Puntentelling huurwoning: hoe de Huurcommissie de huurprijs toetst

Zo werkt de puntentelling

Het woningwaarderingsstelsel, ook wel het puntenstelsel of WWS genoemd, is vastgelegd in bijlage I van het Besluit huurprijzen woonruimte (artikel 5). De grondslag is artikel 10 lid 1 van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte. Voor een zelfstandige woning geldt onderdeel A van die bijlage. Een zelfstandige woning heeft een eigen toegang, en de bewoner heeft geen wezenlijke voorzieningen buiten de woning nodig, zoals een keuken, toilet of douche (artikel 7:234 BW). Volgens de toelichting bij het stelsel gaat het in elk geval om een vertrek, een kookgelegenheid, een wasgelegenheid en een toilet. Wonen er drie of meer mensen die geen duurzaam gezamenlijk huishouden voeren, dan telt de woning voor het puntenstelsel als onzelfstandig (artikel 1 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte). Voor kamers bestaat een eigen stelsel met andere bedragen.

De punten komen uit twaalf rubrieken. Alleen wat bij de woning hoort en wat de verhuurder heeft aangebracht, telt mee. Heeft de huurder zelf een keuken of douche geplaatst, dan levert die geen punten op, tenzij de verhuurder ervoor heeft betaald. Of een voorziening werkt, maakt voor de punten niet uit. Een kapotte voorziening kan wel een gebrek zijn.

De Huurcommissie rondt elke rubriek af op een kwart punt, en het totaal op hele punten, vanaf een half punt naar boven. De punten tellen naar de staat van de woning op één vaste dag, de peildatum. Bij de toetsing van de aanvangshuur is dat de ingangsdatum van het contract (artikel 11 lid 5 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Bij een verzoek om huurverlaging is het de dag waarop de lagere huur had moeten ingaan. Vervangt de verhuurder de keuken een maand na het begin van de huur, dan telt die nieuwe keuken bij de aanvangshuur dus niet mee.

Het energielabel

Het energielabel weegt zwaar. Een eengezinswoning krijgt bij label A 41 punten, bij label C 22 en bij label G min 15. Een appartement krijgt bij label A 37 punten, bij label C 15 en bij label G min 15. Volgens artikel 10d van de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte levert label E min 4 punten op. In bijlage I is dat min 5, maar de Huurcommissie rekent met min 4 (beleidsboek waarderingsstelsel, paragraaf 2.4.4).

Het label moet geldig zijn en bij de woning zelf horen. Een label is tien jaar geldig. De vereenvoudigde labels uit 2015 tot en met 2020 tellen niet mee. Een energie-index uit die jaren telt wel, als EP-online vermeldt dat die geldig is voor het puntenstelsel. Een label voor een heel gebouw telt ook niet, want elke zelfstandige woning heeft een eigen label nodig. Ontbreekt een geldig label, dan telt het bouwjaar. Een woning uit 1976 of eerder krijgt dan min 15 punten. U vindt het label en de datum van opname in EP-online, met de postcode en het huisnummer van de woning.

Volgens het beleidsboek moet het label vóór de peildatum zijn opgenomen (paragraaf 2.4.3). Bij een verzoek om huurverlaging kan de Huurcommissie bij uitzondering een later geregistreerd label meetellen, als het label klopt met de toestand op de peildatum. Dat moet de verhuurder aantonen. In 2023 oordeelde de Hoge Raad dat bij de aanvangshuur ook een label telt dat na de ingangsdatum is afgegeven, als de woning sindsdien niet is veranderd (ECLI:NL:HR:2023:1005). In de uitspraken uit 2025 en 2026 die we nalazen, volgde de Huurcommissie het beleidsboek, ook als een partij de Hoge Raad aanhaalde. In uitspraken uit 2023 en 2024 telde een later label soms wel mee. Een label dat vóór de ingangsdatum was opgenomen maar later was geregistreerd, telde in die uitspraken wel mee. Is een partij het niet eens met de uitspraak, dan kan die partij de kantonrechter om een beslissing vragen (artikel 7:262 BW).

Twijfelt de huurder aan het label, dan kan de Huurcommissie de energieprestatie zelf laten onderzoeken. Dat kan bijvoorbeeld als het label goede isolatie van de muren vermeldt, terwijl de muren slecht geïsoleerd zijn. De huurder moet die twijfel onderbouwen met het afschrift van het label, en aantonen dat een ander label tot een andere maximale huur leidt (beleidsboek, paragraaf 2.4.6.2).

