Een bewonerscommissie oprichten in uw complex
Een bewonerscommissie oprichten is waardevol werk voor de bewoners van uw gebouw. Er komt wel wat bij kijken, maar u hebt geen notaris, geen statuten en geen inschrijving bij de KVK nodig. Een paar huurders die meedoen, steun van de bewoners en een brief aan de corporatie zijn genoeg om te beginnen. Daarna praat u namens uw buren mee over alles wat het gebouw raakt, van de lift tot een renovatie.
Hieronder staan de stappen, in de volgorde waarin u ze zet. U vindt er ook een uitnodiging, een steunlijst en een brief aan de corporatie, die u zelf aanpast en print.
- 3 mensenu en twee buren zijn genoeg om te beginnen
- €0aan notaris of KVK, want die hebt u niet nodig
- 25 woningenzo groot moet uw complex minstens zijn voor de rechten uit de Overlegwet
- 1 keer per jaarhoudt u minstens een bewonersvergadering voor alle huurders
Wat de wet vraagt en wat u ervoor terugkrijgt
De Wet op het overleg huurders verhuurder, meestal de Overlegwet genoemd, geeft een bewonerscommissie rechten tegenover de corporatie. Daar vraagt de wet drie dingen voor terug:
- U houdt de huurders op de hoogte van wat u doet, en vraagt hun mening voordat u iets namens hen zegt.
- U houdt minstens één keer per jaar een bewonersvergadering voor alle huurders. Daarin vertelt u wat u het afgelopen jaar hebt gedaan, en bespreekt en besluit u wat u het komende jaar gaat doen.
- Iedere huurder in het complex kan zich bij u aansluiten.
Het complex telt minstens 25 woningen die bij elkaar horen, bijvoorbeeld één flat of een rij huizen die samen zijn gebouwd. De commissie gaat alleen over dat complex. En de corporatie mag u vragen te laten zien dat u echt namens de bewoners spreekt. Daarvoor is de steunlijst.
Wat u ervoor terugkrijgt
| Informatie | De corporatie vertelt u uit zichzelf over plannen die uw complex raken, zoals onderhoud, renovatie en servicekosten, met de redenen en de gevolgen. Andere informatie kunt u opvragen. |
|---|---|
| Advies | Over zo'n plan mag u schriftelijk advies geven. De corporatie geeft u daar minstens zes weken voor. Volgt zij uw advies niet, dan legt zij binnen veertien dagen schriftelijk uit waarom. Het plan voert zij pas uit als de termijn voorbij is. Eerder mag alleen als u schriftelijk laat weten dat u geen bezwaar hebt, of drie dagen nadat u haar uitleg hebt gekregen. |
| Overleg | Minstens één keer per jaar. En ook als u wilt praten over informatie die u van de corporatie kreeg. U mag zelf onderwerpen voor de agenda aandragen. De corporatie mag dat alleen weigeren als zij uitlegt waarom. |
| Een deskundige | U mag iemand meenemen die verstand heeft van het onderwerp, als dat nodig is en u het op tijd laat weten. De kosten betaalt u zelf. |
| Bij onenigheid | Houdt de corporatie zich niet aan de Overlegwet, dan kunt u de Huurcommissie om een uitspraak vragen. Dat kost 100 euro, en dat bedrag krijgt u niet terug. U kunt ook naar de kantonrechter. |
Geld en ruimte. Alleen de huurdersorganisatie heeft wettelijk recht op een vergoeding van haar kosten. Voor een bewonerscommissie zegt de wet wel dat de corporatie ervoor zorgt dat u uw werk kunt doen. De Huurcommissie denkt dan vooral aan een ruimte om te vergaderen.
In de praktijk is er vaak ook geld. Sommige corporaties geven elke bewonerscommissie een klein bedrag per jaar voor vergaderen, koffie en drukwerk. Bij andere loopt het via de huurdersorganisatie, die een deel van haar budget aan de bewonerscommissies geeft. De regelingen die wij zagen, liggen tussen 150 en 500 euro per jaar, soms met 1 tot 5 euro erbij voor elke woning die achter de commissie staat. Ook daarom loont een goede steunlijst. Vraag welke regeling er bij u is en wat u ervoor moet inleveren, bijvoorbeeld een kort jaarverslag. Wat u verder samen afspreekt, legt u op papier vast.
