Een huurdersvereniging oprichten, van eerste oproep tot eerste overleg

Eerst: vereniging of stichting, en is er al een huurdersorganisatie?

De wet noemt uw vereniging een huurdersorganisatie: een vereniging of stichting die opkomt voor huurders. Wie een huurdersorganisatie opricht, kiest dus tussen die twee. Deze gids gaat over de vereniging. Huurders worden lid en kiezen samen het bestuur. Een stichting heeft geen leden en gaat altijd langs de notaris. Twijfelt u tussen die twee, of is een bewonerscommissie voor één complex genoeg? De keuzehulp op de pagina over de huurdersvereniging helpt u kiezen.

Vraag daarna de verhuurder of er al een huurdersorganisatie is. Is die er voor alle huurders, dan kunt u vaak het snelst meedoen. Een tweede vereniging voor alle huurders mag ook, en de wet geldt dan voor beide (Overlegwet, artikel 2). Een vereniging voor een deel van de complexen heeft naast zo'n organisatie alleen rechten bij plannen die rechtstreeks over die complexen gaan, zoals sloop, renovatie, leefbaarheid en servicekosten. De verhuurder en de bestaande organisatie kunnen samen wel iets anders afspreken.

De Overlegwet geldt bij een woningcorporatie en bij een verhuurder met minstens 25 huurwoningen in Nederland (artikel 1, eerste lid). Bij een kleinere verhuurder kunt u ook een vereniging oprichten, maar zonder de rechten uit die wet.

De adressenlijst opvragen bij de verhuurder

Wilt u alle huurders uitnodigen, dan hebt u hun adressen nodig. Daarvoor staat een apart recht in de wet:

"De verhuurder verstrekt ten behoeve van de oprichting, organisatie, of vertegenwoordiging van een huurdersorganisatie op verzoek van een groep van ten minste drie huurders of de betrokken huurdersorganisatie zo spoedig mogelijk een lijst met de adressen van zijn in Nederland verhuurde woongelegenheden."Overlegwet, artikel 5c

• Wie vraagtEen groep van minstens drie huurders van deze verhuurder. U hoeft dus nog geen vereniging te zijn.
• Wat u krijgtDe adressen van al zijn huurwoningen in Nederland. De wet spreekt alleen van adressen, dus u schrijft aan de bewoners van dat adres.
• WanneerZo spoedig mogelijk. De wet noemt geen termijn.
• WaarvoorAlleen voor de oprichting, de organisatie en de vertegenwoordiging van de huurdersorganisatie. Gebruik de lijst om huurders uit te nodigen en te informeren, en geef hem aan niemand door.

Een brief om de lijst aan te vragen staat klaar in de oprichtingsplanner. Vraag er gerust bij of de verhuurder de uitnodiging ook in zijn bewonersblad of op zijn site wil zetten. Dat hoeft hij niet te doen, maar het kan een goed begin van de samenwerking zijn.

Blijft een antwoord uit, bel dan en stuur een herinnering. Komt u er samen niet uit, dan kunt u de Huurcommissie om een uitspraak vragen (artikel 8). Dat kost 100 euro leges, en een procedure kan de verhouding op scherp zetten voordat die goed en wel begonnen is. Zie het dus als de laatste stap.

Valkuil: Alleen online uitnodigen. Een groepsapp of mail bereikt niet iedereen. Een brief in de bus bereikt ook huurders zonder smartphone of e-mail.

Representativiteit: zo voldoet u aan de vier eisen

Uw vereniging telt voor de Overlegwet als huurdersorganisatie als zij opkomt voor huurders en aan vier eisen voldoet (artikel 1, eerste lid). Voldoet een organisatie er niet aan, dan kan zij bij de Huurcommissie geen zaak beginnen. De wettekst per eis staat bij de vier eisen voor een huurdersvereniging. Hier leest u hoe u ze vanaf de oprichting regelt, en wat u bewaart om het te laten zien.

Zie ook een enquête onder huurders, een bewonersavond organiseren en de jaarvergadering van een huurdersvereniging.

De statuten van uw huurdersvereniging: wat erin hoort

Gaat u naar de notaris, dan moeten er volgens het Burgerlijk Wetboek zes onderwerpen in de statuten staan, van de naam en het doel tot wat er met het geld gebeurt als de vereniging stopt (Boek 2, artikel 27). Ook moeten de statuten regelen wie tijdelijk bestuurt als alle bestuurders wegvallen (artikel 44). Voor een huurdersvereniging komen daar de vier eisen van de Overlegwet bij.