De WOZ-waarde

De WOZ-waarde telt op twee manieren mee. Eerst krijgt de woning 1 punt per € 16.954 WOZ-waarde, bij een beschikking met waardepeildatum 1 januari 2025. Daarna wordt de WOZ-waarde gedeeld door het aantal vierkante meters. Elke € 268 per vierkante meter levert dan nog een punt op. Die vierkante meters zijn de vertrekken, de overige ruimten en een parkeerplek in een afgesloten garage. In het rekenvoorbeeld in bijlage I krijgt een woning van 70 m² met een WOZ-waarde van € 440.188 zo 49,5 punten.

Heeft de woning nog geen eigen WOZ-waarde, dan telt 85 procent van een taxatie door een register-taxateur, of anders de minimumwaarde van € 85.806. Heeft een woning meer dan 186 punten, dan mag de WOZ-waarde hoogstens 33 procent van alle punten opleveren. Valt de woning door die begrenzing onder de 187 punten, dan geldt een waardering van 186 punten (onderdeel 11.3 van bijlage I). Lag een woning bij het begin van de huur boven de 186 punten, dan brengt een lagere WOZ-waarde de woning tijdens dat contract niet onder die grens (artikel 2 lid 2 Besluit huurprijzen woonruimte). Voor kleine nieuwbouwwoningen in de regio's Amsterdam en Utrecht en voor nieuwbouw uit 2015 tot en met 2019 gelden afwijkende rekenregels (onderdelen 11.1 en 11.2 van bijlage I).

Buitenruimte, keuken en oppervlakte

Een eigen tuin, balkon of dakterras levert 2 punten op, plus 0,35 punt per vierkante meter. Een balkon telt alleen mee als het een beloopbare vloer, een hek rondom en een deur heeft. Een Frans balkon telt niet mee. Een gedeelde binnentuin levert 0,75 punt per vierkante meter op, gedeeld door het aantal adressen dat er gebruik van mag maken. Heeft de woning geen enkele buitenruimte, dan gaan er 5 punten af.

Bij de keuken telt eerst het aanrecht. Een aanrecht korter dan 1 meter levert niets op, een aanrecht van 1 tot 2 meter 4 punten en een aanrecht van 2 meter of meer 7 punten. Inbouwapparaten en extra kasten leveren daarbovenop hoogstens evenveel punten op als het aanrecht. De onderzoeker meet de oppervlakte netto, op 1,50 meter boven de vloer. Een gang of hal is geen vertrek, en een berging telt pas vanaf 2 vierkante meter. Een zolder telt alleen als vertrek als er een vaste trap, een begaanbare vloer en een beschoten dak is. Zonder vaste trap telt de zolder als overige ruimte, en gaan er 5 punten af van de punten voor die zolder.

Zelf de punten tellen

De Huurcommissie heeft een gratis huurprijscheck voor een zelfstandige woning, voor een kamer en voor een woonwagen. U vult de kenmerken van de woning in en ziet het puntenaantal en de maximale huur. U kunt een puntentelling uit de check meesturen met een voorstel tot huurverlaging (beleidsboek, paragraaf 3.2.1.3).

1. Zoek het energielabel op in EP-online. Kijk naar de datum van opname en de geldigheid, en controleer of het label bij de woning zelf hoort.
2. Zoek de WOZ-waarde op in het WOZ-waardeloket. Noteer ook de waardepeildatum en het bouwjaar.
3. Meet elke ruimte van muur tot muur, op 1,50 meter hoogte. Schrijf per ruimte op of die verwarmd is.
4. Noteer de keuken, het sanitair en de buitenruimte zoals de verhuurder die heeft opgeleverd. Laat weg wat u zelf hebt aangebracht.
5. Bewaar de uitkomst van de check, uw maten en uw foto's. Daarmee onderbouwt u later een verzoek of een voorstel.

Een check blijft een schatting. De onderzoeker van de Huurcommissie meet de woning zelf en kan op details anders uitkomen, zoals een berging van net onder de 2 vierkante meter of een balkon zonder hek. Ligt de huur maar een paar euro boven het maximum, controleer uw telling dan extra zorgvuldig. Is het verschil kleiner dan het bedrag dat één punt oplevert, dan behandelt de Huurcommissie een verzoek om huurverlaging niet (beleidsboek, paragraaf 3.2.1).

Van punten naar maximale huur

De minister stelt de maximale kale huur per puntenaantal elk jaar op 1 januari vast in bijlage I van de Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte. In 2026 is de maximale huur bij 143 punten € 932,93 en bij 186 punten € 1.228,07. Bij 100 punten is het € 637,67 en bij 250 punten € 1.667,40.

