Woonfraude en onderhuur aanpakken als corporatie

De vormen van woonfraude

Woonfraude is geen wettelijk begrip. Corporaties en gemeenten gebruiken het woord voor elke situatie waarin een huurder de woning anders gebruikt dan is afgesproken, of waarin iemand de woning met onjuiste gegevens heeft gekregen. Voor de aanpak maakt de vorm veel uit, want het verbod staat telkens ergens anders.

De vormen lopen vaak in elkaar over. Wie zelf vertrekt en de woning doorverhuurt, heeft geen hoofdverblijf meer en geeft de woning ook aan een ander in gebruik. Neem in de dagvaarding daarom elk verwijt op dat u kunt onderbouwen. In ECLI:NL:RBAMS:2025:7322 ontbond de kantonrechter de huurovereenkomst op twee gronden tegelijk. De huurder woonde er sinds 2018 niet meer en had de woning aan anderen in gebruik gegeven.

Onderhuur in de wet (art. 7:244 BW)

De algemene regel in het huurrecht is ruim. Volgens artikel 7:221 BW mag een huurder het gehuurde aan een ander in gebruik geven, tenzij de huurder moest aannemen dat de verhuurder daar redelijke bezwaren tegen heeft. Voor woonruimte geldt het omgekeerde (artikel 7:244 BW). Een huurder van woonruimte mag de woning niet geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik geven.

Daarop is één uitzondering. Wie een zelfstandige woning huurt en daar zelf het hoofdverblijf heeft, mag een deel van de woning aan een ander in gebruik geven. Een woning is zelfstandig als die een eigen toegang heeft en de bewoner niet afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de woning (art. 7:234 BW). Kamerverhuur door een huurder die zelf in een zelfstandige woning woont, valt dus onder de uitzondering. Wie de hele woning verhuurt, valt er nooit onder.

Artikel 7:244 BW is regelend recht. U mag er in het contract dus ook van afwijken in het nadeel van de huurder. In artikel 7:242 BW staan de algemene huurartikelen die bij woonruimte dwingend zijn, en artikel 7:244 hoort daar niet bij. In artikel 7:244 zelf staat ook niet dat afwijken verboden is. Bij ontbinding door de rechter is dat anders (artikel 7:231 lid 3 BW). Daarom verbieden corporaties in hun huurvoorwaarden meestal ook kamerverhuur, of eisen ze dat de huurder eerst schriftelijk toestemming vraagt. Zo'n verbod stond ook in de zaak van Eigen Haard waarin de Hoge Raad een prejudiciële beslissing gaf. De huurder had zonder toestemming een gezin laten inwonen (ECLI:NL:HR:2018:1810). Lees de voorwaarden bij het contract dus goed na. Daarin staat het verbod waarop u zich in de procedure beroept.

In gebruik geven is ruimer dan onderhuur

Bij onderhuur betaalt de bewoner huur. Voor het verbod maakt het niet uit of er wordt betaald. In ECLI:NL:RBAMS:2016:9117 liet een huurder familie en kennissen in de woning logeren terwijl de huurder er zelf niet was. Van onderhuur was geen sprake, maar volgens de kantonrechter had de huurder de woning zonder toestemming aan anderen in gebruik gegeven. Daardoor kon de huurder ook geen toezicht houden op wat er in de woning gebeurde. Daarmee had de huurder zich niet als goed huurder gedragen (art. 7:213 BW). De kantonrechter ontbond de huurovereenkomst.

Hoofdverblijf en woonplicht

In de wet staat niet uitdrukkelijk dat een huurder in de woning moet wonen. Die plicht staat meestal in de huurvoorwaarden. In de zaak van Mozaïek Wonen bij het hof Den Haag stond in de algemene huurvoorwaarden dat de huurder er zelf moest wonen en er het hoofdverblijf moest hebben (ECLI:NL:GHDHA:2026:1934). Volgens het hof is het hoofdverblijf de plek waar het leven van de huurder zich vooral afspeelt. Daar ligt het middelpunt van de persoonlijke belangen, en daar keert de huurder 's avonds meestal naar terug. Staat er geen woonplicht in het contract, dan kunt u zich nog beroepen op goed huurderschap, zoals in de zaak hierboven.