Met of zonder vereniging?
"Aan de oprichting van een bewonerscommissie zijn geen formele regels verbonden", schrijft de Huurcommissie. Zet wel op één A4 wie welke functie heeft, hoe u besluit, hoe bewoners lid worden en wat er gebeurt als iemand stopt. Een bankrekening komt dan op naam van een van de leden, dus laat het geld liever via de huurdersorganisatie of de corporatie lopen.
Dan bent u voor de wet meestal een huurdersorganisatie voor uw complex. Is er al een huurdersorganisatie voor alle huurders, dan hebt u alleen rechten bij plannen die rechtstreeks uw complex raken, zoals renovatie en servicekosten, tenzij er andere afspraken zijn. Overleg daarom eerst met de huurdersorganisatie.
Waarin een bewonerscommissie verschilt van een huurdersorganisatie, leest u in Bewonerscommissie of huurdersorganisatie: de rechten.
Het stappenplan
Zo pakt u het aan, in deze volgorde. Hoe snel het gaat, verschilt per gebouw.
- Stap 1Zoek twee buren die meedoenMet drie mensen kunt u het werk goed verdelen, en met vier of vijf wordt het lichter. Zoek mensen uit verschillende portieken, jong en oud, zodat u samen veel bewoners kent.
- Stap 2Bel of mail de huurdersorganisatieDe huurdersorganisatie praat met de corporatie namens alle huurders. Vaak heet ze huurdersvereniging, huurdersraad of huurdersbelangenvereniging. Naam en adres staan meestal op de site van de corporatie of in het bewonersblad. Is er geen huurdersorganisatie, stel uw vragen dan aan de corporatie. Vraag:
- Is er al een bewonerscommissie voor ons gebouw?
- Is er een budget of regeling voor bewonerscommissies, en hoe vragen we dat aan?
- Kunt u helpen met een ruimte, drukwerk of een cursus?
- Welke afspraken gelden er met de corporatie voor een nieuwe commissie, bijvoorbeeld over hoeveel steun we nodig hebben?
- Stap 3Vraag wat er speeltBel aan of doe een briefje in de bus met één vraag: wat zou u willen verbeteren in ons gebouw? Zo hoort u meer dan uw eigen punt, en weten de buren dat er iets begint.
- Stap 4Nodig alle bewoners uit voor een eerste bijeenkomstVraag de corporatie om de ontmoetingsruimte, of vraag het buurthuis, en kies een ruimte die met een rollator te bereiken is. Doe de uitnodiging twee weken van tevoren in elke brievenbus en hang hem in de hal. Een groepsapp alleen bereikt vaak niet iedereen, zoals buren zonder smartphone en wie er net woont.
- Stap 5De bijeenkomst: verdeel de taken en vraag steunSpreek af wie voorzitter, secretaris en penningmeester is. Vraag de bewoners daarna te tekenen op de steunlijst, met naam en huisnummer. Zo laten ze weten dat de commissie namens hen mag praten. Wie er niet was, zoekt u later thuis op.Met de huisnummers erbij ziet de corporatie hoeveel woningen achter u staan. Een lijst met alleen namen zegt haar mogelijk weinig. De wet noemt geen percentage. Gebruik de lijst alleen om te laten zien dat u steun hebt, en bewaar hem goed.
- Stap 6Maak een verslag en laat de corporatie weten dat u er bentSchrijf kort op wie er waren en wat u als eerste oppakt, en hang het in de hal. Stuur de corporatie daarna een brief of mail, met een kopie aan de huurdersorganisatie. Vertel wie u bent en uit hoeveel woningen u steun hebt, en vraag om een eerste gesprek. Verderop staat een brief die u kunt aanpassen.
- Stap 7Maak afspraken met de corporatieSpreek af hoe vaak u overlegt, wie uw vaste aanspreekpunt is, waar u kunt vergaderen en welk budget er is. Vraag welke adressen volgens de corporatie bij uw complex horen. Leg de afspraken op papier vast.