De grens van de vrije sector ligt bij de maximale huur voor 186 punten (artikel 2 Besluit huurprijzen woonruimte). Van middenhuur is sprake bij een zelfstandige woning waarvan de maximale huur of de afgesproken beginhuur tussen de huurtoeslaggrens en die grens ligt (artikel 1 Huisvestingswet 2014). De artikelen over de aanvangshuur (7:249 BW) en over huurverlaging (7:254 BW) gelden ook voor middenhuur. De regels over het voorstel tot huurverhoging gelden niet (artikel 7:247b BW).

Contracten van voor 1 juli 2024

Bij een contract dat voor 1 juli 2024 is gesloten, is de huur bij het begin bepalend. Lag die boven de liberalisatiegrens van dat moment, dan valt het contract in de vrije sector. Die grens was € 808,06 in 2023 en € 879,66 in 2024 (artikel 7:247 BW, artikel 12a Besluit huurprijzen woonruimte en artikel 208e lid 1 Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek). De middenhuur geldt voor zo'n contract niet.

Er is één uitzondering. Ligt de maximale huur van de woning onder de huurtoeslaggrens, in de praktijk bij 143 punten of minder, dan gelden sinds 1 juli 2025 toch de nieuwe regels van artikel 7:247 BW (artikel 208e lid 2 Overgangswet). De huurder kan dan een lagere huur voorstellen, tot aan de maximale huur bij dat aantal punten. Stemt de verhuurder niet in, dan beslist de Huurcommissie (artikelen 7:252 en 7:254 BW). Meer daarover leest u in de gids over huurverhoging en bezwaar.

Wat de verhuurder moet doen

Sinds 1 januari 2025 mag een verhuurder een zelfstandige woning niet verhuren voor meer dan de maximale huur (artikel 2a Wet goed verhuurderschap). Voor de vrije sector geldt dat verbod niet. Bij een contract van voor 1 juli 2024 geldt dat verbod alleen als de maximale huur niet hoger is dan de huurtoeslaggrens (artikel 23a Wet goed verhuurderschap). Bij een nieuw contract moet de verhuurder de huurder ook schriftelijk de puntentelling op de ingangsdatum en de maximale huur geven (artikel 2 lid 2 onder e onder 6° Wet goed verhuurderschap). Houdt een verhuurder zich daar niet aan, dan kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen (artikelen 18 en 19). Dat staat los van een procedure bij de Huurcommissie.

Voor sommige woningen mag de maximale huur hoger zijn. Bij een rijksmonument is de opslag 35 procent als het contract vanaf 1 juli 2024 is gesloten. Bij een ouder contract krijgt een rijksmonument 50 extra punten. Bij een gemeentelijk of provinciaal monument is de opslag 15 procent, en bij een woning van voor 1965 in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht 5 procent. Voor een nieuwe middenhuurwoning is de opslag twintig jaar lang 10 procent, als de woning na 1 juli 2024 voor het eerst in gebruik is genomen en de bouw voor 1 januari 2028 is gestart (artikel 8a Besluit huurprijzen woonruimte). Een procentuele opslag telt niet mee voor de grens van de vrije sector. De 50 extra punten voor een rijksmonument bij een ouder contract tellen wel mee. De verhuurder moet de huurder de bewijsstukken voor een opslag geven. In de uitspraken in LEX weigerde de Huurcommissie een opslag als de verhuurder geen stukken liet zien.

De aanvangshuur laten toetsen

Een huurder met een nieuw contract kan de Huurcommissie vragen of de afgesproken huur redelijk is (artikel 7:249 BW). Dat kan tot zes maanden na de ingangsdatum, en ook eerder. Die termijn is hard. Komt het verzoek later binnen, dan behandelt de Huurcommissie het niet. Het moet gaan om het eerste contract tussen deze huurder en deze verhuurder voor deze woning. Een nieuw contract met dezelfde verhuurder voor dezelfde woning telt niet, net als een contract dat verder loopt na medehuur of overlijden. In een uitspraak uit 2024 begon ook geen nieuwe termijn toen een medebewoner via een aanvulling op het contract de plaats van een vertrekkende huurder innam. Bij een tijdelijk contract van hoogstens twee jaar dat voor 1 juli 2024 is getekend, loopt de termijn tot zes maanden na het einde van dat contract (beleidsboek waarderingsstelsel, paragraaf 3.1.1).