Een partner die erbij komt wonen

Woont een partner met de huurder samen in een duurzame gemeenschappelijke huishouding en heeft de partner daar ook het hoofdverblijf, dan kunnen huurder en partner samen vragen om de partner medehuurder te maken. Stemt de corporatie niet binnen drie maanden schriftelijk in, dan kunnen zij naar de rechter (art. 7:267 lid 1 BW). De rechter wijst het verzoek alleen af als de partner er nog geen twee jaar woont, als het verzoek kennelijk alleen bedoeld is om de partner snel huurder te maken, of als de partner financieel onvoldoende waarborg biedt (lid 3). Let ook op lid 2. Zodra het verzoek bij u ligt, kan de rechter de huurovereenkomst niet meer ontbinden omdat de huurder in strijd met het contract met een ander samenwoont.

De onderhuurder na het einde van de huur

Huurt iemand de hele zelfstandige woning van de huurder en heeft die onderhuurder daar het hoofdverblijf, dan is de onderhuurder beschermd als de huur tussen u en de huurder eindigt. U zet de onderhuur dan voort (art. 7:269 lid 1 BW). Binnen zes maanden na het einde van de huur tussen u en de huurder kunt u de rechter vragen die onderhuur te beëindigen. Dat kan onder meer als de onderhuur kennelijk bedoeld was om de onderhuurder de positie van huurder te geven, of als de onderhuurder geen huisvestingsvergunning heeft terwijl die in uw gemeente nodig is (lid 2). Zet die termijn in de agenda zodra de huur met de huurder eindigt en er een onderhuurder in de woning woont.

Bewijzen dat de huurder er niet woont

Wie zich op een tekortkoming beroept, moet die bewijzen (art. 150 Rv). Bij woonfraude ligt de bewijslast dus bij de corporatie. Het hof Den Haag erkent dat dit lastig is. Een verhuurder kan niet achter de voordeur kijken, terwijl de feiten die ertoe doen zich juist daar afspelen en vooral bij de huurder bekend zijn (ECLI:NL:GHDHA:2026:1934).

Rechters vangen dat op met de verzwaarde motiveringsplicht. Onderbouwt de corporatie goed dat de huurder er niet woont, dan moet de huurder met concrete gegevens laten zien waarom dat niet klopt. Doet de huurder dat niet, dan kan de rechter uitgaan van wat de corporatie stelt. De rechter kan ook voorshands aannemen dat de huurder er niet woont en de huurder tegenbewijs laten leveren. Dat deed het hof in die zaak.

Een bewijsbeding in de huurvoorwaarden helpt daarbij niet. In ECLI:NL:RBNHO:2025:15872 stond in de voorwaarden van Parteon dat de huurder bij gerede twijfel moest bewijzen dat er een hoofdverblijf was. De kantonrechter vond dat beding oneerlijk en vernietigde het. Daarna beoordeelde de kantonrechter de zaak gewoon met de verzwaarde motiveringsplicht, en Parteon kreeg alsnog gelijk.

Signalen en bronnen

Let op wie het bewijs aanlevert. In ECLI:NL:RBAMS:2025:6292 wees de kantonrechter een ontruiming in kort geding af. Het inspectieverslag kwam van de eigen directeur van de verhuurder, en een oud-huurder had op verzoek van de verhuurder twee maanden bij de woning aangebeld. Volgens de rechter was dat bewijs net zo goed gekleurd door partijbelang als de verklaringen van de huurder. Er was nader onderzoek nodig, en daarvoor is in een kort geding geen plaats.

Welke stukken een huurder kan inbrengen, blijkt uit de zaak van Parteon. Daar miste de kantonrechter pintransacties in de buurt, post en bestellingen op het adres, abonnementen, jaarafrekeningen van water en energie en verklaringen van buren. Vraag de huurder in het gesprek om precies die stukken. Levert de huurder ze niet, dan weegt dat mee bij de verzwaarde motiveringsplicht. Hoe u uw eigen stukken ordent en als producties bij de dagvaarding voegt, leest u in de praktijkgids over het procesdossier in een huurzaak.

