft, bepaalt de commissie. Zonder account gaat alles per e-mail. Dient u de klacht liever op papier in, dan kan dat ook.
Stap 1 van 6, Organisatie. Marieke van Dalen kiest KernWonen, Ik ben zelf betrokken en de categorie Dienstverlening. 2Uw gegevens
In stap 2 vult u uw naam, uw adres, uw telefoonnummer en uw e-mailadres in. Op dat adres krijgt u de berichten over de klacht.
Stap 2 van 6, Persoonsgegevens. Het e-mailadres is in deze afbeelding vervaagd. 3Lag de klacht al bij de corporatie?
In stap 3 beschrijft u de klacht, de datum waarop die ontstond en hoe het advies volgens u zou moeten luiden. Het formulier vraagt ook of u de klacht eerst aan de corporatie heeft voorgelegd. Kiest u nee, dan leest u direct dat dat eerst moet.
Stap 3 van 6, Klacht. De klacht lag al bij KernWonen: ingediend op 14 april 2026, antwoord ontvangen op 28 april 2026. 4De hoorzitting
Al bij het indienen kiest u minstens drie zittingsdagen waarop u kunt. U geeft ook aan of iemand u bijstaat of in uw plaats komt. De hoorzitting is digitaal via Microsoft Teams of op locatie, zoals de commissie dat kiest.
Stap 4 van 6, Hoorzitting. Drie zittingsdagen aangevinkt, digitaal. De deelnamelink volgt in de uitnodiging. 5De bijlagen
In stap 5 ziet u welke stukken de commissie nodig heeft, zoals de huurovereenkomst, uw klachtbrief aan de corporatie en het antwoord daarop. U voegt ze toe als pdf, foto, Word- of Excelbestand.
Stap 5 van 6, Bijlagen. De lijst met stukken die de commissie vraagt, en drie toegevoegde bestanden. 6Controleren en indienen
In de laatste stap ziet u een overzicht van uw klacht, en u geeft toestemming voor het gebruik van uw gegevens. Na Klacht indienen krijgt u direct een referentienummer. Berichten over de klacht krijgt u per e-mail, ook als u de klacht op papier indiende. Op die e-mails kunt u reageren om te antwoorden of stukken na te sturen.
Onderaan stap 6 van 6, Bevestiging. Na de toestemming dient Marieke van Dalen de klacht in met Klacht indienen. 7Uw dossier, van indienen tot advies
Met een account ziet u in uw dossier de stand van de klacht en uw volgende stap. De voortgang loopt van Ingediend en In behandeling via Hoorzitting en Advies tot Afgerond. De corporatie geeft haar reactie en stukken in hetzelfde dossier, in haar eigen portaal of via een beveiligde link. Na de hoorzitting schrijft de commissie het advies, voor u en voor het bestuur van de corporatie. De commissie oordeelt altijd zelf.
Het dossier KC-2026-00041 in het account van Marieke van Dalen. Uw volgende stap: De commissie werkt aan het advies. De voortgang staat op Advies.
De commissie houdt de termijnen van haar eigen reglement aan. De klacht in de schermafdrukken is verzonnen.
Voor klachtencommissies
Werkt u bij een klachtencommissie? Hoe Adminio de commissie helpt, van de intake tot het advies en het jaarverslag, leest u op de pagina over de klachtencommissie.
Liever bellen? Dat kan van 9.00 tot 21.00 uur op 085 060 88 49. Dit nummer is voor commissies. Met een klacht kunt u terecht bij de klachtencommissie van uw corporatie.
Veelgestelde vragen
Dat staat op de website van uw corporatie, vaak bij klachten of in de klachtenregeling. Veel corporaties zijn samen met andere corporaties in de regio aangesloten bij één klachtencommissie. Het reglement van de commissie hoort ook op de website van de corporatie te staan (klachtenreglement voor corporaties, artikel 6 lid 4).
Nee. De klachtencommissie neemt klachten kosteloos in behandeling (artikel 4 lid 5). Schakelt u zelf een advocaat of andere hulp in, dan kunnen daar wel kosten aan verbonden zijn.
Vraag dan in uw klacht om een spoedbehandeling, en leg uit waarom de klacht niet kan wachten. De voorzitter kan de commissie op uw verzoek bijeenroepen als de aard van de klacht en de belangen een onverwijlde behandeling nodig maken. Het bestuur beslist dan binnen een week op het advies (artikel 10).
In de regel wel. De commissie stuurt de stukken die een partij inbrengt in kopie naar de andere partij, zodat iedereen over hetzelfde dossier beschikt (artikel 7 lid 6). Staan er persoonsgegevens van anderen in, dan krijgt u die stukken alleen als die anderen toestemming geven (artikel 11 lid 4).
Niet met uw naam erbij. De hoorzitting is niet openbaar (artikel 8 lid 4), en de leden en het secretariaat van de commissie hebben een geheimhoudingsplicht (artikel 11 lid 1). Het advies is alleen geanonimiseerd openbaar (artikel 11 lid 5).
Ja. U kunt de klacht op elk moment tijdens de procedure intrekken (artikel 4 lid 6). Lost de corporatie het probleem alsnog op, laat de commissie dat dan weten.
Het aangewezen reglement noemt de huurdersorganisatie en de bewonerscommissie als mogelijke klager, maar laat die keuze aan de commissie (artikel 1). Kijk daarom in het reglement van uw commissie. Een bewonerscommissie of huurdersorganisatie kan een huurder wel bijstaan of vertegenwoordigen (artikel 4 lid 4).
Stuur deze pagina door. De routewijzer en de brief werken ook op de telefoon, en er wordt niets opgeslagen.
Deze pagina en de routewijzer zijn algemene informatie en geen juridisch advies. De artikelen komen uit het aangewezen klachtenreglement voor corporaties, tenzij er een andere wet bij staat. Werkt uw commissie met een eigen versie, dan kunnen artikelen en termijnen afwijken. De cijfers komen uit jaarverslagen over 2024 en 2025 van klachtencommissies van corporaties. Bronnen: Besluit aanwijzing klachtenreglement toegelaten instellingen volkshuisvesting, Woningwet, artikel 55b, Burgerlijk Wetboek Boek 7, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikel 4, Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, artikel 93, Eerste Kamer, Wet toekomstbestendige huurcommissie, Rijksoverheid, Eerste Kamer stemt in met wet voor toekomstbestendige Huurcommissie (29 september 2026), gewijzigd voorstel van wet (Kamerstukken 36791, A), memorie van toelichting (Kamerstukken 36791, nr. 3), nota naar aanleiding van het verslag (Kamerstukken 36791, C) en huurcommissie.nl. Bijgewerkt: 1 oktober 2026.