De Huurcommissie stuurt een onderzoeker, die de punten meestal in de woning zelf telt. Huurder en verhuurder krijgen het rapport en kunnen erop reageren. Ligt de afgesproken huur boven de maximale huur, dan stelt de Huurcommissie de huur vast op dat maximum, met terugwerkende kracht tot de ingangsdatum (artikel 11 lid 3 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en beleidsboek, paragraaf 3.1.2.2). De verhuurder moet de te veel betaalde huur dan terugbetalen. Daarnaast kijkt de Huurcommissie of de woning bij het begin ernstige gebreken had. Was dat zo, dan gaat de huur ook tijdelijk omlaag, vanaf de ingangsdatum tot de eerste dag van de maand na het herstel (artikel 12 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). De huurder hoeft die gebreken bij de aanvangshuur niet eerst te melden.

In de uitspraken die we nalazen, wees de Huurcommissie het verzoek af als de huurder niet meewerkte aan het onderzoek, bijvoorbeeld door twee keer af te zeggen. Een toetsing kan de huur nooit verhogen. Is de afgesproken huur lager dan het maximum, dan blijft die huur gelden.

Valt een contract in de vrije sector, dan geldt een eigen regel. Komt ook de maximale huur volgens de punten boven de grens van de vrije sector uit, dan blijft de afgesproken huur staan, hoe hoog die ook is. Over gebreken oordeelt de Huurcommissie dan niet (beleidsboek, paragraaf 3.1.2.4). Komt de maximale huur onder de grens, dan verlaagt de Huurcommissie de huur, en valt het contract niet langer in de vrije sector (artikel 11 lid 4 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte).

Een all-in prijs

Spraken huurder en verhuurder één bedrag af voor huur, energie, internet en meubels samen, dan kan de Huurcommissie de kale huur niet toetsen. In elk van de negentien all-in zaken uit onze steekproef splitste de Huurcommissie de prijs daarom zelf. De Huurcommissie nam 55 procent als kale huur en 25 procent als voorschot voor de servicekosten. De overige 20 procent hoefde de huurder niet te betalen. In een van die uitspraken noemde de Huurcommissie dat een prikkel voor de verhuurder om een kale huur af te spreken. Daarna toetste de Huurcommissie die kale huur aan de punten. In tien van die zaken ging de kale huur nog verder omlaag. De verhuurder betaalde steeds de leges, ook als de gesplitste huur redelijk bleek. Spreek daarom altijd een kale huur af, met een apart voorschot voor de servicekosten.

Leges, verzet en de kantonrechter

De leges zijn € 25 voor de huurder en € 500 voor de verhuurder. Wie geheel of grotendeels in het ongelijk wordt gesteld, betaalt de leges (artikel 7 lid 2 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en artikel 4 lid 1 Besluit huurprijzen woonruimte). Krijgt een verhuurder vaker volledig ongelijk in dezelfde soort zaak, dan worden de leges hoger. De tweede keer is dat € 700, de derde keer € 1.400 en vanaf de vierde keer € 1.750. Daarvoor tellen de uitspraken in vier achtereenvolgende kalenderjaren mee, volgens de Uitvoeringswet en het legesbeleid van de Huurcommissie (artikel 7 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). In het Besluit huurprijzen woonruimte staat tot 1 januari 2027 nog drie, maar volgens de toelichting bij Staatsblad 2026, 267 is dat een verschrijving.

Een duidelijke zaak beslist de voorzitter alleen. Tegen die uitspraak kan een partij binnen drie weken in verzet (artikel 20 lid 6 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Zodra de Wet toekomstbestendige huurcommissie geldt, wordt die termijn zes weken. Volgens de Rijksoverheid gaat die wet op 1 januari 2027 in. Die datum moet nog in een koninklijk besluit komen te staan, en dat besluit was op 16 oktober 2026 nog niet verschenen. Is een partij het niet eens met de uitspraak van de commissie, dan kan die partij binnen acht weken na verzending de kantonrechter om een beslissing vragen. Anders is de uitspraak bindend (artikel 7:262 BW). Meer over het verdere verloop leest u in de gids over de procedure bij de Huurcommissie.

Later in het contract een lagere huur vragen

Na de eerste zes maanden kan de huurder nog steeds een lagere huur vragen als de huur boven het maximum ligt. De eerste stap is een schriftelijk voorstel aan de verhuurder, minstens twee maanden voor de gewenste ingangsdatum. In het voorstel noemt de huurder de huidige huur, het bedrag van de verlaging, de nieuwe huur en de ingangsdatum. De huurder stuurt er een puntentelling bij (artikel 7:252 BW).