Onderzoek binnen de grenzen van de AVG

Een woonfraudeonderzoek raakt de privacy van de huurder en van iedereen die in de woning komt. De corporatie verwerkt dan persoonsgegevens en moet zich houden aan de Algemene verordening gegevensbescherming (AVG). Onderzoek mag wel, maar voor elke stap hebt u een doel en een grondslag nodig. Ook mag u niet verder gaan dan nodig is.

• Leg vast waarom u onderzoekt. Begin bij het concrete signaal en schrijf op welk vermoeden u wilt toetsen. Verzamel alleen gegevens die daarvoor nodig zijn (art. 5 AVG). De grondslag is meestal het gerechtvaardigd belang van de corporatie (art. 6 lid 1 onder f AVG). Weeg dat belang af tegen de privacy van de huurder en leg die afweging vast.
• Kies eerst het lichtste middel. Probeer een gesprek, een brief of een huisbezoek op afspraak voordat u gaat observeren. Bij stelselmatige observatie of camerabeelden is vaak eerst een gegevensbeschermings­effectbeoordeling (DPIA) nodig (art. 35 AVG).
• Informeer de huurder. Volgens de AVG moet u de huurder vertellen welke gegevens u verwerkt en waarom (art. 13 en 14 AVG). Dat mag u alleen uitstellen in de gevallen die in de AVG staan. Uitstel kan bijvoorbeeld als u gegevens niet bij de huurder zelf verzamelt, en het onderzoek ernstig in gevaar komt als u de huurder vooraf informeert (art. 14 lid 5 onder b AVG).
• Wees terughoudend met gegevens van strafrechtelijke aard, zoals het vermoeden dat een loonstrook is vervalst (art. 10 AVG). Die mag u verwerken als dat nodig is voor een rechtsvordering (art. 32 onder d UAVG), of om uzelf te beschermen tegen strafbare feiten die tegen u zijn gepleegd (art. 33 lid 2 onder b UAVG). Een gezamenlijke lijst van fraudeurs die u met andere corporaties deelt, valt daar niet onder. Daarvoor is een vergunning van de Autoriteit Persoonsgegevens nodig (art. 33 lid 4 onder c UAVG).
• Kies een erkend bureau. Schakelt u een onderzoeksbureau in, neem dan een bureau met een vergunning op grond van de Wet particuliere beveiligingsorganisaties en recherchebureaus. Zo'n bureau mag gegevens van strafrechtelijke aard voor een opdrachtgever verwerken (art. 33 lid 4 onder a UAVG).

Het huisbezoek

Als verhuurder hebt u geen wettelijk recht om de woning binnen te gaan om te zien wie er woont. Een huisbezoek kan dus alleen als de bewoner u binnenlaat. Wie tegen de wil van de bewoner binnendringt, of niet weggaat als dat wordt gevraagd, pleegt huisvredebreuk (art. 138 Sr). Aanbellen zonder afspraak mag wel. Laat de bewoner u niet binnen, noteer dat dan en ga weg. Dat geldt ook als de huurder volgens de huurvoorwaarden moet meewerken aan een bezoek. Zo'n afspraak kunt u alleen via de rechter afdwingen. Soms doet de gemeente het huisbezoek. In de zaak van Mozaïek Wonen kwam het team ondermijning van de gemeente Gouda langs, en het hof nam het verslag van dat bezoek mee in de beoordeling.

Camera's en observatie

Observatie maakt inbreuk op de persoonlijke levenssfeer. Dat kan gerechtvaardigd zijn, maar alleen als een lichter middel niet volstaat en de inbreuk niet verder gaat dan nodig. In ECLI:NL:RBAMS:2016:9117 hing een onderzoeksbureau een camera op in het trappenhuis, waardoor ook de woning in beeld was. Dat was niet nodig voor het onderzoek en dus onrechtmatig. Toch mocht het rapport als bewijs worden gebruikt, omdat de huurder geen bijkomende omstandigheden aanvoerde die uitsluiting rechtvaardigden. Reken daar niet op. De kantonrechter verbood de verhuurder ook om zonder toestemming van de huurder opnieuw een camera bij de woning op te hangen. De kosten van het onderzoeksrapport wees de kantonrechter af. Kosten van bewijs dat deels onrechtmatig is verzameld, zijn volgens de rechter niet redelijk. Deze uitspraak is van vóór de AVG. Ook onder de AVG moet observatie nodig zijn en in verhouding staan tot het doel.

