Huurverhoging 2026: de maxima per segment en wat er gebeurt als de huurder bezwaar maakt
De huurverhogingsronde van 1 juli is achter de rug, en dat betekent dat nu de bezwaren binnenkomen. Veel verhuurders weten niet dat de rollen dan omdraaien: bij een gehandhaafd bezwaar moet de verhuurder naar de Huurcommissie, binnen zes weken, op straffe van het vervallen van de verhoging. De maxima van 2026 en de bezwaarroute in vier stappen.
De maxima van 2026 in één alinea
Voor sociale huurwoningen geldt per 1 juli 2026 een maximum van 4,1 procent: het driejaarsgemiddelde van de inflatie (3,6 procent) plus 0,5 procentpunt, een systematiek die de stijging voorspelbaarder moet maken. In de middenhuur geldt sinds 1 januari een maximum van 6,1 procent (cao-loonontwikkeling plus 1 procentpunt) en in de vrije sector 4,4 procent (de laagste van inflatie en loonontwikkeling, plus 1 procentpunt). Daarbovenop kent de sociale huur de uitzonderingen van 25 euro voor lage huren en de inkomensafhankelijke 50 of 100 euro. In welk segment een woning valt, en dus welk maximum geldt, volgt uit de puntentelling van de Wet betaalbare huur.
De bezwaarroute: vier stappen, twee valkuilen
De percentages halen het nieuws, maar de procedures beslissen de geschillen. De route hieronder geldt voor de gereguleerde huurverhoging. De twee valkuilen zitten in stap 1 en stap 3, en allebei kosten ze de verhuurder geld, niet de huurder.
Het huurverhogingsvoorstel voor gereguleerde woningen moet de huurder ten minste twee maanden vóór de ingangsdatum schriftelijk bereiken: bij de gebruikelijke ingangsdatum van 1 juli dus uiterlijk 30 april. Het voorstel noemt de oude en de nieuwe huurprijs, het percentage, de ingangsdatum en de manier waarop bezwaar kan worden gemaakt. Te laat aangezegd betekent een opgeschoven ingangsdatum, en dat is geen theorie: de Huurcommissie converteert een te vroege of te late aanzegging gewoon naar een latere datum.
De huurder die het niet eens is met het voorstel, maakt vóór de voorgestelde ingangsdatum schriftelijk bezwaar bij de verhuurder. Gronden zijn er meer dan het percentage alleen: een verhoging boven het wettelijke maximum, fouten in de aanzegging, een lopende huurverlagingsprocedure of, onder omstandigheden, ernstige onderhoudsgebreken. Neem elk bezwaar serieus: dit is het moment waarop een telefoontje nog een procedure voorkomt.
Hier gaat het in de praktijk mis: bij een gehandhaafd bezwaar is het de verhúúrder die binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum de Huurcommissie moet vragen over de redelijkheid van het voorstel te oordelen. Wie dat verzuimt, ziet de huurverhoging voor die ronde vervallen. Betaalt de huurder simpelweg de oude huur zonder formeel bezwaar te maken, dan gelden aparte rappelregels voordat de route naar de Huurcommissie opengaat, dus ook stille non-betaling vraagt actie.
De Huurcommissie toetst het voorstel aan de wettelijke maxima en doet een uitspraak die tussen partijen geldt als overeengekomen. Wie het er niet mee eens is, kan binnen acht weken de kantonrechter om een beslissing vragen. Daarna staat de uitkomst vast. In de middenhuur en de vrije sector ligt de route iets anders: daar kan de huurder een verhoging boven het wettelijke maximum zelf ter toetsing voorleggen.
Tik op een stap voor de praktijk. De twee valkuilen: een te late aanzegging schuift de ingangsdatum op, en een genegeerd bezwaar laat de hele verhoging vervallen.
Bezwaren zijn een seizoen, behandel ze zo
Voor een corporatie zijn de weken na 1 juli een piekseizoen met een harde deadline: elk gehandhaafd bezwaar moet binnen zes weken na de ingangsdatum bij de Huurcommissie liggen. Dat vraagt om een seizoensproces: registreer elk bezwaar met datum, beoordeel binnen een week of het voorstel houdbaar is, bel de huurder bij misverstanden (een flink deel van de bezwaren berust op een verkeerd gelezen brief of een inkomensdaling die een inkomensafhankelijke verhoging raakt), en zet de resterende zaken tijdig door. En bouw het dossier alvast op: aanzegdatum, voorstel, puntentelling en bezwaargronden zijn precies de stukken waar de Huurcommissie om vraagt, en waarmee een verweer staat of valt. En vergeet het stille scenario niet: de huurder die geen bezwaar maakt maar de verhoging simpelweg niet betaalt, moet binnen drie maanden na de ingangsdatum een aangetekende herinnering met een kopie van het voorstel ontvangen, anders komt de verhoging in het geheel niet tot stand.