Stemt de verhuurder niet in, of reageert de verhuurder niet, dan kan de huurder naar de Huurcommissie. Dat kan vanaf de voorgestelde ingangsdatum tot zes weken daarna (artikel 7:254 BW). Zwijgen telt niet als instemming. Heeft de verhuurder het voorstel al afgewezen, dan mag de huurder ook eerder een verzoek doen. De Huurcommissie telt de punten zoals de woning er op de voorgestelde ingangsdatum bij lag. Ligt de voorgestelde huur nog boven het maximum, dan verlaagt de Huurcommissie de huur tot het maximum (artikel 14 lid 1 Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte). Lager dan het maximum gaat de huur niet. Stel daarom precies de maximale huur voor. Zit er minder dan twee maanden tussen het voorstel en de ingangsdatum, dan kiest de Huurcommissie zelf een latere datum (beleidsboek, paragraaf 3.2.1.3).

Bij sociale huur kunt u zo'n voorstel altijd doen. Bij middenhuur en in de vrije sector kan dat bij een contract vanaf 1 juli 2024. Bij een ouder vrijesectorcontract kan het alleen als de woning 143 punten of minder heeft. In twintig zulke zaken van na 1 juli 2025 die we nalazen, ging de huur zestien keer omlaag tot de maximale huur. Vaak daalde een huur van tussen € 1.100 en € 1.800 naar een bedrag tussen € 600 en € 900. In de andere vier had de woning meer dan 143 punten.

Voorbeeld van een voorstel tot huurverlaging

Verstuur het voorstel zo dat u kunt laten zien wanneer het is aangekomen, bijvoorbeeld per e-mail of aangetekend. Volgens het beleidsboek geldt een e-mail als ontvangen op de dag van verzending, en een brief per post op de eerste werkdag daarna. Reken de twee maanden vanaf die dag. Verstuurt u het voorstel op 10 januari, dan liggen februari en maart ertussen, en is 1 april de vroegste ingangsdatum.

Zo besliste de Huurcommissie in ruim 7.400 zaken

Een huurder die de aanvangshuur laat toetsen, krijgt meestal gelijk. In LEX staan 5.363 uitspraken van de Huurcommissie over de aanvangshuur, van mei 2021 tot februari 2026. In 3.745 daarvan besliste de Huurcommissie inhoudelijk, en 70 procent was gegrond. Nog eens 1.065 verzoeken waren niet-ontvankelijk en 553 werden ingetrokken. Ongeveer een op de drie niet-ontvankelijke verzoeken was te laat ingediend, na de termijn van zes maanden.

Er zijn 2.065 uitspraken over huurverlaging op verzoek van de huurder. Van de 1.259 inhoudelijke beslissingen was 78 procent gegrond. Bij zo'n verzoek heeft de huurder al een puntentelling met het voorstel meegestuurd. Daardoor ligt het aandeel gegronde verzoeken hier mogelijk hoger dan bij de aanvangshuur.

Wat de Wet betaalbare huur veranderde

Sinds 1 juli 2024 is de maximale huur ook bij 144 tot en met 186 punten bindend. Dat blijkt uit het aandeel gegronde verzoeken. Bij een zelfstandige woning in dat puntenbereik was 19 procent van de verzoeken over een contract van voor 1 juli 2024 gegrond. Bij een contract vanaf 1 juli 2024 was dat 74 procent, 146 van 198 zaken. Bij 187 punten of meer ging de huur bij een nieuw contract bijna nooit omlaag. Van de 147 verzoeken waren er 6 gegrond.

Bij kamers was bijna elk verzoek gegrond, 611 van de 623. Kamers tellen niet mee in de tabel, omdat daarvoor een ander puntenstelsel en andere bedragen gelden.

Hoeveel lager de huur werd

In 854 gegronde zaken over een zelfstandige woning zonder all-in prijs staan zowel de afgesproken als de nieuwe kale huur in de uitspraak. In de helft van die zaken ging de huur met 36 procent of meer omlaag. In een kwart was dat 47 procent of meer, en in een ander kwart 24 procent of minder. In euro's was de middelste verlaging € 333 per maand. Omdat de nieuwe huur vanaf de ingangsdatum geldt, moet de verhuurder vaak de te veel betaalde huur over meerdere maanden terugbetalen.

Waarover huurder en verhuurder het vaakst botsen

Over de meeste puntentellingen ontstaat geen discussie. In ongeveer vier van de vijf inhoudelijke uitspraken over de aanvangshuur met een besproken puntentelling vonden we geen bezwaar van huurder of verhuurder tegen het rapport van de onderzoeker. Maakte alleen de verhuurder bezwaar, dan was het verzoek van de huurder toch in 85 procent van de zaken gegrond. Dat zijn 429 van de 505 zaken. In twintig zulke zaken die we nalazen, bleef het puntenaantal veertien keer gelijk en kwamen er vijf keer punten bij. Toch ging de huur in negentien van die twintig zaken omlaag, of splitste de Huurcommissie een all-in prijs.