BRP en verbruiksgegevens opvragen

Gegevens uit de Basisregistratie Personen krijgt een corporatie alleen via een wettelijke route. In het Besluit basisregistratie personen staan corporaties niet als derde die gegevens kan krijgen. Er blijven twee routes over. De eerste is een gemeentelijke verordening die corporaties aanwijst (art. 3.9 Wet BRP). U krijgt dan alleen algemene gegevens, zoals naam, adres en geboortedatum (art. 3.9 lid 4). De tweede route is schriftelijke toestemming die de huurder vooraf geeft (art. 3.6 lid 1 onder b Wet BRP). Zonder een van die routes kunt u geen inschrijvingen bij de gemeente opvragen. Dat merkte ook de kantonrechter op in ECLI:NL:RBMNE:2026:3762. Vraag uw gemeente welke route er bij u geldt, en leg in een convenant vast welke gegevens u uitwisselt en waarvoor.

Verbruiksgegevens van water en energie staan meestal op naam van de huurder. Vraag de huurder daarom om de jaarafrekeningen. Als partij bij de huurovereenkomst kunt u inzage vragen in gegevens over die overeenkomst, als u daar voldoende belang bij hebt (art. 194 Rv). Weigert de huurder, dan kan de rechter de huurder bevelen die gegevens te geven (art. 195 Rv). Bij het nutsbedrijf zelf ligt het lastiger. Het is niet zeker dat verbruiksgegevens als gegevens over de huurovereenkomst gelden. Ook kan het nutsbedrijf weigeren als gewichtige redenen zich tegen inzage verzetten (art. 194 lid 2 Rv). Sinds 1 januari 2025 vervangen deze artikelen het oude artikel 843a Rv. Wilt u AI gebruiken om stukken met persoonsgegevens te doorzoeken, lees dan ook ons artikel over AVG en AI in de sociale huursector.

Het boetebeding in de huurvoorwaarden

Veel corporaties hebben in hun algemene huurvoorwaarden een boete op onderhuur staan. De rechter wijst die boete alleen toe als het beding de toets aan het consumentenrecht doorstaat. Een huurder van woonruimte is in de regel consument. Daarom toetst de kantonrechter uit zichzelf of een beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13/EEG, ook als de huurder niet verschijnt. Is het beding oneerlijk, dan past de rechter het niet toe.

Waar de grens ligt, blijkt uit drie uitspraken van de kantonrechter in Amsterdam over boetebedingen van Eigen Haard. In ECLI:NL:RBAMS:2026:6969 ging het om een eenmalige boete van € 5.000 omdat de huurder de woning aan een ander had afgestaan. De kantonrechter vond die boete niet oneerlijk en wees de boete toe. Het was een mondelinge uitspraak in kort geding, met een korte motivering. In ECLI:NL:RBAMS:2026:3320 wees de kantonrechter een contractuele boete van € 4.537,80 voor verboden kamerverhuur toe. Dat was minder dan wat de kamers in drie maanden opbrachten. In ECLI:NL:RBAMS:2026:3382, een zaak over huurachterstand, ging het om een algemeen boetebeding voor elke tekortkoming, van € 50 per dag tot maximaal € 5.000. Die boete kon ook bij een betalingsachterstand veel hoger uitvallen dan de wettelijke rente. Daarom vond de kantonrechter het beding oneerlijk.

Verhuurt een huurder de woning vanaf het begin bedrijfsmatig door, dan is die huurder soms geen consument. In ECLI:NL:RBMNE:2026:3762 verhuurde een huurder de woning aan arbeidsmigranten. Die huurder kon zich daarom niet op de consumentenbescherming beroepen. De kantonrechter wees twee boetes uit het contract toe, en daarnaast de afdracht van de winst, op te maken bij staat. In die zaak was de verhuurder een besloten vennootschap en geen corporatie.

Daaruit volgen vier punten voor uw eigen huurvoorwaarden.