- Elk jaarHoud de bewoners op de hoogte en vergader minstens één keerVertel na elk overleg kort wat er is besproken. Houd de bewonersvergadering, en bewaar de uitnodiging, de aanwezigheidslijst en het verslag. Daarmee laat u later zien dat u doet wat de wet vraagt. Wat er daarna elk jaar op u afkomt, leest u in Wat doet een bewonerscommissie, en hoe verdeelt u het werk.
- Verdeel het werk. Dan kan de commissie verder als iemand stopt of verhuist.
- Vraag de afspraken van de huurdersorganisatie vóór de bijeenkomst. Dan hoeft u maar één keer langs de deuren.
- Hoort u dat er plannen zijn voor renovatie, begin dan meteen. Dan praat u vanaf het begin mee.
Uw startpakket: uitnodiging, steunlijst en brief
Vul een paar gegevens in. Deze pagina maakt er drie stukken van, in de volgorde waarin u ze nodig hebt, om te printen of te kopiëren. Wat u invult, wordt nergens bewaard.
Uw gebouw
Uw commissie
De eerste bijeenkomst
Uitnodiging voor alle bewoners van Tuinwijk Noord
Dinsdag, 19.30 uur, in de ontmoetingsruimte
Beste buren,
Een paar bewoners willen een bewonerscommissie beginnen. Dan kunnen we samen met KernWonen praten over het onderhoud, de schoonmaak en de plannen voor ons gebouw. Dat doen we niet zonder u. Daarom nodigen we alle bewoners uit voor een eerste bijeenkomst.
Op de agenda:
- Wie we zijn, en wat een bewonerscommissie mag
- Wat er speelt in ons gebouw, en wat we als eerste oppakken
- Wie er meedoet in de commissie
- De steunlijst: laat weten dat u achter de commissie staat
Kunt u niet komen, maar wilt u wel meedoen of iets kwijt? Laat het ons weten via Sanne K., huisnummer 58.
De koffie staat klaar. Tot dan!
Fatma Y., Ruud B. en Sanne K.
Steunlijst bewonerscommissie Tuinwijk Noord
Met mijn handtekening laat ik weten dat de bewonerscommissie Tuinwijk Noord namens mij met KernWonen mag overleggen over ons gebouw. De commissie gebruikt deze lijst alleen om aan KernWonen te laten zien dat zij namens de bewoners spreekt. Wilt u later niet meer op de lijst staan, laat het de commissie dan weten.
| Naam | Huisnummer | Datum | Handtekening |
|---|---|---|---|
De commissie: Fatma Y., Ruud B. en Sanne K. Vragen? Laat het ons weten via Sanne K., huisnummer 58.
Aan: KernWonen
Onderwerp: een bewonerscommissie voor Tuinwijk Noord
Geachte heer, mevrouw,
Wij zijn bewoners van Tuinwijk Noord en hebben samen een bewonerscommissie opgericht. Wij willen graag met KernWonen overleggen over alles wat ons gebouw aangaat, zoals de Wet op het overleg huurders verhuurder dat mogelijk maakt.
Wij willen graag meedenken over het onderhoud, de leefbaarheid en de plannen voor Tuinwijk Noord. En wij willen de vragen van bewoners op één plek bij u neerleggen.
Zo werken wij. Wij houden de bewoners op de hoogte van wat wij doen en vragen hun mening. Minstens één keer per jaar houden wij een bewonersvergadering voor alle huurders. En iedere huurder in Tuinwijk Noord kan zich bij ons aansluiten. Wij verzamelen nu steun van de bewoners, met naam en huisnummer. U kunt de lijst straks bij ons inzien.
Wij vragen u:
- Ons voortaan te informeren over plannen die Tuinwijk Noord raken, en ons daarover om advies te vragen.
- Ons te laten weten wie bij KernWonen ons vaste aanspreekpunt is.
- Een eerste gesprek met ons te plannen.
- Ons te laten weten waar wij kunnen vergaderen, en of er een budget is voor bewonerscommissies.
- Ons te laten weten welke adressen volgens u bij Tuinwijk Noord horen.
In de commissie zitten Fatma Y., Ruud B. en Sanne K. U bereikt ons via Sanne K., huisnummer 58.
Een kopie van deze brief gaat naar KernWonen Huurderskoepel.