Het aandeel is het deel van de 4.696 inhoudelijke beslissingen over de aanvangshuur en over huurverlaging waarin de rubriek in de puntentelling aan bod kwam. Eén uitspraak kan over meer rubrieken gaan.

Energielabel

Van twintig nagelezen zaken over het energielabel kreeg de huurder op dat punt elf keer gelijk, de verhuurder zeven keer. Een vereenvoudigd label uit 2015 tot en met 2020 telde nooit mee. Een energie-index uit die jaren telde wel. Een label voor een heel pand met studio's telde niet, en de huur ging ongeveer de helft omlaag. In de steekproef over het energielabel telde een beter label dat na de peildatum was geregistreerd twee van de vijf keer toch mee, beide keren bij de aanvangshuur. Twijfelde de huurder aan het label, dan liet de Huurcommissie in twee zaken de energieprestatie zelf onderzoeken en in twee zaken niet. In één zaak daalden de punten voor de energieprestatie daarna van ongeveer 40 naar 11.

WOZ-waarde

Ging het om de vraag welke WOZ-beschikking op de peildatum gold, dan kreeg de huurder in de zaken die we nalazen steeds gelijk. Op een lopend WOZ-bezwaar van de verhuurder wachtte de Huurcommissie niet. Verhuurders wonnen vooral met een taxatierapport, als de woning geen eigen WOZ-waarde had. Kondigde een verhuurder een taxatie aan zonder die te leveren, dan rekende de Huurcommissie met de minimumwaarde. In één zaak leverde de taxatie van een woning in aanbouw ongeveer 35 punten meer op, waardoor de huur bleef staan. In een andere zaak was de woning onrechtmatig gesplitst. Met de minimumwaarde kwam de woning toen ruim 70 punten lager uit, en de huur ging van ongeveer € 1.000 naar € 315.

Buitenruimte

Bij de buitenruimte draaide het meestal om de vraag of de huurder die alleen mocht gebruiken. De huurder kreeg daarover meestal gelijk. De verhuurder won met foto's, een bepaling in het contract of feiten die op de zitting vaststonden. Een tegel met "eigen grond" in een voortuin zonder afscheiding was niet genoeg. Een hek dat pas na de ingangsdatum was geplaatst, telde niet mee. Meerdere keren gingen er 5 punten af, omdat de woning geen enkele buitenruimte had. Een plat dak zonder geschikte vloer en zonder valbeveiliging gold in één zaak niet als dakterras. In een andere zaak telde een dakterras zonder balustrade wel mee.

Keuken, sanitair en oppervlakte

Bij keuken en sanitair vroegen verhuurders vaak extra punten voor luxe afwerking. Dat lukte in één van de zeven zaken, en dan voor een half punt. De andere keren ontbraken foto's of facturen, of was de afwerking gewoon standaard. Extra kasten leverden soms niets op, omdat de voorzieningen al evenveel punten gaven als het aanrecht. Over de oppervlakte kregen verhuurders acht van de elf keer geen gelijk. De onderzoeker meet netto, en met een advertentie, een eigen telling of een betwiste plattegrond kon de verhuurder die meting niet weerleggen. Huurders kregen over de oppervlakte alle drie de keren gelijk.

Acht uitspraken over punten en huurprijs

Zeven uitspraken komen van de Huurcommissie en één van de Hoge Raad. Bij de Huurcommissie noemen we alleen de maand, en de bedragen zijn afgerond.

1. Hoge Raad30 juni 2023ECLI:NL:HR:2023:1005

   Een label na de ingangsdatum kan meetellen

   Op prejudiciële vragen van een kantonrechter oordeelde de Hoge Raad dat bij de toetsing van de aanvangshuur de werkelijke toestand van de woning op de ingangsdatum bepalend is. Een energielabel dat pas daarna is afgegeven, telt dan mee als duidelijk is dat de energieprestatie van de woning niet is veranderd. Het label moet wel beschikbaar zijn als de Huurcommissie beslist. Of het label aan de huurder was gegeven, maakt voor de punten niet uit.

2. Huurcommissieoktober 2025zaaknummer niet vermeldHuurder krijgt gelijk

   Eén label voor het hele pand telt niet

   Een pand was verdeeld in zelfstandige studio's, maar het energielabel A stond op naam van het hele pand. Volgens de Huurcommissie heeft elke zelfstandige woning een eigen label nodig. De commissie rekende daarom met het bouwjaar. Het puntenaantal daalde van ongeveer 110 naar ongeveer 57, en de huur ging ongeveer de helft omlaag.