• Kies een vaste boete per overtreding van het onderhuurverbod. In januari 2026 hield een eenmalige boete van € 5.000 stand, en in april 2026 een boete van € 4.537,80.
• Maak geen algemeen boetebeding voor elke tekortkoming. Geldt het beding ook bij een betalingsachterstand, dan kan het oneerlijk zijn.
• Leg de bewijslast niet bij de huurder. In de zaak van Parteon vernietigde de kantonrechter een beding waarin de huurder moest bewijzen dat er een hoofdverblijf was.
• Neem geen beding op voor proceskosten boven het liquidatietarief. In dezelfde zaak vond de kantonrechter ook zo'n beding oneerlijk.

Is een beding niet oneerlijk, dan kan de huurder nog vragen om de boete te verlagen (matiging). De rechter doet dat alleen als de billijkheid dat klaarblijkelijk eist, en nooit tot onder de schadevergoeding waar u volgens de wet recht op hebt (art. 6:94 BW). Let ook op de verhouding tussen boete en schadevergoeding. Volgens artikel 6:92 lid 2 BW komt een boete in de plaats van de wettelijke schadevergoeding. Wilt u naast de boete ook de winst van de huurder vorderen, leg dan in het beding vast dat de huurder de boete daarnaast verschuldigd is. Ook dan toetst de kantonrechter of het geheel niet oneerlijk is.

Ontbinding en ontruiming

Alleen de rechter kan een huurovereenkomst voor woonruimte ontbinden (art. 7:231 lid 1 BW). Daarvan mag u niet afwijken in het nadeel van de huurder. De maatstaf staat in artikel 6:265 lid 1 BW. Elke tekortkoming geeft recht op ontbinding, tenzij de tekortkoming de ontbinding niet rechtvaardigt omdat die van bijzondere aard of van geringe betekenis is. Dezelfde maatstaf geldt bij een huurachterstand. Hoe die zaken lopen, leest u in de gids over huurachterstand, van herinnering tot ontruiming.

De Hoge Raad legde in een zaak van Eigen Haard uit hoe dat werkt bij sociale huur (ECLI:NL:HR:2018:1810). Bijzondere regels zijn er niet. De corporatie moet de tekortkoming stellen en zo nodig bewijzen. De huurder moet de omstandigheden aanvoeren waardoor ontbinding toch niet gerechtvaardigd is. De rechter weegt alle omstandigheden af. Daarbij gaat het om het belang van de corporatie om de woning vrij te krijgen voor iemand die erop is aangewezen, en om het belang van de huurder om een ontruiming te voorkomen. Die afweging maakt de rechter ook als de huurder niet verschijnt.

Wonen er minderjarige kinderen in de woning, dan zijn hun belangen een eerste overweging (art. 3 lid 1 Internationaal Verdrag inzake de Rechten van het Kind). De Hoge Raad werkte dat uit in een prejudiciële beslissing op vragen uit een zaak van Ymere (ECLI:NL:HR:2025:1799). De belangen van de kinderen wegen bijzonder zwaar, maar zijn niet altijd doorslaggevend. Zo nodig onderzoekt de rechter zelf of de ontruiming kinderen treft, ook als de huurder niet verschijnt. De rechter gebruikt daarvoor de informatie die de verhuurder heeft of redelijkerwijs kan krijgen. Van een corporatie mag de rechter meer informatie over andere woonruimte verwachten dan van een particuliere verhuurder. Zet daarom in de dagvaarding wat u weet over kinderen in de woning. In ECLI:NL:RBAMS:2026:3320 kreeg de huurster met een minderjarig kind zes maanden om de woning te ontruimen.

Van vermoeden tot vonnis in zes stappen

1. Leg het dossier aan

   Zet elk signaal op datum en noteer de bron, zoals de melding, het BRP-overzicht, het verslag van het huisbezoek of de advertentie. Houd feiten en conclusies uit elkaar. Zo ziet u ook wat er nog ontbreekt.

2. Nodig de huurder uit voor een gesprek

   Vertel wat u vermoedt en vraag de huurder om uitleg. Vraag ook om stukken waaruit blijkt dat de huurder er woont, zoals jaarafrekeningen, pinbetalingen in de buurt en post op het adres. Stuur de huurder daarna het verslag van het gesprek.

3. Stuur een sommatie

   Schrijf wat de huurder moet doen en voor welke datum. De huurder moet bijvoorbeeld de onderhuur beëindigen en zelf in de woning gaan wonen, of de huur opzeggen. Ontbinding kan pas als de huurder in verzuim is, tenzij nakoming blijvend of tijdelijk onmogelijk is (art. 6:265 lid 2 BW). Met een duidelijke sommatie voorkomt u discussie daarover.