Dan zijn er keuzes die u zelf maakt. Deze vijf zijn het bespreken waard, met elkaar en met de notaris:

Werkt de notaris met een algemeen model voor verenigingen, loop het dan na op de vier eisen van de Overlegwet. Die staan er niet vanzelf in. De hele lijst om af te vinken staat in de oprichtingsplanner, onder Statuten.

Valkuil: Alles in de statuten zetten. Een wijziging kan alleen via de ledenvergadering, meestal met twee derde van de stemmen, en bij een vereniging met notaris is er daarna weer een akte nodig (artikel 42 en 43). Zet wat vaker verandert, zoals de hoogte van de contributie of de werkverdeling, in een huishoudelijk reglement.

Met of zonder notaris: wat is het verschil?

Een notaris is niet verplicht: volgens de Huurcommissie telt een vereniging met en zonder notariële akte als huurdersorganisatie. Het verschil zit in de aansprakelijkheid van het bestuur en in wat de vereniging kan.

Wat kost de notaris? De KVK noemt op haar pagina over de vereniging notariskosten tussen de 400 en 1.000 euro (geraadpleegd op 25 september 2026). Notarissen bepalen hun tarief zelf, dus de tarieven verschillen en veranderen. Vraag daarom een offerte bij twee notarissen, en vraag of het eerste gesprek gratis is. Voor de inschrijving rekent de KVK eenmalig 85,15 euro (ook geraadpleegd op 25 september 2026).

Begint u zonder notaris, dan kan de ledenvergadering later alsnog besluiten de statuten in een akte te laten opnemen (artikel 28).

Valkuil: Na het bezoek aan de notaris al afspraken maken of iets bestellen, terwijl de vereniging nog niet is ingeschreven. Tot die eerste inschrijving is een bestuurder die namens de vereniging iets afspreekt, daar zelf ook aansprakelijk voor (artikel 29).

De oprichtingsvergadering: wat u regelt en wat u besluit

Op de oprichtingsvergadering richt u de vereniging samen op. Volgens de KVK zijn daar minstens twee leden voor nodig, maar hoe meer huurders er komen, hoe sterker u begint.

Van tevoren

• Nodig alle huurders uit met een brief in de bus. Hang de oproep ook in de hallen, en zet hem online.
• Kies een plek die met een rollator of rolstoel te bereiken is. Vraag de verhuurder of het buurthuis om een ruimte.
• De wet noemt voor een oprichtingsvergadering geen oproeptermijn. Neem genoeg tijd om elk adres te bereiken.
• Leg de concept-statuten vooraf ter inzage, of stuur ze toe aan wie erom vraagt.

Wat u op de avond besluit

1. De vereniging oprichten. Laat iedereen die meedoet zich aan het begin als lid aanmelden. Dan is duidelijk wie er meestemt.
2. De statuten vaststellen. Bespreek de concept-statuten en pas ze zo nodig aan.
3. Het bestuur kiezen, uit de huurders. Ook als er per plek maar één kandidaat is, stemmen de leden.
4. De contributie: wel of niet, en hoeveel.
5. Met of zonder notaris. Gaat u naar de notaris, spreek dan af wie namens de oprichters tekent. Wie niet zelf meegaat, geeft daarvoor een schriftelijke volmacht (Boek 2, artikel 27). De notaris vertelt wat hij verder nodig heeft.
6. Wat u als eerste oppakt, en wat u meeneemt naar het eerste gesprek met de verhuurder.

Een oproep met een aanmeldstrook, en de agenda met een korte uitleg per punt, staan in de oprichtingsplanner.

Daarna

Maak een verslag van wie er waren, wat u besloot en wie er in het bestuur zitten, en laat de voorzitter van de avond het tekenen. Bewaar het met de presentielijst: zo laat u later zien dat de huurders het bestuur kozen. Laat daarna alle huurders kort weten wat er is besloten.

Valkuil: Het bestuur al vastleggen voordat de huurders er iets over te zeggen hadden. Een bestuur dat de oprichters onder elkaar hebben verdeeld, voldoet niet aan de eerste eis van de Overlegwet.

Inschrijven bij de KVK en een bankrekening openen

Met notaris is de inschrijving in het handelsregister verplicht (Boek 2, artikel 29, en Handelsregisterwet, artikel 6). Meestal regelt de notaris die, samen met de inschrijving in het UBO-register. Daarna krijgt de vereniging een brief met haar KVK-nummer, en een rekening voor de inschrijfvergoeding.

Zonder notaris schrijft u de vereniging zelf in, met de formulieren op kvk.nl. Hebt u zelf statuten gemaakt, dan stuurt u die mee. Inschrijven is niet verplicht, maar wel verstandig. Het maakt de aansprakelijkheid van het bestuur kleiner (artikel 30), en sommige banken vragen om een uittreksel uit het handelsregister.