3. Huurcommissiejanuari 2026zaaknummer niet vermeldHuurder krijgt gelijk

   Taxatie in plaats van de minimale WOZ-waarde

   De woning had geen eigen WOZ-waarde, omdat het pand niet was gesplitst. De verhuurder legde een taxatierapport over, en de Huurcommissie rekende met 85 procent van de getaxeerde waarde in plaats van met de minimumwaarde. Het puntenaantal steeg van ongeveer 113 naar ongeveer 139. Toch ging de huur omlaag, van ongeveer € 1.250 naar ongeveer € 875 per maand.

4. Huurcommissiefebruari 2025zaaknummer niet vermeldHuurder krijgt gelijk

   De hal is geen woonkamer

   De verhuurder vond dat de ruimte achter de voordeur bij de woonkamer hoorde. Dat had ongeveer zes punten meer opgeleverd, en dan was de woning in de vrije sector gevallen. De Huurcommissie oordeelde dat het een hal was, omdat de openslaande deuren de ruimte onbruikbaar maakten. Het bleef 143 punten, en de huur ging van ongeveer € 995 naar ongeveer € 855 per maand.

5. Huurcommissiedecember 2022zaaknummer niet vermeldHuurder krijgt gelijk

   Een hek na de ingangsdatum telt niet

   De onderzoeker had punten gegeven voor een gemeenschappelijk grasveld. Het hek tussen het veld en de openbare weg was pas na de ingangsdatum van het contract geplaatst. De Huurcommissie telde het veld daarom niet mee, en trok 5 punten af omdat de woning ook geen eigen buitenruimte had. Samen met een lagere energieprestatie daalde het puntenaantal van ongeveer 115 naar ongeveer 82.

6. Huurcommissiefebruari 2025zaaknummer niet vermeld

   Gemeubileerd verhuurd voor een all-in prijs

   Een gemeubileerde woning werd verhuurd voor ongeveer € 2.500 per maand. Volgens de verhuurder waren de meubels gratis. De Huurcommissie stelde vast dat het om een all-in prijs ging, en splitste die in ongeveer € 1.375 kale huur en € 625 voorschot. De rest viel weg. Met 237 punten viel de woning in de vrije sector, dus de kale huur bleef staan. De verhuurder moest toch de leges betalen, omdat er een all-in prijs was afgesproken.

7. Huurcommissienovember 2025zaaknummer niet vermeldHuurder krijgt gelijk

   Een oud vrijesectorcontract met 120 punten

   Het contract was eind 2021 gesloten, met een huur boven de toenmalige liberalisatiegrens. Na 1 juli 2025 vroeg de huurder om een lagere huur. Volgens de verhuurder stond de afgesproken huur vast. Volgens de Huurcommissie kan de huurder op grond van de overgangsregeling van de Wet betaalbare huur juist bij een woning met 143 punten of minder een lagere huur vragen. Met ongeveer 120 punten ging de huur van ongeveer € 1.200 naar ongeveer € 750 per maand.

8. Huurcommissienovember 2025zaaknummer niet vermeldVerhuurder krijgt gelijk

   Bij 145 punten blijft de huur staan

   De huurder van een vrijesectorwoning met een ouder contract vroeg om verlaging tot een sociale huur. Uit het onderzoek kwam een puntenaantal van 145, net boven de grens van 143. De Huurcommissie mocht de huur van ongeveer € 1.300 daarom niet verlagen.

Rechten van de huurder en plichten van de verhuurder

Is uw huur te hoog voor het aantal punten, dan hangt het van het moment af wat u kunt doen. In de eerste zes maanden van een nieuw contract vraagt u de Huurcommissie de aanvangshuur te toetsen. Daarna doet u de verhuurder eerst een voorstel tot huurverlaging, met een puntentelling erbij. In de vrije sector gaat de huur alleen omlaag als de woning minder punten blijkt te hebben dan daarvoor nodig is. Bij een contract van voor 1 juli 2024 kan dat na de eerste zes maanden alleen bij 143 punten of minder.