4. Kies de procedure

   De gewone weg is een bodemprocedure tot ontbinding en ontruiming. Is de zaak duidelijk en hebt u een spoedeisend belang, dan kan ook een kort geding. Bij schaarse sociale huurwoningen met een lange wachttijd kan de kantonrechter dat spoedeisende belang aannemen.

5. Dagvaard ook wie een eigen recht op de woning heeft

   Meestal veroordeelt de kantonrechter de huurder om de woning te ontruimen, samen met iedereen die er via de huurder verblijft. Dat vonnis kunt u in de regel ook uitvoeren tegen iemand die een kamer van de huurder huurt. Tegen een onderhuurder van een hele zelfstandige woning kunt u het niet uitvoeren, want die heeft een eigen recht op grond van artikel 7:269 BW (Hof Den Haag, ECLI:NL:GHSGR:2008:BC5609). Een echtgenoot of geregistreerd partner die er het hoofdverblijf heeft, is van rechtswege medehuurder. Eindigt de huur met de huurder, dan wordt die echtgenoot of partner zelf huurder (art. 7:266 lid 1 en 3 BW). Hetzelfde geldt voor een partner die al medehuurder is geworden (art. 7:267 lid 5 BW). Dagvaard hen dus mee. Noem daarnaast de bewoners die u kent, en zonder naam “zij die verblijven” in de woning (art. 61 Rv). Zo deed Eigen Haard het in het kort geding van januari 2026. Een bewoner die meent een eigen recht te hebben, kan zich in een executiegeschil tegen de ontruiming verzetten (art. 438 Rv).

6. Houd de termijnen in de gaten

   Huurt iemand de hele zelfstandige woning van de huurder en heeft die onderhuurder daar het hoofdverblijf, dan zet u na het einde van de huur die onderhuur voort (art. 7:269 lid 1 BW). Met het vonnis tegen de huurder kunt u de onderhuurder dan niet uit de woning laten zetten. U hebt zes maanden om de rechter te vragen die onderhuur te beëindigen. Vorder de winst en de onderzoekskosten in dezelfde procedure, of anders binnen de verjaringstermijn van vijf jaar (art. 3:310 BW).

In kort geding is de kantonrechter terughoudend, omdat een ontruiming diep ingrijpt en vaak niet terug te draaien is. Eigen Haard kreeg de ontruiming in ECLI:NL:RBAMS:2026:3320 wel. De huurster gaf toe dat twee kamers voor € 750 en € 900 per maand waren verhuurd, zonder toestemming en in strijd met de huisvestingsverordening. Betwist de huurder de feiten, dan ligt een bodemprocedure meer voor de hand. Dat bleek in de zaak uit augustus 2025, waarin de kantonrechter het kort geding afwees. Hoe een huurgeschil verder kan lopen, van klacht tot kantonrechter, leest u in de route door een huurgeschil.

Valse gegevens bij de toewijzing

Heeft de huurder de woning met onjuiste gegevens gekregen, dan is ontbinding niet de enige weg. De huurovereenkomst kan dan vernietigbaar zijn wegens bedrog (art. 3:44 BW) of dwaling (art. 6:228 BW). Die vordering verjaart drie jaar nadat u het bedrog of de dwaling ontdekte (art. 3:52 lid 1 onder c BW). Bij een sociale huurwoning toetst de corporatie bij de toewijzing het huishoudinkomen (art. 46 en 48 Woningwet), dus een vervalste inkomensverklaring raakt de kern van de toewijzing. Een vervalst stuk kan bovendien valsheid in geschrift zijn (art. 225 Sr). Daarvan kunt u aangifte doen.

De winst van de huurder terugvorderen

Een huurder die de woning doorverhuurt, verdient vaak aan het verschil tussen de eigen huur en wat de onderhuurder betaalt. Die winst kunt u terugvorderen via artikel 6:104 BW. Volgens dat artikel kan de rechter de schade begroten op het bedrag van de winst, of op een deel daarvan.