Stopt er een bestuurder, geef dat dan binnen acht dagen door aan de KVK. Zolang hij nog in het handelsregister staat, is hij volgens de KVK aansprakelijk voor schulden.

Open de bankrekening op naam van de vereniging, niet op naam van een bestuurslid. Dan is duidelijk dat het geld van de vereniging is. Laat twee mensen meekijken op de rekening. Hoe de penningmeester de kas en de begroting bijhoudt, staat in de gids voor de penningmeester van een huurdersvereniging, en de controle na afloop van het jaar in de kascontrole door de kascommissie.

Het eerste gesprek met de verhuurder

Met het eerste gesprek legt u de basis voor jaren overleg. Begin met wat u samen wilt bereiken, niet met het grootste probleem.

Wat u vooraf stuurt

• Een brief waarin u vertelt dat de vereniging er is, voor wie u opkomt, en dat u graag kennismaakt.
• De statuten, en als u bent ingeschreven een uittreksel uit het handelsregister.
• De namen van het bestuur, en uw contactadres.
• Per eis kort hoe u eraan voldoet.

Wat u bespreekt

1. Kennismaken, en wat u allebei belangrijk vindt voor de huurders.
2. Dat de verhuurder met u overlegt als huurdersorganisatie. Vraag hem dat op papier te bevestigen.
3. Hoe vaak u overlegt, en wie uw vaste aanspreekpunt is. De wet vraagt minstens één overleg per jaar (Overlegwet, artikel 5b).
4. Hoe u op tijd hoort over plannen, zodat u advies kunt geven.
5. De vergoeding van uw kosten: een vast bedrag per jaar dat u zelf besteedt en binnen twee maanden na het jaar verantwoordt (artikel 7). Neem een begroting mee. Volgens de Huurcommissie gaat het om de kosten van het werk uit de Overlegwet, zoals vergaderen, huurders informeren, deskundigen en scholing. Andere kosten draagt de vereniging in beginsel zelf, bijvoorbeeld uit contributie. Meer in Artikel 7 Overlegwet: wat de verhuurder vergoedt.
6. Scholing voor het bestuur, minstens drie dagen per jaar (artikel 5e).
7. Een samenwerkingsovereenkomst waarin u deze afspraken vastlegt. Daarin kunt u meer rechten afspreken dan de wet geeft (artikel 6). Minder mag niet, zegt de Huurcommissie.
8. Bij een corporatie: hoe u meepraat over de prestatieafspraken met de gemeente. Zie prestatieafspraken als huurdersorganisatie.

Zet de afspraken op papier en stuur ze ter bevestiging. Wordt u het niet eens, praat dan eerst verder, eventueel met een deskundige erbij. De Huurcommissie of de kantonrechter is de laatste stap. Hoe u uw rechten gebruikt, leest u in Rechten huurdersorganisatie: vijf naast het adviesrecht, en de eerste adviesaanvraag in een adviesaanvraag beantwoorden.

Uw oprichtingsplanner: brief, oproep, agenda en statuten

Vul een paar gegevens in. De planner maakt er vier stukken van, in de volgorde waarin u ze nodig hebt: de brief om de adressen op te vragen, de oproep voor de oprichtingsvergadering, de agenda en de checklist voor de statuten. U kunt elk stuk printen of kopiëren. Wat u invult, wordt nergens bewaard.

Na de oprichting: zo helpt LEX

De oprichting zelf doet u met mensen, papier en een goede vergadering. Is de vereniging er, dan maakt LEX Participatie, software voor huurdersorganisaties en hun bewonerscommissies, het werk eromheen lichter.

1

Laten zien dat u de huurders betrekt

Op het Overzicht kiest het bestuur onder Download voor Participatieverslag maken. Naast het verslag voor de verhuurder kunt u daar een Presentieoverzicht maken: een bijlage met uw bijeenkomsten, wie zich aanmeldde en wie er was. Zo laat u zwart op wit zien hoe u huurders betrekt.

Overzicht · Participatieverslag maken

Veelgestelde vragen

Deze pagina is algemene informatie, geen juridisch advies. Bespreek uw statuten met de notaris als u daarheen gaat. Bronnen: Wet op het overleg huurders verhuurder, Burgerlijk Wetboek Boek 2, Handelsregisterwet 2007, Beleidsboek Wet overleg huurders en verhuurder van de Huurcommissie, KVK over de vereniging, KVK over de inschrijfvergoeding en Rijksoverheid over de kosten van een notaris. Bijgewerkt: 25 september 2026.