Met vriendelijke groet,
Bewonerscommissie Tuinwijk Noord
Twee weken van tevoren in elke brievenbus, en ook in de hal.
Regel voor de eerste bijeenkomst
- Een aanwezigheidslijst met naam en huisnummer
- De steunlijsten en genoeg pennen
- Iemand die aantekeningen maakt voor het verslag
- Koffie, thee en iets lekkers
- Een lijst met alle huisnummers, om te zien wie er nog niet was
- Een datum voor de volgende keer
Zo helpt LEX Participatie uw commissie daarna
Het oprichten zelf doet u samen met uw buren, met de stukken hierboven. Daarna begint het werk dat de wet vraagt: bewoners op de hoogte houden, hun mening vragen en verantwoording afleggen. Daarbij helpt LEX Participatie, software voor huurdersorganisaties en hun commissies.
Via de huurdersorganisatie
Uw commissie komt in LEX Participatie via de huurdersorganisatie. Die maakt uw commissie aan in het scherm Bewonerscommissies en koppelt haar aan uw gebouw. Dat kost een paar minuten. Met één uitnodigingslink melden de leden zich aan, ieder met een eigen functie.
Uw gebouw krijgt een eigen bewonerspagina
Bewoners komen er via de QR-code op een poster in de hal. Zonder app en zonder account lezen ze uw berichten, stellen ze een vraag en doen ze mee aan een peiling of een bijeenkomst.
De poster met de QR-code van uw gebouw maakt LEX Participatie voor u, als A4, als A5 of als strook onder een brief. U hoeft hem alleen te printen. Voor buren zonder smartphone blijft het papier in de bus.
U vraagt wat bewoners vinden
Een peiling zet u op het prikbord, met een eigen vraag en eigen antwoorden. Stemmen is anoniem. LEX Participatie telt de stemmen voor u en laat per antwoord het aantal en het percentage zien. U kunt bijvoorbeeld vragen waar u het eerst over moet hebben met de corporatie. In het voorbeeld hieronder zijn er na een week 43 stemmen, en staat de lift met afstand bovenaan. De uitslag ziet u in uw eigen scherm, niet op de bewonerspagina. Wilt u bewoners laten weten wat eruit kwam, zet de uitslag dan in een bericht op het prikbord.
Vragen van bewoners komen bij u binnen
Stelt een bewoner een vraag op de bewonerspagina, dan staat die bij de commissie onder Vragen van bewoners. U ziet wat nieuw is, wat is opgepakt en wat is afgerond. Uw antwoord verschijnt vanzelf op de pagina waar de bewoner zijn vraag volgt, en gaat ook per mail als hij een e-mailadres heeft achtergelaten. Gaat een vraag over meer dan uw gebouw, stuur hem dan met de knop Naar het bestuur door naar het bestuur van de huurdersorganisatie. Buren die willen meedoen in de commissie, kunnen dat op dezelfde manier laten weten.
Ook de bewonersvergadering zet u op het prikbord, en bewoners melden zich aan op de bewonerspagina. Bewaar die aanmeldlijst bij het verslag en de aanwezigheidslijst.
LEX Participatie
Wat het nog meer doet voor uw commissie
- De servicekosten laten nakijkenBewoners fotograferen hun afrekening en laten die nakijken. Laten ze het vinkje aan staan, dan telt de uitkomst mee voor de commissie. Zo ziet u of het om één woning gaat of om het hele gebouw. Zo controleert u de afrekening.
- De huurdersorganisatie weet wat er speeltHet bestuur van de huurdersorganisatie ziet vanzelf hoeveel vragen er in uw gebouw zijn en waarover, zonder namen van bewoners. Zo kan het u steunen in het overleg met de corporatie.
Meer staat op LEX Participatie voor bewonerscommissies, met het kasboek en de documenten.
Veelgestelde vragen
Aan drie eisen uit artikel 1 van de Overlegwet. U houdt de huurders op de hoogte en vraagt hun mening. U houdt minstens één keer per jaar een vergadering voor alle huurders, waarin u vertelt wat u hebt gedaan en de plannen voor het komende jaar vaststelt. En iedere huurder in het complex kan zich bij u aansluiten. Het complex telt minstens 25 woningen die bij elkaar horen. Meer staat bovenaan, bij Wat de wet vraagt.