De Hoge Raad legde de maatstaf vast in een zaak van Ymere (ECLI:NL:HR:2010:BM0893). De huurster had de woning sinds 2003 helemaal onderverhuurd aan studenten en hield na aftrek van huur, water, gas en elektra € 345 per maand over. Het hof wees in kort geding € 13.800 toe (40 maanden maal € 345), en de Hoge Raad liet dat in stand. Uit het arrest volgen vier punten.

• Artikel 6:104 BW geeft geen zelfstandige vordering tot winstafdracht. Het is een manier om schade te begroten, en de rechter heeft daarbij vrijheid.
• U hoeft geen concreet nadeel aan te tonen. Het is genoeg dat enige schade aannemelijk is.
• Het hoeft niet te gaan om winst die u zelf had kunnen maken.
• De rechter is terughoudend. Gaat de winst de vermoedelijke schade aanmerkelijk te boven, dan begroot de rechter de schade in de regel op een deel van de winst.

Reken de winst concreet uit. Zet per maand naast elkaar wat de onderhuurders betaalden, wat de huurder aan u betaalde en welke kosten de huurder droeg. De gegevens daarvoor haalt u uit advertenties, verklaringen van onderhuurders en betaalbewijzen. Hebt u een boetebeding, kijk dan eerst hoe boete en schadevergoeding zich tot elkaar verhouden (artikel 6:92 BW, zie het boetebeding hierboven).

Ook de kosten van het onderzoek kunt u vorderen, als redelijke kosten om schade en aansprakelijkheid vast te stellen (art. 6:96 lid 2 onder b BW). Zorg dat de facturen op naam van de corporatie staan. In ECLI:NL:RBMNE:2026:3762 wees de kantonrechter ruim € 10.000 aan onderzoekskosten af, omdat de facturen aan een ander bedrijf waren gericht. De verhuurder onderbouwde ook niet dat de kosten uiteindelijk voor eigen rekening kwamen.

De gemeente en de Wet goed verhuurderschap

Ook de gemeente heeft bij woonfraude eigen regels en bevoegdheden. Veel hangt af van de huisvestingsverordening. Zoek die op en kijk welke soorten woningen en welke gebieden de gemeente daarin heeft aangewezen.

Huisvestingswet 2014

• Waar de gemeente een huisvestingsvergunning eist, is het verboden een woning in gebruik te geven aan iemand zonder die vergunning (art. 8 lid 2). Dat verbod geldt ook voor de huurder die onderverhuurt.
• Wie een zelfstandige woning omzet in onzelfstandige woonruimte, bijvoorbeeld voor kamerverhuur, heeft daarvoor soms een vergunning nodig. De gemeente kan dat eisen in de gebieden die in de verordening zijn aangewezen (art. 21 lid 1 onder c).
• Voor toeristische verhuur kan de gemeente een registratienummer eisen (art. 23a), een maximum aantal nachten per jaar stellen en een melding vooraf verplicht maken (art. 23b).
• Wie deze verboden overtreedt, kan van de gemeente een bestuurlijke boete krijgen, als de huisvestingsverordening dat regelt (art. 35).

Wet goed verhuurderschap

Een huurder die onderverhuurt, is tegenover de onderhuurder zelf verhuurder. De Wet goed verhuurderschap zondert alleen toegelaten instellingen en hun dochtermaatschappijen uit van het begrip verhuurder (art. 1). Volgens de tekst van de wet valt een huurder die onderverhuurt er dus ook onder. Rechtspraak die dat bevestigt, hebben wij niet gevonden. Volgt de rechter die lezing, dan moet zo'n huurder zich houden aan de regels van goed verhuurderschap uit artikel 2. Denk aan een schriftelijk huurcontract, geen hogere borg dan wettelijk is toegestaan en schriftelijke informatie over het meldpunt van de gemeente. Ook mag die huurder dan geen huur vragen boven de maximale huurprijs volgens het puntenstelsel (art. 2a). Voor een kamer geldt dat verbod altijd. Voor een zelfstandige woning geldt het alleen in de sociale huur en de middenhuur, met overgangsregels voor contracten van vóór 1 juli 2024 (art. 23a Wet goed verhuurderschap). Hoe de maximale huurprijs per segment werkt, leest u in ons artikel over de Wet betaalbare huur in de praktijk.