Voor de verhuurder

1. Maak bij elke nieuwe verhuur een puntentelling naar de toestand op de ingangsdatum, en geef die schriftelijk aan de huurder.
2. Laat het energielabel opnemen voordat de huur ingaat. Controleer in EP-online of het label op het adres van de woning zelf staat en geldig is.
3. Gebruik de laatste WOZ-beschikking en reken met de bedragen die bij de waardepeildatum van die beschikking horen. Heeft de woning geen eigen WOZ-waarde, laat dan op tijd een taxatie maken.
4. Leg met foto's en maten vast wat u oplevert: keuken, sanitair, bergingen en buitenruimte. Bewaar de facturen van een renovatie.
5. Spreek een kale huur af, met een apart voorschot voor de servicekosten. Een all-in prijs splitst de Huurcommissie zelf, en dan betaalt u de leges.
6. Reageer binnen de gestelde termijn op het rapport van de onderzoeker, en onderbouw elk bezwaar met stukken.

Voor de huurder en het huurteam

• Noteer de ingangsdatum van het contract. De termijn van zes maanden voor de aanvangshuur is hard.
• Vraag de puntentelling op die de verhuurder bij het contract moest geven, en leg die naast uw eigen check.
• Maak bij het begin foto's van de keuken, de badkamer, de buitenruimte en eventuele gebreken.
• Blijf de huur betalen zolang de procedure loopt. Wie zelf minder betaalt, loopt het risico op een huurachterstand.

Veelgestelde vragen

Meer over huurprijs en de Huurcommissie

Alle gidsen over huurrecht, per onderwerp geordend, vindt u op de overzichtspagina Huurrecht. Op de pagina Uitspraken van de Huurcommissie leest u hoe de Huurcommissie in alle soorten zaken beslist en hoe u een uitspraak terugvindt.

Over de cijfers

De 5.363 uitspraken over de aanvangshuur hebben in het register het label ‘Controle aanvangshuurprijs’. De 2.065 uitspraken over huurverlaging hebben het label ‘Huurprijsvermindering’ (mei 2021 tot juni 2024) of ‘Huurverlaging op basis van argumenten’ (eind mei 2024 tot februari 2026). Beide groepen lopen van mei 2021 tot en met 5 februari 2026. Latere uitspraken hebben in LEX nog geen label voor de soort procedure en tellen niet mee. Onder gegrond valt ook gedeeltelijk gegrond. Niet-ontvankelijke en ingetrokken verzoeken tellen niet mee in de percentages.

LEX haalt het puntenaantal, de datum van het contract en de bedragen met vaste zoekpatronen uit de tekst van de uitspraak. Zelfstandige woningen en kamers onderscheiden we door de maximale huur in de uitspraak te vergelijken met de maximale huur van een zelfstandige woning bij hetzelfde puntenaantal. Zo herkenden we 2.524 zelfstandige woningen en 623 kamers. Bij 598 uitspraken was dat niet vast te stellen. Welke rubrieken ter sprake kwamen, hebben we gezocht in het deel van de uitspraak over het puntenaantal. Wordt een rubriek daar genoemd, dan zei iemand er iets over. Dat betekent niet dat die rubriek de uitkomst bepaalde.

Per onderwerp is een steekproef van twintig uitspraken nagelezen tegen de volledige tekst. Het energielabel en de buitenruimte kwamen in alle twintig echt ter sprake, de WOZ-waarde in zeventien, de oppervlakte in vijftien en keuken of sanitair in tien. Tellen zijdelingse vermeldingen mee, dan komt keuken of sanitair op vijftien. In drie steekproeven van twintig uitspraken over de aanvangshuur en over huurverlaging klopte de uitkomst in LEX in 58 van de 60 gevallen. In de steekproef van twintig zelfstandige zaken waren de punten en de ingangsdatum steeds goed gelezen.

Deze pagina is algemene informatie en geen juridisch advies. Bronnen: Besluit huurprijzen woonruimte, artikelen 1, 2, 4, 5, 8a en 12a en bijlage I, Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, artikelen 7, 10, 10d, 11, 12, 14 en 20, Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 234, 247, 247b, 249, 252, 254 en 262, Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek, artikel 208e, Uitvoeringsregeling huurprijzen woonruimte, bijlage I (2026), Wet goed verhuurderschap, artikelen 2, 2a, 18, 19 en 23a, Huisvestingswet 2014, artikel 1, Huurcommissie, beleidsboek waarderingsstelsel zelfstandige woonruimte, versie juli 2026 en de pdf daarvan, Staatsblad 2026, 267, Wet toekomstbestendige huurcommissie, Staatsblad 2026, 311, het nieuwsbericht van de Rijksoverheid van 29 september 2026 en de uitspraak van de Hoge Raad met ECLI op rechtspraak.nl. Cijfers: uitspraken van de Huurcommissie in de database van LEX, peildatum 16 oktober 2026. Bijgewerkt: 16 oktober 2026.