Een bewonerscommissie komt op voor de huurders van één complex. Vaak betekent dat: horen wat er speelt, vragen van bewoners oppakken, met de corporatie praten over bijvoorbeeld onderhoud, schoonmaak en servicekosten, advies geven als zij iets wil veranderen, en de bewoners vertellen wat u hebt gedaan. Hoe u die taken samen verdeelt, met een jaarkalender, leest u in Wat doet een bewonerscommissie.
Nee. Niemand hoeft er een op te richten, ook de corporatie niet. Maar is er een commissie die aan de eisen van de Overlegwet voldoet, dan moet de corporatie haar informeren, met haar overleggen en haar laten adviseren.
Nee. U hoeft geen vereniging of stichting te zijn, en u hoeft niet naar de notaris of de KVK.
Een bewonerscommissie werkt voor de huurders van één complex en heeft geen vaste vorm. Een huurdersorganisatie is een vereniging of stichting, vaak voor alle huurders van een corporatie. Allebei hebben ze recht op informatie, overleg en advies. Alleen de huurdersorganisatie heeft instemmingsrecht bij het beleid voor de servicekosten en recht op een vergoeding van haar kosten (Overlegwet, artikel 5a en 7). Een vergelijking op een rij staat in Bewonerscommissie of huurdersvereniging: het verschil.
Vraag eerst of het geld via de huurdersorganisatie kan lopen. Een rekening op naam van de commissie kan alleen als vereniging of stichting. Een vereniging kan ook zonder notaris, met een inschrijving bij de KVK. Maar dan bent u voor de wet meestal een huurdersorganisatie voor uw complex. Is er al een huurdersorganisatie voor alle huurders, dan hebt u alleen rechten bij plannen die rechtstreeks uw complex raken. Zonder vereniging of stichting komt een rekening op naam van een van de leden, en dan is het juridisch het geld van die persoon.
Niet volgens de wet. Instemmingsrecht bij het beleid voor de servicekosten heeft alleen de huurdersorganisatie. U kunt wel schriftelijk met de corporatie afspreken dat u meer bevoegdheden krijgt.
De wet noemt geen aantal. De corporatie mag wel vragen te laten zien dat u namens de bewoners spreekt. Daarvoor is de steunlijst.
Niet volgens de wet, maar in de praktijk is er vaak een regeling. Soms geeft de corporatie een klein bedrag per jaar, soms loopt het via de huurdersorganisatie. Vraag welke regeling er bij u is en wat u daarvoor moet inleveren.
Ja. In een gebouw met huur- en koopwoningen mogen ook eigenaren in de commissie, zolang alle huurders zich bij de commissie kunnen aansluiten. Dat schrijft de Huurcommissie.
U kunt ook dan met de corporatie praten, maar de rechten uit de Overlegwet gelden pas vanaf 25 woningen die bij elkaar horen. Een complex kan ook uit meer gebouwen bestaan. Vraag de corporatie welke woningen bij uw complex horen, of vraag de huurdersorganisatie uw punten mee te nemen.
Stuur de brief nog een keer, met een kopie aan de huurdersorganisatie. Ziet de corporatie u niet als bewonerscommissie, vraag dan waarom en laat de steunlijst zien. Komt u er niet uit, dan kunt u naar de Huurcommissie.
Vraag het bestuur. Werkt het er nog niet mee, stuur het bestuur dan deze pagina. Zit u zelf in het bestuur van een huurdersorganisatie? Dan laten we u in een half uur zien hoe het werkt met uw eigen gebouwen.
Liever bellen? Dat kan van 9.00 tot 21.00 uur op 085 060 88 49.
Deze pagina is algemene informatie, geen juridisch advies. De schermen komen uit een demo-omgeving. Bronnen: Wet op het overleg huurders verhuurder, artikelen 1, 2, 2a, 3 tot en met 7 en 8, Huurcommissie, Beleidsboek Wet overleg huurders en verhuurder, hoofdstuk 2, hoofdstuk 3 en hoofdstuk 5, Volkshuisvesting Nederland, bewonerscommissie en KVK, de vereniging. Bijgewerkt: 25 september 2026.