Eén blik vooruit tot slot: onder het wetsvoorstel toekomstbestendige huurcommissie, dat in april door de Tweede Kamer is aangenomen, gaan voorzittersuitspraken en verzettermijnen op de schop, en dat raakt ook huurverhogingszaken. Hoe die termijnen verschuiven, zetten we eerder op een rij.
Veelgestelde vragen
Sociale huur: maximaal 4,1 procent per 1 juli 2026, berekend als het driejaarsgemiddelde van de inflatie (3,6 procent) plus 0,5 procentpunt. Middenhuur: maximaal 6,1 procent (cao-loonontwikkeling van 5,1 procent plus 1 procentpunt), geldend vanaf 1 januari. Vrije sector: maximaal 4,4 procent (de laagste van inflatie en loonontwikkeling plus 1 procentpunt). Een verhoging mag in alle gevallen maximaal eenmaal per twaalf maanden.
Twee. Woningen met een kale huur onder de 350 euro mogen met maximaal 25 euro worden verhoogd in plaats van het percentage. En voor huishoudens met een hoger inkomen is een inkomensafhankelijke verhoging van maximaal 50 of 100 euro mogelijk, afhankelijk van de inkomenscategorie. De varianten mogen niet worden gestapeld: het is het percentage, óf 25 euro, óf 50 euro, óf 100 euro.
Dan schuift de ingangsdatum op: de verhoging kan niet eerder ingaan dan twee maanden na het voorstel. Voor een corporatie met duizenden aanzeggingen betekent één maand vertraging direct een maand gemiste huurverhoging over het hele bezit. De aanzeggingsdatum is daarmee misschien wel de duurste deadline van het jaar.
Onderhoudsgebreken zijn primair een grond voor tijdelijke huurverlaging via de gebrekenprocedure, en een lopende huurverlagingsuitspraak kan aan een huurverhoging in de weg staan. In de praktijk komen bezwaren tegen de huurverhoging en klachten over gebreken vaak samen binnen. Behandel ze als afzonderlijke sporen met elk hun eigen dossier, want ze kennen elk hun eigen toets.
Dan geldt de rappelprocedure. De verhuurder moet de huurder binnen drie maanden na de voorgestelde ingangsdatum een aangetekende herinneringsbrief sturen met een kopie van het oorspronkelijke voorstel: bij 1 juli dus uiterlijk 30 september. Blijft die herinnering uit, dan komt de verhoging in het geheel niet tot stand. Na een geldige herinnering is de huurder aan zet: die kan tot vier maanden na de ingangsdatum zelf de Huurcommissie inschakelen, en wie dat nalaat wordt geacht met de verhoging te hebben ingestemd. Was het oorspronkelijke voorstel al aangetekend verstuurd, dan is de herinnering niet nodig en kan de verhuurder binnen zes weken na de ingangsdatum zelf naar de Huurcommissie.
In de middenhuur wel: contracten die onder de Wet betaalbare huur zijn gereguleerd, volgen dezelfde aanzeg- en bezwaarsystematiek als de sociale huur. In de vrije sector werkt het anders: daar verloopt de verhoging meestal via een indexeringsbeding in het contract, zonder aanzegging en bezwaartermijn. Maar het wettelijke maximum van 4,4 procent geldt er dwingend: een beding dat tot een hogere verhoging leidt, is nietig voor het meerdere, en de huurder kan een te hoge verhoging aan de Huurcommissie voorleggen.
Adminio registreert elk bezwaar met datum en bewaakt de zeswekentermijn per zaak, en LEX Verweer bouwt het verweer voor de Huurcommissie op uit het eigen dossier en duizenden eerdere uitspraken.
Dit artikel is algemene informatie en geen juridisch advies. Percentages gelden voor 2026 en worden jaarlijks opnieuw vastgesteld. Bronnen: Rijksoverheid, Aedes (huurbeleid 2026) en Woonbond. Laatst bijgewerkt: 11 juli 2026.