Bij overtreding kan de gemeente een bestuurlijke boete opleggen (art. 19). Elke gemeente moet een meldpunt hebben voor klachten over ongewenst verhuurgedrag (art. 4). Een onderhuurder die te veel betaalt of wordt geïntimideerd, kan daar terecht. Voor de corporatie zelf gelden de regels uit artikel 2 en 3 via artikel 46a van de Woningwet. Het verbod op een te hoge huur geldt voor de corporatie rechtstreeks (art. 2a). Welke verplichtingen verhuurders verder hebben, leest u in ons overzicht van de Wet goed verhuurderschap.

Volgens de Rijksoverheid gaat op 1 januari 2027 de Wet toekomstbestendige huurcommissie in. Huurders kunnen dan niet meer bij de Huurcommissie klagen over het gedrag van hun verhuurder. Waar die klachten dan terechtkomen, leest u in ons artikel over klachten over verhuurdergedrag. Wat u als corporatie voor die datum regelt, staat in de checklist huurrecht 2027.

Samenwerken in een convenant

Veel gemeenten en corporaties werken samen op basis van een convenant over woonfraude. Daarin staat welke gegevens ze uitwisselen, met welk doel en op welke grondslag. Leg ook vast wie wat doet bij een huisbezoek, en hoe signalen van het meldpunt of uit de BRP bij de corporatie terechtkomen. In de zaak van Mozaïek Wonen deed de gemeente het huisbezoek. In het verslag schreef de gemeente dat nader onderzoek door de corporatie gewenst was. De corporatie bracht dat verslag in de procedure in.

Elf uitspraken voor uw dossier

Deze uitspraken komen van pas bij het opbouwen van een woonfraudezaak. Ze staan op datum, de oudste eerst. Via het ECLI-nummer leest u de volledige tekst op rechtspraak.nl.

Het dossier opbouwen in LEX Dossiers

Een woonfraudezaak bestaat uit veel losse stukken, zoals meldingen van buren, een overzicht uit de BRP, verslagen van huisbezoeken, een advertentie en de jaarafrekeningen. Pas als alles op een rij staat, ziet u of er genoeg is voor een vordering of dat u eerst verder moet zoeken. Daarvoor zet u aanwijzingen uit meldingen, BRP en verbruik naast elkaar in LEX Dossiers. Bij elke aanwijzing staat waar die in het stuk te vinden is.

Voor elke vraag maakt u een kolom. Vraag bijvoorbeeld welke bewoners in het stuk worden genoemd en sinds wanneer ze er wonen. Of vraag of uit het stuk blijkt dat de huurder er zelf woont, en of de informatie uit eigen waarneming, uit een register of van horen zeggen komt. Klikt u op een antwoord, dan ziet u de passage in het oorspronkelijke stuk.

Woonfraude melden bij de corporatie of de gemeente

Als corporatie doet u er goed aan een meldformulier op uw website te zetten waarin u precies naar deze gegevens vraagt. Leg daarbij uit wat u met de gegevens van de melder doet. Een melding met datum, tijd en details is later ook in de procedure meer waard.

Veelgestelde vragen

Deze pagina is algemene informatie en geen juridisch advies. De wetten hebben wij nagelezen op wetten.overheid.nl, stand 15 oktober 2026: Burgerlijk Wetboek Boek 7, artikelen 213, 221, 231, 234, 242, 244, 266, 267 en 269, Boek 6, artikelen 92, 94, 96, 104, 228 en 265, Boek 3, artikelen 44, 52, 310 en 311, Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering, artikelen 61, 150, 194, 195 en 438, Wetboek van Strafrecht, artikelen 138 en 225, Huisvestingswet 2014, artikelen 8, 21, 23a, 23b en 35, Wet goed verhuurderschap, artikelen 1, 2, 2a, 4, 19 en 23a, Wet basisregistratie personen, artikelen 2.39, 3.6 en 3.9, Besluit basisregistratie personen, bijlagen 4 en 5, Uitvoeringswet AVG, artikelen 32 en 33, Woningwet, artikelen 46, 46a en 48, en op eur-lex.europa.eu de AVG en Richtlijn 93/13/EEG. De uitspraken hebben wij gelezen op rechtspraak.nl. Bijgewerkt: 15 oktober 2026.